Yield คืออะไร ตั้งค่าเช่าคอนโดเท่าไหร่ถึงจะดี? บทความนี้มีคำตอบ

ด้วยสภาวะทางเศรษฐกิจที่ตั้งอยู่บนความไม่แน่นอน จะให้ลงทุนในตลาดหุ้น กองทุนรวม พันธบัตร ฯลฯ ต่อไปอาจจะได้ผลตอบแทนไม่คุ้มกับเงินที่ลงทุนไปสักเท่าไหร่ นักลงทุนจำนวนไม่น้อยจึงขอโดดมาร่วมวงลงทุนในตลาด “อสังหาริมทรัพย์” กันมากขึ้น โดยมีการการถือครองทรัพย์ตามสไตล์ของแต่ละบุคคล อย่างการถือครองระยะสั้นหรือการครอบครองแบบระยะยาว อีกทั้งตลาดอสังหาฯ ยังมีทรัพย์ให้นักลงทุนได้เลือกลงทุนหลายรูปแบบ ทั้ง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ โกดัง ที่่ดินเปล่า หรือแม้แต่ “คอนโดมิเนี่ยม” ที่จัดได้ว่าเป็นทรัพย์ยอดฮิตที่นักลงทุนมือใหม่เลือกที่จะเข้ามาช้อนกำไรในลำดับต้นๆ เลยทีเดียว

เหตุผลหลักที่นักลงทุนหน้าเก่า หน้าใหม่ หรือหน้าไหนๆ เลือกลงทุนคอนโด นั่นเป็นเพราะว่า การลงทุนคอนโดให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าทรัพย์ประเภทอื่น เพราะคอนโดเป็นทรัพย์ที่ซื้อง่ายปล่อยเช่าได้คล่อง มีกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย อาทิเช่น นักเรียนนักศึกษา พนักงานออฟฟิศ มนุษย์ฟรีแลนซ์(รายได้ดี) เจ้าของกิจการ เป็นต้น การเดินทางก็สะดวกสบายเพราะอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า สิ่งอำนวยความสะดวกก็เพรียบพร้อม มีทั้งสระว่ายน้ำ ฟิตเนส สปา สวนขนาดเล็ก ห้องสมุด และอื่นๆ อีกมามาย ที่สำคัญการที่บริษัทจะปักเสาเข็มสร้างคอนโดได้แต่ละโครงการนั้น เขาได้ทำการวิจัยมาก่อนแล้วว่าทำเลตรงนี้จะมีผู้อยู่อาศัยอย่างแน่นอน ในขณะที่การปล่อยเช่าบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์นั้นมักมีข้อจำกัดเฉพาะกลุ่มครอบครัวที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากกว่านั่นเอง

จึงเกิดคำถามโลกแตกสำหรับนักลงทุนปล่อยเช่ามือใหม่ขึ้นมาอีกว่า “ต้องปล่อยเช่าในราคาเท่าไหร่ถึงจะได้กำไร ?” ต้องขอบอกก่อนว่าการลงทุนให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นการลงทุนที่น่าสนใจไม่น้อย เพราะคุณจะได้ผลตอบแทนในรูปแบบ Passive Income คือ มีรายได้จากการปล่อยเช่าทุกเดือน ดังนั้นนักลงทุนปล่อยเช่ามือใหม่จึงต้องรู้จัก Yield กันก่อน 

ว่าแต่ เยลด์ (Yield) คืออะไร ?

Yield แปลแบบตรงตัวหมายถึง “ผลตอบแทน” หากพูดถึง Yield ในวงการอสังหาริมทรัพย์ จะเข้าใจโดยทันทีว่า “ผลตอบแทนที่ได้รับจากค่าเช่า” หรือเรียกเต็มๆ ว่า Rental Yield เป็นหนึ่งเครื่องมือในการคำนวณการปล่อยเช่า ที่นิยมใช้กันอย่างแพร่หลายทั่วโลก ซึ่งจะใช้ได้ดีกับอสังหาที่สร้างผลตอบแทนในรูปแบบค่าเช่า (lncome Producing Property) ที่ไม่ได้จำกัดเฉพาะคอนโดเท่านั้น แต่บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อพาร์ทเม้นต์ โกดัง ฯลฯ ก็สามารถนำไปใช้คำนวณได้เช่นเดียวกัน

นักลงทุนมือใหม่ท่านใดที่ต้องการมีพอร์ตอสังหารูปแบบระยะยาวด้วยการปล่อยเช่าไว้ในครอบครอง ก็ควรที่จะรู้วิธีการคำนวณ Rental Yield จะได้ตัดสินใจถูกว่าอสังหาใดให้ผลตอบแทนได้ดีกว่าและสูงกว่า เหมาะที่จะลงทุนเป็นที่สุด

โดยวิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า แบ่งได้ 3 วิธี ดังนี้

1. Gross Rental Yield : อัตราผลตอบแทนให้เช่าเบื้องต้น

สูตรการคำนวณเบื้องต้นที่ไม่รวมต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายต่างๆ มาคำนวณด้วย จะมีเพียงค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี กับราคาอสังหาที่ซื้อมาเท่านั้น โดยสูตร Gross Rental Yield มีดังนี้

[ ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา ] x 100 = Gross Rental Yield 

ตัวอย่างเช่น นายมาริโอ้ซื้อคอนโดราคา 2,300,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 18,000 บาท นำมาปล่อยเช่าคาดว่าจะมีคนเช่าตลอดทั้งปี

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ตลอดทั้งปี : [ 18,000 x 12 ] = 216,000 บาท

สูตร Gross Rental Yield : [ 216,000 ÷ 2,300,000 ] x 100

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า : 9.39% ต่อปี

นับว่าสูตร Gross Rental Yield เป็นสูตรการคำนวณที่ง่ายที่สุด แต่ก็หยาบที่สุดเช่นกัน และมีโอกาสคลาดเคลื่อนสูงเลยทีเดียว

---

2. Net Rental Yield (Capitalization Rate) : อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

สูตรการคำนวณนี้จะคำนึงถึงค่าใช้จ่ายในส่วนต่างๆ ด้วย อาทิเช่น ค่าส่วนกลาง ค่ากองทุนแรกเข้า ค่าใช้จ่ายรายเดือน เป็นต้น มาคำนวณรวมด้วยนั่นเอง โดยมีวิธีคิดคล้ายๆ กับสูตร Gross Rental Yield แต่นำ “ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี” ลบกับ “ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี” จะได้ “ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ” สูตร Net Rental Yield เป็นดังนี้

[ *ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา ] x 100 = Net Rental Yield

*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี - ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี

ตัวอย่างเช่น นายมาริโอ้ซื้อคอนโดราคา 2,300,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 18,000 บาท ปล่อยเช่าตลอดทั้งปี แต่ประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือน จะได้

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ตลอดทั้งปี : [ 18,000 x 10 ] = 180,000 บาท

รวมกับค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าใช้จ่ายรายเดือน : [ 3,000 x 12 ] = 36,000 บาท

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ตลอดทั้งปีสุทธิ : [ 180,000 - 36,000 ] = 144,000 บาท

สูตร Net Rental Yield : [ 144,000 ÷ 2,300,000 ] x 100

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ : 6.26% ต่อปี

สูตร Net Rental Yield สามารถนำไปใช้คำนวณได้เลย เพราะผลตอบแทนที่ได้ผ่านการหักค่าใช้จ่ายต่างๆ เรียบร้อยแล้ว

---

3. Cash on Cash Rental Yield (Equity Dividend Rate) : อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

สูตร Cash on Cash Rental Yield จะมีความต่างจากสูตรที่ 1 และ 2 เพราะเป็นการใช้ “เงินผ่อน” ในการซื้อคอนโด ซึ่งวิธีการคำนวณก็จะคล้ายๆ กับ สูตร Net Rental Yield แต่จะหัก “เงินผ่อนธนาคารทั้งปี” ขณะที่ตัวหารจะไม่ใช่ “ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา” แต่เป็น “การชำระต้นทุนคงที่ (Fix Cost)” เพราะถือว่าเป็นการกู้ยืมเพื่อซื้อ ไม่ได้จ่ายสดทั้งก้อน ซึ่งจะรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมด ทั้ง เงินจอง เงินดาวน์ เงินผ่อน ค่าตกแต่ง มาคำนวณด้วย จึงมีสูตร Cash on Cash Rental Yield ดังนี้

[ *ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ - เงินผ่อนธนาคารทั้งปี ] ÷ [ เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง ] x 100 = Cash on Cash Rental Yield

*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี - ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี

ตัวอย่างเช่น นายมาริโอ้ปล่อยเช่าคอนโดเดือนละ 18,000 บาท ประมาณการค่าเช่าในแต่ละปีเพียง 10 เดือน

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ตลอดทั้งปี : [ 18,000 x 10 ] = 180,000 บาท

รวมกับค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าใช้จ่ายรายเดือน : [ 3,000 x 12 ] = 36,000 บาท

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ตลอดทั้งปีสุทธิ : [ 180,000 - 36,000 ] = 144,000 บาท

เงินผ่อนธนาคารทุกเดือน : [ 10,500 x 12 ] = 126,000 บาท

เงินจอง เงินดาวน์ ค่าตกแต่ง : [ 11,000 + 180,000 + 110,000 ] = 291,100 บาท

สูตร Cash on Cash Rental Yield : [ 144,000 - 126,000 ] ÷ [ 11,000 + 180,000 + 110,000 ] x 100

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ : 6.18% ต่อปี

สูตร Cash on Cash Rental Yield เป็นสูตรที่คำนวณยากก็จริง แต่ในแวดวงอสังหาแล้วนับว่ามีความน่าเชื่อถือมากที่สุด เพราะได้รวบรวมค่าใช้จ่ายทุกตัวมาใช้ในการคำนวณนั่นเอง จัดได้ว่าเป็นอัตราผลตอบแทนสุทธิสุดท้ายที่ได้รับจากการลงทุนจริงๆ

แล้วจะใช้ Rental Yield สูตรไหนดีที่สุด ?

สูตร Rental Yield ทั้ง 3 เทคนิค ที่ Estopolis ได้นำมาเสนอในครั้งนี้มีความแตกต่างตรงที่องค์ประกอบที่นำมาใช้ในการคำนวณ

สูตร Gross Rental Yield : เหมาะสำหรับคนที่ซื้อคอนโดแล้วไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ เพิ่มเติม ไม่ได้กู้ซื้อ จึงไม่นำต้นทุนและค่าใช้จ่ายมาคำนวณด้วยนั่นเอง

สูตร Net Rental Yield : เหมาะสำหรับการซื้อคอนโดที่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ทั้งค่าส่วนกลาง ค่ากองทุนแรกเข้า ค่าใ้จ่ายในแต่ละเดือน ฯลฯ มาคำนวณด้วย แต่ไม่รวมถึงเงินจอง เงินดาวน์ ค่าตกแต่ง

สูตร Cash on Cash Rental Yield : เป็นวิธีที่เหมาะสำหรับคนที่กู้ยืมเงินมาซื้อคอนโด โดยนำค่าใช้จ่ายทั้งหมดมาคำนวณ จึงได้อัตราผลตอบแทนใกล้เคียงความเป็นจริงมากที่สุด

จะรู้ได้อย่างไรว่าได้ผลตอบแทนสูง ?

ว่ากันว่านักลงทุนหน้าเก่าเก๋าประสบการณ์ได้กำหนดเกณฑ์การผลตอบแทนสูงกว่า 8% ถึงจะเป็นทรัพย์ที่น่าลงทุนแบบไม่ใช้เงินตัวเองเลยสักบาทนั้น เป็นเพราะว่าผลตอบแทนที่ได้ควบรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้วนั่นเอง โดยที่เราไม่ต้องควักเงิน(ตัวเอง)ลงทุนเลยสักบาท

ส่วนเทคนิคโดยทั่วไปแล้วผลตอบแทนยู่ระหว่าง 6-8% กำลังดี อย่างน้อยๆ ควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 2% ก็น่าลงทุนแล้ว

สามารถใช้ได้ตั้งแต่เริ่มสำรวจคอนโดที่เล็งไว้ในใจได้เลย เพื่อเป็นการประเมินเบื้องต้นไปในตัวด้วยว่าคอนโดที่เล็งไว้คุ้มค่ากับการลงทุนมากน้อยเพียงใด

หวังว่าสูตร Rental Yield ที่ Estopolis ได้นำมาเสนอในครั้งนี้ จะช่วยให้นักลงทุนมือใหม่คำนวณอัตราผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุนคอนโดว่าคุ้มค่ากับการลงทุนหรือไม่ จะได้ไม่ต้องคิดไปเองหรือโดนคนอื่นกรอกหูให้หน้ามืดตาลายว่าคอนโดนี้ได้ผลตอบแทนดีฝุดๆ อีกต่อไป เพราะการลงทุนมีความเสี่ยง ควรศึกษาข้อมูลก่อนการลงทุนทุกครั้งนะจ๊ะ แล้วอย่าหาว่าไม่เตือน ...

  Move to top