คิดผิดคิดใหม่! ใครว่าคอนโดราคาตกไม่ได้ พร้อมระบุสาเหตุที่ทำให้ราคาร่วง

5 August 2562

เชื่อว่ามีคนจำนวนไม่น้อยที่เชื่อว่า "คอนโดไม่มีวันราคาตก" เท่านั้นไม่พอ พวกเขายังคิดอีกด้วยว่า "ราคาคอนโดมีแต่จะแพงขึ้น" จริงอยู่ว่าส่วนใหญ่ที่เจอมักจะตรงตามประโยคดังกล่าว แต่ก็มีบางส่วนหรือบางสถานการณ์ที่ทำให้คอนโดราคาตก ซึ่งวันนี้ Estopolis.com จะยกกรณีตัวอย่างพร้อมหาสาเหตุที่จะมาเปลี่ยนความคิดจนคุณจะเชื่อว่า "คอนโดก็ราคาตกได้"

ประเมินกำลังซื้อผู้คนในพื้นที่ผิด กรณีศึกษาจากคอนโดติด BTS สะพานควาย

ในกรณีนี้จะบอกว่าราคาตกก็ไม่เชิง แต่ให้เรียกว่าปรับราคาให้เหมาะกับกลุ่มลูกค้าจะดีกว่า เนื่องจากเหตุการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นก่อนคอนโดจะสร้างเสร็จ และได้คืนเงินให้กับผู้จองเป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยกรณีศึกษานี้ก็คือ "ไอดีโอ คิว พหลฯ-สะพานควาย" ที่ได้ปรับราคาเริ่มต้นจากเดิม 7 ล้านกว่าบาท มาเป็น 3 กว่าล้าน

คิดผิดคิดใหม่! ใครว่าคอนโดราคาตกไม่ได้ พร้อมระบุสาเหตุที่ทำให้ราคาร่วง

ซึ่งทางบริษัทอนันดาฯ ผู้สร้างโครงการ "ไอดีโอ คิว พหลฯ-สะพานควาย" ก็ออกมาชี้แจงว่าแท้จริงแล้วโครงการนี้มีผู้สนใจมากถึง 3 เท่า ทางโครงการจึงพิจารณาปรับปรุงโครงการใหม่ให้สอดคล้องกับความต้องการและสภาวะของตลาด ซึ่งคาดว่าราคาเริ่มต้นใหม่อยู่ที่ 149,000 บาทต่อตารางเมตร

โดยนักวิเคราะห์หลายรายต่างลงความคิดเห็นไปในทิศทางเดียวกันว่า ทำเลใกล้รถไฟฟ้า BTS สะพานควาย 0 เมตรของ ไอดีโอ คิว พหลฯ-สะพานควาย เป็นทำเลที่น่าสนใจจริง แต่ราคาเริ่มต้นเดิมค่อนข้างแพง หากปรับราคาลดลงเหลือตารางเมตรละ 150,000 - 170,000 บาทน่าจะดึงดูดกลุ่มลูกค้าได้ ซึ่งเหตุการณ์คืนเงินจองและปรับราคาเริ่มต้นลดลงของ ไอดีโอ คิว พหลฯ-สะพานควาย ถือเป็นกรณีศึกษาหนึ่งที่เกิดจากการประเมินกำลังซื้อของคนในพื้นที่ผิด

นโยบายจากภาครัฐที่ส่งผลต่อการลดราคาคอนโดในตลาด

หลังจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. ประกาศมาตรการคุมเข้ม LTV ที่ส่งผลให้ผู้ที่ซื้ออสังหาฯ ตั้งแต่หลังที่สองเป็นต้นไปต้องวางเงินดาวน์มากกว่าที่เคย ทำให้หลายโครงการต้องขนขบวนโปรโมชั่นออกมามากมายซึ่งหนึ่งในนั้นคือการลดราคา เพื่อดึงดูดลูกค้าให้ซื้อคอนโดก่อนมาตรการ LTV ใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 เมษายน 2562 ซึ่งบางโปรโมชั่นหากพิจารณาดูแล้วอาจคุ้มหรือถูกกว่าซื้อช่วงแรกๆ เสียอีก

และไม่ใช่แค่ผู้พัฒนาโครงการเท่านั้นที่ (อาจ) ลดราคาจนถูกกว่าช่วงแรก เหล่านักลงทุนที่ซื้อคอนโดเก็งกำไรก็เช่นกัน โดยเฉพาะในช่วงเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและมีมาตรการคุมเข้ม LTV ออกมาแบบนี้ บางคนถึงขนาดยอมขายขาดทุนเพื่อลดภาระการผ่อนกับธนาคารกันเลยทีเดียว

ภาวะคอนโดล้นตลาด เกิดการแข่งขันสูง ถ้าอยากขายออกต้องปรับราคา

ไม่ใช่แค่นโยบายคุมเข้มมาตรการรัฐ LTV เท่านั้นที่ส่งผลให้คอนโดต่างๆ จัดโปรโมชั่นลดราคาออกมาจำนวนมาก แต่ยังรวมถึงแรงกดดันจากการแข่งขันที่อยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลายหรือคอนโดล้นตลาดอีกด้วย

ซึ่งการที่มีคอนโดผุดขึ้นจำนวนมากแบบนี้ ทำให้ลูกค้ามีทางเลือกมากขึ้นจากเดิม และถ้าคอนโดในละแวกนั้นไม่มีจุดขายหรือสร้างความแตกต่างไม่ได้ ก็จะเข้าสู่สงครามราคา ที่โครงการต่างๆ ต้องหั่นราคาสู้กันเพื่อแย่งลูกค้าของอีกฝ่าย

ทั้งนี้ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย หรือ คอนโดล้นตลาด เกิดขึ้นแค่บางทำเล เช่น คอนโดละแวกรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งนักวิเคราะห์จาก NEXUS ได้ระบุว่าหลังปี 2562 นี้คอนโดย่านติวานนท์ (ละแวกรถไฟฟ้าสายสีม่วง) อาจมีการปรับตัวด้านราคาให้อยู่ในเกณฑ์จำต้องได้มากที่สุด

กำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าน้อย ธนาคารอนุมัติยาก

ตามการรายงานของ ประชาชาติธุรกิจ เมื่อเดือนตุลาคม 2561 ระบุว่า หนี้เสีย หรือ NPL จากภาคอสังหาฯ ขยับขึ้น 2.5% เป็น 3.29% หรือมากกว่านั้น พูดให้เข้าใจง่ายๆ คือ คนที่กู้สินเชื่ออสังหาฯ จากธนาคารและไม่มีเงินจ่ายมีจำนวนเพิ่มมากขึ้น

เท่านั้นไม่พอ! ตามการรายงานของ Marketeer Online ยังระบุอีกว่า "หนี้ครัวเรือนของไทยยาวเป็นหางว่าว" ซึ่งมีหนี้ครัวเรือนมีทั้งหมด 12.8 ล้านล้านบาท คิดเป็น 78.7% ของ GDP อยู่อันดับ 10 จาก 89 ประเทศทั่วโลก หรือ อันดับ 3 จาก 29 ประเทศในเอเชีย

และที่น่าสนใจไปกว่านั้นคือในไตรมาสที่ 1 ปี 2562 หนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้น 10.1% สูงสุดในรอบ 5 ปี ซึ่งเป็นผลพวงมาจากการเร่งกู้เพื่อซื้ออสังหาฯ ก่อนมาตรการ LTV ถูกนำมาใช้ เมื่อธนาคารเห็นตัวเลขเหล่านี้จึงได้เพิ่มมาตรการคุมเข้มที่จะทำให้อนุมัติสินเชื่อยากมากขึ้น ทั้งกาหัวไม่ปล่อยกู้สร้างคอนโดเพิ่มในทำเลที่โอเวอร์ซัพพลาย รวมถึงการควบคุมเกณฑ์หนี้สินต่อรายได้ในอนาคต

ผู้พัฒนาโครงการจึงต้องรับมือด้วยการออกโปรโมชั่นลดราคาในทำเลที่ค้างสต๊อกเพื่อให้เข้าถึงคนทุกกลุ่ม ซึ่งเราอาจเห็นราคาโปรโมชั่นวันนี้ในอีก 2 - 5 ปีข้างหน้า กล่าวคือราคาคอนโดที่เหลือขายในปัจจุบันอาจไม่เพิ่มขึ้นตามค่าเงินเฟ้อในอนาคต

ส่วนโครงการที่เปิดใหม่ก็จะเลือกจับกลุ่มลูกค้าระดับสูงที่ไม่มีหนี้เสียและมีศักยภาพในการกู้สินเชื่อ ซึ่งจะสร้างบนทำเลเศรษฐกิจที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยค่อนข้างสูง ทำให้คอนโดเปิดใหม่ในปีนี้จะมีราคาเพิ่มขึ้น ผิดกับคอนโดค้างสต๊อกที่จะออกโปรโมชั่นลดราคาให้เราเห็นกันทุกเดือน

ทั้งนี้นอกจากปัจจัยข้างต้นที่ทำให้คอนโดราคาตกแล้ว อีกหนึ่งสาเหตุที่มีผลกระทบกับราคาคอนโดก็คงไม่พ้น ความต้องการซื้อ และ จำนวนคอนโดในทำเลนั้น หากคอนโดบนทำเลดังกล่าวมีความต้องการซื้อสูงแต่มีจำนวนคอนโดที่ขายน้อยหรือที่เรียกว่าซัพพลายจำกัด ก็จะทำให้คอนโดละแวกดังกล่าวมีราคาเพิ่มสูงขึ้น

ในทางกลับกันหากคอนโดทำเลไหนมีความต้องการซื้อน้อยแต่มีจำนวนเปิดขายมากเกินความต้องการหรือที่เรียกว่าซัพพลายล้น จะส่งผลให้คอนโดบริเวณดังกล่าวมีการลดราคาเพื่อให้อยู่รอดในการแข่งขันอย่างที่เราได้กล่าวไปข้างต้น