จะซื้อ จะขายคอนโด ต้องรู้จักค่าใช้จ่าย หรือภาษีอะไรที่สำคัญบ้าง?

การที่เราซื้อคอนโดมาแล้ว โอนเสร็จเรียบร้อยแล้ว ต้องการที่จะขายต่อ ทั้งที่ตั้งใจจะซื้อเพื่อเก็งกำไร และคนที่ขายเพราะต้องการเปลี่ยนที่อยู่ ทราบหรือเปล่าว่าในการซื้อขายคอนโดแต่ละครั้งนั้นเราจะต้องมีค่าใช่จ่ายตามกฎหมายอะไรบ้าง วันนี้มาดูขั้นตอน และสิ่งที่คนซื้อคอนโดเพื่อเก็งกำไร ซื้อเพื่อขายต่อต้องรู้ จะได้เตรียมตัวให้ดีก่อนเริ่มทำธุรกิจนี้อย่างจริงจัง

ค่าใช้จ่ายในส่วนของผู้ขาย

หลักๆแล้วค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมของผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องจ่าย ก็มีอยู่ 4 ส่วนใหญ่ๆ ได้แก่ ค่าธรรมเนียม ค่าอากร ภาษีเงินได้ และภาษีธุรกิจเฉพาะ และที่สำคัญคือเรื่องของ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่เป็นรายจ่ายของผู้ขาย มาทำความรู้จักกันว่ามันคืออะไร แต่ก่อนจะไปถึงภาษีธุรกิจเฉพาะ เราจะมาดูรายละเอียดของรายจ่ายในแต่ละส่วนอื่นๆกันก่อน

1.ค่าธรรมเนียมการโอนฯ 2 %

ในการที่เราซื้อ หรือขายอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละครั้ง ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายจากตัวเรากับโครงการซึ่งเป็นนิติบุคคล หรือเราขายให้กับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลเหมือนกัน ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียค่าธรรมเนียมทุกครั้งที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอัตราร้อยละ 2 จากราคาประเมิน ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่จะต้องชำระโดยไม่มีการยกเง้นหรือลดหย่อนใดๆ ยกเว้นว่าในตอนที่เราตกลงซื้อ ได้มีการคุยกันกับผู้ขายว่าจะแบ่งกันจ่ายฝ่ายละ 1% หรือในบางกรณีโครงการใหม่ๆก็อาจจะมีโปรโมชั่นจ่ายค่าโอนกรรมสิทธิ์ฯให้กับลูกค้าทั้งหมด โดยต้องระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายด้วย

2.ค่าแสตมป์อากรณ์ 0.5%

ค่าแสตมป์อากรคือค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายจะต้องเสียในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยจะ พิจารณาจากราคาประเมินและราคาตลาด แล้วเลือกใช้อัตราที่สูงกว่า มาคำนวณในอัตราร้อยละ 0.5 หรือ 0.5% ของราคาขาย โดยผู้ขายจะเป็นผู้ชำระฝ่ายเดียว เท่ากับเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท ในทุกๆ 200 บาทของราคาที่ขายได้นั่นเอง โดยค่าอากรแสตมป์นี้จะได้รับยกเว้นก็ต่อเมื่อมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

พูดกันง่ายๆก็คือ เวลาที่มีการขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้น คนที่มีรายได้ก็คือผู้ขายนั่นเอง ดังนั้นจึงต้องนำรายได้ในส่วนนี้มาคำนวณเป็นเงินได้พึงประเมินที่จะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งในส่วนนี้ ถ้าเราเป็นคนขายเราก็ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเองทั้งหมด โดยจะพิจารณาจากราคาประเมินและจำนวณปีที่ถือครอง โดยจะนับเริ่มตั้งแต่ 1 มกราคม จนถึง 31 ธันวาคมของทุกปี หากมีการซื้อและขายในปีเดียวกันนี้ ก็จะนับรวมเป็นถือครอง 1 ปี แต่หากถือครองไปจนถึงกุมภาพันธ์ในปีถัดไปก็จะบวกเพิ่มเป็น 2 ปี ซึ่งวิธีการคำนวณเงินได้ก็โดยการนำราคาประเมิน ไปคูณกับร้อยละของเงินที่ได้จากการขาย นำมาคำนวณภาษีหารตามจำนวนปีที่ถือครองตามอัตราการคำนวณ ก็จะได้จำนวนเงินที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี

4.ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

มาถึงค่าใช้จ่ายสำคัญของคนขายคอนโดที่จะต้องรู้จักกันบ้าง นั่นก็คือภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งเป็นภาษีที่เมื่อมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ใดๆ โดยแบ่งเป็น 2 กรณี คือ การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรที่ผู้ขายกระทำเป็นปกติธุรกิจ ซึ่งจะต้องมีการยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ และอีกกรณีคือ การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรที่ผู้ขายมิได้กระทำเป็นปกติธุรกิจ อันนี้ไม้ต้องยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะต้องมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีที่มีรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ โดยกำหนดไว้ว่าผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ 3.3 จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า

แต่ ก็มีกรณียกเว้นสำหรับการถูกเวรคืนบ้านหรือที่ดิน หรือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมรดก และอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย โดยต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปีนับแต่วันที่ได้กรรมสิทธิ์มา ดังนั้นสำหรับใครที่สนใจการขายคอนโดแบบสร้างเสร็จแล้ว หรือซื้อขายคอนโดมือสอง ไม่อยากเสียค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ก็จะต้องโอนชื่อเข้าไปอยู่ในทะเบียนบ้าน แต่ก็ต้องรอเวลาก่อนอย่างน้อย 1 ปีแล้วค่อยขาย

ที่มา

http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht06_4.asp

http://www.pattanakit.net/