ซื้อคอนโดอย่างไรให้รอดจากภัยน้ำท่วม ?

หลังจากที่กรมอุตุนิยมวิทยาได้ประกาศอย่างเป็นทางการเมื่อไม่กี่วันก่อนว่าประเทศไทยได้เข้าสู่ฤดูฝนอย่างเต็มตัวแล้ว นับจากนี้เราก็จะโบกมือลาความร้อน 40 องศา แล้วมารับมือกับน้องน้ำกันต่อไป ซึ่งวันแรกที่เข้าสู่ฤดูฝนอย่างเป็นทางการ พวกเราชาวคอนโดก็โดนรับน้องกันทุกคน หลายๆ ท่านคงจำกันได้ดีว่าวันนั้นช่างเป็นวันแห่งหายนะของคนกรุงฯ อย่างแท้จริง จากการฝนตกฟ้าร้องแทบจะไม่ได้นอนแล้ว ตอนเช้าก็ต้องมาพบเจอกับน้ำขังรอการระบายในหลายพื้นที่ ยิ่งไปกว่านั้นยังเป็นเปิดเทอมวันแรกของน้องๆ หนูๆ คงไม่ต้องบอกนะว่าการจราจรจะสาหัสขนาดไหน แค่สถานการณ์ปกติก็แทบจะไปทำงานไม่ทันอยู่แล้ว ยิ่งวันนั้นมาแบบคอมโบเซ็ตแบบนี้การจราจรเป็นอัมพาตเลยทีเดียว

ปัญหาที่มาพร้อมกับหน้าฝนคงหนี้ไม่พ้น “น้ำท่วม” ไม่สิ ต้องเรียกว่า “น้ำขังรอการระบาย” ในหลายๆ พื้นที่ ทำให้หลายคนเริ่มหาที่พักอาศัยใหม่เพื่อให้ห่างไกลจากน้ำรอการระบาย ซึ่งคอนโดก็เป็นตัวเลือกแรกๆ ที่หลายคนเก็บไว้ในใจ เพราะยังไงน้ำก็ไม่มีวันท่วมมาถึงชั้นที่เราอยู่อย่างแน่นอน ทั้งยังใกล้รถไฟฟ้าเดินทางไปไหนมาไหนก็สะดวกสบาย สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ก็พร้อม เรียกได้ว่าไปแต่ตัวก็เข้าอยู่ได้เลย

แต่คุณยังจำเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ปี 54 กันได้ไหม วันที่น้ำค่อยๆ รุกคืบเข้ามาในเขตกรุงเทพมหานครจนทำให้หลายคนผวาดผวาแพ็คของ ก่อปูนเพื่อป้องกันน้ำท่วมกันจ้าละหวั่น ใช่ว่าคนที่อยู่คอนโดจะรอดพ้นจากน้ำท่วมซะเมื่อไหร่ จริงอยู่ที่คุณอยู่บนตึกสูงน้ำท่วมไม่ถึงห้องแน่ๆ แต่ถ้าพื้นที่โดยรอบคอนโดถูกน้ำท่วมขัง เท่ากับว่าคุณออกไปไหนไม่ได้เช่นเดียวกัน

เมื่อรู้อย่างนี้แล้วหลายคนอาจกังวลว่าจะเลือกซื้อคอนโดโซนไหน แถวไหน ย่านไหน ถึงจะปลอดภัยจากสถานการณ์น้ำท่วม ซึ่งคำตอบก็ง่ายมากแค่ดู “น้ำ” เป็นหลักก็พอ โดยให้พิจารณาจากปัจจัยทั้ง 6 นี้ ก่อนซื้อคอนโดก็จะช่วยให้คุณรอดพ้นจากภัยน้ำขังรอการระบายแล้ว

1. ดูโซนผังเมือง

สีต่างๆ ที่ปรากฎอยู่บนผังเมืองจะเป็นตัวกำหนดว่าพื้นที่หรือทำเลนั้นเหมาะกับการใช้งานในลักษณะใดบ้าง อย่างเช่น เกษตรกรรม พานิชยกรรม อุตสาหกรรม ที่พักอาศัย เป็นต้น ถ้ายังจำสถานการณ์น้ำท่วมที่ผ่านมาได้ พื้นที่เขตกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก เช่น ลาดกระบัง มีนบุรี หนองจอก เป็นพื้นที่โซนสีเขียวและสีเขียวทะแยง ซึ่งเป็นพื้นที่นอกเมือง แหล่งเกษตรกรรมและเขตชนบท จึงได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมเป็นอย่างมาก เนื่องจากเป็นทางระบายน้ำนั่นเอง

2. แนวคันกั้นน้ำ

ตามพระราชดำริของในหลวงรัชกาลที่ 9 ท่านได้ทรงสร้างแนวคันกั้นน้ำในพื้นที่กรุงเทพมหานคร เพื่อให้เกิดการบริหารจัดการน้ำอย่างเป็นระบบ ตั้งแต่เหนือจรดใต้และครอบคลุมทั้งฝั่งตะวันออกและตะวันตก โดยการสร้างแนวคันกั้นน้ำนี้จะมีความสูงต่ำแตกต่างกันออกไป มีลักษณะซื้อกันเป็นชั้นๆ เพื่อให้สัมพันธ์กับแนวคูคลองตามธรรมชาติ ซึ่งจะช่วงป้องการน้ำจากตอนบนไม่ใช้เข้ามท่วมในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน ดังนั้นการเลือกซื้อคอนโดที่ทำเลตั้งอยู่ภายในแนวคันกั้นน้ำก็จะช่วยลดความเสี่ยงจากน้ำท่วมได้

3. ความสูงต่ำของทำเล

หากเคยเห็นแผนการวิเคราะห์ระดับน้ำที่ท่วมขังในพื้นที่กรุงเทพฯ จะพบมีว่าการคาดการณ์ระดับน้ำที่จะท่วมขังแตกต่างกันในแต่ละพื้นที่ นั่นเป็นเพราะแต่ละพื้นที่มีความสูงต่ำต่างกัน ทำให้ระดับน้ำมีความลึกตื้นต่างกันนั่นเอง

4. คอนโดริมแม่น้ำ

เส้นทางหลักๆ ที่น้ำไหลผ่านจะเป็นเส้นทางน้ำธรรมชาติ อย่าง แม่น้ำ คู คลองต่างๆ ที่อยู่ทั่วเมือง หรือแม้แต่ท่อระบายน้ำตามถนนหน้าบ้าน เมื่อเส้นทางน้ำทั้งสองมาบรรจยกับทำให้ป้องกันได้ยาก โดยเฉพาะคอนโดที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำที่มีทิวทัศน์ที่สวยงาม ย่อมมีความเสี่ยงที่จะได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมในกรณีที่ฝนตกหนัก

5. เส้นทางน้ำไหล

ตามธรรมชาติแล้วน้ำจะไหลซึมไปยังใต้ดิน บางส่วนก็จะอยู่บนดินไหลไปยังที่ต่ำเพื่อออกสู่คูคลองหรือแม่น้ำสายหลัก ดังนั้นทางโครงการต้องทำการศึกษาว่าตำแหน่งที่จะสร้างคอนโดนั้นต้องไม่ขวางทางไหลของน้ำหรือไม่

6. มาตราการป้องกันน้ำท่วม

ก่อนที่จะตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดอย่าลืมสอบถามกับทางโครงการว่าเขามีมาตราการรับมือและป้องกันสถานการณ์น้ำท่วมในอนาคตอย่างไร เช่น การเตรียมแนวคันกั้นน้ำ การเตรียมพื้นที่หน่วงน้ำ รูปแบบการระบายน้ำของทางโครงการ หรือถ้าสถานการณ์เลวร้ายสุดๆ ควรมีแผนการอพยพด้วย ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะแสดงให้เห็นถึงการเตรียมความพร้อมและการแก้ปัญหาของทางโครงการว่ามีมากน้อยเพียงใด

ในวันนี้ทางกทม.ได้เริ่มโครงการก่อสร้างอุโมงค์ระบายน้ำ จากบึงหนองบอนย่านอุดมสุข ลงสู่แม่น้ำเจ้าพระยาโดยตรง เพื่อแก้ปัญหาน้ำท่วมซ้ำซากในเขตตะวันออกของกรุงเทพฯ แล้ว หากอุโมงค์สร้างเสร็จคงช่วยบรรเทาปัญหาน้ำรอการระบายย่านอุดมสุข

ตัวอย่างโซนที่เจอน้ำท่วมขังอยู่บ่อยๆ ต้องยกให้ย่านรามคำแหงที่จัดได้ว่าเป็นพื้นที่ลุ่มต่ำและอยู่ใกล้กับคลองแสนแสบ เมื่อเกิดฝนตกหนักเพียงแค่ 1-2 ชม. ก็มีโอกาสสูงที่จะเจอปัญหาน้ำท่วมขังและแห้งช้าได้ โดยเฉพาะตามตรอกซอกซอยที่ระดับถนนอยู่ต่ำกว่าถนนใหญ่ก็จะเจอปัญหาน้ำท่วมขังหลังฝนตกหนักอยู่เสมอ หรือย่านอุดมสุขที่เรียกได้ว่าอุดมสมบูรณ์ตามชื่อ มีคอนโดตามตรอกซอกซอยให้เลือกพักอาศัยได้ตามสะดวก พอถึงหน้าฝนฟ้าร้องฮึ่มๆ นิดเดียวก็เตรียมตัวเตรียมใจกับปัญหาน้ำท่วมรอการระบายกันได้เลย และในวันนี้ทางกทม.ได้เริ่มโครงการก่อสร้างอุโมงค์ระบายน้ำ จากบึงหนองบอนย่านอุดมสุข ลงสู่แม่น้ำเจ้าพระยาโดยตรง เพื่อแก้ปัญหาน้ำท่วมซ้ำซากในเขตตะวันออกของกรุงเทพฯ แล้ว หากอุโมงค์สร้างเสร็จคงช่วยบรรเทาปัญหาน้ำรอการระบายย่านอุดมสุข

และเพื่อเป็นการเพิ่มความมั่นใจมากยิ่งขึ้นหลังจากที่ได้ใช้ปัจจัยทั้ง 6 ข้อในการพิจารณาก่อนซื้อคอนโดสักห้อง ทาง Estopolis ขอแนะนำแอปพลิเคชั่น Elevation ที่จะช่วยคำนวณระดับความสูงจากน้ำทะเลให้โดยอัตโนมัติ เพียงแค่เชื่อมต่ออินเทอร์เน็ต แล้วเปิด Location Sevice เพื่อระบุพิกัด แอปก็จะช่วยคำนวณให้เรียบร้อย

โดยระดับที่ถือว่าปลอดภัยจากน้ำท่วมของประเทศไทยอยู่ที่ 8 เมตรขึ้นไป ซึ่งนี่จะเป็นอีกหนึ่งข้อมูลสำคัญในการตัดพิจารณาในการซื้อคอนโดในยุคที่วิกฤตทางธรรมชาติเป็นเรื่องใกล้ตัวมากขึ้นทุกที

เพราะมนุษย์ไม่มีวันที่จะเอาชนะธรรมชาติได้ ควรปรับตัวเพื่ออยู่ร่วมกับธรรมชาติจะดีกว่า 

ขอขอบคุณรูปภาพ : สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร

                           : AppAdvice

                           : https://pixabay.com