ESTOPOLIS | รู้หรือไม่! ซื้อคอนโดแล้ว ‘ค่าส่วนกลาง’ หายไปไหน?

ซื้อคอนโดแล้วอย่าคิดว่าจบ ยังมีอะไรอีกหลายอย่างที่คนรวยหนี้อย่างเราอาจจะยังไม่รู้ และไม่เคยสงสัย ว่านอกเหนือจากเงินค่าโอนตอนทำสัญญา ประกันนู้นนี่นั้น และค่าผ่อนชำระคอนโดในแต่ละเดือนยังมีอะไรอีกมาก ไม่ว่าจะเป็น ค่าน้ำ ค่าไฟ ภาระที่เราต้องรับผิดชอบรวมทั้งค่าจิตสำนึกการอยู่ร่วมกันในสังคม หรือที่เรียกกันว่า ‘ค่าส่วนกลาง’ นั่นเอง

เคยรู้หรือไม่ว่าค่าส่วนกลางที่จ่ายไปนั้นมันหายไปไหน หายไปอยู่กับใคร บางคนจ่ายล่วงหน้า 1 ปีตั้งแต่ย้ายเข้าไปอยู่แต่รู้สึกว่าไม่ได้อะไรจากการที่จ่ายเงินไปเลยแม้แต่น้อย วันนี้เราจะมาไขข้อสงสัยและข้อข้องใจของเหล่ามนุษย์คอนโดกัน

ค่าส่วนกลางคือ?

ค่าส่วนกลาง เป็นค่าบริการสาธารณะที่คนซื้อคอนโดต้องช่วยกันรับผิดชอบร่วมกัน โดยเงินส่วนกลางที่ลูกบ้านทุกคนชำระจะมีนิติบุคคลของโครงการคอนโดนั้นๆ เป็นผู้บริหารและจัดการนำเงินไปใช้ในการดูแลสิ่งอำนวยความสะดวก อุปกรณ์และระบบต่างๆ ภายในโครงการ เช่น ค่าบำรุงลิฟต์ ฟิตเนส สระว่ายน้ำ ส่วนหย่อม เป็นต้น

ทำไมต้องจ่ายค่าส่วนกลาง?

จ่ายเงินทุกๆ เดือนแต่ไม่ได้ใช้อะไรเลย!

ใครบอกว่าคุณไม่ได้ใช้ส่วนกลาง จริงๆ ตั้งแต่ที่เราเดินก้าวเข้ามาที่คอนโดก็ถือว่าเรานั้นได้ใช้ส่วนกลางของคอนโดแล้ว ไม่ว่าจะเป็นพนักงานรักษาความปลอดภัยที่ดูแลเรา หรือคอยคัดกรองคนแปลกหน้าไม่ให้มาสร้างวุ่นวายภายในคอนโดของเรา ไฟส่องสว่างตามทางเดิน ที่จอดรถ พนักงานแม่บ้านดูแลความสะอาดภายในตัวอาคาร และอื่นๆ อีกมากมายที่เราใช้โดยที่ไม่รู้ตัว สำหรับบางคนที่ชอบบอกว่า “ห้องสมุดหรือฟิตเนสไม่เคยได้ใช้” ก็ต้องขอบอกเลยว่าคุณเลือกที่จะไม่ใช้เองมากกว่า เพราะ ‘ทรัพย์ส่วนกลาง’ ทั้งหมดไม่ว่าคุณจะใช้หรือไม่ใช้ เราในฐานะ ‘เจ้าของร่วม’ ที่ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่าย 

ไม่จ่ายได้ไหม?

ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้หรือไม่ ตอบเลยว่าได้แต่ชีวิตคุณหลังจากนั้นจะอยู่อย่างไม่ปกติสุข ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของความรู้สึกแปลกแยก ไม่เข้าพวกกับคนอื่นๆ ไม่มีปากเสียง ข้อจำกัดในการใช้ส่วนกลางก็น้อยลง และที่สำคัญอาจโดนระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

“ผู้ที่ค้างชําระเงินค่าบํารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชําระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่ มีอํานาจระงับการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชําระจนกว่าจะชําระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกําหนด

นอกจากที่กล่าวมานี้ สิ่งที่จะส่งผลกระทบไม่ใช่แค่ความรู้สึกเรา แต่ยังส่งผลต่อความรู้สึกของผู้ซื้อร่วมอื่นๆ ที่จะต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายแทนเราทั้งๆ ที่ไม่ควรจะเป็น หรือพูดง่ายๆ เรากำลังเอาเปรียบคนอื่นๆ อยู่นั่นเอง

จ่ายแล้วเงินหายไปอยู่ไหน?

หลังจากที่เกริ่นไปก่อนหน้านี้เกี่ยวค่าส่วนกลางว่ามีอะไรบ้าง หัวข้อนี้จะขอธิบายอีกครั้งเพื่อความเข้าใจให้มากขึ้น เพราะมีส่วนกลางบางอย่างที่ต้องจ่ายและไม่ต้องจ่าย เพื่อผลประโยชน์ของลูกบ้านอย่างเราๆ มาดูกันเลยดีว่าส่วนกลางก็มีทั้งแบบเรียกเก็บได้และเก็บไม่ได้มีอะไรบ้าง

ค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บได้ คือ ค่าไฟฟ้าแสงสว่างส่วนกลาง เช่น ไฟโถงทางเดิน ไฟบริเวณอาคารที่พัก ไฟตามห้องส่วนกลางต่างๆ ค่าบริหารจัดการหมู่บ้าน เช่น ค่าพนักงานหมู่บ้าน ค่าจัดเก็บขยะ ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าพนักงานรักษาความสะอาด

ค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บไม่ได้ ซึ่งเป็นการบริการสาธารณูปโภค ประกอบด้วย ค่าซ่อมแซมถนน ค่าดูแลรักษาสวนหย่อม ค่าน้ำประปาส่วนกลาง ค่าลอกท่อระบายน้ำส่วนกลาง ซึ่งค่าที่ได้กล่าวมานี้ส่วนกลางจะเก็บไม่ได้ เพราะถือว่าเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรไม่ใช่ผู้ซื้อคอนโดที่ต้องบริการหรือรักษาดูแลสาธารณูปโภค

สำหรับเงินที่เราจ่ายไปนั้น นิติบุคคลของคอนโดที่ถูกแต่งตั้งขึ้นจะเป็นคนบริหารและจัดการให้กับผู้ซื้อ หรือเหล่าบรรดาลูกบ้าน ในการนำไปดูแลและบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางที่เราได้กล่าวมานั้น แล้วจะรู้ได้อย่างว่าเงินส่วนกลางที่เราจ่ายไปนั้นจ่ายอะไรบ้าง เพียงพอกับค่าใช้จ่ายในคอนโดหรือเปล่า เงินเหลือหรือไม่ ในส่วนนี้เราในฐานะผู้ซื้อสามารถสอบถามได้ที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดคอนโด ซึ่งโดยปกติแล้วรายรับรายจ่ายต่างๆ ของคอนโดนั้นคณะกรรมการอาคารชุดจะติดประกาศแจ้งทุกๆ เดือนอยู่แล้ว แต่หากคอนโดใดไม่มีการติดประกาศหรือไม่มีป้ายประชาสัมพันธ์ เราก็สามารถไปสอบถามหรือท้วงติ่งได้ เพราะเป็นสิทธิของเราในฐานะผู้ซื้อที่จะสามารถสอดส่องดูแลผลประโยชน์ของตัวเอง และยังถือว่าเป็นหูเป็นตาแทนผู้ซื้อร่วมคนอื่นๆ ได้อีกด้วย

ค่าส่วนกลางคำนวณอย่างไร?

หลายคนคงเกิดข้อสงสัยกันว่า ทำไมคอนโด A ถึงจ่ายค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 30 บาท แต่คอนโด B จ่ายตารางเมตรละ 45 ก่อนอื่นต้องบอกว่า ค่าใช้จ่ายในการบำรุงทรัพย์สินส่วนกลางนั้น ทางนิติบุคคลและโครงการจะคำนวณจากความเล็กใหญ่ของโครงการ ค่าใช้จ่ายจำเป็นต่างๆ ที่ต้องใช้ ไม่ว่าจะเป็นค่าจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย พนักงานรักษาความสะอาด ค่าซ่อมบำรุงฟิตเนส สระว่ายน้ำ ค่าน้ำค่าไฟส่วนกลาง ฯลฯ

สมมติว่าโครงการ A สรุปค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องใช้ทั้งหมดเป็นเงินจำนวน 150,000 บาทต่อเดือน ซึ่งคอนโด A มีทั้งหมด 90 ห้อง (ยูนิต) สมมติห้องละ 38 ตารางเมตร สามารถคำนวณได้ดังนี้คือ 90 (จำนวนห้อง) x 38 (ตารางเมตรของแต่ละห้อง) = 3,420 ตารางเมตร (เป็นตารางเมตรทั้งหมดของที่พักอาศัย) การคิดค่าใช้จ่ายส่วนกลางแบบง่ายๆ คือ เอาค่าใช้จ่ายทั้งหมดตั้งหารด้วยจำนวนพื้นที่ทั้งหมด 150,000/3,420 = 43.8 หรือปัดเป็นเลขกลมๆ คือ 45 บาท ดังนั้นผู้ซื้อคอนโด A จะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง 45 บาท/ตารางเมตร ต่อเดือน จากโจทย์ที่สมมติขึ้นสรุปว่าห้องที่มีพื้นที่ 38 ตารางเมตรจะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง 38x45=1,710 บาทต่อเดือน นั่นเอง ซึ่งในความเป็นจริงแล้วการจ่ายเงินส่วนกลางเมื่อซื้อคอนโดแล้วจะจ่ายตามสัดส่วนพื้นที่ของห้อง คือใครซื้อคอนโดที่มีพื้นที่เยอะก็จะต้องเสียเงินส่วนกลางเยอะกว่าห้องอื่นที่มีพื้นที่ใช้สอยน้อยนั่นเอง