ซื้อคอนโดไปสุดท้ายถ้าต้องทุบตึกทิ้งหรือถ้าเกิดวินาศภัยก็ได้แต่อากาศ เพราะโฉนดไม่ได้เป็นที่ดิน

       หลายๆคนอาจจะเคยได้ยินประโยคในแนวคล้ายๆกับข้อความด้านบน เมื่อมีการพูดกันถึงกรรมสิทธิ์ในการซื้อขายคอนโดหรือห้องชุด ว่าสุดท้ายแล้ว ถ้าหากว่าโครงสร้างอาคารหมดอายุ หรือเกิดอุบัติเหตุหรือวินาศภัยต่างๆที่ทำให้ตัวอาคารเสียหายทั้งหมด แล้วเจ้าของห้องที่ซื้อคอนโดจะได้อะไร เพราะเมื่อนำไปเปรียบเทียบกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เช่น บ้าน ยังไงโฉนดบ้านก็ยังระบุที่ดินซึ่งมีมูลค่าอยู่แล้ว ดังนั้นจึงมีบางคนคิดว่าสุดท้ายแล้วกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือคอนโดที่คิดว่าจะได้ก็อาจจะไม่เหลืออะไรเลย ESTOPOLIS จะมานำเสนอข้อมูลเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งก็เป็นห้องชุดประเภทหนึ่งเช่นกัน ว่าจริงๆแล้วกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของของเราคืออะไร และเราจะได้อะไรหากไม่มีตัวอาคารแล้ว

ซื้อคอนโด ได้กรรมสิทธิ์อะไร?

         เวลาที่เราซื้อคอนโดมิเนียมหรือห้องชุดนั้น ก่อนอื่นมารู้จักขั้นตอนในการซื้อคอนโดกันก่อน ขั้นตอนที่คนส่วนใหญ่ทราบกันอยู่แล้วก็คือ การจอง ซึ่งส่วนใหญ่หลังจากที่เลือกโครงการ และห้องที่ถูกใจได้แล้วก็จะไปทำการจองกับเจ้าหน้าที่ฝ่ายขายที่โครงการ อัตราค่าใช้จ่ายในการจองนี้ก็ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ ซึ่งแตกต่างกัน สำหรับโครงการที่พึ่งเปิดขายในขณะที่ตัวอาคารยังไม่ได้ทำการก่อสร้าง หรืออยู่ในระหว่างกำลังก่อสร้างที่เรียกกันว่า Pre-Sale ก็จะมีการผ่อนดาวน์ในระหว่างรอการก่อสร้างเสร็จ ซึ่งเกิดหลังจากการทำสัญญา ที่ระบุรายละเอียดของห้อง แบบห้อง วัสดุที่จะได้รับ แปลนห้อง และราคาที่ตกลงกัน ณ วันจองและทำสัญญา ซึ่งบางโครงการก็เป็นวันเดียวกัน ขั้นตอนนี้ก็เป็นขั้นตอนที่สำคัญมากอีกขั้นตอนหนึ่งเพราะเราต้องรอบคอบ ตรวจสอบเนื้อหาสัญญาจากทางเจ้าของโครงการให้ดี หลังจากทำสัญญาแล้วก็ถึงเวลาที่ต้องผ่อนดาวน์ ซึ่งเป็นการผ่อนระหว่างเรากับโครงการ และหลังจากผ่อนดาวน์หมดครบกำหนดแล้ว หรือบางโครงการที่เป็นโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ที่ไม่ต้องผ่อนดาวน์ ก็ถึงเวลาที่โอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งตอนนี้แหละที่เราจะได้รับ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ที่จะบอกว่าเราเป็นเจ้าของห้องแล้ว!

ทีนี้ตอนที่เราโอนกรรมสิทธิ์ก็ยังมีความแตกต่างระหว่างการซื้อคอนโดด้วยเงินสด และการกู้ซื้อจากธนาคาร เพราะถ้าเรานำเงินสดมาซื้อ กรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือคอนโดนั้นก็จะเป็นชื่อของเรา แต่ถ้าหากมีการยื่นกู้ขอสินเชื่อจากทางธนาคาร วันที่โอนกรรมสิทธิ์ก็จะเป็นชื่อของธนาคารเแทน จนกว่าเราจะผ่อนแบงค์หมดนั่นแหละจึงจะมาเป็นชื่อเรา โดยรายละเอียดเรื่องขั้นตอนการซื้อและการยื่นสินเชื่อสามารถอ่านต่อได้ที่บทความ ยื่นกู้อย่างไรให้ผ่านฉลุยและบทความรู้จักกรรมสิทธิ์คอนโด เพราะเราได้กรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของห้องจริง แต่ในสัญญาจะระบุว่าเราเป็นเจ้าของร่วม ซึ่งหลายคนที่ซื้อคอนโดอาจจะยังไม่เข้าใจในส่วนนี้

พูดกันถึงการซื้อคอนโดและที่มาของการได้เป็นเจ้าของ กรรมสิทธิ์ห้องชุด กันแล้ว มาเข้าเรื่องที่เราอยากรู้กันในบทความนี้นั่นก็คือ ถ้าวันหนึ่งคอนโดมิเนียมของเราไม่มีตัวอาคารแล้ว เจ้าของร่วม จะได้ผลประโยชน์อะไรจากการซื้อ เพราะคอนโดมิเนียมก็ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง ซึ่งแน่นอนว่าทรัพย์สินที่เป็นอสังหา จะให้กลายเป็นการลงทุนที่ศูนย์เปล่าก็กระไรอยู่ จริงๆแล้วในตอนที่เราจะซื้อคอนโด ตอนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หลายๆคนก็จะทราบอยู่แล้วว่ามีรายการจ่ายที่เป็นค่ากองทุนสำรอง และค่าส่วนกลาง ซึ่งค่ากองทุนจะเก็บอยู่ที่ตารางเมตรละ 500 บาท และเงินกองทุนก้อนนี้แหละที่โครงการจะนำมาใช้ในกิจการของนิติบุคคล การซ่อมแซมอาคาร หรือซื้ออุปกรณ์ต่างๆที่นิติบุคคลหรือกรรมการอาคารชุดนั้นๆเห็นชอบ ซึ่งในกรณีที่ต้องมีการรื้อถอนหรือเกิดวินาศภัย เงินตรงส่วนนี้ก็สามารถนำมาแบ่งตามสัดส่วนของเจ้าของร่วมได้โดยอนุมัติของเจ้าของร่วมเช่นเดียวกัน

อีกประการหนึ่งที่ทางโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่จะทำกันก็คือ ประกันวินาศภัยหรืออัคคีภัย เบี้ยประกันนี้ทางโครงการก็จะมีการเรียกเก็บจากเจ้าของร่วมนั่นเอง ตรงนี้ในบางครั้งก็จะซ้ำซ้อนกันกับการทำประกันที่ตอนซื้อคอนโดธนาคารจะแนะนำให้เราทำพร้อมกับการขอกู้สินเชื่อ มักจะบอกว่าถ้าทำประกันจะมีเปอร์เซ็นต์ในการกู้ผ่านสูงขึ้น ซึ่งเราจะมาทำความเข้าใจถึงเงินประกันภัยตัวนี้ ว่าสมมุติเกิดเหตุการณ์ที่ทำให้ตัวอาคารหรือห้องชุด คอนโดมิเนียมของเราเสียหาย เงินประกันตัวนี้จะถูกจ่ายให้กับธนาคารที่เราตกลงทำประกันด้วยก่อน เพราะธนาคารจะกำหนดให้ผลประโยชน์ได้แก่ธนาคารก่อน โดยอาจจะนำไปหักลดจากหนี้เงินกู้ที่เป็นเงินต้นได้ ในกรณีที่เรายังอยู่ในระหว่างผ่อนชำระค่างวดกับทางธนาคาร

         ส่วนประกันอีกแบบหนึ่งก็คือประกันภัยอาคารชุดที่ทางนิติบุคคลจะเป็นคนทำ เพื่อเป็นการประกันความเสียหายของอาคารหรือโครงการ นิติบุคคลก็จะเรียกเก็บจากเจ้าของร่วมทุกคนตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งอาจจะไปทับซ้อนกับการทำประกันภัยคอนโดที่เราทำเอง ดังนั้นถ้าใครซื้อคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่แล้ว ลองสอบถามทางโครงการก่อนก็ได้ว่ามีการทำประกันภัยอาคารชุดไว้แล้วหรือเปล่า จะได้ไม่ซ้ำกัน

อีกกรณีหากเกิดเหตุที่ทำให้ต้องรื้อถอนอาคารทิ้งด้วยปัจจัยต่างๆ ซึ่งการที่จะแบ่งผลประโยชน์กันของเจ้าของร่วมก็สามารถทำได้โดยการประชุมและขออนุมัติจากเจ้าของร่วมทุกคน ว่าจะทำการขายที่ดินของโครงการ ซึ่งทุกคนเป็นเจ้าของร่วมกันอยู่แล้วตั้งแต่ตอนซื้อคอนโด  แล้วนำเงินที่ได้จากการขายมาแบ่งกันตามสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ หรือทุบอาคาร ซึ่งจะแอบบอกtrickนิดนึงว่า แทนที่จะเสียเงินไปจ้าง หาผู้รับเหมามาทุบตึก ให้เปิดประมูลราคาทุบตึกแทน เพราะมีผู้รับเหมาที่รอทุบแล้วเอาซากไปขายต่ออยู่แล้ว ก็เหมือนกับเขาซื้อซากตึกจากเราไปอีกที หลังจากที่ได้เงินแล้วจึงนำมาแบ่งกันตามมติที่ประชุม

สรุปแล้ว กรรมสิทธิ์ห้องชุด ที่เราจะได้จากการซื้อคอนโดมิเนียมนั้น นอกจากกรรมสิทธิ์ในบริเวณห้องของเราที่เป็นส่วนหนึ่งของอาคารแล้ว พื้นที่ดินในบริเวณโครงการ เหล็ก ปูน เสา พื้นที่ส่วนกลาง ทั้งหมดก็ถือเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันของเจ้าของร่วมด้วย ดังนั้น

ซื้อคอนโดได้แต่ลม ได้แต่อากาศ

ซึ่งมักจะเป็นความคิดของคนรุ่นเก่า แท้ที่จริงแล้วอาจลืมมองผลประโยชน์ที่จะได้ในส่วนนี้ไป จริงอยู่ว่ามันอาจจะจับต้องไม่ได้แบบเป็นรูปธรรม เพราะต้องใช้ร่วมกันกับคนอื่นตลอดอายุโครงการ แต่ถ้าได้รับการดูแลรักษา และซ่อมแซมอย่างดีอยู่เสมอ ตัวอาคารที่มีโครงสร้างที่ดีก็อาจจะมีอายุได้เกือบร้อยปี ซึ่งถึงเวลานั้นการซื้อคอนโด กรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่ละห้องอาจจะถูกส่งต่อกันไปเป็นของเจ้าของหลายต่อหลายเจ้าแล้วก็เป็นได้ 

ที่มารูปภาพ : http://krungthep.coconuts.co/