ESTOPOLIS | เคล็ดลับการซื้อคอนโดให้ได้ราคาถูกกว่าราคาตอนพรีเซล

หลายคนอาจจะคิดว่าราคาพรีเซลเป็นราคาที่ถูกที่สุดแล้ว เราขอบอกว่ามันไม่จริงเสมอไป

ในช่วงนี้เราจะเห็นว่ามีหลายโครงการกำลังเปิดตัว แล้วในวันแรกที่เปิดให้มีการซื้อใบจอง บางโครงการก็มีผู้คนล้นหลามรุมกันซื้อใบจองราวกับแจกฟรี บางครั้งมันก็ทำให้เรานึกถึงการตลาดที่เรียกว่า Scarcity Marketing หรือการตลาดที่ทำให้ดูเหมือนสินค้ามีความต้องการสูงมากจนขาดแคลน

อย่างที่เราทราบกันว่า คนที่ได้ใบจองห้องพิเศษไปจริง ๆ ส่วนใหญ่จะเป็นนักลงทุนที่ทางโครงการมีรายชื่อกันอยู่แล้ว ซึ่งคนเหล่านี้จะได้ห้องสวย ๆ ไปตั้งแต่ก่อนวันพรีเซล ส่วนห้องที่เปิดขายในวันพรีเซลก็จะเป็นห้องที่เหลือจากจำนวนนั้น นอกจากนี้ยังมีการตั้งข้อสังเกต กึ่งสงสัย เกี่ยวกับจำนวนคนที่ไปต่อแถวซื้อใบจอง ว่าจริง ๆ แล้ว เป็นหน้าม้าที่ถูกว่าจ้างให้มาต่อคิวสร้างกระแสแบบ Scarcity Marketing หรือไม่

แม้เรื่องเหล่านี้ real demand อย่างเราก็คงจะไปห้าม หรือขัดขวางอะไรไม่ได้ แต่ก็พอมีวิธีการในการซื้อคอนโดให้ได้ในราคาถูกในช่วงพรีเซลกันบ้าง

1. รอดักซื้อคอนโดในช่วงก่อนโอน

สำหรับวิธีการนี้ เหมาะสำหรับโครงการที่มีความต้องการซื้อแบบหลอก ๆ และโครงการตามกระแสที่ไม่ได้เป็น real demand อย่างแท้จริง หรืออยู่ในช่วงที่เศรษฐกิจขาลง กำลังซื้อและการตัดสินใจของคนมีการเปลี่ยนแปลงในทางที่ลดลง ส่วนคนที่จะใช้วิธีนี้ควรเป็นคนที่ต้องการซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือเพื่อปล่อยเช่า

เราแนะนำให้คุณลองมองดูหลาย ๆ โครงการ เพราะกว่าที่เราจะรู้ว่าโครงการนั้นเป็นโครงการที่ไม่ใช่ Real Demand ก็ต้องรอในช่วงใกล้ ๆ โอน ซึ่งถ้าโครงการเหล่านั้นเป็นโครงการที่มีความต้องการจริง ๆ คุณก็อาจจะอด หรือต้องซื้อในราคาแพง  

วิธีการ

- มองหาโครงการที่คุณสนใจ ซึ่งควรเป็นโครงการที่อยู่ในช่วงพรีเซล

- จดจำราคาห้องของโครงการต่าง ๆ ที่คุณสนใจเอาไว้ และจำวันกำหนดแล้วเสร็จของโครงการ

- เก็บเงิน ให้เท่ากับราคาที่ผู้ถือใบจองต้องผ่อนดาวน์คอนโด (หากมากกว่าได้ก็จะยิ่งดี)

- เมื่อใกล้ถึงวันโอน ลองเข้าไปหาการประกาศขายดาวน์ในเวปไซต์ซื้อขายคอนโด อย่าง http://www.ddproperty.com หรือ https://www.hipflat.co.th  ซึ่งในช่วงเวลาใกล้โอนจะมีคนมาประกาศขายดาวน์ โดยที่ในบางประกาศอาจจะขายต่ำกว่าราคาทุน หรือขายแบบยอมขาดทุนกันไปเลย

- นอกจากเวปไซต์ซื้อขายอสังหาแล้ว ใน Facebook เองก็มีเยอะเช่นกัน บางโครงการมีการตั้งกลุ่มเพื่อซื้อขายใบจองกันตั้งแต่วันแรกที่พรีเซลกันเลย

สาเหตุที่มีการขายดาวน์ในราคาที่ยอมขาดทุน

อาจจะเป็นเพราะคนเหล่านี้ขาดสภาพคล่องทางการเงินในช่วงนั้น หรือมีเรื่องให้ต้องยอมขาดทุนเพื่อไม่ให้เสียเงินทั้งหมดที่ลงดาวน์ไป แม้บางโครงการจะมีการยื่นข้อเสนอว่า หากกู้ธนาคารไม่ผ่านจะคืนเงินดาวน์ให้ แต่ก็อาจจะไม่ใช่จำนวนที่พวกเขาต้องการ และทางโครงการเองก็จะบีบให้พวกเขากู้จนกว่าจะผ่านด้วย

อีกเหตุผลหนึ่ง ก็อาจจะเป็นเพราะลูกค้าที่ดาวน์ห้องเป็นนักลงทุนคอนโดแบบขายดาวน์ คนพวกนี้เองจะไม่มีความต้องการถือครองห้องเองตั้งแต่ต้นแล้ว จึงต้องทำทุกวิธีที่จะปล่อยห้องเหล่านี้ออกไปให้ได้ และสุดท้ายเมื่อเวลาบีบเข้ามา พวกเขาอาจจะต้องยอมขาดทุนไปบ้าง เพื่อไม่ให้สูญเงินทั้งหมดไป หรือต้องเป็นหนี้ในระยะยาวด้วยการซื้อคอนโดนั้นจริง ๆ

นอกจากการหาประกาศตามเวปไซต์ต่าง ๆ แล้ว คุณยังสามารถฝากให้ทางสำนักงานขายช่วยดูให้ด้วยก็ได้ เพราะก็มีหลายที่เช่นกันที่รับเรื่องขายต่อใบจอง และรับเรื่องขายดาวน์ไว้ให้ โดยทางสำนักงานขายอาจจะเป็นตัวกลางช่วยให้คุณกับผู้ที่ต้องการขายได้เจอกัน ซึ่งหลังจากนั้นก็คงจะแล้วแต่ความสามารถในการต่อรองของคุณแล้วล่ะ

2. รวมตัวกับกลุ่มนักลงทุน

นักลงทุนบางส่วนไม่ได้ถูกเชิญ หรือยื่นข้อเสนอขายใบจองก่อนวันพรีเซล และในบางครั้งพวกเขาก็ไม่ได้ไปต่อแถวซื้อใบจองในวันพรีเซลวันแรกด้วย ดังนั้นการที่จะได้คอนโดในราคาถูกจึงต้องทำการรวมกลุ่มกันเพื่อสร้างอำนาจต่อรองกับทางโครงการ

วิธีนี้เหมาะกับ โครงการที่ไม่ได้ถูกจองจนหมดตั้งแต่วันแรก อาจจะเป็นโครงการที่เปิดพรีเซล และเริ่มผ่อนดาวน์กันไปบ้างแล้ว อาจจะต้องรอเวลาให้ใบจองที่ถูกซื้อไปกลับเข้ามาอยู่ในมือของโครงการอีกครั้ง ที่สำคัญ วิธีนี้จะใช้ไม่ค่อยได้ผลกับโครงการที่มี real demand สูง ๆ เพราะโครงการอาจจะไม่จำเป็นต้องง้อลูกค้าด้วยการลดราคามากนัก

วิธีการ

- เข้าไปตีสนิทกับกลุ่มนักลงทุนคอนโด ซึ่งคุณสามารถตามหาพวกเขาได้ใน facebook หรือคลาสสัมนาด้านการลงทุนด้านคอนโด ดีไม่ดีคุณอาจจะมีเพื่อนของเพื่อนที่อยู่ในวงการนี้ก็ได้

- จากนั้นลองถามพวกเขาถึงโครงการทีคุณสนใจ หาคอนเน็กชั่นและเข้าไปรวมกลุ่มกับคนที่จะเข้าไปต่อรองกับโครงการ ไม่ต้องกลัวว่าพวกเขาจะไม่โอเคกับคุณ เพราะการเข้าไปต่อรองขอส่วนลดกับทางโครงการ ยิ่งคนเยอะการต่อรองยิ่งมีประสิทธิภาพ

- ทางกลุ่มนักลงทุนจะมีการนัดเวลากับทางสำนักงานขายโครงการ และเข้าไปต่อรอง หากคุณไม่มีประสบการณ์อะไร ก็ไม่ต้องกังวล เพราะคนกลุ่มนี้จะช่วยจัดการให้คุณเอง ประมาณว่า เดินตามผู้ใหญ่หมาไม่กัด

การต่อรองที่ว่าคือ การรวมกลุ่มกันเพื่อไปซื้อใบจองและทำสัญญาผ่อนดาวน์คอนโดนั่นเอง เพียงแต่ไปกันหลายคน และมีการกดดันเพื่อขอส่วนลดจากทางโครงการ ด้วยด้วยเหตุผลว่ามากันเยอะซื้อหลายห้อง ซึ่งทางโครงการเองก็เตรียมรับมือกับคนพวกนี้อยู่แล้ว โดยจะมีส่วนลดสำหรับคนกลุ่มนี้เอาไว้อยู่แล้ว

ทั้งสองวิธีที่เราแนะนำมานี้ จัดว่าเป็นวิธีสำหรับการซื้อคอนโดให้ได้ราคาถูกที่สุด ซึ่งทั้งสองวิธีก็เรียกได้ว่าเป็นการหากินกับนักลงทุนประเภทซื้อมาเพื่อขายต่อ โดยวิธีการเหล่านี้จะเป็นไปได้หรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับ Real Demand จริง ๆ ของโครงการนั้น ๆ ดังนั้นการศึกษาข้อมูลคอนโด อ่านรีวิวและพรีวิวมาอย่างรอบด้าน ก็จะช่วยตัดสินสถานการณ์ของคอนโดเหล่านั้นได้ในระดับหนึ่ง