ทำไมการเลือกตั้งถึงกระทบตลาดคอนโด บทความนี้มีคำตอบ

13 February 2562

ใกล้เข้ามาแล้วสำหรับการเลือกตั้งที่จะจัดขึ้นในวันที่ 24 มีนาคม 2562 ซึ่งสำหรับนักพัฒนาโครงการต่างๆ ก็เป็นกังวลว่าการเลือกตั้งนี้อาจส่งผลกับตลาดอสังหาฯ ได้ทั้งแง่ดีและแง่ร้าย เนื่องจากนโยบายจากภาครัฐนั้นสามารถควบคุมได้ทั้งพฤติกรรมของผู้ประกอบการและลูกค้าโดยตรง และด้านล่างนี้คือตัวอย่างที่ยืนยันว่าการเลือกตั้งจะส่งผลกระทบกับตลาดคอนโดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

เลือกตั้ง คอนโด อสังหา — ขอขอบคุณรูปภาพจากแสนสิริ

มาตรการคุ้มเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังที่สองจากภาครัฐ ส่งผลให้โครงการเร่งระบายห้อง

เป็นที่ฮือฮากันอย่างมากกับนโยบายสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังที่สองที่จะใช้อย่างเป็นทางการวันที่ 1 เมษายน 2562 โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังที่สองนี้จะส่งผลให้ผู้ที่มีที่อยู่อาศัยอยู่แล้วต้องวางเงินดาวน์ 10 - 30 เปอร์เซนต์ ซึ่งแน่นอนว่ามาตรการนี้ออกมาเพื่อป้องกันการเก็งกำไรของนักลงทุนและภาวะฟองสบู่ เนื่องจากทั่วไปแล้วบรรดานักลงทุนต่างๆ มักจะมีที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 ยูนิต และมาตรการเพิ่มเงินดาวน์นี้จะเป็นอุปสรรคการซื้อคอนโดมาเก็งกำไรอย่างแน่นอน

หลังจากมีข่าวมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังที่สองออกมานั้น ทางโครงการก็ออกโปรโมชั่นต่างๆ มามากมายเนื่องจากต้องเร่งระบายคอนโดก่อน 1 เมษายน 2562 ไม่อย่างงั้นอาจเสียลูกค้ากลุ่มนักลงทุนไปได้ ซึ่งคุณสามารถดูรายละเอียดโปรโมชั่นของโครงการต่างๆ ได้ในบทความที่เกี่ยวข้องด้านล่างนี้

บทความที่เกี่ยวข้อง

พ.ร.บ. ภาษีที่ดิน กระตุ้นให้ผู้ถือครองนำที่ดินมาพัฒนามากขึ้น

นอกจากมาตรการคุ้มเข้มจากภาครัฐแล้ว ยังมี พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งจะใช้จริงช่วงต้นปี 2563 ที่จะเรียกเก็บภาษีผู้ครอบครองที่ดินเปล่ามูลค่า 50 ล้านบาทขึ้นไปในในอัตตราภาษีสูงสุด 5 เปอร์เซนต์ เพื่อกระตุ้นให้นำที่ดินมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์มากขึ้นหรือนำออกมาขาย ข้อเสียคืออาจเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายหรืออสังหาฯ ล้นตลาดได้

และไม่ใช่แค่ที่ดินเปล่าเท่านั้นที่โดนเรียกเก็บ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังเก็บรวมไปถึงผู้ที่มีที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 หลังทั้งบ้านและคอนโดในอัตราสูงสุด 0.5 เปอร์เซนต์ต่อปีขึ้นอยู่กับราคาที่อยู่อาศัย

บทความที่เกี่ยวข้อง

พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้ เสีย หรือเสมอตัว

ภาษีลาภลอย โครงการใหม่ต้องแบกต้นทุนคอนโดมากขึ้น

มีรายงานมาว่าเมื่อกลางปี 2561 ที่ประชุมรัฐมนตรีเห็นชอบ พ.ร.บ. ภาษีลาภลอย หรือ Windfall Tax เป็นที่เรียบร้อยและคาดว่าจะประกาศใช้อย่างเป็นทางการภายในปี 2562 โดยภาษีลาภลอยนี้จะเก็บภาษีที่ดินหรืออสังหาฯ ที่มีมูลค่า 50 ล้านบาทและราคาขึ้นจากโครงการสาธาณูปโภคของรัฐบาล เช่น การสร้างรถไฟฟ้า เป็นต้น และแน่นอนเมื่อภาษีลาภลอยใช้อย่างเป็นทางการจะทำให้คอนโดแบกรับต้นทุนที่มากขึ้นจนนำราคานั้นมาบวกกับลูกค้าอีกต่อหนึ่ง

แต่ยังไงก็ตามบางพรรคการเมืองที่ลงเลือกตั้งปัจจุบันไม่เห็นด้วยกับภาษีลาภลอยฉบับนี้ (via: MGR Online) จนมีนโยบายพิจารณา พ.ร.บ. ฉบับนี้ใหม่ เนื่องจากคิดว่าเป็นการเอื้อผลประโยชน์ให้กับทุนใหญ่ด้านอสังหาฯ ที่กวาดซื้อที่ดินมาในราคาถูกและจะได้ขายในราคาแพงหลังจากที่ พ.ร.บ. ภาษีลาภลอย ประกาศใช้ ซึ่งก็มีรายงานมาว่าตั้งแต่มีข่าวภาษีลาภลอยต้นปีที่แล้ว มีการขายที่ดินมากขึ้น 20 เปอร์เซนต์ และที่ดินเหล่านั้นยังมีราคาเพิ่ม 30 เปอร์เซนต์อีกด้วย

บทความที่เกี่ยวข้อง

ภาษีลาภลอยคืออะไร จ่ายเท่าไหร่ แล้วใครต้องจ่ายบ้าง

โครงการสร้างขนส่งสาธารณะ ช่วยเพิ่มราคาอสังหาฯ

แน่นอนว่าโครงการขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้าใต้ดิน รถไฟความเร็วสูง ฯลฯ มาจากการพลักดันของรัฐบาลทั้งสิ้น และโครงการเหล่านี้ก็มีผลกับราคาอสังหาฯ แถวนั้นอีกด้วย ตัวอย่างเช่น นักเศรษฐศาสตร์ด้านอสังหาฯ ท่านหนึ่ง (via: Ch3) เคยออกมาวิเคราะห์ว่าราคาที่ดินบริเวณรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีเหลืองจะขึ้น ช่วงแรกคือช่วงที่ปิดกั้นเพื่อก่อสร้าง ราคาที่ดินจะขึ้น 10 - 15 เปอร์เซนต์ ช่วงต่อมาคือตอนระหว่างก่อสร้างจะขึ้นปีละ 5 เปอร์เซนต์ และช่วงสุดท้ายคือตอนที่เปิดให้บริการจะปรับขึ้นอีก 10 - 15 เปอร์เซนต์

การตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษ ส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยและราคาอสังหาฯ

หลังจากที่มีการจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคพื้นตะวันออก EEC หรือ Eastern Economic Corridor ก็มีข่าว (via: MGR Online) รายงานว่าราคาที่ดินที่คาดการณ์ว่าเพิ่มขึ้นไปแล้วมากถึง 200 - 600 เปอร์เซนต์ ทั้งนี้ราคาดังกล่าวมาจากนโยบายที่จะสร้างเขตเศรษฐกิจนี้ให้เป็นสถานที่รองรับอุตสาหกรรมต่างๆ มากมาย รวมถึงรถไฟฟ้าความเร็วสูง และแน่นอนว่า EEC จะทำให้เกิดอัตราการจ้างงานและสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยให้มากขึ้น แต่ทีนี้เราก็ต้องมาลุ้นกันต่อว่าราคาอสังหาฯ ที่เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดนี้จะตอบโจทย์คนในพื้นที่ EEC หรือไม่

บทความที่เกี่ยวข้อง

เปิด Map อยู่อาศัยในสไตล์ธรรมชาติที่ 'ศรีราชา' เมืองท่า Little Osaka

โครงการบ้านล้านหลัง ชักจูงโครงการให้สร้างคอนโดต่ำกว่า 1 ล้าน

นอกจากปัจจัยด้านการแข่งขันไม่ว่าจะเป็นจำนวนคู่แข่งในตลาดหรือความนิยมของลูกค้า อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่กำหนดแนวโน้มตลาดคอนโดก็คือนโยบายต่างๆ ซึ่งที่ผ่านมาไม่นานนี้ทางธนาคาร ธอส. ได้คลอดโครงการบ้านล้านหลัง ที่ปล่อยเงินกู้สนับสนุนให้ประชาชนซื้อที่อยู่อาศัยภายในวงเงิน 1 ล้านบาท รวมถึงให้กู้แก่ทางโครงการเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้าน ตัวอย่างเช่น อยู่รวยคอนโด ของ Property Perfect ยูนิตละ 899,000 บาทที่เข้าร่วมโครงการนี้ของ ธอส. และมีลูกค้าแห่ใช้สิทธิ์บ้านล้านหลังเป็นจำนวนมาก

แต่ยังไงก็ตามนโยบายหรือโครงการบางโครงการของภาครัฐนั้นสามารถกระตุ้นและสร้างแนวโน้มให้กับตลาดอสังหาฯ แค่บางช่วง ยกเว้นนโยบายที่ว่าจะเป็นนโยบายถาวรที่ไม่จำกัดจำนวนคนเข้าร่วมโครงการ

ทั้งนี้เราคงต้องติดตามกันต่อไปว่าหลังเลือกตั้งพรรคไหนจะได้ขึ้นเป็นรัฐบาล และนโยบายที่จะออกมาในอนาคตนั้นส่งผลกระทบด้านบวกหรือด้านลบต่อวงการธุรกิจอสังหาฯ

บทความที่เกี่ยวข้อง