Pre-sale และ Backlog คืออะไร? สำคัญกับการซื้อคอนโดหรือไม่?

หลายๆ คนที่กำลังมีแพลนที่จะซื้อคอนโด ต้องเคยเห็นสองคำนี้ผ่านตามาบ้างแน่ๆ รู้หรือเปล่าว่ามันคืออะไร สำคัญอย่างไรกับการซื้อคอนโด เริ่มแรก มารู้จักความหมายของสองคำนี้กันก่อนเลย

Pre-sale คำคุ้นหู ที่เคยได้ยินกันบ่อยๆ

หมายถึง การจองห้องคอนโดก่อนที่จะมีการก่อสร้างจริงๆ เป็นช่วงที่บริษัทมีแผนกำลังจะสร้างคอนโด บริษัทผู้ลงทุนจะเปิดรอบพรีเซลให้เราซื้อใบจองห้องก่อน เพื่อเป็นหลักประกันว่าเราจะซื้อห้องนั้นจริงๆ เมื่อยอดพรีเซลสูงถึงเป้าที่กำหนดไว้ บริษัทผู้ลงทุนก็จะเริ่มทำการก่อสร้างคอนโด

Pre-sale มีข้อดีอย่างไร?

การพรีเซลมีข้อดีมากมายที่เอื้อประโยชน์ให้กับเรา เพราะทางโครงการต้องการยอดพรีเซล มักจะมีโปรโมชั่นดีๆ ออกมาเพื่อดึงดูดให้คนมาซื้อ เราอาจจะได้ห้องที่ถูกกว่าราคาจริง หรือทางโครงการอาจจะลดหรือยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนหรืออาจจะแถมเฟอร์นิเจอร์ให้ด้วยก็ได้

สำหรับใครที่ซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน จะสามารถทำกำไรจากตรงนี้ ในช่วงเวลานี้ที่คอนโดใกล้จะสร้างเสร็จ ราคาห้องจะพุ่งสูงขึ้นเรื่อยๆ สามารถนำใบจองไปขายต่อได้ อีกทั้งเราสามารถเลือกห้องในแบบที่เราชอบได้ เพราะช่วงพรีเซลจะเป็นช่วงแรกที่เปิดขาย ยังไม่มีการจองห้องมากนัก ไม่เหมือนช่วงที่พร้อมเข้าอยู่เราจึงมีโอกาสเลือกตำแหน่งห้องหรือรูปแบบได้ตามที่ต้องการได้

แล้วข้อเสียล่ะ?

ข้อเสียอย่างแรกคือการพรีเซลเป็นการเปิดจองคอนโดก่อนจะมีการสร้างจริงๆ จึงจะยังไม่มีตัวคอนโดจริงๆ ให้เห็น เราได้เห็นเพียงแค่คอนโดจำลองหรือแปลนห้องเท่านั้น ซึ่งเราทำได้แค่ประเมินสภาพห้องจากแบบจำลองเท่านั้น อาจจะต้องเสี่ยงกับรูปแบบห้องที่สร้างเสร็จแล้วจริงๆ อาจจะมีความคลาดเคลื่อนจากแบบแปลนไปบ้าง และยังต้องเสี่ยงกับบริษัทผู้ลงทุน ว่ามีความสามารถในการสร้างคอนโดได้จริงๆ และสร้างเสร็จได้ทันตามกำหนดเวลา เราอาจจะต้องดูถึงประวัติบริษัทและความมั่นคง ความน่าเชื่อถือของบริษัทนั้นๆ ประกอบกันด้วย

แล้ว Backlog คืออะไร ต่างกับ Pre-sale อย่างไร?

เป็นอีกคำที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องรู้จัก backlog คือยอดรับรู้รายได้จากการโอน เป็นยอดขายเบ็ดเสร็จหลังจากการพรีเซลเสร็จเรียบร้อย เป็นยอดการจองรวมจากการขายพรีเซล โดยทั่วไป การพรีเซลมักจะแบ่งเป็นรอบๆ จะไม่ได้เปิดขายทั้งหมดทีเดียวหมดทั้งโครงการ อาจจะแบ่งขาย 2-3 รอบ

หลังจากการขายแต่ละรอบ ยอด backlog จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เมื่อยอด backlog มากพอถึงเป้าที่ทางโครงการตั้งไว้ โครงการจะนำยอดไปทำการยื่นขอกู้เพื่อเริ่มสร้างตัวคอนโด เพราะฉะนั้น ยอด Backlog จะเป็นตัวที่แสดงให้เห็นถึง โครงการมีรายรับเยอะ มีความมั่นคงทางการเงินมาก มีโอกาสที่จะยื่นขอกู้ได้สำเร็จ และมีโอกาสที่จะล้มเลิกโครงการน้อย

มีความแตกต่างกับการพรีเซลตรงที่ว่า พรีเซลเป็นแค่การซื้อใบจองห้องเท่านั้น แต่ยังไม่มีการวางเงินจองหรือทำสัญญาซื้อขายเป็นเรื่องราว เป็นแค่ยอดจองเท่านั้น ยังไม่นับเป็นรายได้ของทางโครงการ ซึ่งหลังจากที่เราทำการพรีเซลเสร็จเรียบร้อย เราจะต้องทำเรื่องยื่นขอกู้เพื่อผ่อนคอนโด ซึ่งก็ไม่รู้ว่าจะผ่านหรือไม่ ถ้าไม่ผ่านก็ไม่สามารถซื้อคอนโดได้ ยอดพรีเซลจึงไม่สามารถบ่งชี้อะไรได้เลย คนมักจึงจะมุ่งดูยอด backlog เสียมากกว่า เพราะยอด backlog คือยอดรับรู้รายได้จากการโอน ซึ่งคือ ผู้จองได้ทำผ่านขั้นตอนพรีเซลและยื่นกู้ธนาคารสำเร็จแล้ว และมีการทำสัญญากันเรียบร้อยแล้ว ซึ่งจะทำให้มั่นใจได้มากกว่า ว่าทางโครงการจะขายห้องได้อย่างแน่นอน

2 คำนี้มีความสำคัญอย่างไรต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์?

อย่างที่กล่าวไปในข้างต้น ว่าเรามักจะดูกันที่ยอด backlog มากกว่า เพราะการพรีเซลเป็นเพียงแค่การจองห้องเท่านั้น ไม่มีการจ่ายเงินมัดจำ ไม่มีรายได้ที่เข้าโครงการจริงๆ จึงไม่สามารถบอกถึงรายได้ของโครงการได้ ต่างจาก Backlog ที่มีการวางเงินจองและทำสัญญากันแล้ว มีรายได้เข้าสู่ทางโครงการแล้วจริงๆ Backlog จึงเป็นตัวชี้วัดถึงทิศทางความเป็นไปได้ของโครงการ ว่าจะสามารถสร้างต่อได้หรือต้องล้มเลิก

ดังนั้น เวลาที่เราจะเริ่มซื้อพรีเซล เราควรรอให้มียอด backlog ประมาณนึงก่อน เพราะจะสามารถคำนวณสถานการณ์ของโครงการได้ เราอาจจะเสียเปรียบตรงที่ราคาห้องในรอบพรีเซลรอบที่ 2 หรือ 3 อาจจะสูงกว่ารอบแรกและเลือกตำแหน่งได้น้อยกว่า แต่เราจะมีความเสี่ยงน้อยกว่าในรอบแรก เนื่องจากเราจะได้เห็นยอด backlog ในรอบแรก ซึ่งถ้ามันมีจำนวนมากพอ ก็แปลว่าทางโครงการสามารถขายได้และเป็นที่ต้องการ มีความมั่นคงและมีโอกาสที่จะกู้ยื่นสำเร็จ เราสามารถวางใจได้ในระดับนึง ไม่ต้องกลัวว่าโครงการจะล้มเลิกหรือยึดเงินมัดจำ

บทความที่เกี่ยวข้อง

ซื้อคอนโดที่ไทยแพงจริงไหม เปรียบเทียบราคาคอนโดของไทยกับประเทศในแถบเอเชีย

ซื้อ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เหมาะกับเราหรือไม่?

รวมวิธีจัดพอร์ตลงทุน ฉบับมนุษย์เงินเดือนยังไง ให้เก็บเงินทันก่อนวัยเกษียณ

อสังหาฯ พารวย เปิดใจให้กับการลงทุนอสังหาฯ ความคุ้มค่าที่ต้องรู้จักแลก!