ESTOPOLIS | ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ยังถือว่าคุ้มค่าอยู่หรือไม่ และต้องทำอย่างไรถึงจะคุ้มค่า

10 April 2560

หนึ่งในเหตุผลของการซื้อคอนโดมิเนียม นอกจากเป็นที่อยู่อาศัยแล้ว หลายคนมองว่าเป็นโอกาสของการลงทุนด้วย การลงทุนในเรื่องอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของการปล่อยเช่าคอนโด ถือว่าเป็นการลงทุนที่มีความซับซ้อนน้อย ส่วนใหญ่แนวคิดก็คือ เพียงแค่ผ่อนดาวน์ ยื่นกู้ โอน หาคนเช่า ให้คนเช่าผ่อน สุดท้ายก็ได้คอนโดมาฟรีๆ พอ 5 ปีก็ขายได้กำไร แต่ก็มีเนื้อหาระหว่างบรรทัดที่จะต้องระมัดระวังเหมือนกัน ยิ่งในปัจจุบัน ถือว่าคู่แข่งมีมากขึ้นเยอะ เพราะคอนโดในเมืองเกิดขึ้นใหม่มาก ทำให้ก็มีคำถามอยู่เหมือนกันว่า การลงทุนปล่อยคอนโดให้เช่า ยังเป็นการลงทุนที่ดีหรือไม่

ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ยังถือว่าคุ้มค่าอยู่หรือไม่

ก่อนอื่นเรามาดูกันก่อนว่าถ้าเราต้องการลงทุนปล่อยคอนโดให้เช่า จะเริ่มจากตรงไหน แน่นอนอันดับแรกเราต้องหาทำเลของคอนโดที่ดีก่อน ถ้าได้ทำเลไม่ดี จะหาคนเช่ายาก แต่ทำเลดี ก็จะราคาแพง แต่ถ้าเราศึกษาผังเมือง การเจริญเติบโตของเมืองจะพอคาดคะเนได้ว่า เมืองจะเติบโตในทำเลใด เราก็อาจจะได้ราคาคอนโดที่ราคาไม่สูงมาก แต่อนาคตจะมีคนอาศัยอยู่มากขึ้น

ต่อมาชื่อเสียงของโครงการคอนโดก็มีผล ถ้าเป็นคอนโดที่มีการจัดการที่ดี มีสภาพแวดล้อมและความเป็นอยู่ในคอนโดที่ดี ก็จะทำให้ผู้เช่าอยู่ได้นาน หรือถ้าเราตัดสินใจซื้อตั้งแต่คอนโดยังสร้างไม่เสร็จ ถ้าเลือกโครงการที่มีชื่อเสียง โอกาสเสี่ยงที่จะทิ้งงานก็จะน้อยลง

เมื่อเลือกคอนโดที่จะลงทุนได้แล้ว เรื่องต่อไปก็จะเป็นเรื่องเงินลงทุน หากเป็นการลงทุนที่ต้องเป็นการกู้นั้น มีข้อแนะนำจากธนาคารว่า ไม่ควรกู้เกิน 60% เพราะในการปล่อยเช่านั้น เรายังต้องผ่อนคอนโดต่อ โดยนอกจากค่าผ่อนคอนโดแล้ว ยังจะมีค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า(หากใช้บริการนายหน้าในการหาผู้เช่า) ซึ่งเราลองมาดูตารางการคำนวณว่าทำไมต้องกู้ไม่เกิน 60%

* หากคุณให้นายหน้าจัดหาผู้เช่าให้ ค่านายหน้าจะอยู่ที่ค่าเช่า 1 เดือน จากระยะเวลาในการเช่า 1 ปี เช่น ผู้เช่าทำสัญญาเช่า 1 ปี เช่าเดือนละ 10,000 บาท ค่านายหน้าคือ 10,000 บาท

จะเห็นได้ว่า ถ้าเรากู้น้อยก็จะมีกำไรต่อเดือนสูง แต่ก็หมายความว่าเราต้องดาวน์เป็นจำนวนเงินที่ค่อนข้างสูงเหมือนกัน นอกจากนั้น โดยเฉลี่ยแล้วในระยะเวลา 12 เดือน หรือ 1 ปีนั้น อาจจะมีช่วงที่ห้องว่างไม่มีคนเช่า ดังนั้นเราก็จะต้องเตรียมเงินไว้สำหรับบริหารจัดการในช่วงไม่มีผู้เช่า หรือ ระหว่างเปลี่ยนผ่านผู้เช่าที่เราจะต้องบำรุงรักษาคอนโดให้อยู่ในสภาพพร้อมที่จะให้ผู้เช่ารายใหม่ย้ายเข้ามาอยู่ ส่วนในกรณีที่ไม่อาจจะต่ายเงินดาวน์ได้ในจำนวนที่สูง การติดราคาค่าเช่านั้น ก็ต้องคิดให้ครอบคลุมค่าผ่อนคอนโด ค่าส่วนกลาง ซึ่งก็จะต้องสูงกว่าค่าผ่อนคอนโดอยู่ประมาณ 10 – 20% ถึงจะเรียกได้ว่ามีกำไร เพราะต้องมีการจัดการอย่างอื่นอย่าง ค่าบำรุงรักษาห้องในช่วงที่ไม่มีผู้เช่า

ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ยังถือว่าคุ้มค่าอยู่หรือไม่

แต่ถ้าคอนโดที่ลงทุนเป็นทำเลที่ดี เดินทางสะดวก ใกล้ห้างสรรพสินค้า ใกล้รถไฟฟ้าไม่ว่าจะเป็นบนดินหรือใต้ดิน ก็ถือว่าเป็นทำเลทอง มีโอกาสที่จะทำกำไรได้ภายใน 2 -3 ปีสูง ซึ่งอาจจะเกิดจากการ ขายดาวน์ได้ เพราะราคาคอนโดอาจจะสูงกว่าเดิม 2 เท่าก็เป็นได้ ซึ่งถือว่าเป็นการทำกำไรในระยะสั้นใช้เวลาเพียงประมาณ 3 ปีเท่านั้น นอกจากนั้นมีคอนโดหลายโครงการ ทำประชาสัมพันธ์ให้ผู้ซื้อเป็นผู้ลงทุน การันตีในการหาคนมาเช่าคอนโดให้อีกต่างหาก เพื่อจะดึงดูดผู้ที่สนใจลงทุนปล่อยคอนโดให้เช่ามาลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมของตนเอง อีกเรื่องที่ผู้ที่ต้องการปล่อยคอนโดให้เช่าเห็นประโยชน์ก็คือสามารถนำไปลดหย่อนภาษีเงินได้ประจำปี

นอกจากค่าใช้จ่ายที่กล่าวมาแล้วนั้นในปี 60 กำลังจะมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับบ้านหลังที่ 2 ออกมาจะเสียภาษีในอัตรา 0.03-0.3% ของราคาประเมิน ซึ่งผู้ลงทุนก็อาจจะต้องคำนวณค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ไว้ด้วย และจะต้องติดตามข่าวสารในการประกาศใช้อีกที

จากที่กล่าวมาจะเห็นได้ว่าถ้าอยากจะทำกำไรกับการลงทุนคอนโดปล่อยเช่านั้น เงินที่ใช้ลงทุนควรเป็นเงินเย็น นำมาดาวน์ได้ในยอดเงินที่สูงเพื่อที่จะได้มียอดเงินที่ผ่อนชำระต่อเดือนน้อย ทำให้สามารถทำราคาค่าเช่าที่ดึงดูดผู้เช่าได้ดีกว่า สิ่งที่สำคัญของการปล่อยคอนโดให้เช่านั้นคือ ต้องมีผู้เช่าอยู่ตลอด ดังนั้นหากราคาเช่าเป็นราคาที่แข่งขัน ทำเลของคอนโดอยู่ในทำเลที่ดี ก็สามารถการันตีได้ว่า จะมีผู้เช่าอยู่ตลอด

ดังนั้นสำหรับข้อสงสัยที่ว่าการลงทุนคอนโด แล้วปล่อยให้เช่ายังคุ้มค่าหรือไม่นั้น ต้องขอบอกว่าขึ้นอยู่กับลักษณะของเงินที่เอามาลงทุนมากกว่า ถ้าเป็นเงินเย็น ที่อาจจะไม่ต้องการหมุนเวียนอย่างรวดเร็ว ก็ยังถือว่าเป็นการลงทุนที่ดี นอกจากนั้นทำเลของคอนโดก็เป็นสิ่งที่สำคัญมาก ที่จะต้องเลือกให้ดี อีกอย่างคือการดูแลรักษาห้อง ให้น่าอยู่ เพื่อให้ดึงดูดผู้เช่า อีกทาง ผู้ที่จะสนใจจะลองทุนในลักษณะดีแล้ว สามารถศึกษาข้อมูลถ้าคำนวณดูแล้ว บริหารจัดการได้ดี ก็ถือว่ายังตัวเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจ