ข้อควรระวังเมื่อซื้อคอนโดใหม่ระหว่างก่อสร้าง และคอนโด Presale
21 April 2560
ว่าด้วยเรื่องของการซื้อคอนโดใหม่ หลายๆ ท่านคงสงสัยว่าคอนโดใหม่คงไม่น่าเป็นห่วงเท่าคอนโดมือสองเพราะพึ่งสร้างเสร็จ แต่ด้วยความที่เราเป็นมือใหม่ที่ยังไม่มีประสบการณ์ในการซื้อคอนโด เราก็ควรรู้เรื่องที่ควรรู้ก่อนจะซื้อคอนโดซึ่งวันนี้ Estopolis ก็มีเคล็ดลับมาแนะนำกัน
โครงการยังไม่ผ่าน EIA
คอนโดทุกโครงการที่มีการขายนั้นต้องมีใบอนุญาตสำหรับก่อสร้างอาคาร และรายงานผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อก่อนหรือที่เราเห็นตามโครงการต่างที่มีป้ายติดว่า "EIA" ก่อนจะซื้อหรือตกลงทำสัญญาก็ควรตรวจสอบก่อน ว่ามีหรือไม่มี ถ้าไม่มี จะเป็นการเสี่ยงมากต่อผู้อยู่อาศัย เพราะถ้าเราทำสัญญาไปเรียบร้อยแล้ว แต่โครงการไม่ได้รับอนุมัติ "EIA" เราก็จะไม่สามารถโอนห้องชุดนั้นมาได้ และมีหลายโครงการที่ไม่ผ่านการอนุมัติและต้องคืนเงินกับลูกค้าที่ซื้อคอนโดแบบผ่อนดาวน์ไป
สเป็คคอนโดไม่ตรงเงื่อนไข
การจะเลือกซื้อคอนโดนั้น นอกจากการเลือกทำเลแล้วเงื่อนไขต่างๆ ก็เป็นสิ่งสำคัญที่ผู้อยู่อาศัยควรศึกษาให้เข้าใจมากที่สุดเนื่องจากคอนโดส่วนใหญ่จะมีการโปรโมท ก่อนสร้างเสร็จ สเป็คหรือมาตรฐานต่างของเฟอร์นิเจอร์ตรงตามเงื่อนไขหรือไม่ หน้าตาเหมือนห้องตัวอย่าง และเงื่อนไขเหมือนตอนแรกที่คุยกันหรือไม่ ถ้าไม่ตรงจะทำอย่างไร วิธีแก้ปัญหาก็คือทำความเข้าใจให้ชัดเจน เก็บเอกสารที่ทางโครงการทำทั้งหมด เพราะถือว่าเป็นหลักฐานของสัญญาซื้อ-ขาย หากเกิดปัญหาขึ้นมาว่าผู้ประกอบการไม่ได้ทำตามข้อตกลงเรา สามารถใช้สิทธิยกเลิกสัญญาได้ตามกฎหมาย แต่รายละเอียดแบบลงลึกก็ต้องว่ากันต่อไปอีกที
คอนโดเสร็จไม่ทันกำหนดหรือเสร็จล่าช้า
คอนโดเสร็จไม่ทันกำหนดหรือล่าช้านั้น เรายึดตามที่ระบุในสัญญาแล้วจะไม่สามารถโอนห้องได้ สิ่งที่เราจะทำได้ด้วยตัวเองจะขอแยกอธิบายเป็นสองกรณีค่ะ กรณีแรกเราดูว่ากี่เปอร์เซ็นต์ที่ไม่เสร็จ ถ้าไม่เห็นว่าตัวตึกเองยังสร้างไม่เสร็จเลยสร้างได้แค่สิบชั้น หรือพึ่งขึ้นแต่โครงสร้างข้างในยังไม่เรียบร้อย ซึ่งในกรณีนี้เบื้องต้นตามมาตราฐาน เราสามารถยกเลิกสัญญา และทางเจ้าของโครงการต้องคืนเงินที่ชำระไปแล้วทั้งหมด พร้อมเบี้ยปรับในอัตราเดียวกัน หรือถ้าเราอยากได้โครงการนี้มากและจะรอเราก็สามารถหยุดชำระค่างวด และเรียกค่าปรับรายวันกับเจ้าของโครงการได้เลย กรณีที่สองนั้นคำว่าเสร็จไม่ชัดเจน อย่างเช่นห้องเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่ส่วนกลางยังไม่เสร็จซึ่งกำลังเป็นปัญหาอยู่ในปัจจุบันเรื่องของการเจรจาระหว่างเจ้าของโครงการและผู้ซื้อคอนโด
บังคับโอนห้องแต่ห้องยังไม่เรียบร้อย
คำว่าเสร็จแล้วในมุมมองของผู้ซื้อ และเจ้าของโครงการนั้นมองแตกต่างกัน เจ้าของโครงการมองแค่ว่าเข้าอยู่อาศัยได้แล้วเรื่องของเก็บรายละเอียดเป็นเรื่องเล็กน้อย แต่ผู้ซื้อมองว่ารายละเอียดต่างๆ ยังไม่เรียบร้อย ยกตัวอย่าง วอลล์เปเปอร์มีรอยฝ้า มีรอยน้ำซึม ฝ้าบวม ปัญหาเหล่านี้เองที่มักทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบเพราะ สคบ. เองก็ไม่ได้มีกฎเกณฑ์เรื่องนี้ชัดเจนเท่าไหร่นัก เมื่อมีปัญหาก็จะดูเป็นกรณีไปขึ้นอยู่ว่าใครจะซวยมากซวยน้อย เพราะส่วนมากที่ยังไม่โอนกันเพราะเกรงว่าทางโครงการจะไม่ทำการแก้ไขให้เรียบร้อย ทางทีดีแนะนำว่าให้โครงการแก้ไขให้เสร็จเพื่อที่เราจะได้ต่อรองได้ง่ายขึ้นค่ะ เรื่องของการโอนก็มักจะคู่กับการตรวจรับห้องเรื่องนี้ได้ยินมาบ่อย โดยเฉพาะมือใหม่ที่พึ่งซื้อคอนโดเป็นครั้งแรก ไม่รู้เรื่องขาดประสบการณ์ ซึ่งถ้าหาเพื่อนกำลังหาข้อมูลเพิ่มเติมในการตรวจรับคอนโด อ่านข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ ตรวจรับคอนโด...ให้เป๊ะฉบับมือใหม่ !!
สัญญาเอาเปรียบ
ว่าด้วยเรื่องสัญญาที่ยาวจนไม่อยากอ่าน แต่สำคัญมาก ควรอ่านสัญญาก่อนว่าเป็นสัญญามาตรฐานหรือไม่ซึ่งสามารถเช็คข้อมูลได้จากสัญญามาตรฐานตามกระทรวงมหาดไทย ถ้าสัญญาไม่เป็นไปตามมาตรฐานและมีการเอารัดเอาเปรียบให้ท่านชะลอการลงนามไว้ และขอตรวจสอบสัญญาเพิ่มเติมสามารถฟ้องสคบได้ นอกจากสัญญาจะซื้อขายแล้ว บางโครงการยังมีการให้ลูกค้าทำสัญญาจองซื้อ ซึ่งต้องผ่อนเงินดาวน์ไปเรื่อยๆ ซึ่งถ้าไปเจอแบบนี้ควรระวัง และควรปฏิเสธไปเพราะสัญญาจองซื้อไม่มีกฎหมายควบคุม และอาจเขียนอะไรที่เอาเปรียบเราได้
โดยปกติถ้าเราสนใจจะซื้อคอนโด เราต้องวางเงินจองโดยโครงการจะออกใบจองให้แล้วนัดวันทำสัญญาจะซื้อจะขายอีกที ซึ่งเราจะลงนามในสัญญาแค่สองครั้ง และอีกหนึ่งเรื่องที่ควรระวังในการจ่ายเงินจอง ควรเลือกจ่ายบัตรเครดิตหรือเช็คให้โครงการออกใบเสร็จในนามบริษัทป้องกันการผิดพลาดค่ะ
ประเด็นทั้งหมดที่พูดถึงเป็นสิ่งที่มือใหม่หัดซื้อคอนโดทั้งหลาย ควรรู้เอาไว้เพราะถึงแม้ว่าจะมี สคบ. เป็นผู้ดูแลแต่ในปัจจุบันก็จะมีเรื่องที่กฎหมายไม่ครอบคลุม และยังไม่ชัดเจนในบางเรื่องเจ้าของโครงการโปรโมท วิธีการขายใหม่ๆ ล่อใจให้น่าซื้อมากยิ่งขึ้น ซึ่งตัวเพื่อนๆ เองต้องคิดไตร่ตรองอย่างรอบคอบ และปรึกษาได้จากผู้มีประสบการณ์ที่เคยผ่านมาแล้วและคิดว่าเนื้อหาสาระวันนี้จะช่วยให้ทุกท่านรู้ทันและระวังตัวและวางแผนกันมากขึ้นค่ะ
ภาพประกอบ : https://i.ytimg title="ข้อควรระวังเมื่อซื้อคอนโดใหม่ระหว่างก่อสร้าง และคอนโด Presale".com
: https://joshuakonechny.files.wordpress.com
