การแบ่งแยกความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในคอนโด
15 May 2560
ที่อยู่อาศัยเป็น Lifestyle ของคนรุ่นใหม่ในสังคมเมือง (Urban Society) จะเป็นอะไรไปไม่ได้ นอกจากคอนโดมิเนียมสมัยใหม่ ซึ่งเป็นการอยู่อาศัยที่เหมาะที่สุดในยุคปัจจุบัน แต่ความเป็นอยู่ที่ดี ความรอบรู้เรื่องสิทธิหน้าที่ และการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้อง เป็นเรื่องที่ต้องมาก่อนในลำดับต้น ๆ จึงได้นำเรื่องกรรมสิทธิ์ในคอนโดมากล่าวให้ชาวคอนโดหายข้อข้องใจ ซึ่งเรื่องดังกล่าวได้บัญญัติไว้ในกฎหมาย สำหรับนำมาใช้กับคอนโดมิเนียม ที่มีทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นตัวตึกรวมกันอยู่ และที่ซับซ้อนกว่านั้นคือเรื่องของทรัพย์สินบางส่วนที่เป็นเจ้าของร่วมกัน ซึ่งไม่เหมือนกับบ้านจัดสรรทั่วไป ดังนั้นกฎหมายจึงออกแบบมาให้ใช้ได้อย่างเหมาะสมและเป็นธรรมกับผู้อยู่อาศัย โดยกฎหมายนี้มีชื่อว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ที่จะกล่าวต่อไปถึงเรื่องการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ในคอนโด
เชื่อว่ากรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมนั้น มีหลายท่านอาจจะยังไม่ทราบว่าทรัพย์สินส่วนใดเป็นของท่านบ้าง ซึ่งนอกจากตัวห้องของคอนโดแล้ว และทรัพย์สินส่วนใดที่เป็นของส่วนกลางที่ทุกคนสามารถใช้ร่วมกันได้ ซึ่งทำให้ท่านทราบความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้ในส่วนใด อย่างไร ได้ถูกต้อง Estopolis จึงได้นำความรู้เรื่องดังกล่าวมาให้ทราบทั่วกัน เพื่อสำหรับชาวคอนโดโดยเฉพาะ ที่ต้องการอยู่อาศัยในแบบฉบับที่เป็นตัวของตัวเอง ซึ่งจะทำให้ท่านคลายความสงสัย และเข้าใจในเรื่องกรรมสิทธิ์ในคอนโด อย่างถูกต้องที่สุด
ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 บัญญัติความหมายของอาคารชุดไว้
อาคารชุด หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วน ประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์รวมในทรัพย์ส่วนกลาง อธิบายง่าย ๆ คือ คำว่าอาคารชุด เป็นตึกหลายชั้นที่แบ่งกรรมสิทธิ์อย่างชัดเจน การแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ในคอนโดนั้น จึงมีอยู่ด้วยกัน 2 ส่วน คือ
1. กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล (Personal Property)
ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด บัญญัติความหมายของทรัพย์ส่วนบุคคลไว้ดังนี้ ทรัพย์ส่วนบุคคล คือ ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นเจ้าของห้องชุดแต่ละราย จึงทำให้ตัวห้องคอนโดของท่านเป็นกรรมสิทธิ์ของท่านเพียงคนเดียว จากความหมาย กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลจึงประกอบด้วย ห้องชุด และสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่จัดไว้ให้สำหรับเจ้าของห้องชุด รวมไปถึงที่ดินที่จัดไว้ให้เจ้าของห้องชุดในแต่ละห้อง มาดูขอบเขตของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นส่วนประกอบ เริ่มที่ห้องชุดกันก่อน เนื่องจากเป็นทรัพย์สินหลักของชาวคอนโดเลยทีเดียว โดยตาม พ.ร.บ.อาคารชุด บัญญัติความหมายของห้องชุดไว้ดังนี้
ห้องชุด หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล ความหมายของห้องชุด จึงเป็นห้องที่มีลักษณะเหมือนห้องในบ้านที่ตั้งบนพื้นดิน หรือบ้านจัดสรรทั่วไป แต่ส่วนใหญ่จะมีขนาดเล็กกว่า และห้องใช้สอยน้อยกว่า โดยจะเป็นห้องนอน ห้องรับแขก ห้องครัว ห้องน้ำ รวมถึงระเบียงในสไตล์คอนโดด้วย หรือไม่อาจจะเป็นห้องเดี่ยวที่รวมการใช้สอยภายในห้องนั้น ซึ่งห้องเดี่ยวของคอนโดจะมีมุมต่าง ๆ อย่างลงตัวก็ได้ ซึ่งต้องมีขนาดพื้นที่ใหญ่ขึ้นมาอีก ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับราคา และขนาดของโครงการคอนโดมิเนียมนั้น
สิ่งปลูกสร้างที่จัดให้เจ้าของห้องชุด อย่างเช่น ที่จอดรถ หรืออาจจะเป็นห้องเฉพาะก็ได้ ซึ่งท่านสามารถเลือก เพื่อความจำเป็น และความต้องการของท่าน
ที่ดินสำหรับเจ้าของห้องชุดแต่ละคน อย่างเช่นพื้นที่จอดรถ พื้นที่ทำสวน ก็เลือกได้ความชอบของท่านได้ เป็นต้น
2. กรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง (Common Property)
ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด บัญญัติความหมายของทรัพย์ส่วนกลางไว้ดังนี้ ทรัพย์ส่วนกลาง คือ ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม จากความหมาย ทรัพย์ส่วนกลางจึงเป็นส่วนของอาคารชุดที่ไม่ใช่ทรัพย์ส่วนบุคคลตามข้อ 1 ทรัพย์ส่วนกลางคือส่วนใดบ้าง คือส่วนของอาคารคอนโดตั้งแต่ตัวตึก ลิฟท์ บันได หลังคา ซึ่งผู้อาศัยสามารถใช้ร่วมกันได้ ต่อจากนั้นเป็นที่ดินซึ่งเป็นตัวตึกอาคารชุดนั้นทั้งหมด และยังมีที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์รวมกันของเจ้าของร่วม อย่างที่เห็นกันอยู่คือลานจอดรถ สระว่ายน้ำ รวมไปถึงทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วม อย่างเช่น รั้ว เครื่องตัดหญ้า เป็นต้น
พระราชบัญญัติอาคารชุด ที่กำหนดกรรมสิทธิ์ออกมาอย่างชัดเจน ทำให้ผู้อยู่อาศัยทราบถึงกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของได้อย่างถูกต้อง และเป็นธรรม ลดปัญหาความไม่เข้าใจ ลดความขัดแย้งลงได้ ซึ่งเมื่อก่อนหน้าที่จะมี พระราชบัญญิติอาคารชุดนั้น มีประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ใช้อยู่ ซึ่งยังไม่เหมาะ และไม่อาจที่จะแก้ไขปัญหาได้อย่างครบสมบรูณ์ จึงมีการออกกฎหมาย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาก่อนแล้ว ต่อจากนั้นก็มี พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 และมี พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 3) พ.ศ.2542 ตามมาอีก จนมาถึง พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ใช้มาถึงปัจจุบันLifestyle การอยู่อาศัยของชาวคอนโด นอกจากการฉลาดซื้อแล้ว ยังต้องฉลาดอยู่อาศัย และ เพื่อความเข้าใจในเรื่องการแบ่งแยกความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ จึงมีความสำคัญกับการอยู่ร่วมกัน เพราะนั้นหมายความว่าการเคารพสิทธิซึ่งกันและกัน การขจัดความขัดแย้ง นำไปสู่ความสุขสำหรับการพักอาศัยให้กับชาวคอนโดนั้นเอง
