เทรนด์ใหม่ในอนาคต! TOD แหล่งช้อปปิ้งรอบสถานีรถไฟฟ้าที่คนเมืองควรรู้

ร่วมหาคำตอบได้ที่นี่ว่า TOD คืออะไร ทำไมถึงสำคัญต่อสถานีรถไฟฟ้า รวมถึงนักลงทุนคอนโด และแน่นอน TOD นี่แหละที่จะเป็นตัวเปลี่ยนไลฟ์สไตล์ของคนเมืองให้คึกคักมากกว่าเก่า

หากลองมองไปที่ M-MAP 2 หรือแผนรถไฟฟ้าระยะ 2 นั้น นอกจากจะมีการสร้างรถไฟฟ้าสายสีเทา สายสีทอง และสายสีน้ำตาลแล้ว ใน M-MAP 2 นี้ยังมีการทำ TOD อีกด้วย ว่าแต่ 'TOD คือ อะไร' 'มีความสำคัญยังไงกับรถไฟฟ้า' ไปหาคำตอบได้ที่ข้างล่างนี้เลย

TOD คือ อะไร

อย่างที่เราได้เกริ่นไปข้างต้น TOD (อ่านว่า ทีโอดี) อยู่ในแผนรถไฟฟ้าระยะ 2 หรือ M-MAP 2 ซึ่ง TOD (Transit Oriented Development) คือ การพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าหรือระบบขนส่งมวลชนในระยะประมาณ 600 เมตร พูดให้เข้าใจง่ายๆ ก็คือเป็นแหล่งช้อปปิ้ง ที่นำร้านค้า ร้านอาหาร หรือกิจกรรมอื่นๆ มาตั้งหรือจัดสรรในพื้นที่ระยะ 600 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า โดยใช้เวลาเดินเท้าประมาณ 5 - 10 นาที นอกจากนี้ยังมีทางจักรยานและที่จอดรถรองรับอีกด้วย

ถ้าจะให้เห็นภาพ TOD ชัดๆ ลองนึกถึงสถานีของญี่ปุ่น

สำหรับคนที่ยังนึกภาพไม่ออก แต่เคยไปประเทศญี่ปุ่นมาแล้ว ให้ลองนึกภาพสถานีรถไฟฟ้าของแดนซามูไรดูครับ เช่น สถานีโอซาก้า ที่จะมีร้านค้าขายของในสถานี และพอขึ้นจากสถานีก็ยังเจอร้านพาณิชย์อื่นๆ อยู่ แต่ถ้าเดินห่างออกจากสถานีเรื่อยๆ ก็จะเริ่มเป็นบ้านพักอาศัยปะปนกับร้านค้าต่างๆ นั่นแหละครับที่เรียกว่า TOD

หลักแนวคิด 6 ประการในการพัฒนา TOD 

- พัฒนาแบบกระชับ (Compact Development)

- ให้ความสำคัญพื้นที่ซึ่งมีความหนาแน่นสูง (Promote Density)

- ใช้ประโยชน์จากที่ดินและอาคารแบบผสมผสาน (Mixed-Use Development)

- สภาพแวดล้อมเป็นมิตรกับคนเดิน (Pedestrian-Friendly Environments)

- การบูรณาการระบบสัญจรในพื้นที่ (Interconnected Circulation Network)

- การจัดการที่จอดรถ (Manage Parking)

ประเภทของ TOD

ตอนนี้ตาม M-MAP 2 นั้น TOD หรือ Transit Oriented Development มีอยู่ 4 ประเภทด้วยกัน ได้แก่

- TOD Urban Core คือ ศูนย์กลางหลักในการพัฒนา TOD ที่ติดสถานีรถไฟฟ้า ซึ่งจะมีร้านค้าและกิจกรรมต่างๆ ที่หนาแน่นมากที่สุด

- TOD Urban Center มีร้านค้าและกิจกรรมต่างๆ รองลงมาจาก TOD Urban Core

- TOD Urban General จะอยู่ถัดจาก TOD Urban Center เน้นที่พักอาศัยและกิจกรรมเชิงพาณิชย์ โดยมีอัตราส่วนประมาณ 50:50

- TOD Edge อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้ามากที่สุด สามารถเข้าถึงได้ด้วยขนส่งมวลชนระบบรองหรือรถยนต์ส่วนบุคคล ซึ่งมีอัตราส่วนที่พักอาศัยและร้านพาณิชย์ 70:30

ถ้าจะพูดให้เข้าใจง่ายๆ คือ TOD ทั้ง 4 ประเภทนี้จะแบ่งตามความใกล้สถานีเป็นหลัก ยิ่งใกล้เท่าไหร่ก็จะมีร้านค้าและความหนาแน่นของผู้คนมากเท่านั้น ในทางกลับกันห่างไกลออกมาหน่อยก็จะมีร้านค้ากับกิจกรรมต่างๆ ลดลง และจะเน้นไปที่บ้านพักอาศัยแทน

จะเริ่มใช้ TOD ที่ไหน

TOD จะเริ่มต้นนำมาประยุกต์ใช้กับ สถานีรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน โดยมี สถานีกลางบางซื่อ เป็นจุดหลัก ซึ่งตรงนี้จะอยู่ติดกับ TOD Urban Core และขยายเป็น TOD Urban Center ออกไปเรื่อยๆ ส่วนสถานีอื่นๆ ที่มีแผนทำ TOD ได้แก่ สถานีสวนจตุจักร สถานีพหลโยธิน สถานีห้าแยกลาดพร้าว โดยจะเป็น 'ศูนย์กลางมหานครแห่งใหม่ระดับ ASEAN' และแน่นอนนี่เป็นแค่ต้นแบบเท่านั้น ซึ่งอาจมีการนำ TOD ไปใช้ในพื้นที่อื่นๆ อีกเนื่องจากการปรับผังเมืองใหม่ปี 2559 ได้มีการเอาแนวคิดนี้เสริมเข้าไปด้วย

สรุปประโยชน์ของ TOD

จากข้อมูลที่ได้รับ TOD จะเปิดโอกาสให้เอกชนร่วมลงทุนกับภาครัฐ (Public-Private Partnerships หรือ PPP) ซึ่งแน่นอนว่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจชุมชนเมือง และเพิ่มความน่าอยู่ในแต่ละพื้นที่ ส่วนคอนโดที่อยู่ระแวกนั้นก็จะได้รับประโยขน์ไปด้วย ส่งผลให้ดึงดูดลูกค้าในเวลาต่อมา ซึ่งทางเราคาดว่าคอนโดแถว สถานีพหลโยธิน และ สถานีห้าแยกลาดพร้าว จะได้รับอานิสงส์มากที่สุด เนื่องจากเป็นบริเวณที่มีสถานที่ทำงานต่างๆ นอกจากนี้ในอนาคตยังมีรถไฟฟ้าสายสีเขียววิ่งผ่านอีกด้วย

ยังไงก็ตามสำหรับแนวคิด TOD นั้นเราคงต้องรอลุ้นกันต่อไปว่าจะออกมาในรูปแบบไหน จะเหมือนกับแผนที่วางไว้หรือไม่ ซึ่งหากมีการเปลี่ยนแปลงอะไรทางเรา Estopolis ขอสัญญาว่าจะนำข้อมูลดังกล่าวมาให้ทุกคนได้อัพเดทกันอย่างแน่นอน