ESTOPOLIS | รวมกลุ่มเป้าหมายผู้เช่าคอนโด สำหรับผู้ลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า

การจะลงทุนใด ๆ ก็ตาม ย่อมต้องมีการวางแผน โดยเฉพาะกับการทำธุรกิจใด ๆ ก็ต้องมีการวางทาร์เก็ต เลือกกลุ่มลูกค้าให้ถูกต้อง ลูกค้าบางกลุ่มมีจำนวนมากแต่ประเป๋าไม่หนัก บางกลุ่มเหมือนจะกระเป๋าหนักแต่ไม่ บางกลุ่มกระเป๋าหนักแต่ก็เรื่องมาก การปล่อยเช่าคอนโดก็เช่นกัน โลเคชั่นและตัวโครงการเป็นเรื่องสำคัญในการตั้งทาร์เก็ต

ดังนั้นในบทความนี้เราจะมาช่วยตั้งทาร์เก็ตที่น่าจะเหมาะสมกับการเลือกซื้อคอนโดสำหรับปล่อยเช่ากันดีกว่า

หมายเหตุ : บทความนี้อาจจะมีเนื้อหาเหมารวม เหยียดเชื้อชาติและอาชีพ ไปบ้างนะคะ แต่ด้วยลักษณะของการจำกัดกลุ่มทาร์เก็ตในด้านมาเก็ตติ้งก็คงจะหลีกเลี่ยงไม่ได้ค่ะ

1. กลุ่มชาวต่างชาติ (ฝรั่ง)

นักลงทุนที่เริ่มอยากซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า มักจะมองทาร์เก็ตเป็นชาวต่างชาติโดยเฉพาะพวกฝรั่งเป็นอย่างแรก อาจจะเป็นเพราะด้วยค่านิยม หรือความคิดฝังหัวว่าชาวตะวันตกจะรวยกว่าคนไทย มีเงินเยอะ และจะจ่ายได้ไม่อั้น แต่เอาเข้าจริง ๆ ประสบการณ์ของคนที่ปล่อยเช่าคอนโดให้กับชาวตะวันตกหลายคนไม่ค่อยดี เรียกได้ว่าเจ็บใจมาแล้วหลายคนเช่นกัน เราจะแบ่งฝรั่งเหล่านี้เป็น 3 จำพวกค่ะ

1.1 พนักงานออฟฟิศ / ทำธุรกิจ

ถ้าคุณได้ฝรั่งจำพวกนี้เช่าห้อง จัดว่าโชคดีนะคะ อย่างน้อยเรื่องของการเงินคนพวกนี้จะไม่ค่อยมีปัญหาค่ะ เรียกว่าเงินดีด้วยซ้ำไป แต่พวกข้าวของต่าง ๆ เฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ ก็อาจจะต้องทำใจไว้หน่อยนะคะเพราะชาวต่างชาติมักจะมือหนัก บางคนก็ไม่ค่อยสะอาดเท่าไร อาจจะมีเสียหายบ้างแต่ก็ในลักษณะจากการใช้งานปกติค่ะ ดังนั้นเฟอร์นิเจอร์ที่ดีต้องไม่เปื้อนง่าย และแข็งแรงค่ะ

คอนโดที่ชาวต่างชาติที่เป็นพนักงานออฟฟิศชอบ คงหนีไม่พ้นคอนโดที่เดินทางได้สะดวก เน้นไปที่รถไฟฟ้า มีความเป็นส่วนตัว มีสระว่ายน้ำที่ว่ายน้ำได้จริง และมีมุมพักผ่อนที่กว้างพอ ใครที่อยู่คอนโดจะสังเกตได้ว่าโครงการไหนส่วนกลางสวย ๆ ดี ๆ ชาวต่างชาติจะอยู่เยอะ และก็จะเห็นชาวต่างชาติมาใช้ส่วนกลางบ่อย ๆ นั่นแหล่ะค่ะสิ่งที่พวกเขาชอบ

1.2 นายแบบ / นางแบบ

ถ้าคุณเจอฝรั่งและชาวต่างชาติที่มีอาชีพนี้ อย่าลืมถามเขาด้วยนะคะ ว่านอกจากเป็นนางแบบนายแบบแล้วรับจ็อบพิเศษบ้างหรือเปล่า เพราะชาวต่างชาติที่ทำอาชีพนี้ไม่ค่อยมีเงินหรอกค่ะ เอาจริง ๆ พวกเขาแค่เข้ามาเก็บพอร์ทโฟลิโอในเมืองไทย ส่วนใหญ่จะเป็นนายแบบและนางแบบที่พึ่งเริ่มต้น ยังไม่มีชื่อเสียง ค่าตัวยังไม่แพง  บริษัทโมเดลลิ่งที่พาพวกเขาเข้ามาก็ค่อนข้างหักค่านั่นค่านี่โหดเอาการอยู่ เราจึงเห็นฝรั่งหล่อ ๆ สวย ๆ บางคนทำอาชีพเสริมกัน ออกมาขายพวงกุญแจ ที่เปิดขวด หรือเป็นเซลตามห้างกัน ดังนั้นถ้าเจอลูกค้าแนวนี้อันดับแรกเก็บค่ามัดจำให้ได้เป็นอันดับแรกเลยค่ะ อย่างน้อยก็เป็นหลักประกันในกรณีฉุกเฉิน

1.3 มาเที่ยวตากอากาศ

ฝรั่งจำพวกนี้จะอยู่ไม่นานค่ะ การเช่าถ้าไม่รายวันไปเลย ก็จะเป็นรายเดือน เราจะเห็นฝรั่งพวกนี้ได้ที่คอนโดประเภทตากอากาศตามเมืองชายทะเล หรือบางคนอาจจะเรียกว่าคอนโดเพื่อการลงทุนก็ไม่แปลกค่ะ คอนโดเหล่านี้ตอนที่ขายก็อาจจะมีประกันรายได้เป็นเวลา 3 ปี หรืออะไรก็ว่าไป แต่หลังจากนี้ก็ตัวใครตัวมันเหมือนกัน การซื้อคอนโดแนวนี้คงต้องศึกษามาให้ดี ๆ ค่ะ

สิ่งที่ต้องดูหากมองลูกค้าชาวต่างชาติที่มาเที่ยวตากอากาศคือ คอนโดของเราทำเลดีไหม วิวดีหรือไม่ นอกจากนี้ยังต้องดูเรื่องค่าเช่าและการบริการด้วย อย่าแพงกว่าโรงแรมใกล้เคียง เพราะอย่างที่ทราบว่าคอนโดไม่มีเซอร์วิสอะไรเลย ซึ่งต่างจากโรงแรม หากคุณคิดค่าเช่าแพงกว่าแต่สู้โรงแรมไม่ได้ ก็คงจะหาคนพักยาก

สุดท้ายเตรียมรับมือกับเหตุการณ์ตอนย้ายออกด้วย เพราะลูกค้าบางเจ้าก็แสบใช้ได้เลยค่ะ อาจจะมีเฟอร์นิเจอร์พัง ห้องสกปรก บางรายขโมยของก็มีเหมือนกัน เพราะคนพวกนี้มาเที่ยว มาปลดปล่อยค่ะ เขาก็เลยไม่ได้ถนอมของให้เราเท่าไร เอาเป็นว่าโรงแรมเจอแขกแบบไหน ที่จะมาพักคอนโดของคุณก็มีโอกาสเจอแบบนั้นล่ะค่ะ

2 ปล่อยเช่าคอนโดกับชาวญีปุ่น

เราขอแยกชนชาตินี้ออกมาก่อนเลยค่ะ เพราะพวกเขามีความเฉพาะตัวจริง ๆ (แถมชาวญีปุ่นเองก็ไม่อยากเอาชนชาติตัวเองไปรวมกับชาวเอเชียด้วย) หากคุณต้องการจะปล่อยเช่าคอนโดกับชาวญีปุ่น สิ่งที่คุณต้องคำนึงถึงมีดังนี้ 2.1

2.1 ทำเล

แม้ว่าคนญีปุ่นจะชอบกระจุกตัวอยู่ในโซนเอกมัย-ทองหล่อ แต่ทุกวันนี้คนญีปุ่นก็กระจายตัวกันอยู่มากขึ้นแล้วค่ะ โดยเฉพาะโซนที่เป็นย่านธุรกิจ และย่านออฟฟิศ ที่ไหนที่มีความสะดวกสบาย เดินทางง่าย อุดมสมบูรณ์ก็จะเห็นคนญีปุ่นเยอะ อย่างย่านพระราม 9 พระขโนง ออนนุชก็จะเจอเยอะเหมือนกัน

2.2 วิธีการปล่อยเช่า

คนญีปุ่นจะเลือกใช้เอเจนซี่ญีปุ่นในการจัดหาและทำสัญญาค่ะ ไม่ค่อยที่จะติดต่อกับเจ้าของห้องโดยตรงเท่าไร อาจจะเพราะส่วนหนึ่งไม่ค่อยถนัดภาษาอังกฤษนัก (สาเหตุที่คนญีปุ่นไม่ถนัดภาษาอังกฤษเพราะหนังสือเรียนตั้งแต่ประถมจนมหาวิทยาลัยทุกอย่างถูกแปลเป็นภาษาญีปุ่นหมดแล้ว จึงแทบไม่ต้องอ่านภาษาอื่นเลย) ดังนั้นถ้าจะปล่อยเช่าชาวญีปุ่นต้องพึ่งเอเจนซี่ชาวญีปุ่นนะคะ

2.3 ลักษณะห้องและโครงการ

หลาย ๆ คนบอกว่าถ้าจะปล่อยเช่าคนญีปุ่นต้องมีอ่างอาบน้ำ เอาจริง ๆ ก็มีชาวญีปุ่นบางคนที่ไม่ซีเรียสกับอ่างอาบน้ำนะคะ แต่พวกเขาจะให้ความสำคัญเรื่องความปลอดภัย และความสะดวกสบายมากกว่า คอนโดเปลี่ยว ๆ หรือระบบการเข้าออกดูไม่ปลอดภัยคนญีปุ่นจะกลัวค่ะ เมืองไทยเมื่อเทียบกับบ้านของเขาถือว่าน่ากลัวนะคะ 

2.4 อย่าลืมแสกนกรรมผู้เช่า

คนญีปุ่นส่วนใหญ่ที่มาอยู่เมืองไทยถ้าไม่มาเพื่อทำงานก็มาเพื่อเกษียณค่ะ พวกที่เกษียณก็จะไปอยู่เชียงใหม่กัน ส่วนพวกที่ทำงานก็จะอยู่กรุงเทพฯ ชาวญีปุ่นใช้ชีวิตค่อนข้างเครียดนะคะ เวลาร่าเริงก็ร่าเริงเหมือนคนบ้า บางคนหัวเราะดังจนเหมือนเฟค ส่วนตัวได้ยินข่าวชาวญีปุ่นกระโดดคอนโดทุกปีเลย จนตอนนี้มีโครงการหนึ่งในย่านพระราม 9 ทำระเบียงแบบมีระแนงกั้นไปเลย เพราะทางโครงการมองว่าจะให้เป็นโครงการที่คนญีปุ่นอยู่เยอะ และการมีระแนงก็เพื่อกันไม่ให้ชาวญีปุ่นกระโดดฆ่าตัวตาย  หากคุณกังวลว่าจะมีวิญญาณในคอนโดของคุณ คุณอาจจะต้องซักเอเจนซี่ที่นำห้องคุณไปปล่อย ว่าลูกค้าเป็นอย่างไร ทำบริษัทไหน เป็นโรคซึมเศร้าหรือไม่ จะได้เลือกปล่อยเช่าหรือปฏิเสธไปค่ะ  แต่โดยส่วนตัวไม่อยากให้กังวลเรื่องนี้ค่ะเพราะเปอร์เซ็นการฆ่าตัวตายของชาวญี่ปุ่นในเมืองไทยถือว่าต่ำนะคะ  เรียกได้ว่าพอ ๆ กับเหตุการณ์ถูกหวย หรือบ้านน้ำไม่ท่วมค่ะ 

3. กลุ่มนักศึกษา

สำหรับกลุ่มนี้เชื่อว่ามีคนเล็งกลุ่มนี้กันเยอะค่ะ เพราะเป็นกลุ่มที่มีจำนวนมาก แต่ก็ใช่ว่าแค่หาคอนโดใกล้ๆ มหาวิทยาลัยก็จะสามารถปล่อยเช่านักศึกษาได้นะคะ ถ้าไม่ดูก็อาจจะปล่อยยากได้เหมือนกัน

2.1 เลือกมหาวิทยาลัย

ค่าเช่าคอนโดจริง ๆ แล้วมันไม่ได้ถูกเหมือนอพาร์ทเม้นท์นะคะ ดังนั้นเราอาจจะต้องเลือกมหาวิทยาลัยที่ต้องใช้เงินในการเข้าเรียนกันหน่อยอย่าง ม.เอกชน หรือมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่อื่นๆ ยิ่งถ้าเป็นมหาวิทยาลัยที่เดินทางมาจากที่อื่นลำบาก ก็จะทำให้นักศึกษาถูกบีบให้มองหาที่อยู่ในละแวกนั้นค่ะ

นอกจากนี้อยากให้สำรวจรอบ ๆ ด้วยว่าคอนโดแต่ละแห่ง อพาร์ทเม้นท์รอบ ๆ มหาวิทยาลัยมีผู้เช่าเช่าอยู่เต็มหรือไม่ ถ้ามันโหร่งเหรง ว่างเยอะ ก็เปลี่ยนมหาวิทยาลัยเถอะค่ะ เพราะว่ามันแสดงถึง Demand ว่ามันมีไม่เยอะ ลงทุนไปก็มีโอกาสขาดทุนค่ะ   

2.2 เลือกคอนโด

อันดับแรกลองสำรวจคอนโดที่ปล่อยเช่าในระแวกนั้นกันก่อน คอนโดไหนที่คนอยู่เต็มให้ดูคอนโดนั้นไว้ว่ามีอะไรดี ราคาค่าเช่าเป็นอย่างไร แล้วเลือกลงทุนในคอนโดที่มีลักษณะคล้าย ๆ กัน พยายามอย่าให้ราคาแซงหน้าตลาดเกินไปค่ะ นอกจากนี้เลือกคอนโดที่มีระบบความปลอดภัยที่ดีและต้องไม่เปลี่ยวด้วย เพราะคนที่จะอนุมัติการเช่าคือผู้ปกครอง เรื่องนี้ผู้ปกครองค่อนข้างให้ความสำคัญค่ะ

2.3 แต่งห้องให้โดน

แม้ว่าคนที่จ่ายเงินและทำสัญญาจะเป็นผู้ปกครอง แต่การแต่งคอนโดให้โดนใจวัยรุ่น และถูกใจผู้ปกครองด้วยเป็นเรื่องสำคัญค่ะ แนะนำว่าไม่ต้องแต่งให้เหมือนโรงแรมจนเกินไป อาจจะให้เหมาะกับวัยรุ่นหน่อย แนว Modern หรือ Minimal กำลังดีค่ะ นอกจากนี้แนะนำว่าอย่าแต่งห้องเข้ม ๆ แมน ๆ เกินไปค่ะ เพราะเด็กที่เช่าส่วนใหญ่จะเป็นผู้หญิง เนื่องจากผู้ปกครองจะให้ความสำคัญกับลูกสาวในเรื่องของความปลอดภัยมาก จึงเลือกที่จะให้เช่าคอนโดที่ต้องจ่ายเงินมากกว่าแทนที่จะให้อยู่อพาร์ทเม้นท์

3. พนักงานออฟฟิศ / พนักงานเงินเดือน

คนกลุ่มนี้ถือว่าเป็นกลุ่มที่ปัญหาน้อยที่สุดค่ะ เพราะนอกจากจะจ่ายค่าห้องได้อย่างไม่มีปัญหาแล้ว ความรับผิดชอบต่อทรัพย์สินก็ค่อนข้างดีด้วย ลูกค้าประเภทนี้โดยเฉพาะคนไทยจะค่อนข้างมีเงินค่ะ เพราะถ้าไม่มีเงินจะเลือกเช่าอพาร์ทเม้นท์แทน เนื่องจากค่าเช่าคอนโดจะแพงกว่า ลูกค้าพวกนี้มักจะมองหาคอนโดที่เดินทางสะดวก มีความอุดมสมบูรณ์ค่ะ ทำเลจึงเป็นเรื่องสำคัญอันดับแรกเลยค่ะ

ทำเลคอนโดปล่อยเช่าสำหรับพนักงานออฟฟิศไม่จำเป็นต้องอยู่ใกล้กับแหล่งสำนักงานอย่างอโศก สีลม ช่องนนทรี ก็ได้ค่ะ อาจจะขยับมาหน่อยแต่ใกล้รถไฟฟ้า อย่างออนนุช - อุดมสุข กรุงธนบุรี - ตลาดพลู ก็ยังจะพอหาผู้เช่าได้ และไม่ต้องลงทุนหนักมากด้วย

ตาม Airport link ก็น่าสนใจเช่นกันค่ะ กลุ่มลูกค้าที่ปล่อยได้ก็จะเป็นคนที่ทำงานฝั่งพระราม 9 ถ้าใกล้สนามบินสุวรรณภูมิหน่อย อย่างสถานีลาดกระบังก็จะได้ผู้เช่าเป็นลูกเรือด้วย อย่างเพื่อนของผู้เขียนเองปล่อยเช่าคอนโดแถวนั้นก็ได้ผู้เช่าตลอด โดยผู้เช่าเป็นลูกเรือ ที่หนีเสียงดังจากสนามบินมาค่ะ

4. ลูกค้าอื่นๆ สำหรับทำเลอื่น ๆ

4.1 ลูกค้าเช่าเพื่อรักษาตัว

เราจะเห็นลูกค้าเหล่านี้ในย่านที่เป็นโรงพยาบาลค่ะ บางคนป่วยไม่ถึงขั้นต้องนอนโรงพยาบาล แต่ก็ต้องพบแพทย์อย่างต่อเนื่อง บางคนเป็นคนต่างจังหวัดแต่ต้องรักษาตัวในโรงพยาบาลในตัวกรุงเทพ สำหรับทำเลในบางโรงพยาบาลก็มีความพิเศษตามแต่โรงพยาบาลค่ะ เช่น โรงพยาบาลยันฮี ก็จะเป็นผู้เช่าที่มาเช่าเพื่อรักษาตัวหลังจากการผ่าตัดศัลยกรรม ผู้เช่าเหล่านี้ส่วนใหญ่จะเช่าระยะสั้น ๆ เป็นรายเดือนค่ะ มีทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ เพราะบางทีการนอนโรงพยาบาล หรือพักโรงแรมอาจจะแพงกว่า

4.2 คอนโดใกล้สถานบันเทิง

หากมองทำเลใกล้แหล่งสถานบันเทิงเอาไว้ ผู้เช่าคงหนีไม่พ้นคนที่ทำงานกลางคืนค่ะ รวมถึงเจ้าของห้องอื่นๆ ก็อาจจะเป็นคนที่ทำงานกลางคืนด้วย เรื่องของความปลอดภัยจึงเป็นเรื่องสำคัญค่ะ เพราะคนที่ทำงานกลางคืนอาจจะมีการดื่มสุรา ต่อให้ผู้เช่าห้องของเรานิสัยดี แต่กับเพื่อนบ้านอาจะไม่ดีก็ได้ค่ะ เอาจริง ๆ แนะนำให้เลี่ยงน่าจะสบายใจกว่าค่ะ

---

สุดท้ายนทาร์เก็ตลูกค้าไม่ใช่แค่สิ่งเดียวในการพิจารณาลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่านคะ อย่าลืมคำนวน Yield อย่างเหมาะสมด้วย เพราะไม่ใช่ว่าคอนโดแพง ๆ ที่แพง ๆ จะปล่อยเช่าได้แพงเสมอไป ต้องสำรวจราคาค่าเช่าในย่านนั้น และราคาที่เราต้องลงทุนกับคอนโดด้วยค่ะ 

อ่านวิธีการคำนวน Yield (ผลตอบแทนค่าเช่า) ได้ที่ : Yield คืออะไร ตั้งค่าเช่าคอนโดเท่าไหร่ถึงจะดี? บทความนี้มีคำตอบ

ทั้งหมดนี้คือผู้เช่าที่เราจะพบบ่อย ๆ นะคะ หวังว่าจะพอเป็นประโยชน์กับคุณผู้อ่านไม่มากก็น้อย เวลาเลือกทาเก็ตจะได้เลือกได้ตรงจุดค่ะ … อ้อสำหรับผู้เช่าชาวจีนเราไม่ได้ยกมานะคะ เพราะคนจีนไม่ค่อยเช่าค่ะ พวกเขาซื้อเลย โดยเฉพาะช่วงห้วยขวางนี่ก็จัดไปกันเยอะเลย นอกจากนี้โซนพัทยาชาวจีนก็นิยมซื้อคอนโดเก็บไว้เยอะเหมือนกัน แต่ไม่ต้องห่วงนะคะคนจีนเหล่านี้ค่อนข้างเกรดดีนิสัยดีค่ะ น่าจะเป็นเพื่อนบ้านที่ดีอยู่ค่ะ

  Move to top