วิเคราะห์ 7 แนวโน้มคอนโดปี 2563 จะทำอย่างไรเมื่ออสังหาฯ อยู่ในช่วงขาลง

9 January 2563

วิเคราะห์ 7 แนวโน้มคอนโดปี 2563 จากงานเสวนา "กลยุทธ์รับมืออสังหาฯ ขาลง ปี 2563" โดยคุณอนันต์ อัศวโภคิน บิ๊กบอส Land & House และผู้ก่อตั้งหลักสูตร The Next Real พร้อมผู้ประกอบการในแวดวงอสังหาริมทรัพย์อีก 4 ท่าน

วิเคราะห์แนวโน้วคอนโด 2563 The Next Real

เมื่อวันที่ 7 มกราคม 2563 ที่ผ่านมา ทางเอสโตได้รับเกียรติเข้าร่วมงานแถลงข่าวเปิดหลักสูตร The Next Real รุ่น 9 และรุ่น 10 ซึ่งภายในงานได้มีการจัดเสวนา "กลยุทธ์รับมืออสังหาฯ ขาลง ปี 2563" โดยคุณอนันต์ อัศวโภคิน ผู้ก่อตั้งหลักสูตรและบิ๊กบอส Land & Houses พร้อมเหล่าดิเวลลอปเปอร์อีก 4 ท่าน โดยเอสโตรวบรวมบทวิเคราะห์จากงานเสวนานี้มาได้ 7 หัวข้อด้วยกัน

1) แนวโน้มคอนโด 2563 อยู่ในช่วงขาลง อาจยาวไปอีก 2 ปี

อย่างที่ทุกคนได้รู้กันดีอยู่แล้วว่าในปี 2563 มีแนวโน้มสูงมากที่ภาคอสังหาฯ จะอยู่ในช่วงสะบักสะบอม จากพิษ LTV ของภาครัฐที่ใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 เมษายน 2562 นอกจากนี้ยังมีปัจจัยลบจากค่าเงินบาทแข็งค่าเป็นอุปสรรคต่อนักลงทุนต่างประเทศที่ส่งผลให้พวกเขาซื้อคอนโดไทยในปี 2563 แพงขึ้นกว่าปีก่อนๆ รวมถึงการปะทุกันระหว่างสหรัฐอเมริกากับอิหร่านที่กระทบกับเศรษฐกิจโลก

ซึ่งทางคุณอนันต์ อัศวโภคิน ได้วิเคราะห์ว่าแนวโน้มของตลาดอสังหาฯ และคอนโดในบ้านเรานี้จะอยู่ในช่วงขาลงยาวไปอีก 2 ปี และเมื่อสื่อมวลชนถามประมาณว่าถ้าให้คะแนนปัจจัยลบหรือเปรียบเทียบปัจจัยลบของตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 นี้จะได้คะแนนอยู่เท่าไหร่ คุณอนันต์จึงได้เปรียบเทียบว่า "เหมือนอยู่ในช่วง 5 โมงเย็นที่รอพระอาทิตย์ขึ้นอีกรอบอยู่"

2) แนวโน้มคอนโด 2563 ยังมีปัจจัยบวก ที่ทำให้ตลาดไปได้อยู่บ้าง

อย่างไรก็ตามถึงแม้แนวโน้มคอนโดและภาคอสังหาฯ ต่างๆ ในปี 2563 ยังอยู่ในช่วงขาลงและอาจยาวไปอีก 2 ปี แต่ในช่วงนี้ก็ยังมีปัจจัยบวกอยู่บ้าง ซึ่งปัจจัยบวกในปี 2563 คือ อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ราคาที่ดินเริ่มเติบโตช้าลง (บางทำเลอาจราคาลดลง) และ ค่าก่อสร้างที่ทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นไม่มาก

นอกจากนี้คุณอนันต์ อัศวโภคิน ยังวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ปี 2563 ต่ออีกว่าภาพรวมแล้ว ตลาดล่างพอไปได้ ตลาดกลางไปได้ ส่วนตลาดระดับบนไม่ค่อยดี "ภาพรวมไม่ได้เลวร้ายขนาดนั้น แนวราบพอไปได้อยู่ แต่ถ้าเป็นแนวตั้งไม่ค่อยดีเท่าไหร่โดยเฉพาะคอนโด" คุณอนันต์ อัศวโภคินกล่าว

3) ในปี 2563 ธนาคารจะไม่ค่อยปล่อยกู้ให้สร้างคอนโด-อสังหาฯ เพิ่ม

ถึงแม้ปัจจัยบวกในปี 2563 นี้จะเป็นโอกาสที่เอื้อให้เหล่าดิเวลลอปเปอร์มีแนวโน้มสร้างคอนโดเพิ่มขึ้น แต่ก็ต้องเจอกับอุปสรรคขนาดใหญ่มาขวางไว้ นั่นคือ ปัญหาการปล่อยกู้ของธนาคาร และ คอนโดค้างสต็อก จากปัญหาโอเวอร์ซัพพลายที่ผ่านมา

หากย้อนกลับไปเมื่อช่วงเดือนกรกฎาคม 2562 ก็มีข่าววงในปล่อยออกมาว่าทางธนาคารแทบจะไม่ปล่อยกู้ให้สร้างคอนโดเพิ่มบนย่านที่โอเวอร์ซัพพลายอย่างทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) และ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง

กลับมาในงาน "เสวนากลยุทธ์รับมืออสังหาฯ ขาลง ปี 2563" คุณอนันต์ อัศวโภคิน ก็ได้พูดถึงแนวโน้มการปล่อยกู้ของธนาคารให้กับเหล่าดิเวลลอปเปอร์ในปี 2563 ไว้ว่า "ดิเวลลอปเปอร์ใหม่ลำบากเพราะแบงก์ไม่ให้กู้หรอก ขนาดรายเก่ายังไม่อยากให้กู้เลย" ก่อนที่คุณอนันต์จะกล่าวต่อ "ยิ่งถ้าเป็นคอนโด บ้านจัดสรร ธนาคารไม่ให้กู้ เพราะหนี้เสียเยอะขึ้นเรื่อยๆ"

4) แนะดิเวลลอปเปอร์ไม่ควรฝืนแนวโน้มคอนโดปี 2563

ย้อนกลับไปช่วงปี 2562 ตอนที่ทุกคนตระหนักถึงผลกระทบจาก LTV เหล่าดิเวลลอปเปอร์ได้ออกโปรโมชั่นลดราคามาดึงดูดลูกค้า แต่ในปี 2563 นี้คุณอนันต์แนะนำว่า "ไม่ควรฝืนตลาดขาลงด้วยการเล่นโปรโมชั่น ลดราคาลงมามาก สู้หันมาปรับปรุงประสิทธิภาพภายในบริษัทดีกว่า อย่าไปฝืนตลาด เราเคยฝืนทำการตลาด แต่ช่วยไม่ได้เลย จะดิ้นรนยังไงก็ไม่ได้ดีขึ้น คลื่นแรงอย่าฝืน"

นอกจากนี้คุณอนันต์ยังเปรียบเทียบและวิเคราะห์ตลาดคอนโด-อสังหาฯ ในที่ผ่านมาว่าเป็นเหมือนคลื่น เมื่อคลื่นขึ้นสูงก็พาทุกคนในตลาดขึ้นสูงไปด้วย แต่ถ้าวันหนึ่งคลื่นม้วนลงทุกคนในตลาดก็จะอยู่ในจุดตกต่ำเหมือนกับแนวโน้มคอนโดปี 2563 ปีนี้

5) ปี 2563 นี้ ดิเวลลอปเปอร์ควรประหยัดงบ และวิเคราะห์ปัจจัยภายใน

คุณอนันต์แนะนำว่าในปี 2563 นี้ที่คอนโดและอสังหาฯ อยู่ในช่วงขาลง ทางฝั่งดิเวลลอปเปอร์ควรมีกระแสเงินสดและประหยัดต้นทุนในส่วน Overhead หรือ โสหุ้ย ให้เหลือไม่เกิน 15% ของต้นทุน สมมติเรามีรายได้ 1 ล้านบาท กำไรอาจจะได้แค่ 15% หรือกำไร 150,000 บาท เมื่อนำมาเทียบแบบนี้การลดรายจ่าย Overhead 15% จะมีค่าเท่ากับการทำรายได้ 1 ล้านบาทเลยทีเดียว "ถ้าเราลดรายจ่ายได้ เราก็ลดยอดขายได้ ซึ่งสุดท้ายกำไรจะไม่ตกเท่าไหร่"

อีกอย่างหนึ่งที่คุณอนันต์แนะนำก็คือการวิเคราะห์ปัจจัยภายในให้พนักงานปรับปรุงประสิทธิภาพการบริหารภายในองค์กร "เราอย่าไปดูภายนอกมาก จากบทเรียนที่เคยเจอ เวลาเราไปดูปัจจัยภายนอก เราจะแก้ผิด เราต้องดูบริษัทเราว่ามีจุดแข็งจุดอ่อนยังไง และปรับให้เข้ากับตลาด ไม่ใช่มีแต่อยากขาย"

6) แนวโน้มคอนโดปี 2563 จะเป็นปีทองของผู้ซื้อ แต่ยังกังวลเรื่องจิตวิทยา

ถึงแม้แนวคอนโด 2563 จะอยู่ในช่วงขาลง แต่คุณอนันต์ก็วิเคราะห์ว่ามันยังมีโอกาสสร้างรายได้อยู่ เนื่องจากปี 2563 นี้จะเป็นปีทองของผู้ซื้ออสังหาฯ "ผมเชื่อว่าตลาดที่อยู่อาศัยยังมีความต้องการตลอดเวลา ถ้าดิเวลลอปเปอร์เข้าตลาดถูกก็ยังไปได้"

โดยคุณอนันต์ได้ยกตัวอย่างอสังหาฯ ในเครือตัวเองว่าอย่างคอนโดที่พระราม 3 และบ้านจัดสรรที่บางนาก็ขายดี แต่สำหรับอสังหาฯ บางโครงการในบางทำเลก็ขายยาก แต่อย่างไรก็ตามเนื่องจากที่ผ่านมามีโครงการอสังหาฯ เปิดตัวจำนวนมากจนเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ทำให้แต่ละโครงการต้องลดราคาเพื่อแย่งชิงกลุ่มลูกค้า นอกจากนี้ยังมีมาตรการของรัฐบาลบางมาตรการออกมากระตุ้นกลุ่มลูกค้าที่อยู่อาศัยจริง (ถึงแม้จะออกมาเมื่อสายเกิน) จึงวิเคราะห์ออกมาว่าในปี 2563 นี้จะกลายเป็นปีทองของลูกค้า

แต่ทั้งนี้ก็ยังเป็นกังวลอยู่บ้างว่าถึงแม้ปี 2563 จะเป็นปีทองของผู้ซื้ออสังหาฯ แต่กลุ่มลูกค้าก็ยังมีความกลัวอยู่ ซึ่งความกลัวนี่เองที่เป็นจิตวิทยาทำให้พวกเขาไม่กล้าซื้ออสังหาฯ ในปี 2563 ที่เศรษฐกิจแย่แบบนี้

"ผมว่าอยู่ที่ความกลัว ถ้าลูกค้าคิดว่าตลาดมันไม่ได้แย่อย่างที่คิดไว้ เขาก็จะเริ่มซื้อบ้านใหม่ แต่ถ้าบอกว่าตลาดมันแย่มาก ลูกค้าก็จะหยุดหมด ไม่มีใครซื้อ ผมว่าจิตวิทยาผู้บริโภคเป็นเรื่องใหญ่มากตอนนี้"

7) ดิเวลลอปเปอร์ปัจจุบันพัฒนาโปรดักส์เร็วจากการแชร์ข้อมูล

หากย้อนไปในอดีตเหล่าดิเวลลอปเปอร์แต่ละโครงการจะพัฒนาอสังหาฯ ของตนแบบตัวใครตัวมัน แต่เดี๋ยวนี้สังคมดิเวลลอปเปอร์เป็นสังคมแบบเปิดกว้าง มีการแชร์ข้อมูลซึ่งกันและกัน ทำให้โปรดักส์มีการพัฒนาอย่างรวดเร็ว เหมือนสังคมในหลักสูตร The Next Real ของคุณอนันต์ อัศวโภคิน ที่ให้ผู้เรียนเรียนรู้จากประสบการณ์ตรงไม่ว่าจะเป็นปัจจัยที่ทำให้ประสบความสำเร็จหรือความผิดพลาดในอดีตเพื่อที่จะนำไปพัฒนาในอนาคต

ทั้งนี้หากใครสนใจหลักสูตร The Next Real พุ่งสู่อนาคต ด้วยประสบการณ์จริง สามารถติดตามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ลิงก์นี้ https://thenextreal.net/