วิเคราะห์สัญญาณฟองสบู่ 2563 จะแตกไหม พร้อมย้อนรอยปัจจัยคอนโดแบบเจาะลึก
4 January 2563
วิเคราะห์สัญญาณฟองสบู่ 2563 จะแตกไหม เกิดอะไรขึ้นกับตลาดคอนโด-อสังหาฯ ในประเทศไทย จะถึงขั้นวิกฤตหรือไม่ บทความนี้มีคำตอบ
ตลาดคอนโด-อสังหาฯ ถือว่าอยู่ในช่วงที่ลุ่มๆ ดอนๆ มาตั้งแต่ปี 2561 จนถึงวิกฤต LTV ที่ใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 เมษายน 2562 แน่นอนว่ามาตรการดังกล่าวกระทบกับภาคอสังหาฯ โดยตรงโดยเฉพาะคอนโด และคาดว่าจะซวนเซข้ามปีมาเรื่อยๆ
ซึ่งในปี 2563 นี้ก็มีใครหลายคนสงสัยอยู่ไม่น้อยว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับภาคคอนโด-อสังหาฯ จะมีสัญญาณฟองสบู่เพิ่มขึ้นหรือไม่ และ ฟองสบู่คอนโดจะแตกไหมในปี 2563 ทางเอสโตจะนำการวิเคราะห์ของกูรูและผู้เกี่ยวข้องแต่ท่านมาให้ทุกคนได้อัปเดตกันในบทความนี้
ย้อนรอยสัญญาณเริ่มต้นฟองสบู่ก่อนปี 2563
ในปี 2560-2561 ภาคคอนโด-อสังหาฯ เติบโตได้ดี แต่.....
ก่อนที่จะไปวิเคราะห์สัญญาณฟองสบู่ 2563 ทางเอสโตขอย้อนความหลังไปที่ปี 2561 กันก่อน ซึ่งในช่วงต้นปี 2561 น.ส. พิมพ์ชนก วอนขอพร ผู้อำนวยการสำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้า (สนค.) กระทรวงพาณิชย์ ระบุว่าอสังหาฯ ของไทยเรามีแนวโน้มขยายตัวเรื่อยๆ เนื่องจากมีการลงทุนไหลเข้ามาอยู่ตลอด ทว่าารเติบโตนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับศักยภาพของผู้ประกอบการ แต่เกิดจากจำนวนเงินที่ปล่อยกู้
ซึ่งแน่นอนว่าการเติบโตที่ไม่ได้เกิดจากความต้องซื้อที่แท้จริง หรือ Real Demand นั้นเป็นสัญญาณฟองสบู่อย่างหนึ่งที่อาจเกิดขึ้นได้หากไม่มีการระงับสัญญาณฟองสบู่ดังกล่าว
มาตรการริบเงินดาวน์ เดือนกรกฎาคม 2561
หมัดแรกสกัดนักลงทุนที่ (อาจ) เป็นสาเหตุฟองสบู่
ก่อนปี 2563 ในช่วง 2560 - 2561 ถือว่าเป็นยุคทองของการลงทุนคอนโดเลยก็ว่าได้ เนื่องจากธนาคารอนุมัติเงินกู้นำไปซื้อคอนโดง่ายมากเมื่อเทียบกับปัจจุบัน นอกจากนี้นักลงทุนที่รู้ตัวว่าขายคอนโดต่อไม่ได้ยังมีเทคนิคมากมายเพื่อให้ได้เงินดาวน์คืน ไม่ว่าจะเป็นการยื้อโอน ไม่รับโอน รวมถึงตั้งใจยื่นกู้ไม่ให้ผ่านทั้งๆ ที่ธนาคารอนุมัติได้ไม่ยาก
ทาง สคบ. จึงให้สัญญาณไฟเขียวผู้ประกอบการสามารถริบเงินดาวน์นักลงทุนเก็งกำไรคอนโดได้ (อ้างอิงจากเว็บไซต์ประชาชาติ) โดยให้เหตุผลว่า "นักเก็งกำไร ไม่ใช่ผู้บริโภคที่แท้จริง" ซึ่งมาตรการนี้ถือว่าเป็นสัญญาณแรกๆ ที่บอกว่าภาครัฐเอาจริงกับนักลงทุนที่ (อาจ) เป็นตัวจุดชนวนฟองสบู่ในอนาคต
สัญญาณฟองสบู่ก่อนปี 2563 ธนาคารปล่อยกู้มากเกินไป
เมื่อคนซื้อคอนโดไม่ต้องการคอนโด แต่ต้องการเงิน !!
เมื่อเดือนกันยายนปี 2561 เว็บไซต์ประชาชาติในคอลัมน์ "สามัญสำนึก" หัวข้อ "ฟองสบู่อสังหาฯ" วิเคราะห์ถึงสถานการณ์คอนโดในปีนั้นไว้ว่า "มีตั้งแต่ห้องชุดโอเวอร์ซัพพลาย, สถาบันการเงินปล่อยกู้ 100-120%, กู้ซื้อคอนโดฯแล้วมีเงินทอน, เอกชนแข่งทำแคมเปญให้กู้เกินราคาจนทำให้เกิดดีมานด์เทียม"
เหตุการณ์นี้เองทำให้เกิด "คอนโดเงินเหลือ" หรือ "กู้ซื้อคอนโดแล้วได้เงินทอน" ยกตัวอย่างง่ายๆ เช่น คอนโดราคาจริง 2 ล้านบาท แต่ธนาคารปล่อยกู้จริง 120% เป็นเงิน 2.4 ล้าน ทางผู้กู้จึงมีเงินเหลืออีก 4 แสนบาทไว้ใช้ทำอย่างอื่น
ซึ่งนี่ก็เป็นเหตุผลหลักเหตุผลหนึ่งที่เสี่ยงเกิดฟองสบู่อสังหาฯ เพราะบางส่วนซื้อคอนโดเพื่อหวังเงินทอนส่วนนี้ ไม่ได้อยากซื้อคอนโดจริงๆ ซึ่งการปล่อยกู้แบบนี้ทำให้ หนี้เสีย หรือ NPL ภาคอสังหาฯ ในปีนั้นขยับขึ้นจาก 2.5% เป็น 3.29% หรือมากกว่า หลังจากนั้นทางธนาคารจึงเข้มงวดกับสินเชื่อภาคอสังหาฯ มากขึ้น
กันยายน 2561 ก่อนปี 2563
สัญญาณฟองสบู่มาแล้ว!? คอนโดเปิดตัวมากเกิน
เว็บไซต์ไทยรัฐได้รายงานข่าวในหัวข้อ "เตือนเดือน ก.ย. 'ฟองสบู่' อสังหาฯ มาแล้ว" ที่ระบุการวิเคราะห์ของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เอาไว้ว่า
"การเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือน ก.ย.ซึ่งมีการเปิดตัวจำนวนมหาศาล พอๆ กับการเปิดตัวถึง 1 ไตรมาสในช่วงที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลว่าได้เกิดฟองสบู่ขึ้นอย่างชัดเจนแล้ว"
ก่อนที่ดร.โสภณจะกล่าวต่อ "ฟองสบู่จะไม่จบอยู่เฉพาะเดือน ก.ย. นี้ เพราะยังพบว่ามีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รอเปิดขายใหม่ในอนาคตอีก 369 โครงการ แต่จะสังเกตได้ว่า มีโครงการหลายแห่งที่ได้ประกาศตัวหรือเปิดตัวทางหน้าหนังสือพิมพ์ แต่ยังไม่ได้เปิดขายจริง จึงจะได้ดำเนินการสำรวจต่อไป"
จับตาระเบิดเวลาดีมานด์เทียมก่อนปี 2563
ไม่ใช่ฟองสบู่!? แต่คือปัญหาคอนโดล้นตลาด
เว็บไซต์ฐานเศรษฐกิจได้รายงานบทวิเคราะห์ในหัวข้อ "ดีมานด์เทียม-กำลังซื้อจีน ระเบิดเวลาทุบตลาดคอนโดฯ!!" เมื่อเดือนตุลาคม 2561 เอาไว้ว่า ยอดคอนโดเปิดขายใหม่สะสม 3 ไตรมาส ปี 2561 มีอยู่ราวๆ 45,899 ยูนิต นี่ยังไม่นับคอนโดที่มีแผนเปิดขายในไตรมาส 4 ขณะที่กำลังซื้อคอนโดมีอยู่ประมาณ 60% พูดให้เข้าใจง่ายๆ คือ จำนวนคอนโดที่ปล่อยขายมีมากกว่าจำนวนที่ต้องการซื้อ
โดยนายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ได้พูดถึงสถานการณ์ที่ผู้ประกอบการเปิดตัวคอนโดจำนวนมากนี้เอาไว้ว่าอาจเกิด ปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย หรือ คอนโดล้นตลาด ในบางพื้นที่ได้ แต่ยังไม่พบภาวะฟองสบู่อสังหาฯ
ทั้งนี้ผู้ประกอบการได้หาวิธีระบายคอนโดที่โอเวอร์ซัพพลายของตนเองในปีนั้นด้วยกัน 2 วิธี วิธีแรก คือ ขายให้กับนักลงทุนจีนที่จะเข้ามาเติมความต้องซื้อที่ขาดไปของคนไทย อีกวิธี คือ ขายล็อตใหญ่ให้นักลงทุน การซื้อล็อตใหญ่นี้จะทำให้ได้ส่วนลดมากกว่าปกติ จากนั้นก็นำมาขายให้กับคนที่คิดจะลงทุนคอนโด อาจชักชวนผ่านการอมรบ การจัดสัมมนา เป็นต้น
และแน่นอนว่าทั้ง 2 วิธีนี้ไม่ใช่วิธีการที่ยั้งยืน เพราะไม่ใช่ Real Demand ถ้านักลงทุนมองว่าไม่คุ้มค่ากับเงินที่เขาลงทุนไปก็จะไม่กลับมาซื้อคอนโดอีกต่อไป หรือ ถึงขั้นไม่รับโอนคอนโดที่ตนเองซื้อเอาไว้
คุมเข้ม LTV มาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาฯ !?
ผู้ประกอบการหนีตาย เร่งจัดโปรโมชั่น
หลังผู้ประกอบการตระหนักถึงผลกระทบมาตรการ LTV ที่ทำให้ผู้ซื้ออสังหาฯ ตั้งแต่หลังที่สองเป็นต้นไป (ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุน) ต้องวางเงินดาวน์มากกว่าปกติ ทางผู้ประกอบการจึงจัดโปรโมชั่นทั้งลดทั้งแถม เพื่อให้ลูกค้าโอนก่อนมาตรการ LTV ใช้จริงในวันที่ 1 เมษายน 2562 นอกจากนี้ยังมีโปรโมชั่นออกมาเรื่อยๆ หลังจากมาตรการ LTV ใช้อย่างเป็นทางการ
แต่ดูเหมือนโปรโมชั่นของทางผู้ประกอบการไม่สามารถหนีพิษของ LTV ได้ ตามการรายงานของ REIC ระบุว่าประมาณ 3 เดือนหลังใช้มาตรการ LTV ยอดพรีเซลโครงการใหม่ลดลงเหลือ 38% ต่ำสุดในรอบ 5 ปี ซึ่งปกติแล้วยอดพรีเซลโครงการอสังหาฯ จะอยู่ระหว่าง 46-65%
ผู้ซื้ออสังหาฯ รายแรกได้อานิสงส์บวก
ซื้อของแพง ราคาถูกจากโปรโมชั่นหนีตาย LTV
หากถามถึงคนที่ได้ผลประโยชน์มากที่สุดจากมาตรการ LTV ก็คงไม่พ้นผู้ซื้ออสังหาฯ หลังแรกที่ภาครัฐมองเป็น Real Demand ตามการรายงานของ REIC ระบุว่าช่วง 3 เดือนหลังใช้มาตรการ LTV พบว่าราคาที่อยู่อาศัยทรงตัวหรือปรับลดลง
นอกจากนี้ในช่วงเดือนมกราคม - มิถุนายน 2562 อัตราการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกขยายตัว 14% อสังหาฯ แนวราบโตขึ้น 17.9% และแนวสูง 5.7% ขณะที่สัญญาอสังหาฯ หลังที่สองขึ้นไปหดตัวติดลบ 13% โดยแนวราบขยายตัว 3.3% และแนวสูงติดลบ 24.8%
ภาครัฐผ่อนปรนมาตรการ LTV กลางปี 2562
ผลประโยชน์ตกเป็นของผู้กู้ร่วม แต่ไม่ทำให้ตลาดกลับมาดี
อย่างไรก็ตามทางภาครัฐก็ได้ผ่อนปรนมาตรการ LTV ในช่วงกลางปี 2562 ที่ผ่านมา โดยผ่อนปรนให้กับผู้กู้ร่วม มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 16 สิงหาคม 2562 ซึ่งตามการรายงานของเว็บไซต์ The Bangkok Insight ระบุว่าสาเหตุที่ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. ผ่อนปรน LTV มาจากการรับฟังผู้ประกอบการภาคอสังหาฯ ถึงผลกระทบหลังมาตรการบังคับใช้
แต่อย่างไรก็ตาม นายยุทธชัย เตยะราชกุล รองกรรมการผู้จัดการใหญ่บุคคลธนกิจ ธนาคาร ยูโอบี บอกกับฐานเศรษฐกิจ (via: REIC) ไว้ว่าการผ่อนปรนนี้เป็นเรื่องดีเนื่องจากไม่ตัดสิทธิ์ให้ผู้กู้ร่วมมีสิทธิ์ครอบครองอสังหาฯ แต่การผ่อนปรนดังกล่าวไม่ทำให้ตลาดกลับมาคึกคักเหมือนเดิมได้ เนื่องจากสัดส่วนผู้กู้ร่วมมีเพียง 20% ของภาพรวมตลาด ขณะที่ตลาดระดับบนมีผู้กู้ร่วมเพียง 5% เท่านั้น
มาตามนัด! ชาวต่างชาติทิ้งโอนคอนโดไทย
ข้อมูลปลายปี 2562 ระบุยอดขายลดวูบ 40%
ส่งท้ายปี 2562 ต้อนรับปี 2563 ด้วยข่าวคอนโดยอดขายลดฮวบ ซึ่งสาเหตุที่ยอดขายลดนี้ก็มาจากนักลงทุนชาวต่างชาติที่เป็นเหมือนระเบิดเวลาได้ปะทุออกมาช่วงปลายปี 2562
โดยเว็บไซต์ MGR Online ได้รายงานข้อมูลจาก นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เอาไว้ว่ายอดขายคอนโดจากชาวจีนหายไปมากถึง 30-40%
ส่วนสาเหตุที่ทำให้ชาวจีนหมดความสนใจซื้อคอนโดไทยนั้นล้วนมาจากปัจจัยภายนอกทั้งสิ้น ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว การควบคุมเงินออกนอกประเทศของจีน ค่าเงินหยวนอ่อนค่า และการแข็งค่าของเงินบาทไทย
ก้าวเข้าสู่ปีหนู ฟองสบู่ 2563 ไม่มีวันแตก
เพราะแท้จริงแล้วมันแฟบไปเรียบร้อย
จากข้อมูลข้างต้นนั้นส่งผลให้ธนาคารปล่อยกู้สินเชื่อภาคอสังหาฯ ยากมากขึ้นเพราะ หนี้เสีย หรือ NPL ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยกู้ให้กับคนซื้ออสังหาฯ หรือคนสร้างอสังหาฯ นอกจากนี้ทางผู้ประกอบการยังชะลอการเปิดตัวอสังหาฯ ใหม่ๆ ในปี 2563 อีกด้วย เนื่องจากปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในปีที่ผ่านๆ มา ส่วนนักลงทุนก็โดนพิษของ LTV จนกล้าๆ กลัวๆ ในการซื้ออสังหาฯ หลังที่สอง
โดยช่วงเดือนกรกฎาคม 2562 ที่ผ่านมา เว็บไซต์ไทยรัฐก็ได้ลงบทความในชื่อหัวข้อ "สัญญาณเปราะบางวิกฤติอสังหาฯ ฟองสบู่จะแตกหรือไม่ ซ้ำรอยปี 40" ซึ่งมีส่วนหนึ่งระบุเอาไว้ว่า
ส่วนฟองสบู่จะแตกหรือไม่นั้น
ยืนยันฟองสบู่ไม่แตก
เพราะไม่มีฟองสบู่
ฟองสบู่กำลังแฟบ
นอกจากนี้ในบทความดังกล่าวยังได้ระบุการวิเคราะห์ของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่พูดถึงสถานการณ์คอนโดปี 2562 ที่ผ่านมาอีกด้วยว่า
"สรุปแล้ว ผู้ประกอบการคงไม่เจ๊ง หากไม่เปิดตัวโครงการมากมาย สถาบันการเงินอาจประสบปัญหาบางส่วนจากนักเก็งกำไร ส่วนนักเก็งกำไรจะเจ๊งในปี 2562 นี้"
2563 ปีทองของ Real Demand
ภาครัฐออกมาตรการกระตุ้น
สำหรับปี 2563 นี้มีนักวิเคราะห์หลายรายด้วยกันที่แนะนำให้ฝั่งผู้ประกอบการหรือผู้สร้างอสังหาฯ ให้ไปจับกลุ่มลูกค้า Real Demand มากขึ้น นอกจากนี้ทางภาครัฐยังได้ออกมาตรการจัดโปรโมชั่นสำหรับ Real Demand โดยเฉพาะคนที่กำลังมองหาบ้านอีกด้วย ซึ่งแนวโน้มเหล่านี้อาจส่งผลให้ปี 2563 กลายเป็นปีทองของ Real Demnd ก็เป็นได้ ส่วนนักลงทุนนั้นเราคงต้องมาลุ้นกันอีกทีหนึ่ง
