บ้านเดี่ยว vs ทาวน์โฮม ลงทุนอะไรก่อนดี และมีค่าใช้จ่ายเบื้องต้นอะไรบ้างนะ

19 February 2563

จะบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮม ก็ล้วนเป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ ที่ไม่ว่าใครก็ต้องคิดเยอะก่อนจะลงทุน แต่เนื่องจากทั้งสองสิ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาค่อนข้างคงที่ ไม่ค่อยผันผวนมากเหมือนกับสินทรัพย์ชนิดอื่น ๆ จึงเหมาะแก่การลงทุนทั้งรูปแบบปล่อยเช่า และขายต่อ

แต่!! ระหว่าง "บ้านเดี่ยว" กับ "ทาวน์โฮม"
อะไรจะน่าลงทุนมากกว่ากันนะ

จะลงทุน 'บ้านเดี่ยว' ต้องดูทำเล และโครงสร้าง

สำหรับคนที่ต้องการความเป็นส่วนตัวให้กับครอบครัวแล้ว "การลุงทุนบ้านเดี่ยว" คงเป็นคำตอบที่ดีที่สุด ด้วยเนื้อที่บ้านกว้างขวาง มีสเปซให้ใช้สอยแบ่งสัดส่วนได้เยอะ ไม่ว่าจะจัดสวนหย่อม ทำมุมอ่านหนังสือก็ออกแบบได้สบาย ๆ แต่สิ่งที่ตามมา ก็คือ ราคาและค่าเช่าที่สูงกว่าทาวน์โฮมมาก จึงทำให้การลงทุนบ้านเดี่ยวค่อนข้างเหมาะกับการอยู่อาศัยเอง

ซื้อขายบ้าน ซื้อทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว ราคาไม่เกิน 2 ล้าน เช่าบ้าน เช่าทาวน์โฮม

นอกจากนี้ การลงทุนซื้อบ้านเดี่ยวแต่ละครั้ง ยังต้องอาศัยความความรู้ในการเลือกซื้อค่อนข้างมาก เพราะเราจำเป็นต้องตรวจเช็คโครงสร้างหลักของตัวบ้านอย่างละเอียด ทั้งพื้น, ผนัง, การเดินระบบน้ำ-ไฟต่าง ๆ ฯลฯ เพื่อช่วยลดค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซม โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวมือสองยิ่งต้องให้ความสำคัญ รวมไปถึงเนื้อที่รอบตัวบ้าน อย่าง บริเวณสวน, กำแพง, ประตูรั่ว หรือที่จอดรถเองก็ด้วย

และอีกหนึ่งสิ่งที่ทำให้บ้านเดี่ยวของคุณปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น ก็คือ เรื่องทำเล เพราะโดยส่วนใหญ่แล้ว ทำเลของบ้านเดี่ยวจะค่อนข้างห่างจากเขตชุมชนมากกว่าทาวน์โฮม หรือคอนโด ฉะนั้นการเดินทางต่าง ๆ จะต้องสะดวกสบาย หากมีทางด่วนหรือแหล่งอำนวยความสะดวก Community Mall อยู่ใกล้ ๆ ก็จะยิ่งช่วยให้เราปล่อยเช้าได้ราคา หรือใครจะหันไปลงทุนบ้านเดี่ยวในย่านแหล่งท่องเที่ยวตามต่างจังหวัดไปเลย ก็อาจเป็นการขยายกลุ่มลูกค้าไปยังนักท่องเที่ยว หรือชาวต่างชาติได้ด้วย

จะลงทุน 'ทาวน์โฮม' ต้องดูทำเล และเพื่อนบ้าน

ซื้อขายบ้าน ทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว ราคาไม่เกิน 2 ล้าน

ถึงการลงทุนทาวน์โฮมจะต้องตรวจเช็คสภาพไม่ต่างจากบ้านเดี่ยว แต่ก็คงไม่น่ากังวลเท่าเพื่อนบ้านที่อยู่ติดกัน เนื่องจากการยู่อาศัยทาวน์โฮมค่อนข้างจะมีความใกล้ชิดกับบ้านข้าง ๆ มากกว่า ระยะห่างระหว่างตัวบ้านแต่ละหลังก็ค่อนข้างน้อย จึงอาจนำมาซึ่งปัญหาเรื่องความเป็นส่วนตัว, เสียงรบกวน หรือปัญหาการจอดรถต่าง ๆ ตามมาได้

แต่ด้วยทำเลทาวน์โฮมที่มักจะตั้งอยู่ใกล้เขตชุมชนมากกว่าบ้านเดี่ยว นี่เอง จึงทำให้การปล่อยเช่าทาวน์โฮมทำได้ง่ายกว่า อีกทั้งยังมีราคาและค่าเช่าถูกกว่า จึงเหมาะกับผู้ที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยสำหรับครอบครัว 3-4 คน หรือผู้ที่กำลังเริ่มสร้างครอบครัว

จะลงทุน 'บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม' ควรรู้ค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

หากตัดสินใจได้แล้วว่าจะ ลงทุนบ้านเดี่ยว หรือ ลงทุนทาวน์โฮม ดีกว่ากัน ลำดับต่อไปก็ลองมาดูค่าใช้จ่ายเบื้องต้นในการซื้อบ้านกันต่อเลย ว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่เราควรรู้ก่อนซื้อบ้าน...

ซึ่ง "ราคาบ้าน" ก็เป็นตัวแปรแรก ๆ ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อ โดยตัวเลขราคาที่ใช้อ้างอิงในการคำนวณภาษี ตลอดจนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ นั้นจะมี 2 ตัว ได้แก่

1. ราคาประเมิน ในการ ซื้อบ้าน

ตัวเลขจำนวนเงินที่ได้รับการประเมินจากเจ้าหน้าที่รัฐ สำหรับใช้เป็นมาตรฐานในการคำนวณภาษีต่าง ๆ โดยจะระบุอยู่ในเอกสารทางราชการ หรือเราอาจสอบถามหาข้อมูลได้เองที่ ระบบเผยแพร่ราาคาประเมิน กรมธนารักษ์

2. ราคาซื้อ ขายบ้าน

จำนวนเงินที่ผู้ซื้อและผู้ขายได้มีการทำข้อตกลงกัน ณ ขณะนั้น โดยราคาส่วนนี้จะมีมูลค่าสูงกว่าราคาประเมิน ขึ้นอยู่กับประเภท, ขนาด หรือจุดเด่นจุดด้อยของอสังหาฯ นั้น ๆ ก่อนจะนำราคาที่ได้ไประบุไว้ในสัญญา ซึ่งส่วนใหญ่แล้วจะมีการแบ่งจ่ายเป็น 2 ช่วง คือ...

2.1 ช่วงก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ ซื้อขายบ้าน

เงินจองในการ ซื้อขายบ้าน : เงินจำนวนหนึ่งที่ผู้ซื้อวางไว้ เพื่อเป็นการจองสิทธิ์ในการเลือกแบบ และตำแหน่งบ้านที่ต้องการ
เงินทำสัญญาในการ ซื้อขายบ้าน : หลังจากผู้ซื้อวางเงินเพื่อทำการจองเรียบร้อยแล้ว คุณก็จะต้องจ่ายเงินอีกก้อนหนึ่งเพื่อใช้ในการทำสัญญาซื้อขายบ้าน ซึ่งโดยปกติแล้วจะมีการทำสัญญาหลังจากวันจอง 7 วัน (ส่วนใครที่ซื้อบ้านพร้อมอยู่ การทำสํญญานี้จะเกิดขึ้นพร้อมกับการจอง รวมเป็นจำนวนเงินก้อนใหญ่ก้อนเดียวนั่นเอง)
เงินผ่อนดาวน์ในการ ซื้อขายบ้าน : แต่ละโครงการจะมีการกำหนดการแบ่งจ่ายเงินผ่อนดาวน์ออกเป็นงวด ๆ ซึ่งขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย บ้างอาจแบ่งจ่ายแต่ละงวดเท่า ๆ กัน หรืออาจจะมีงวดพิเศษ ที่เราต้องจ่ายมากกว่างวดปกติก็ได้เช่นกัน (สำหรับการซื้อขายบ้านพร้อมอยู่ อาจจะไม่มีกำหนดการจ่ายเงินผ่อนดาวน์ แต่จะขยับไปเป็นการนัดโอนกรรมสิทธิ์เลยทีเดียวก็ได้)

2.2 ช่วงโอนกรรมสิทธิ์ ซื้อขายบ้าน

เงินโอนกรรมสิทธิ์ในการ ซื้อขายบ้าน : เงินก้อนใหญ่ที่เราต้องจ่ายให้กับโครงการ สามารถเลือกจ่ายได้ 2 แบบ คือ เงินสดของผู้ซื้อ หรือเงินจากแหล่งเงินกู้อื่น ๆ ซึ่งเงินโอนกรรมสิทธิ์นี้จะเท่ากับ ราคาซื้อขายบ้าน - (เงินจอง + เงินทำสัญญา + เงินผ่อนดาวน์)
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ในการ ซื้อขายบ้าน : ปกติแล้วจะคิดจาก 2% ของราคาประเมิน หรือแล้วแต่ข้อตกลงที่ระบุอยู่ในสัญญาซื้อขาย ซึ่งส่วนนี้จะจ่ายกันที่กรมที่ดิน
ค่าส่วนกลางในการ ซื้อขายบ้าน : เงินส่วนกลางที่เกี่ยวข้องกับการดูแล บำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางในโครงการ โดยจะคำนวณเป็นราคา/ตารางวา/เดือน และส่วนใหญ่จะเก็บกันเป็นรายปี เช่น ค่าส่วนกลางก้อนแรกจะเก็บล่วงหน้า 1-3 ปีในวันโอนกรรมสิทธิ์ แล้วแต่ระเบียบของแต่ละโครงการ
ค่าจดทะเบียนจำนองในการ ซื้อขายบ้าน : คิดจาก 1% ของวงเงินกู้ ซึ่งจำเงินกู้นี้จะขึ้นอยู่กับสภาพคล่องทางการเงินของผู้กู้เองด้วย เช่น มีรายได้ประจำหรือไม่ หรือมีผู้กู้ร่วมหรือไม่ และค่าใช้จ่ายส่วนนี้ก็จะเป็นการจ่ายให้กับกรมที่ดินเป็นค่าธรรมเนียมนั่นเอง