ESTOPOLIS | ลงทุนคอนโดมือสองไม่ยาก รวมวิธีการเลือกคอนโดมือสองสำหรับมือใหม่

    เคยไหม? มองหาคอนโดทำเลดีๆ อยากมีคอนโดในฝันซักห้อง แต่ราคาก็แพงเกินไป คอนโดมือสองจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อลงทุนหรืออยู่เองก็ตาม ถ้าเลือกดีๆแล้วรับรองคอนโดมือสอง “คุ้มค่าแน่นอน” หากใครกำลังลังเลใจอยู่ว่าจะ ซื้อคอนโดมือสองดีไหม? คอนโดมือสองน่ากลัวไหม? วันนี้ทาง ESTOPOLIS จะตอบปัญหาคาใจเหล่านี้ให้คุณเอง

ซื้อคอนโดมือสอง : คอนโดมือสองหรือมือใหม่ดีกว่ากัน?

     ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อคอนโด ควรตั้งเป้าหมายก่อนว่าจะซื้อคอนโดมือสองหรือมือใหม่ ซึ่งทั้งสองแบบต่างก็มีข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างกันออกไป เลือกแบบที่เหมาะกับคุณมากที่สุด ลองมาดูข้อดี-ข้อเสียของคอนโดมือสอง

ข้อดีของการซื้อคอนโดมือสอง

1. ทำเลดี คอนโดมือสองมักจะมีทำเลดี เพราะปักหลักอยู่ก่อนคอนโดที่เพิ่งสร้างใหม่ๆ เมื่อเทียบราคา ทำเลคอนโดมือสองใกล้รถไฟฟ้าราคาค่อนข้างจะพอๆกับคอนโดสร้างใหม่ที่ทำเลไกลๆเลยทีเดียว

2. ราคา แน่นอนว่าราคาคอนโดมือสองถูกกว่าคอนโดมือใหม่เมื่อเปรียบเทียบกับพื้นที่ใช้สอย และทำเล นอกจากนี้ บางครั้งเราอาจไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1 ปีอีกด้วยหากเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมจ่ายไปแล้ว โดยปกติแล้วคอนโดมือสองค่าส่วนกลางจะราคาถูกกว่าอีกด้วย

3. ขนาดพื้นที่ใข้สอย คอนโดมือสองมักจะได้พื้นที่ใช้สอยเยอะกว่าเมื่อเปรียบเทียบราคากับคอนโดมือใหม่แล้ว เช่น ห้องขนาด 35 ตร.ม. คอนโดมือสองจะได้ในราคาที่ถูกกว่า ไม่ต้องรอ ไม่ต้องรอว่าโครงการจะสร้างเสร็จแล้วหรือยัง สามารถเข้าไปดูสภาพห้องจริงๆได้เลย และเห็นภาพรวมของการอยู่อาศัยที่ผ่านการใช้งานจริงมาแล้ว ไม่ว่าจะเป็นสังคมเพื่อนบ้าน และส่วนกลางต่างๆ

ข้อเสียสำหรับการซื้อคอนโดมือสอง

1. สภาพคอนโดมือสอง หากผ่านการใช้งานมาเป็นเวลานาน อาจจะเกิดการทรุดโทรมบ้าง เช่นรอยร้าว รอยเปื้อนต่างๆ อาจจะต้องซ่อมแซมหรือรีโนเวทใหม่บ้าง ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับการชั่งน้ำหนักในการตัดสินใจของคุณว่า ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม เมื่อเทียบกับราคาคอนโดมือสองแล้ว คุ้มค่าหรือเป็นภาระมากกว่าเดิม

2. ความเสี่ยง ในการซื้อคอนโดมือสอง ค่อนข้างมีความเสี่ยงพอสมควร เนื่องจากไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์กับทางคอนโดโดยตรง แต่เป็นการทำสัญญาซื้อ-ขาย กับผู้ถือกรรมสิทธิ์เก่าหรือเจ้าของห้อง ซึ่งเราควรศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับผู้ขายว่าน่าเชื่อถือหรือไม่ มีโฉนดตัวจริงหรือไม่

ซื้อคอนโดมือสอง : พิจารณาให้ดีก่อนซื้อคอนโดมือสอง

1. ตั้งสเปคคอนโดมือสองที่อยากได้

สถานที่ตั้งคอนโดมือสอง อยู่ใกล้สถานที่ใดบ้าง (ที่ทำงาน, รถไฟฟ้า,ห้างสรรพสินค้า, โรงเรียน, โรงพยาบาล ฯลฯ) ขนาดพื้นที่ใช้สอยและจำนวนห้องนอนห้องน้ำ ส่วนกลางมีอะไรบ้าง (ฟิตเนส, สระว่ายน้ำ, ซาวน่า, เครื่องซักผ้า ฯลฯ)

2. สถานะการเงิน

กำหนดงบประมาณในการซื้อคอนโดมือสอง และสำรวจสภาพการเงินของตนเองในกรณีที่จะกู้กับธนาคารว่าสามารถกู้ได้เท่าไหร่ เตรียมตัวให้พร้อมก่อนคิดจะซื้อ ควรมีเงินก้อนอย่างน้อย 30% ของราคาขาย นอกจากนี้ ควรเตรียมค่าใช้จ่ายที่ต้องใช้ในการซ่อมแซมและตกแต่งห้องอีกด้วย

3. ทบทวนไลฟ์สไตล์ของตัวเอง ว่าเหมาะกับคอนโดมือสองแบบไหน

4. ตรวจสอบประวัติผู้ขาย และเอกสารสำคัญ

เช่น ดูความน่าเชื่อถือ อาจขอนามบัตรผู้ประกาศขายเพื่อหาข้อมูลเพิ่มเติมว่าเคยทำธุรกิจขายคอนโดมือสองมาก่อนไหม ตรวจสอบว่าโฉนดตรงกับชื่อผู้ขายจริงๆหรือไม่ โดยขอโฉนดไปตรวจสอบกับกรมที่ดิน 

5. สภาพห้องจริง

ตรวจสอบห้องโดยละเอียดว่าตรงกับความต้องการของเราหรือไม่ ต้องซ่อมอะไรบ้าง สภาพทรุดโทรมเกินซ่อมจนเป็นภาระไหม

6. สภาพแวดล้อม สังคมเพื่อนบ้าน และส่วนกลาง

นอกจากการสำรวจสภาพห้องจริงๆที่เราจะซื้อแล้ว ต้องดูสภาพแวดล้อมของโครงการด้วย ว่าอยู่ใกล้สถานที่อะไรบ้าง เดินทางสะดวกไหม เช่น รถไฟฟ้า ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล อันตรายหรือเปลี่ยวไหมในการเดินทางเวลาตอนกลางคืน มีการรักษาความปลอดภัยเพียงพอไหม ในส่วนของส่วนกลาง มีอะไรอำนวยความสะดวกให้เราบ้าง เช่น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ เครื่องซักผ้า ความสะอาดและยังสามารถใช้งานได้ดีอยู่ไหม และส่วนสำคัญเลยคือสังคมเพื่อนบ้านเป็นอย่างไรบ้าง เสียงดังหรือเปล่า เป็นมิตรไหม เราอาจขอเช่ากับเจ้าของห้องเพื่อทดลองอยู่จริงก่อน หรือการสังเกตจากการเข้าไปพูดคุยกับเพื่อนบ้านในอนาคตของเรา ไม่อย่างนั้นแล้วถ้าเราได้เพื่อนบ้านร้ายๆมาคงเป็นฝันร้ายกับการอยู่คอนโดไปอีกนาน

ซื้อคอนโดมือสอง : ขั้นตอนการซื้อคอนโดมือสอง และเอกสารที่ต้องใช้

1. ศึกษาข้อมูล และตั้งเป้าหมายคอนโดมือสองที่ต้องการซื้อ

หาข้อมูลคอนโดมือสองที่ตรงกับความต้องการของเรา เริ่มจากการค้นข้อมูลจากเว็บประกาศขายคอนโด หรือ เสิร์ชเอนจิ้นต่างๆ เช่น “คอนโดมือสองใกล้รถไฟฟ้า” “คอนโดมือสองราคาไม่เกิน 2 ล้าน” เป็นต้น อาจจะหาข้อมูลเพิ่มเติมคอนโดมือสองที่เรามีอยู่ในใจอยู่แล้วจากการโทรไปสอบถามเพิ่มเติมจากประกาศขายคอนโดมือสอง การหาข้อมูลการปล่อยกู้ของธนาคาร

2. ติดต่อขอเข้าชมห้องจริง

สำรวจรอบห้องว่าสภาพห้องตรงกับที่เราต้องการไหม เช่น การวางระบบท่อ ระบบไฟ เฟอร์นิเจอร์ พื้น ผนัง จนไปถึงสภาพโครงการ ส่วนกลาง และเพื่อนบ้าน อาจขอติดต่อเช่ากับผู้ขายคอนโดมือสองเป็นระยะเวลา 1-3 เดือน ลองอยู่อาศัยจริงๆก่อนแล้วค่อยตัดสินใจ

3. ทำสัญญาซื้อขายคอนโดมือสอง

โดยปกติแล้วการซื้อคอนโดมือสองมักจะมีการกำหนดข้อตกลงก่อนซื้อขายไว้ เช่น ถ้าผู้ซื้อไม่มาโอนในวันนั้นผู้ขายสามารถยึดเงินมัดจำทั้งหมดได้ ถ้าผู้ขายไม่ยอมขายก็ต้องเสียค่าปรับเงินเป็นกี่เท่าของเงินมัดจำแล้วแต่ตกลงกัน ตกลงผู้ที่รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอน เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน จากนั้นเซนต์สัญญาพร้อมทั้งจ่ายเงินมัดจำ กำหนดวันโอนโดยปกติประมาณ 1 เดือนหลังจากวันทำสัญญาซื้อขาย

4. ยื่นเรื่องและทำสัญญากู้กับธนาคาร

(หากใช้เงินสดซื้อคอนโดมือสองข้ามขั้นตอนนี้ไปได้เลย)

เอกสารพื้นฐานสำหรับยื่นกู้

- สำเนาบัตรประชาชนของเรา

- สำเนาทะเบียนบ้านของเรา

- สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย

- สำเนาบัตรประชาชนของผู้จะขาย

- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะขาย

- สำเนาโฉนดห้อง

- หนังสือรับรองเงินเดือนที่ขอกับทางบริษัท

- slip เงินเดือน 3 เดือนย้อนหลัง

  เมื่อเราทำการยื่นเรื่องกู้แล้วจะมีบริษัทประเมินติดต่อเรามาเพื่อทำการประเมินราคาห้องที่เราจะซื้อ ใช้ระยะเวลาประมาณ 1-2 สัปดาห์ และรอผลการอนุมัติไม่เกิน 1 เดือน จากนั้นธนาคารแจ้งผลอนุมัติเงินกู้แล้วให้เราโทรไปแจ้งกับผู้จะขายด้วย เพื่อผู้จะขายจะได้ดำเนินการปลดหนี้กับทางธนาคารเก่า (กรณีห้องยังถูกจำนองกับธนาคารอยู่)

สมมติว่าธนาคารปล่อยเงินกู้ 90% ความหมายคือ 90% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (ราคาไหนต่ำกว่าจะอิงจากราคานั้น)

 ถ้าต้องการให้ได้โอกาสกู้เงินได้สูง ตอนที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายอาจจะเขียนเกินราคาจริง เช่น ขายจริง 2 ล้าน เราก็มีสิทธิ์จะได้เงินกู้ 90% ของ 2 ล้าน (1,800,000) ถ้าขายจริง 2 ล้าน อาจจะเขียนว่า ขาย 2.2 ล้าน เราก็มีสิทธิ์จะได้เงินกู้ 90% ของ 2.2 ล้าน (1,980,000) ทำให้เราต้องหาเงินก้อนน้อยลงอีกตั้ง 180,000 บาท (แต่ถ้าให้ดีควรเตรียมตัวให้พร้อมก่อนคิดจะซื้อค่ะ ควรมีเงินก้อนอย่างน้อย 30% ของราคาขาย) แต่ถ้าราคาประเมินต่ำกว่าราคา 2 ล้าน ก็มีค่าเท่าเดิมค่ะ เพราะต้องอิงราคาประเมิน หมายเหตุสอง บางทีทางธนาคารอาจจะเสนอให้ทำประกันวงเงินกู้ ตรงนี้แล้วแต่เราจะพิจารณา ส่วนเราเลือกทำเพื่อลดความเสี่ยงค่ะ กู้ 30 ปี ทำประกันไว้ 10 ปี (และเลือกทำ 80% ของวงเงินค่ะ) เหตุผล คือ เราตั้งใจว่าอีกซัก 5-6 ปี อาจจะขายคอนโดนี้เพื่อซื้อบ้านต่อไปค่ะ จึงประกันไว้แค่ 10 ปี หลังจากยื่นเอกสารและอนุมัติเรียบร้อยแล้ว มาในส่วนของการทำสัญญากู้ และก่อนที่จะไปเซ็นต์กู้ที่ธนาคารให้โทรไปนัดวันโอนกับทางคนขายว่าจะโอนกันวันไหน ณ กรมที่ดินเขตไหน ในกรณีเงินกู้เกิน 500,000 บาท จะเสียค่าธรรมเนียม 0.01% ของวงเงินกู้

5. การโอนกรรมสิทธิ์ และมอบกุญแจห้อง

1. พอถึงวันนัดโอน เดินทางไปที่กรมที่ดินเขตที่นัดกันไว้ โดยเจ้าหน้าที่ธนาคารของเราก็จะเอาเอกสารการมาให้เราเซ็นต์ ส่วนฝั่งผู้ขายก็เช่นกัน เจ้าหน้าที่ธนาคารฝั่งผู้ขายก็จะมีเอกสารให้เซ็นต์

2. รอคิวให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะเรียกไปเซ็นต์เอกสารและผู้ขายต้องเสียภาษีรายได้ก่อน จากนั้นก็ทำตามเจ้าหน้าที่แนะนำ ตอนนี้เช็คเงินกู้เราจะอยู่ที่เจ้าหน้าที่ธนาคารเรา เราจะไม่ได้เป็นคนถือเช็คเอง

3. เจ้าหน้าที่ธนาคารฝั่งผู้ขายจะนำโฉนดฉบับจริงมาให้แล้วก็เอาให้เจ้าหน้าที่เพื่อไปพิมพ์เปลี่ยนเป็นชื่อเรา

4. เราเซ็นต์เอกสารการโอนเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่ธนาคารจะเป็นคนจ่ายเช็คให้ธนาคารฝั่งผู้ขายเองค่ะ ส่วนเช็คใบที่ 2 ก็จะเอามาให้เราแล้วเราเซ้นต์กำกับหลังแล้วมอบให้ผู้ขายพร้อมเช็คเงินสดอีกใบที่เราเตรียมมา

5. ขั้นตอนวันนี้เราต้องจ่ายค่าจ้างให้เจ้าหน้าที่ธนาคารด้วย

เมื่อโอนเสร็จเรียบร้อย เอกสารที่เราจะได้รับ

- สัญญาซื้อขาย (ธนาคารเราจะเก็บสำเนาไว้ 1 ชุด)

- สำเนาโฉนดห้อง (ธนาคารจะเก็บตัวจริงไป)

- กุญแจห้อง หรือคีย์การ์ดของห้องเรา (ผู้ขายมอบให้เรา)

ที่มา : http://topicstock.pantip.com/home/topicstock/2009/11/R8575985/R8575985.html