ซื้อคอนโดปล่อยเช่า เลือกคอนโดเก่ามือสอง กำไรดีกว่า เสี่ยงน้อยกว่า

สำหรับนักลงทุนมือใหม่ หากคุณไม่ได้แม่นเรื่องการทำนายอนาคตคอนโดจริง ๆ และแห่กันไปซื้อคอนโดมือหนึ่งตามการโฆษณา หรือพวกคอนโดที่มีการประกันการลงทุนด้านปล่อยเช่า คุณกำลังเผชิญกับความเสี่ยง

อันที่จริงใครที่อยากจะลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า การเลือกคอนโดมือสองเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากกว่าด้วยเหตุผลหลาย ๆ อย่าง เอาเป็นว่าอย่ารอช้ากันเลยครับ เรามาสรุปกันเป็นข้อ ๆ ดีกว่า 

1. เลือกคอนโดมือ 2 สำหรับการลงทุนควรเลือกแบบติดผู้เช่า

การเลือกซื้อคอนโดมือสอง ทาวโฮมมือสองเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า เพื่อให้เซฟต์ต่อการลงทุนที่สุดให้มองหาโครงการที่มีผู้เช่าเต็มตลอด ยิ่งต่อคิวเช่าได้ยิ่งดี เพราะนั่นหมายความว่าคุณปล่อยเช่าได้อย่างแน่นอน

แล้วถ้าผู้เช่าเต็มตลอดขนาดนี้เจ้าของเก่าจะขายทำไม?

จริง ๆ แล้ว สาเหตุหลักที่เจ้าของเก่าเลือกขายคอนโดมือสองที่ติดผู้เช่าเพราะว่าไม่มีเวลาดูแลหรืออยากนำเงินไปลงทุนอย่างอื่น เพราะเอาเข้าจริง ๆ การปล่อยเช่ามันไม่ใช่แค่หาคนมาเช่า เราต้องดูแลเขา เป็นธุระให้เมื่อเกิดปัญหา และต้องติดตามอะไรหลายอย่างครับ เหนื่อยเหมือนกันนะครับสำหรับคนที่งานยุ่งตลอดเวลา

คอนโด หรือทาวน์เฮาส์เหล่านี้หาได้ที่ไหน

ส่วนใหญ่จะอยู่ตามชานเมืองครับ อาจจะเดินทางยากหน่อย แต่เมื่อเข้าไปถึงมีความเจริญ เป็นเมืองหรือเป็นโซนเศรษฐกิจในตัวเอง เช่น ย่านมหาวิทยาลัย ย่านโรงงานอุตสาหกรรม เป็นต้น ย่านเหล่านี้บางทีรถไฟฟ้าไปไม่ถึง ต้องเดินทางไกลหน่อย บางทีเจ้าของเก่าอาจจะดูแลไม่ไหว ไม่สะดวกมาดูแลก็อาจจะมีความคิดในการขายต่อก็ได้

2. แม้จะมีผู้เช่าเต็มตลอด แต่ก็ควรจะดูสภาพโครงการด้วย

อย่าชะล่าใจการมีคนเช่าตลอดมันก็ดี แต่สภาพของโครงการก็เป็นสิ่งที่เราต้องให้ความสำคัญด้วย หากโครงการยังดูดี มีการดูแลที่ดี คุณก็ควรเช็คสภาพภายในห้อง เพราะอย่าลืมว่าสิ่งที่คุณต้องทำหลังจากที่เข้ามาเป็นเจ้าของห้องนั้นแล้ว คือการหาวิธีขึ้นค่าเช่า และห้องที่ดีเท่านั้นที่จะทำให้ค่าเช่าขึ้นได้

ดังนั้นเพื่อให้ง่ายที่สุด หากจะซื้อคอนโดมือสองเพื่อปล่อยเช่าโดยเน้นห้องที่มีผู้เช่าอยู่แล้ว ควรเลือกห้องที่อยู่ในสภาพดีเอาไว้ก่อน ประมาณว่าไม่ต้องรีบเร่งในการบูรณะโดยทันที คุณก็จะสามารถปล่อยเช่ารับเงินไปเรื่อย ๆ ได้โดยไม่ต้องกังวลใจนัก และทำการปรับปรุงได้เต็มที่เมื่อพวกเขาย้ายออก

3. ข้อดีอยู่ที่ คอนโด และทาวโฮมมือสองกู้ได้สูงสุด 80 % จากราคาประเมิน ถ้าโชคดีจะได้ 100% จากราคาขาย

มันหมายความว่ามีโอกาสที่ราคาประเมินจะได้สูงกว่า หรือเท่ากับราคาขายจริงครับ   เพราะคอนโดหรือทาวโฮมมือสองธนาคารจะปล่อยกู้ได้สูงสุด 80% ของราคาประเมินเท่านั้น  ถ้าที่ดินและโครงการมีศักยภาพจริง ๆ ก็อาจจะมีโอกาสที่จะได้ราคาประเมินที่สูงจนไม่ต้องออกเงินเองเลย  * สำหรับข้อนี้อย่าตั้งความหวังมากนะครับ เผื่อเงินเผื่อใจเอาไว้บ้างนะครับ 

อีกเหตุผลหนึ่งที่การกู้ได้แค่ 80 % เป็นผลดีต่อการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดคือ

สำหรับคนที่ไม่เคยลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า อาจจะงง ๆ ว่าทำไมการกู้ได้เพียง 80% ถือเป็นข้อดี จริง ๆ แล้วหากคุณอยากจะลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าแนะนำว่ากู้เพียง 60% ของราคาซื้อขายก็พอ เพราะมันจะทำให้คุณปล่อยเช่าได้ในราคาที่ไม่แพงไปแต่ยังได้กำไรอยู่ ดีไม่ดีอาจจะได้กำไรแต่ละเดือนอยู่ที่ 6 - 8 % ด้วย

การกู้ 100%  คอนโดราคา 3 ล้าน กู้เต็ม 3 ล้าน ให้ดอกเบี้ยประมาณ 5% คงตัว ราคาคอนโดจริง ๆ คือ  5,700,000 ต้องเอาราคานี้มาคิดครับ 

Yield ที่ต้องการคือ 6 %   คิดจากสูตร (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี/5,700,000)x100 = 6

ต่อปีต้องปล่อยเช่าได้ 342000 หรือเดือนละ 28,500 บาท

การกู้ 60% แต่ถ้ากู้เพียง 60% คอนโด 3 ล้านจะกู้ 1.8 ล้าน ออกเอง 1.2 ล้าน  ผ่อน 30 ปี ให้ดอกเบี้ยประมาณ 5% ราคาที่ต้องผ่อนกับธนาคาร  3.4 ล้านบาท

ราคาคอนโดจริง ๆ คือ  3.4 + 1.2 = 4.6 ล้านบาท

คิด yield 6 %  (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี/4,600,000)x100 = 6  

ต่อปีต้องปล่อยเช่าได้ 276,000 หรือเดือนละ 23,000 บาท

จะเห็นว่าต่างกันถึง 5,500 บาทเลยครับ ดังนั้นยิ่งกู้น้อยก็จะยิ่งปล่อยเช่าได้ในราคาที่ต่ำลง คู่แข่งก็จะยิ่งน้อยลงครับ 

* นี่เป็นการคิดคำนวนผลตอบแทนค่าเช่าแบบคร่าว ๆ นะครับ การคิด yeld แบบเต็ม ๆ สามารถอ่านได้ที่บทความนี้ครับ :  yeld คืออะไรตั้งค่าเช่าคอนโดเท่าไหร่ถึงจะดีบทความนี้มีคำตอบ

แต่ทั้งนี้ที่ยกตัวอย่าง เป็นการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดใหม่และเก่าด้วยวิธีปกติ  ซึ่งนักลงทุนที่ลงทุนสายปล่อยเช่าคอนโด มีวิธีการที่จะทำให้ได้คอนโดใหม่ในราคาถูก และยังมีเงินไปต่อยอดธุรกิจอีกด้วย  สามารถอ่านต่อได้ที่นี่ 
ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าขั้นสุดไม่ใช้เงินตัวเองมีเงินต่อยอดธุรกิจ

4. คอนโดมือสองยังถือว่าราคาถูก

ในสมัยก่อนการก่อสร้างคอนโดและราคาขายยังไม่แรงเหมือนทุกวันนี้ หากเทียบราคาคอนโดมือสอง 5 ปีขึ้นไปกับคอนโดที่ก่อสร้างในปีนี้ราคาอาจจะต่างกันถึง 5 แสน หรืออาจจะหลักล้าน ต้นทุนอาจจะต่างกันมาก แต่ราคาที่ปล่อยเช่าอาจจะไม่หนีกันในย่านที่คนนิยมเช่าอยู่ ทำให้ได้กำไรจากการปล่อยเช่าที่มากขึ้นครับ ข้อด้อยของคอนโดยุคเก่าอาจจะเป็นเรื่องของส่วนกลางและความสวยงามที่อาจจะไม่เท่าคอนโดยุคใหม่ แต่ในจุดนี้ถ้า demand การเช่ายังสูงก็ไม่ต้องกังวลครับ

นอกจากนี้ในบางย่าน ที่ใกล้กับมหาวิทยาลัย ซึ่งเป็นทำเลที่มีความต้องการในการเช่าเยอะ อพาร์ทเม้นก็เยอะ คอนโดที่ปล่อยเช่าในราคาไม่แรงมาก จะปล่อยง่ายกว่า ดังนั้นต้นทุนในการซื้อคอนโดของเราจึงไม่ควรสูงเกินไป

5. คอนโดมือสองกว้างกว่า อาจจะปล่อยเช่าได้แพงกว่า

คอนโดใหม่ ๆ เราจะเห็นว่าขนาดของห้องเล็กลงเรื่อย ๆ ในขณะที่ราคาต่อรารางเมตรก็สูงขึ้นเรื่อย ๆ แต่ถ้ามามองคอนโดมือสอง หรือคอนโดที่เก่าหน่อย แต่ยังอยู่ในสภาพดี มีการดูแลที่ดี จะเห็นว่าขนาดห้องจะใหญ่กว่า การปล่อยเช่าจึงมีโอกาสที่จะปล่อยได้ในราคาที่เท่ากับ หรือมากกว่าโครงการใหม่ๆ  โดยเฉพาะในระยะยาวจะเพิ่มความคุ้มค่าในการปล่อยเช่าได้อีก เพราะอย่าลืมว่าราคาที่ดินขึ้นอยู่ตลอดครับ ค่าเช่าก็จะผันตามความกว้างของคอนโดด้วย

การซื้อคอนโดมือ 2 สำหรับการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า จริง ๆ แล้วเรามองว่าเป็นทางเลือกของคนที่ไม่อยากแบกรับความเสี่ยงเยอะครับ เพราะเรามองเห็นศักยภาพของมันอยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องไปคาดเดาให้กังวลใจครับ ขอให้สภาพคอนโดยังดูใหม่และสวยงามก็พอครับ