ช่วยลดความเสี่ยงอีกนิดด้วย หลักวิเคราะห์ทำเลทำเงิน

ทำไมคอนโดถึงกลายเป็นตัวเลือกที่มองข้ามไม่ได้

หากเรากลับมามองที่พื้นที่ทำเล เราจะได้คำตอบกันทันทีว่าเพราะสถานที่ทำงานและแหล่งไลฟ์สไตล์ที่ต้องไป-กลับทุกวันอยู่ในพื้นที่เดียวกัน ผู้คนมากมายต่างต้องเดินทางไปในทางเดียวกันบนเส้นทางที่มีจำกัด ดังนั้นการย่นระยะทางและราคาทำให้คอนโดกลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจอย่างเลี่ยงไม่ได้

แต่การซื้อคอนโดมิเนียมทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนนั้น ย่อมไม่อาจมองข้ามคุณสมบัติที่ช่วยให้มันเป็นทรัพย์สินที่คุ้มค่าได้ดีที่สุด นั่นคือทำเลที่ตั้ง แม้ว่าหลายคนจะทราบอยู่แล้ว แต่จะดูอย่างไร ใช้หลักอะไรในการวิเคราะห์หาคำตอบ วันนี้เราจึงรวบรวมหลักการวิเคราะห์ทำเลมาฝากกัน

See a Big Picture : วิเคราะห์จากภาพใหญ่ก่อน แล้วเรียงไปเล็ก

ภาพใหญ่ในที่นี้คือการมองทำเลในย่านนั้นทั้งย่านว่ากำลังจะมีอะไรเกิดขึ้นบ้าง ซึ่งเราสามารถค้นหาจากการติดตามข่าวสารหรือเว็บไซต์ได้ โดยสิ่งที่ต้องค้นหามีดังนี้

นโยบายภาครัฐหรือ Mega Project ที่จะเกิดขึ้นเร็วๆ นี้

การมาถึงของแหล่งอำนวยความสะดวกหรือการปรับนโยบายบางอย่างที่กระทบกับเอกลักษณ์ของพื้นที่ สามารถทำให้ราคาของที่ดินนั้นๆ ขยับสั่นไหวกันได้อย่างง่ายดาย ยิ่งกับ Mega Project อย่างสถานีรถไฟฟ้าหรือการเป็นอินเตอร์เชนจ์เองก็สามารถสร้างผลตอบแทนให้เติบโตทุกปีได้เลยทีเดียว

การเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ครบทุกมิติให้เห็นว่ามีอะไรเกิดขึ้นบ้าง

การเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ทำเลมักจะเป็นเพราะมีผลกระทบใหญ่เข้ามาเป็นปัจจัยการเปลี่ยนแปลง จึงควรหาข่าวหรือตดตามข่าวสารที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่นั้นๆ เพื่อให้รู้ว่าในพื้นที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างไรบ้าง อาจใช้การลงพื้นที่สำรวจเพื่อพูดคุยกับผู้คนย่านนั้นก็จะได้คำตอบที่มีมิติมากขึ้น

ดูผังเมืองว่าพื้นที่ของเราว่าอยู่โซนใดของย่านนั้นๆ

ข้อนี้เป็นหลักสำคัญเพราะเราต้องตอบคำถามให้ได้ว่า คอนโดที่เรามองอยู่นั้นอยู่ส่วนใดของเมือง เป็นใจกลางเมืองอย่างแท้จริงหรือไม่ เช่น พื้นที่อ่อนนุช ใจกลางสำคัญที่แท้จริงไม่ใช่สถานีรถไฟฟ้าอ่อนนุชเพราะการเดินทางภายในซอยมาถึงรถไฟฟ้าไม่ใช่เรื่องยากอีกแล้ว แต่เป็นความเจริญภายในซอยอ่อนนุชที่มีทั้ง Big C ตลาดสดและอื่นๆ ที่เติมเต็มอยู่ แต่ถึงอย่างนั้นใจกลางก็ยังครอบคลุมสถานีรถไฟฟ้าด้วยเช่นกัน ต้องพิจารณาให้แน่ชัดว่าพื้นที่ที่เราพิจารณาอยู่ ใจกลางไข่แดงคือส่วนใด

Best Location is …

ทำเลที่ดี ต้องมีแม่เหล็กที่แข็งแกร่งและการเติบโตที่ต่อเนื่อง

หากการตามหาใจกลางไข่แดงเป็นเรื่องสำคัญเช่นนั้น อย่างแรกก็ต้องหาจุดแลนด์มาร์กของพื้นที่ที่ดึงดูดผู้คนให้ได้เสียก่อนเพื่อให้รู้ว่าย่านนี้มีคนสัญจรเป็นจำนวนเท่าใด เพราะยิ่งเยอะก็ย่อมแปลว่ามีดีมานด์มากตามไปด้วย จากนั้นก็ตามหาอัตราการเติบโตว่าเมื่อ 3 ปีก่อนหน้านี้ทำเลมีความเปลี่ยนแปลงอย่างไร ทิศทางการเติบโตในอีก 2 ปีข้างหน้าจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร เท่านี้เราก็พอจะคาดการณ์ทำเลอนาคตได้คร่าวๆ แล้ว

How to มองทำเลอย่างครบเครื่อง เชิญทางนี้

มาถึงการผูกทำเลเข้ากับสิ่งที่เราต้องการ ซึ่งสามารถมองได้ 2 วิธีและควรมองทั้ง 2 วิธีดังนี้

มองจากผู้อยู่อาศัยเป็นหลัก

เราหรือผู้เช่าเป็นใคร มีงบประมาณให้เท่าใด

ต้องกลับมาดูที่คนอยู่อาศัยก่อนว่าเขาเป็นใคร เป็นคนอาชีพอย่างไร มีไลฟ์สไตล์ที่ไหนเป็นหลัก และมีรายได้ที่หักลบค่าใช้จ่ายมาเป็นค่าเช่า/เงินผ่อนเท่าใดกันแน่ เรื่องนี้จะช่วยให้เราจำกัดงบประมาณได้ง่ายขึ้น

มองหาสิ่งที่ผู้อาศัยต้องการ

ปัจจัยพื้นที่ในทำเลมีส่วนใดที่ส่งเสริมการใช้ชีวิตให้ตรงกับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยบ้าง หรือการออกแบบคอนโดมิเนียมเป็นอย่างไร ตรงกับลักษณะของผู้อาศัยมากน้อยเท่าใด

มองจากทำเลเป็นหลัก

ใครอาศัยในทำเลนี้

คล้ายกับกฎที่ว่าคนคล้ายกันมักจะดึงดูดกัน ทำเลเองก็เช่นกัน ตัวอย่างเช่น พร้อมพงษ์ที่มีคนญี่ปุ่นอาศัยอยู่เยอะ หรือย่านพระราม 9 ที่เป็นย่านของคนจีนเพราะมีสถานทูตจีนตั้งอยู่ที่นั่น

แลนด์มาร์กของทำเลคืออะไร

สถานที่ที่คนแถวนี้ไปกันมากที่สุดคืออะไร พวกเขาเที่ยวศูนย์การค้าเป็นหลักหรือชอบนั่งจิบกาแฟที่ร้านคาเฟ่เล็กๆ กันแน่