ESTOPOLIS | เคล็ดลับลงทุนคอนโดปล่อยเช่า "Passive income" รวยแบบไม่ใชัเงินตัวเอง
21 August 2560
คนยุคนี้พูดถึง Passive income แล้วก็ชอบโยงไปเรื่องขายตรง แต่ขายตรงหรือธุรกิจเครือข่ายคุณต้องลงเงินเองค่ะ แต่สำหรับคอนโดปล่อยเช่า ไม่ต้องออกเงินเองแม้แต่บาทเดียว แถมยังมีรายได้ต่อเนื่อง เอารายได้นั้นไปยืนยันกับธนาคารเพื่อยื่นกู้คอนโดสำหรับปล่อยเช่าห้องต่อไปได้อีก ซึ่งทั้งหมดนี้จะเป็นจริงได้ถ้าคุณเข้าใจวิธีการทำเงินของการลงทุนตัวนี้นะคะ
1. คอนโดที่จะนำมาปล่อยเช่า เราจะเน้นกู้ธนาคารมาซื้อ
การที่บอกว่าไม่ต้องลงทุนเองสักบาทคือการกู้ธนาคารมาซื้อค่ะ นั่นหมายความว่าเราต้องมีรายได้ที่แน่นอน มีงานทำ ในบริษัทที่มั่นคงน่าเชื่อถือ เพื่อให้การยื่นกู้เป็นไปได้ง่าย อย่าพึ่งออกจากงานกันนะคะ เพราะพนักงานบริษัทกู้สินเชื่อบ้านและคอนโดง่ายมาก ถ้าเป็นอาชีพอิสระต้องรวบรวมหลักฐานทางภาษีเป็นปีค่ะ
อีกเรื่องทำสำคัญคือ อย่ามีหนี้อะไรนะคะ ทำเครดิตเราให้เต็ม ๆ จะกู้ง่ายมาก
คอนโดที่เหมาะจะลงทุนปล่อยเช่า ต้องปล่อยเช่าแล้วได้กำไร จะขายต่อก็ง่ายไม่ขาดทุน
2. ปล่อยเช่าได้กำไร ขายต่อง่าย ไม่ขาดทุน
เมื่อกู้ธนาคารมาแล้ว เราก็ต้องผ่อนใช่ไหมคะ นั่นแหล่ะค่ะ การปล่อยเช่าต้องปล่อยได้ราคาสูงกว่าเงินที่ผ่อนคอนโด และค่าใช้จ่ายที่จ่ายให้โครงการ พวกค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา ก็ให้เฉลี่ยเป็นค่าใช้จ่ายรายเดือนให้เรียบร้อย เมื่อเอาทุกอย่างมาบวกลบคูณหารกันแล้วต้องเป็นบวกค่ะ คอนโดโครงการนั้นถึงจะถือว่าผ่าน น่าลงทุน แต่ถ้าไม่ผ่านข้อนี้ก็อย่าเรียกคอนโดนี้ว่าสินทรัพย์เลยค่ะ เรียกว่าภาระดีกว่า
การคิดว่าจะต้องผ่อนเท่าไรต่อเดือน ให้เราตีไปเลยกลม ๆ ค่ะว่าผ่อนล้านละ 7000 เช่น คอนโดราคา 1 ล้าน ผ่อน 7000 บาท/เดือน คอนโด 500,000 บ. ผ่อน 3,500 บ./ด.
อีกสิ่งหนึ่งที่ต้องดูคือเมื่อขายต่อ ง่ายมั๊ย หรือต่อให้ไม่ง่ายก็ต้องได้กำไรค่ะ ในจุดนี้เราอาจจะขายพร้อมผู้เช่าให้นักลงทุนคนต่อไป หรือในอนาคตพื้นที่ตรงนี้มีการพัฒนาทำให้ราคาขึ้น อะไรก็ว่าไปค่ะ
3. เป็นคอนโดแบบไหนก็ได้
คอนโดแบบไหนก็ได้ขอให้เข้าข่ายข้อ 2 คือปล่อยเช่าแล้วได้กำไร ขายต่อง่ายไม่ขาดทุนก็เพียงพอแล้วค่ะ สามารถทำได้ทั้งคอนโดมือใหม่ และ มือ 2 เพียงแต่คอนโดมือ 2 โดยเฉพาะคอนโดเก่าจะลงทุนง่ายกว่ามาก ลองมาดูกันดีกว่าค่ะ
3.1 คอนโดใหม่ปล่อยเช่า
หลักการของการปล่อยเช่าคอนโดใหม่มือ 1 คือต้องผ่อนธนาคารให้น้อยที่สุด โปะธนาคารให้มากที่สุด เลือกทำเลที่จะทำให้คอนโดราคาขึ้นเยอะ ๆ และอาจจะเริ่มได้กำไรแบบเด่นชัดหลัง 3 ปี สาเหตุเพราะคอนโดใหม่ ๆ ราคาแพงค่ะ จำเป็นต้องทำให้ต้นทุนหรือรายจ่ายลดลงก่อน จึงจะปล่อยเช่าแล้วได้กำไร อ่านแล้วอาจจะงง มาดูตัวอย่างกันเลยค่ะ
3.1.1 คอนโดใหม่ปล่อยเช่ากู้ 100%
กรณีที่กู้ธนาคาร 100% สำหรับคอนโดราคา 3 ล้าน ผ่อน 21,000 บ./ด. ซึ่งปล่อยเช่าได้สูงสุดน่าจะ 17000 บ./ด. ปล่อยสูงกว่านี้อาจจะไม่มีคนเช่า ข้อแนะนำคือการรีบโปะธนาคาร โดยเฉพาะในช่วง 3 ปีแรกที่ดอกเบี้ยยังไม่มาก ช่วงนั้นอาจจะปล่อยเช่าไปด้วยเพื่อให้ผู้เช่าช่วยเราจ่ายด้วยส่วนหนึ่ง ผ่อนจนให้เหลือเงินต้นประมาณ 60% หรือ 1.8 ล้านบาทจึงจะเริ่มได้กำไร ทำไมถึง 60% เดี๋ยวดูตัวอย่างใกล้เคียงในข้อถัดไปเลยค่ะ
** ในขณะเดียวกันช่วง 1 - 5 ปีหลังจากสร้างเสร็จ จะเป็นช่วงที่คอนโดราคาขึ้นมากที่สุด บางโครงการอาจจะขึ้นมากกว่า 10% เราอาจจะสามารถเก็บค่าเช่าที่แพงขึ้นได้ค่ะ
3.1.2 กู้ 60% ออกเอง 40%
ถ้าคอนโด 3 ล้านบาท กู้ 1.8 ล้าน ออกเอง 1.2 ล้านบาท
ผ่อนต่อเดือน 12,600 + ออกเองต่อเดือน 3334 ทำให้มีรายจ่าย 15,934 บ./ด. (ยังไม่รวมค่าสวนกลาง ค่าบำรุงรักษาต่าง ๆ ) ดูแล้วรายจ่ายไม่สูงกว่าค่าเช่าที่บอกไป ว่าปล่อยเช่าได้เดือนละ 17,000 บาท ปล่อยเช่าแล้วได้กำไร
ดังนั้นหัวใจหลักของการทำกำไรจากคอนโดใหม่ คือการทำให้เงินต้นที่ผ่อนธนาคารเหลือ 60% เป็นอย่างต่ำ ซึ่งแน่นอนว่ายังมีปัจจัยอื่น ๆ อีก เช่น ราคาของทำเล คู่แข่ง โครงการดีจริงไหม หรือแม้แต่ราคาปล่อยเช่า ซึ่งถ้าคอนโดใหม่มาก อาจจะต้องมานั่งคาดการณ์กันเอง เสี่ยงไหมคะ เสี่ยง!!!
3.2 ปล่อยเช่าคอนโดเก่า
คอนโดเก่าบางโครงการอยู่ในทำเลที่ดี ราคาขายก็ไม่แพง แถมยังรู้แล้วว่าราคาปล่อยเช่าเขาปล่อยกันที่เท่าไร คนต้องการเช่าแค่ไหน นอกจากนี้ยังสามารถกู้ได้เต็มจำนวนด้วย ...ยังไงมาดูกันทีละข้อเลยค่ะ
- มีคอนโดเก่าตั้งแต่ 15 - 20 ปี หลายโครงการที่ขายประมาณ 6 แสนบาท แต่ปล่อยเช่าได้ที่ 5000 หมายความว่าถ้ากู้ได้เต็ม ผ่อนต่อเดือนจะอยู่ที่ 4000 บาท ทีนี้พอเห็นกำไรหรือยังคะ ยังไม่หมดค่ะ
- คอนโดเก่าหลายโครงการอยู่ใกล้จุดที่กำลังจะมีรถไฟฟ้า ตรงนี้นอกจากจะทำให้ราคาของคอนโดเหล่านี้สูงขึ้นแล้ว อาจจะสามารถปล่อยเช่าได้แพงขึ้นด้วย .(ไม่อยากจะบอกว่าลาดพร้าวเยอะมากกกกกก รามก็ใช่ย่อย)... แต่ยังไม่หมดค่ะ
- การกู้ธนาคาร จะคิดสูงสุดที่ 80% ของราคาประเมิน ถ้าธนาคารปล่อยได้เท่า หรือมากกว่าราคาขาย จัดว่าคอนโดตัวนี้ขายต่อได้กำไรแน่อน .... แต่ถ้าธนาคารประเมินออกมาต่ำกว่าราคาซื้อขาย ก็ไม่ต้องลงทุนค่ะ หาที่ใหม่แทน ง่ายดีไหมคะ แทบไม่ต้องคิดคำนวนอะไรให้ยุ่งยากเหมือนคอนโดใหม่เลย
- ยัง ๆ ยังไม่จบค่ะ ข้อดีของคอนโดมือ 2 คือ ซื้อได้เลย ไม่ต้องมาเสียค่าทำสัญญา ค่าใบจอง ซึ่งบางโครงการก็เป็นแสนเหมือนกัน ถือว่าเป็นการตัดรายจ่ายที่โครงการกินเปล่าออกไปได้เลยค่ะ
ดังนั้น นี่จึงเป็นสาเหตุที่นักลงทุนปล่อยเช่าคอนโดมือใหม่ ควรเริ่มจากคอนโดเก่าก่อน
4. เลือกทำเลคอนโดปล่อยเช่า
ในการเลือกทำเลแนะนำให้เข้าใจทำเลนั้นจริง ๆ ด้วยตัวเองนะคะ ไม่ต้องไปฟังใคร ไม่ต้องเชื่อใครโดยเฉพาะพนักงานขาย โบรกเกอร์ หรือคนขายเอง เพราะคนพวกนี้แค่ต้องการจะขายค่ะ ยังไงก็ต้องเชียร์ทรัพย์ของตัวเองอยู่แล้ว
4.1 เลือกทำเลคอนโดปล่อยเช่า = เลือกผู้เช่า = เลือกค่าเช่า
เวลามองทำเลคอนโดสำหรับปล่อยเช่า ให้มองให้ลึกถึงคนที่อาศัยในย่านนั้นด้วยนะคะ เราต้องไปเดินดูให้แน่ใจเลย โดยเฉพาะในตอนเช้าและตอนหลังเลิกงาน ใครเดินเข้าเดินออกในย่านนั้น เช่น ในย่านนิคมอุตสาหกรรม ก็จะเป็นแรงงานโดยส่วนใหญ่ พนักงานเงินเดือน หรือผู้บริหารอาจจะไม่ได้อาศัยอยู่แถวนั้น ทีนี้เมื่อเราเห็นว่าเป็นแรงงาน ก็ต้องมาดูว่าเขาเช่าไหวที่เท่าไร อาจจะไม่เกิน 2000 อยู่รวมกัน 6 คน แบบไม่แยกหญิงชาย แถมเวลาจะเก็บค่าเช่าก็ต้องไปเก็บด้วยตัวเองด้วย เป็นต้น คอนโดที่เราจะเลือกลงทุนปล่อยเช่าจึงควรเลือกให้เหมาะสมกับผู้เช่าด้วย
ในทางกลับกันหากเราอยากลงทุนปล่อยเช่าคอนโดสวย ๆ ราคาแพงหน่อย ก็อาจจะต้องไปดูในย่านใจกลางเมืองหน่อย เลือกพื้นที่ที่มีคนรวย ๆ โดยเฉพาะชาวต่างชาติกระเป๋าหนักอยู่เยอะ ก็อาจจะได้ผู้เช่าและค่าเช่าที่ดี
4.2 เลือกทำเลที่มีคนต้องการเช่า แต่ไม่ต้องการซื้อ
ก็คือทำเลที่มีการหมุนเวียน เดี๋ยวคนก็ย้ายออก เดี๋ยวก็ย้ายเข้า อะไรประมาณนี้ค่ะ พอจะนึกออกหรือยังคะ ... มหาวิทยาลัยนั่นเอง เพราะผู้เช่ามาอยู่ใกล้มหาวิทยาลัยเพื่อที่จะเรียน ไม่ได้ต้องการลงหลักปักฐาน แต่การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดในย่านนี้อาจจะต้องเผื่อเอาไว้ในช่วงปิดเทอมด้วยนะคะ เพราะเป็นช่วงที่นักศึกษาจากต่างจังหวัดจะกลับบ้าน อาจจะเลือกย้ายออกเลยก็มี นักลงทุนบางคนก็อาจจะมีทำโปรโมชั่น คิดครึ่งราคา หรือลดราคาในเดือนที่ปิดเทอมให้ก็อาจจะทำให้มีรายได้เข้ามาบ้าง และไม่ต้องหาผู้เช่าใหม่
ย่านอุตสาหกรรมก็จัดว่าเข้าข่ายค่ะ เพราะในย่านนี้ก็เป็นย่านที่คนหมุนเวียนเข้ามาอยู่อาศัยและย้ายออกไปกันเยอะ นอกจากนี้ย่านแหล่งท่องเที่ยวสำหรับต่างชาติก็อาจจะเข้าข่ายได้ด้วยเช่นกัน แต่อย่างไรก็ตามใครที่จะลงทุนคอนโดปล่อยเช่า แนะนำให้ทำความรู้จัก เข้าใจทำเลและคนในทำเลนั้นให้ถ่องแท้นะคะ
4.3 เลือกคอนโดที่เช่าถูกกว่าซื้อ
หากเจอคอนโดไหนที่สามารถลงทุนปล่อยเช่า แล้วค่าเช่าที่เราตั้งถูกกว่าการซื้อผ่อนเองได้ ก็จัดว่าผ่านค่ะ แต่ถ้าหากยื่นกู้ซื้อคอนโดแล้วผ่อนต่อเดือนพอ ๆ กับเช่าอยู่ ตรงนี้เราอาจจะปล่อยเช่ายากแล้วค่ะ อ่านแล้วอาจจะดูย้อนแย้ง เพราะก่อนหน้านี้เราบอกว่าปล่อยเช่าต้องได้มากกว่าที่เราผ่อนต่อเดือน จริง ๆ แล้วมันเป็นไปได้ด้วยวิธีการดังนี้ค่ะ
4.3.1 การทำให้การผ่อนต่อเดือนของเราลดลง จนสามารถปล่อยเช่าในราคาที่ต่ำกว่าซื้อเองได้
เคล็ดลับในข้อนี้ หากไม่เลือกการกู้ 60% ออกเอง 40% อีกวิธีที่ดีคือการรีไฟแนนซ์ค่ะ วิธีนี้เป็นวิธีที่นักลงทุนที่ชอบคอนโดใหม่นิยมทำกันค่ะ โดยที่เริ่มต้นด้วยการกู้เต็ม 100% แล้วปล่อยเช่าตั้งแต่ปีแรกแล้วนำค่าเช่าและเงินบางส่วนของตัวเองไปโปะยอดให้ได้มากที่สุด เมื่อครบ 3 ปี ทำการรีไฟแนนซ์แบบระยะเวลากู้ยาวนานที่สุด ก็จะทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนต่ำลงได้
4.3.2 ลงทุนกับคอนโดเก่า
คอนโดเก่ามักจะมีอัตราค่าเช่าให้เห็นกันอยู่แล้วค่ะ ตอนเราเลือกซื้อก็หาซื้อห้องที่จะต้องผ่อนต่อเดือนต่ำกว่าราคาค่าเช่า แค่นั้นก็จะสามารถได้ Passive income ตามที่ต้องการได้ตั้งแต่ปีแรกเลยค่ะ
5. Passive Income จากทรัพย์เดิม ๆ ไม่มีจริง
อย่าพึ่งหาว่าย้อนแย้งนะคะ สำหรับหัวข้อนี้คือต้องการจะสือว่าให้หมั่นตรวจสอบสภาพแวดล้อมในย่านที่เราถือคอนโดปล่อยเช่าว่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงอะไรบ้าง เช่น เรามีคอนโดปล่อยเช่าในย่านโรงงานแห่งหนึ่ง ผู้เช่าเป็นคนที่ทำงานในโรงงาน วันดีคืนดีโรงงานย้ายฐานการผลิต..... เราก็ปล่อยเช่ายากสิคะ ดังนั้นทันทีที่รู้ข่าว หรือแม้กระทั่งว่ามีกระแสว่าบริษัทแม่ของโรงงานแห่งนี้ผลกำไรไม่ค่อยสู้ดี ก็รีบประกาศขายได้เลยค่ะ ไม่อย่างงั้นจะลำบาก การลงทุนคอนโดปล่อยเช่าควรไม่มีความเสี่ยงที่มองเห็นนะคะ เพราะถ้าขาดทุนคือเจ็บหนักค่ะ หลักแสนหลักล้านขึ้นไปทั้งนั้น
ส่วนคอนโดใดที่เราถือไว้เริ่มปล่อยเช่าไม่ได้กำไร ก็ต้องหาทางขายออกไปนะคะ อย่าเก็บไว้ แล้วไปลงทุนคอนโดปล่อยเช่าอันใหม่ อย่าเสียดายค่ะ
6. ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าแบบไม่ใช้เงินตัวเอง ประวัติต้องดี
การไม่ใช้เงินตัวเองลงทุน ก็คือการกู้นั่นแหล่ะค่ะ ซึ่งก็ต้องกู้จากธนาคารหรือสถาบันการเงิน ทีนี้การจะกู้ได้ต้องมีอะไรบ้าง
6.1 ไม่เป็นหนี้
การเป็นหนี้ทำให้ความสามารถในการกู้ของเราลดลงค่ะ โดยเฉพาะหนี้บัตรเครดิต นอกจากนี้การกู้สินเชื่อส่วนบุคคลต่าง ๆ ก็อาจจะทำให้ธนาคารลดคะแนนเครดิตของเราลงด้วย (ธนาคารแอบให้เกรด A B C D E F สำหรับลูกค้านะคะ ถ้าเป็นเกรด A คือน่าเชื่อถือสุด ปล่อยกู้ง่ายมาก นอกนั้นก็รองลงมาค่ะ)
สำหรับหนี้ผ่อนคอนโดเพื่อปล่อยเช่าไม่ต้องกังวลไปนะคะ สมมุติว่าหากปล่อยเช่าแล้วได้กำไรเฉลี่ยเดือนละ 3,000 เป็นเวลา 1 ปี เสียภาษีถูกต้อง รายได้ 3,000 ต่อเดือนจะไปเพิ่มในรายได้ต่อเดือนของเรานะคะ ทำให้เอาไปยื่นกู้ได้เยอะขึ้นอีก
6.2 ทำงานประจำ
การมีงานประจำที่มันคง ในบริษัที่มั่นคงเป็นเครดิตที่ดีมาก ธนาคารจะปล่อยกู้ง่ายมากค่ะ มีแค่สลิปเงินเดือ 6 เดือน statement ก็ยื่นกู้ได้แล้ว ลองไปทำอาชีพอิสระสิคะ ต้องรวมเอกสารทางด้านการยื่นภาษีเป็นปี และทุกใบเลยนะคะ ดังนั้นใครคิดจะมี passive income อย่าพึ่งลาออกไปตามหาความฝันค่ะ ทำงานออฟฟิศธรรมดานี่แหล่ะ ง่ายสุด
6.3 อย่าลืมเก็บออมนะคะ
เงินออมยิ่งมากธนาคารก็จะปล่อยเงินกู้ง่ายขึ้นค่ะ แต่มันไม่ใช่แค่นั้นหรอกค่ะ การลงทุนคอนโดปล่อยเช่าไม่ได้ให้เช่าต่อเนื่องได้ทุกเดือน สมมุติว่าครบ 1 ปี ผู้เช่าย้ายออก ก็ต้องมีช่วงที่หาผู้เช่าใหม่ ช่วงซ่อมแซมห้อง ตรงนี้เราต้องมีเงินที่สำรองไว้ในส่วนนี้ด้วย เอาไว้ผ่อนธนาคาร หรือเป็นค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ค่ะ
7. อย่าเชื่อใคร, เชื่อตัวเอง และต้องขยันค้นหา
มาถึงข้อสุดท้ายแล้วสำหรับการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าค่ะ คืออย่าเชื่อใครนะคะ โดยเฉพาะเซล โบรกเกอร์ และคนขาย พวกเขาต้องการขายค่ะ นั่นคือจุดมุ่งหมายของเขา
ไม่มีใครรู้ทุกซอกทุกมุมในประเทศไทยจริง ๆ หรอกนะคะ แต่ละที่มีความแตกต่าง นักลงทุนบางคนอาจจะเก่งย่านลาดพร้าว รามคำแหง บางคนเก่งในย่านนิคมอุตสาหกรรม และทวงค่าเช่าเก่งมาก บางคนเก่งในย่านคนรวย ไม่มีนักลงทุนคนใดฟันธงได้ทุกที่ ทุกโครงการ การหาข้อมูลด้วยตัวเองจึงสำคัญที่สุดค่ะ
สุดท้ายในการที่จะได้คอนโดที่ดี เอาไว้การลงทุนคอนโดปล่อยเช่าให้ได้กำไร ขายต่อก็ง่ายได้ราคาดี อาจจะต้องใช้เวลา ใช้ความอดทน ความขยันในการค้นหาค่ะ จะลงพื้นที่ครั้งแรกและเจอเลย เป็นไปได้ยากมาก ของแบบนี้ต้องใจเย็น ๆ ค่ะ
ก่อนจะจบบทความ ต้องบอกเอาไว้ก่อนนะคะ ว่าการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ไม่เหมือนการลงทุนขายใบจอง ขายดาว ตกแต่งขายต่อ หรือขายมือ 2 ค่ะ มันเป็นการลงทุนที่ต้องใจเย็น ๆ ใช้เวลา สบาย ๆ ไม่ต้องรีบ ค่อย ๆ ไปทีละขั้นตอน สะสมไปเรื่อย ๆ เพราะถึงแม้ว่าความเสี่ยงมันจะต่ำ แต่ถ้าเจ๊งขึ้นมาคือร้องไห้หนักมากนะคะ
อย่างไรก็ตามใครจะลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ทำให้ได้ก่อน 35 - 40 ก็ดีนะคะ เพราะระยะเวลากู้จะลดลง ทำให้ผ่อนแพงขึ้น ปล่อยเช่าก็ต้องแพงขึ้น อีกเรื่องคือต้องไม่ทำให้ตัวเองเดือดร้อนเรื่องเงินจนต้องไปเป็นหนี้เป็นสิน เพราะมันจะเท่ากับว่าตัดโอกาสตัวเองค่ะ
