เรียนรู้อสังหาฯ ผ่านมุมมองนักลงทุน 'Kim Property' กับยุคสมัยคอนโดล้นตลาด
26 September 2562
"โลกอสังหาเองมันก็มีทั้งดีและไม่ดี แล้วก็คนพูดจริงไม่จริง ผมเองก็เคยล้มเหลวตอนแรกเหมือนกัน"
ชัชวาลย์ วัฒนะโชติ หรือที่เรารู้จักกันดีในชื่อ 'Kim Property' ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและเป็นนักลงทุน อาทิ อสังหาริมทรัพย์ หุ้น ทองคำ ฯลฯ นอกจากนี้เขายังเป็นวิทยากร และที่สำคัญเขาเป็น YouTuber สายการเงินอันดับต้น ๆ ของเมืองไทย ได้บอกเล่าเรื่องราวและมุมมองของเขาก่อนที่จะมายืนอยู่ในจุดที่ใครหลายคนยกให้เป็น 'กูรู' ในวันนี้
อสังหาฯ ไม่มีวันตายในสายตาของ 'คิม ชัชวาลย์'
"เราได้เปิดหนังสือ Magazine อ่านเล่มนึง เป็น Magazine ญี่ปุ่น เขาบอกว่า ธุรกิจที่เก่าแก่ที่สุดในโลกคือ โรงแรมอายุ 1,300 ปี เราก็คิดนะว่าธุรกิจอะไรที่มันจะอยู่ได้ 1,300 ปี เลยสนใจจะศึกษา หลังจากนั้นก็รู้เลยว่า อสังหาฯ นี่แหละ ที่น่าจะส่งต่ออะไรให้ลูกหลานเราได้ น่าจะอยู่นานได้ เจ๊งยาก ถ้าเรารู้จักเลือกให้เป็น"
แต่ธุรกิจไม่มีอะไรที่ง่ายทุกอย่างต้อง 'ลงทุน'
แล้วถ้าอยากรวยด้วยอสังหาฯ ต้องทำยังไง
คงเป็นคำถามสำหรับนักลงทุนทั้งหลายที่อยากจะสร้างกำไรจากการลงทุนอสังหาฯ เลือกได้ก็อยากจะลงทุนแล้วได้กำไรในระยะสั้น แต่ถ้าเป็นในมุมมองของผู้มีประสบการณ์ล่ะ เราจะสามารถลงทุนอสังหาฯ ในระยะสั้นได้จริงหรือไม่ เราไปหาคำตอบพร้อม ๆ กัน
"ถ้าพูดถึงอสังหา จะต้องเปลี่ยนมุมมองก่อนจะมองระยะสั้นเหมือนหุ้นไม่ค่อยได้"
นี่คือคำตอบสำหรับนักลงทุนที่คาดหวังสำหรับการลงทุนอสังหาฯ แล้วอยากเติบโตไว ๆ โดยคุณคิมให้ความรู้ในเรื่องนี้เกี่ยวกับความผันผวนของตลาดอสังหาฯ โดยเปรียบเทียบกับเรื่องหุ้นไว้ว่า...
"ความเป็นจริงแล้วหุ้นเองก็มองระยะสั้นมันก็จะมีความเสี่ยงของมันในเรื่องของความผันผวน แต่อสังหามันจะยิ่งกว่านั้น เพราะอสังหาเป็นการลงทุนที่มีค่าใช้จ่ายในการโอนเปลี่ยนมือนายหน้า ทำให้ค่านายหน้าจะเยอะมาก ซึ่งถ้าคุณจะลงทุนระยะสั้นก็จะต้องมีเงินสำหรับใช้จ่ายที่สูงในการเปลี่ยนมือสลับไปสลับมา และด้วยความที่อสังหาเป็นการลงทุนในรูปแบบสภาพคล่องต่ำ ถ้าคุณอยากจะขายวันนี้คุณอาจจะขายไม่ได้ อาจต้องรอเป็น 2 ปีด้วยซ้ำ ยิ่งถ้าเราจะรีบขาย โอกาสพลาดก็จะเยอะ
ดังนั้น ในช่วงแรกเราควรเริ่มในมุมมองระยะยาวก่อน โดยเริ่มคิดว่าถ้าฉันลงทุนตรงนี้ 5 ปี 10 ปีจะเป็นยังไงต่อจากนี้จะดีกว่า"
เงินเย็นคือ 'กุญแจ' สำคัญของการลงทุนอสังหาฯ ?
เรื่องนี้ก็ถือเป็นอีกเรื่องที่นักลงทุนมือใหม่สอบถามกันเข้ามาเยอะมาก เพราะคิดกันเอาเองว่า การลงทุนอสังหาฯ ต้องมีเงินเย็นเก็บไว้เท่านั้นถึงจะลงทุนได้ ซึ่งเรื่องนี้คุณคิมก็ให้ความเห็นไว้ว่า
"ถ้าพูดกันตรงๆ การมีเงินเย็นมันก็ดีกว่าอยู่แล้ว เพราะการกู้เงินมา โอกาสที่จะมีความเสี่ยงมันเกิดได้และถ้าเราไม่มีเงินส่ง มันก็เสี่ยง แต่สำหรับผมเรื่องเงินเย็นหรือเรื่องการกู้มันยังไม่ใช่ปัญหา เพราะคนที่มีความเสี่ยงมากกว่าคนที่กู้เงินจากธนาคารเพื่อมาลงทุนคือ 'คนไม่มีความรู้' ถ้าเราไม่มีความรู้มันเสี่ยงหมดนะครับ แต่ถ้าคุณมีความรู้เรื่องการลงทุนเป็นอย่างดี บางทีการมีเงินเย็นก็ไม่จำเป็นด้วยซ้ำ เพราะเราใช้ Leverage ด้วยเงินกู้อย่างฉลาด ก็ทำให้เราเพิ่มความมั่งคั่งได้แบบไม่ต้องพึ่งเงินเย็นจำนวนมาก ๆ เลย"
'ตลาดเช่า' กับ 'ตลาดขาย' ความแตกต่างที่ต้องรู้จัก
หลายคนที่เพิ่งเริ่มลงทุนอสังหาฯ แล้วอยากลองเริ่มจากการปล่อยเช่าคอนโดสักห้อง อาจจะกังวลในเรื่องผลกระทบต่าง ๆ ทำให้เกิดความกลัวที่จะก้าวลงสู่สนามนี้อย่างเต็มตัว เพราะหลายครั้งเราก็จะได้เห็นภาพตัวเลขติดลบจากยอดขาย หรือตัวเลขพุ่งสูงของ Supply ที่ไม่รู้ว่า ถ้าเกิดปล่อยเช่าจริง ๆ จะมี Demand มาเติมเต็มหรือไม่ เรามาลองถามนักลงทุนกันดีกว่าว่า เขาคิดเห็นว่าอย่างไรสำหรับความกังวลในเรื่องนี้
"ต้องบอกก่อนว่า อสังหาฯ ในตลาดซื้อ-ขาย และตลาดเช่าเป็นคนละตลาดกัน เพราะถ้าเราพูดถึงการซื้อขายหรือการเก็งกำไรราคา แน่นอนว่าเราจะต้องเจอกับความผันผวน เช่น คนจะซื้อที่ดิน เพราะเห็นว่าราคาจะขึ้น พอคนเข้ามาจับจองลงทุนซื้อกันเยอะ ๆ ราคาที่ดินแถวนั้นก็ต้องสูงขึ้นเป็นธรรมดา แต่พอเจอเรื่องของเศรษฐกิจการปรับเปลี่ยน หรือมีคาดการณ์แนวโน้มแย่ ๆ ออกมา ก็จะเกิดการเทขายทิ้งทำให้ราคาร่วงลง จะเห็นว่าการซื้อขายมันเกี่ยวข้องไปกับเรื่องราคาและกลไกการตลาดซะส่วนใหญ่
แต่ถ้าเป็นตลาดการเช่า คนเช่าไม่ได้สนใจหรอกว่าเศรษฐกิจจะดีหรือไม่ดี คนเช่าจะคำนึงถึงแค่ใกล้ที่ทำงานไหม เดินทางสะดวกหรือเปล่า ดังนั้นเศรษฐกิจเลยไม่ได้กระทบกับตลาดเช่าเยอะ ก็เหลือแค่ว่าจะเลือกทำเลที่ลงทุนปล่อยเช่าได้ถูกไหมแค่นั้นเอง"
เศรษฐกิจแย่ยิ่งต้องซื้อไว้ลงทุน
พอเข้าสู่คำถามเรื่องเศรษฐกิจในช่วงนี้ที่ดูจะทำให้ภาพรวมตลาดคอนโดดูซบเซาลงจากปัจจัยหลาย ๆ อย่าง ทำให้เกิดความไม่มั่นใจที่จะลงทุนซื้อคอนโด แต่คุณคิมกลับไม่ได้คิดว่าการที่เศรษฐกิจแย่จะเป็นปัญหาเหมือนกับที่เราคาดไว้
"คนเราจะคิดว่า เศรษฐกิจแย่ต้องห้ามซื้อ แต่จริงๆ ผมคิดกลับกัน เศรษฐกิจแย่เราควรจะรีบซื้อไว้สิ"
เพราะในความคิดของเขา การที่มีคนบอกว่าเศรษฐกิจดีก็จะยิ่งทำให้ราคาอสังหาฯ ขึ้นสูง ซึ่งถ้าเราอยากได้อสังหาฯ ที่ถูกก็ต้องลงทุนในช่วงที่ตลาดขาลงและถือไว้ทำกำไรในช่วงเศรษฐกิจดี ๆ หรือเลือกเจาะกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบ เช่น กลุ่มนักศึกษา กลุ่มคนอยู่จริง ฯลฯ ซึ่งแล้วแต่เราวางกลยุทธ์ในการทำตลาดด้วย
คอนโดล้นตลาดแล้วหรือยัง
สำหรับคุณคิมแล้ว เขามองว่าเรื่องอสังหาฯ เป็นเรื่องที่อยู่อาศัย ในบางพื้นที่ก็มีการ Over Supply จริง แต่ถ้าเลือกทำเลที่เป็นที่ต้องการอยู่แล้วก็ไม่ต้องกังวลใจในเรื่องของโอกาสด้านการลงทุน
"ผมยกตัวอย่างง่าย ๆ นะครับ ถ้าพูดถึงชาวต่างชาติ โซนที่เขาอยู่กันมากที่สุด ก็จะมีอยู่ไม่กี่โซนอาจจะเป็นทองหล่อ หรือไม่ก็สุขุมวิท ก็เหหมือนกับเวลาเราไปต่างประเทศ เช่น ญี่ปุ่นที่เราเองก็รู้จักกันอยู่ไม่กี่ทำเล เช่น โอซาก้า โตเกียว แปลว่า ทำเลที่เป็นที่รู้จักอยู่แล้วยังไงก็ขายได้เสมอ ดังนั้น ถ้าเราซื้ออสังหาฯ เป็นก็จะไม่เกิด Over Supply ในทำเลที่เราลงทุนแน่นอน"
ก็ได้คำตอบหลากหลายเรื่องราวเกี่ยวกับอสังหาฯ ในช่วงนี้แล้ว ก็หวังว่าจะช่วยทำให้นักลงทุนมือใหม่ได้ข้อคิดที่ดีกลับไปปฎิบัติใช้กันไม่มากก็น้อย
ส่วนใครที่อยากรู้เคล็ดลับด้านการลงทุนในด้านอสังหาฯ แบบเจาะลึกเพิ่มเติมก็อย่าลืมติดตามอ่านบทความดี ๆ กันต่อได้เลยที่ ...
ESTOPOLIS | เคล็ดลับลงทุนคอนโดปล่อยเช่า "Passive income" รวยแบบไม่ใชัเงินตัวเอง
ESTOPOLIS I ลงทุนอะไรผลตอบแทนสูง เปิดธุรกิจน่าลงทุนกับ 'คอนโดในกรุงเทพ'
ESTOPOLIS | ลงทุนอสังหา ให้เช่ายากจริงมั้ย ถ้าเป็นมือใหม่ต้องรู้อะไรก่อนบ้าง
ESTOPOLIS | 3 ทำเลนี้มีดีอะไร ทำไมคอนโดถึงแห่กันไปเปิดตัวเยอะ
