วิเคราะห์ 'กลยุทธ์เข้าซอย' ยุทธศาสตร์ปี 2563 ของ LPN

วิเคราะห์ 'กลยุทธ์เข้าซอย' แผนการทุ่มงบ 4,000 ล้านบาทของ ลุมพินี หรือ LPN พร้อมเจาะ 3 ยุทธศาสตร์การเพิ่มประสิทธิภาพในปี 2563

ในปี 2563 นี้สถานการณ์อสังหาฯ ในบ้านเราก็ยังไม่ค่อยสู้ดีหนัก ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยลบจากเศรษญกิจรวมถึงการแข่งขันในตลาดที่เพิ่มมากขึ้น และเพื่อให้ได้เปรียบในการแข่งขันที่รุนแรงนี้เอง ลุมพินี หรือ LPN จึงได้ทุ่มงบ 4,000 ล้านบาทในการซื้อที่ดิน พร้อมผลักดัน 'กลยุทธ์เข้าซอย' มาใช้ในปีหนูนี้

ความได้เปรียบจากกลยุทธ์เข้าซอย

อย่างที่ทุกคนได้รู้กันดีว่าในปัจจุบันที่ดินใกล้รถไฟฟ้าเริ่มหายากมากขึ้น และถึงแม้หาได้ก็จะพบว่ามีราคาที่สูงจนโอเวอร์ หากได้ที่ดังกล่าวมาสุดท้ายก็ต้องก็ไปขึ้นราคาค่าห้องที่ขายเนื่องจากต้นทุนที่ดินมีราคาสูง ซึ่งไม่การันตีด้วยว่าจะขายได้ เนื่องจากลูกค้าปัจจุบันนิยมห้องพักที่มีราคาไม่แรงมาก

ส่วน 'กลยุทธ์เข้าซอย' ของ LPN นี้คือการซื้อที่ดินที่อยู่ในซอยที่ไม่ไกลจากถนนใหญ่หรือรถไฟฟ้ามาก ในเรื่องราคาแน่นอนว่าที่ดินในซอยจะราคาถูกกว่าที่ดินใกล้ถนนใหญ่หรือใกล้รถไฟฟ้า ทำให้ LPN ได้เปรียบเรื่องต้นทุน และสามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยในราคาที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าในตลาดพร้อมกับแข่งขันกับโครงการอื่นๆ ได้

เน้นบ้าน 5 ล้านในเมือง และ คอนโด 1 - 3 ล้าน

ในปี 2563 นี้ LPN วางแผนเปิดโครงการใหม่ประมาณ 10 โครงการ แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 6 โครงการ (มูลค่า 7,000 - 8,000 ล้านบาท) และ แนวราบ 4 โครงการ (มูลค่า 5,000 ล้านบาท) แต่อย่างไรก็ตามมีนักวิเคราะห์รายหลายคาดการณ์ว่าในปีนี้จะเป็นปีทองของ 'Real Demand' ที่ได้อานิสงฆ์จากมาตรการต่างๆ ของรัฐ เช่น LTV ที่ให้สัญญาแรกกู้ได้ 110% รวมตกแต่ง

"ปีนี้เราให้ความสำคัญกับโครงการในแนวราบที่ยังมีกำลังซื้อสูง โดยตั้งเป้ายอดขายแนวราบในปี 2563 เติบโตไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 เทียบกับปี 2562 โดยมีแผนเปิดตัว 'บ้านแฝด' ที่ให้อารมณ์บ้านเดี่ยวในเมืองในระดับราคาเริ่มต้น 5 ล้านบาท เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่ต้องการบ้านพักอาศัยในเมือง" นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) กล่าว

"ในส่วนของคอนโดมิเนียม เราเน้นคอนโดมิเนียมที่ออกแบบให้มีฟังก์ชั่นการใช้งานที่ตอบโจทย์กับทุกความต้องการของลูกค้า ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท ที่ยังมีกำลังซื้ออยู่ในตลาด และการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทยเมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา มีส่วนช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยประมาณว่ายอดขายคอนโดมิเนียมในปี 2563 จะเติบโตมากกว่ายอดขายของปี 2562"

เน้นยุทธศาสตร์เพิ่มประสิทธิภาพการทำงานเป็นหลัก

นอกจากนี้นายโอภาสยังกล่าวอีกว่าในปี 2563 จะเน้นการเพิ่มประสิทธิภาพการทำงานเป็นหลัก "โดยให้ความสำคัญในสามประเด็นหลัก คือ การเพิ่มประสิทธิภาพในการทำกำไรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์, ขยายฐานรายได้ประจำ (Recurring Income) จากธุรกิจบริการ ทั้งการบริหารจัดการอาคาร การก่อสร้าง งานที่ปรึกษา วิจัยและพัฒนา และเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทให้ดีขึ้น"

การเพิ่มประสิทธิภาพในการทำกำไรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

• เช่น การนำเอาคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จมาปล่อยเช่า เพื่อสร้างรายได้จากทรัพย์สินที่มีอยู่ รวมทั้งการเร่งการขายและโอนโครงการที่สร้างเสร็จที่มีมูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท
  

ขยายฐานรายได้ประจำ (Recurring Income) จากธุรกิจบริการ

• การขยายฐานลูกค้าจากธุรกิจบริการทั้งในส่วนของการบริหารอาคารโครงการ และงานบริการด้านวิศวกรรมจากที่ให้บริการเฉพาะในส่วนของ LPN ไปสู่ตลาดภายนอกเพื่อขยายฐานรายได้ของธุรกิจในกลุ่มนี้ โดยตั้งเป้ารายได้ในส่วนนี้เติบโตไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ในปี 2563 เทียบกับปี 2562
  

การบริหารสภาพคล่องทางการเงิน

• บริษัทมีนโยบายในการบริหารสัดส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Debt to Equity Ratio) ในสัดส่วนไม่เกิน 1:1 เพื่อสร้างความมั่นคงทางการเงินให้กับบริษัท ในขณะเดียวกันบริษัทมีการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินที่มีประสิทธิภาพโดยมีต้นทุนดอกเบี้ยอยู่ในสัดส่วนที่ต่ำกว่าร้อยละ 3 ลดลงจากร้อยละ 4 เป็นผลมาจากการจัดเครดิตเรทติ้งของบริษัทที่อยู่ที่ A- โดยทริส เรสติ้ง ซึ่งสะท้อนถึงฐานะทางการเงินที่มีความมั่นคง

กลยุทธ์ดังกล่าวทำให้ LPN มั่นใจว่า ปี 2563 เป็นอีกปีที่เราจะสามารถรักษาอัตราการเติบโตทางธุรกิจได้อย่างต่อเนื่อง ถึงแม้ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะชะลอตัวจากภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นและมาตรการเรื่องการกำหนดสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio: DSR) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยคาดว่าจะประกาศใช้ในปีนี้ ซึ่งจะส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อก็ตาม แต่เรามั่นใจว่าปี 2563 LPN จะสามารถรักษาความสามารถในการสร้างรายได้และกำไรได้ดีกว่าปี 2562