ESTOPOLIS : 3 เช็กลิสต์สำหรับคนอยากปล่อยเช่า เช็กก่อนก็ดีนะ
17 March 2562
ต้องยอมรับว่า การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ มันค่อนข้างมีความเสี่ยงสูง ซึ่งความเสี่ยงนั้นก็ขึ้นอยู่กับหลายตัวแปร ไม่ว่าจะเป็นอายุทรัพสินย์, ความแน่นอนของรายได้, ลักษณะนิสัยในการลงทุน รวมถึงความรู้ความเชี่ยวชาญ โดยเฉพาะคนที่กำลังจะหันมาลองปล่อยเช่าคอนโดในตอนนี้ ก็ต้องคอยหาข้อมูล ประเมินความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นให้ถ้วนถี่ หรืออย่างน้อย ๆ ก็ควรเช็กความพร้อมก่อนจะปล่อยเช่าก็ดีนะ
HIGHLIGHT
- การกำหนดเช่าคอนโดคำนวณได้ง่าย ๆ 2 วิธี
- จะคิดค่าเช่าคอนโด อย่าดูแค่ค่าผ่อนธนาคารแต่ละเดือนเเท่านั้น
- กลุ่มลูกค้ามีส่วนสำคัญที่ทำให้เราปล่อยเช่าคอนโดได้จริง
เช็กตลาดเพื่อความมั่นใจ (Market Survey)
“รู้เขารู้เรา” รบร้อยครั้งชนะสักครั้งก็ยังดี ทุกครั้งก่อนลงสนามการลงทุน แนะนำให้ศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับเรื่องนั้น ๆ เสียก่อน เพราะการปล่อยเช่าคอนโค หรือจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ด้านไหนก็ไม่ต่างจากการทำธุรกิจ ที่ผู้ลงทุนต้องสำรวจตลาดเพื่อดูอุปสงค์ อุปทาน ช่องทางสร้างกำไร ซึ่งเราอาจเริ่มมองจากปัจจัยภายนอกที่ส่งผลต่อการปล่อยเช่าโดยตรง อย่าง พื้นที่ตั้งคอนโด เพราะต่อให้คอนโดในมือจะออกแบบดี ดีไซน์สวย วัสดุพรีเมียมแค่ไหน แต่ถ้าไม่ตอบโจทย์เรื่องความสะดวกสบาย, การเดินทาง หรือความคุ้มค่าในมุมมองของกลุ่มลูกค้าแล้วล่ะก็ ทุกอย่างที่ลงไปก็อาจสูญเปล่าได้เหมือนกัน
เช็กกลุ่มลูกค้า ว่าผู้เช่าของเราจะเป็นใคร
เมื่อดูแล้วว่า คอนโดที่จะเลือกนั้นมีโอกาสที่จะปล่อยเช่าได้ สิ่งที่ควรดูต่อจากนี้คือ ความเป็นไปได้ของกลุ่มลูกค้า ซึ่งเราควรตั้งเป้าหมายให้แน่ชัดตั้งแต่แรกว่า คอนโดนี้ควรปล่อยเช่าใคร และควรเลือกคอนโดให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมายมากที่สุด เช่น คอนโดย่านเกษตร อาจจะเหมาะกับการปล่อยเช่านิสิต/นักศึกษา หรือบุคลากรคนทำงานในพื้นที่ ฉะนั้นคอนโดที่เลือกจึงควรตั้งอยู่ใกล้สถานศึกษา หรือแหล่งทำงาน มีการเดินทางสะดวก มากกว่าคอนโดราคาแพง 5 ล้านบาทขึ้นไป มิเช่นนั้นคอนโดที่ลงทุนไปอาจจะกลายภาระใหม่ให้ตัวเราเอง
เช็กราคาตลาดก่อนตั้งค่าเช่า
เกือบ 100% ของนักลงทุนจะนิยมกู้สินเชื่อธนาคารมาก่อนแล้วจึงทำการปล่อยเช่า เพื่อนำค่าเช่าแต่ละเดือนไปผ่อนธนาคารอีกทอดหนึ่ง พอครบสัญญากับธนาคาร เราก็จะได้เจ้าของอสังหาฯ นั้นโดยแทบไม่ต้องออกเงินผ่อนเองเลยด้วยซ้ำ ทั้งนี้จะต้องมีการกำหนดอัตราการปล่อยเช่าคอนโดให้เพียงพอต่อการนำไปผ่อน แล้วอย่าลืมบวกกำไรเพิ่มเติมเข้าไปด้วย เพื่อเก็บไว้จ่ายค่าส่วนกลางรายปี โดยอัตราการปล่อยเช่าจะมีสูตรคำนวณอย่างง่ายอยู่ 2 แบบ
- คิดค่าเช่าตามตาราง
คิดง่าย ๆ ด้วยการเทียบกับค่าเช่าของห้องที่มีลักษณะใกล้เคียงกับห้องเรามากที่สุด บนทำเลเดียวกัน เช่น ห้องของเราเป็นห้องแบบ 1 Bedroom ขนาด 40 ตร.ม ราคา 4 ล้านบาท ส่วนห้องที่นำมาเปรียบเทียบเป็นคอนโดที่อยู่ถัดไป อยู่ใน Segment เดียวกัน เป็นห้อง 1 Bedroom ขนาด 30 ตร.ม และปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท
แสดงว่าราคาค่าเช่า/ตร.มจะเท่ากับ 15,000 / 30 = 500 บาท/ตร.ม เมื่อนำมาคำนวณกับห้องของเราแล้ว ควรได้ค่าเช่าขั้นต่ำอยู่ที่ 500 x 40 = 20,000 บาท หลังจากจึงค่อยนำค่าเช่าที่คิดได้มาคำนวณดู ว่าคุ้มค่ากับค่าผ่อนธนาคาร, ค่าส่วนกลางรายปี และกำไรค่าเหนื่อยหรือไม่ ก่อนจะตั้งค่าเช่าที่เหมาะสมที่สุด
- คิดค่าเช่าจากอัตราผลตอบแทน (Rental Yield)
สำหรับนักลงทุนแล้ว หลายคนคงรู้จักค่า Rental Yield มาพอสมควร ซึ่งแต่ละพื้นที่ทำเลจะมีอัตราเปอร์เช็นที่แตกต่างกันตามแต่ศักยภาพ อย่าง โซนสุขุมวิทตอนปลายที่กำลังบูมอยู่ช่วงนี้ ก็มีค่า Rental Yield ประมาณ 5.5% หากราคาคอนโดที่ซื้อมาเท่ากับ 4 ล้านบาท นั่นหมายความว่า จะมีโอกาสได้ผลตอบแทนสูงสุด 220,000 บาท/ปี พอคิดเฉลี่ยต่อเดือนจะได้ 18,400 บาท/เดือน แล้วอย่าลืมบวกค่าส่วนกลางรายปี ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เข้าไปด้วยเช่นกัน
สรุป
การลงทุนที่ประสบความสำเร็จ มักมีผลมาจากการเตรียมตัวที่ดี เพราะด้วยจำนวนเงินทุนที่มากยิ่งทำให้เราต้องรอบคอบมากขึ้นไปด้วย อีกทั้งปัจจุบัน การขอสินเชื่อธนาคารกับอสังหาริมทรัพย์ ดูจะเป็นอะไรที่มาคู่กัน ดังนั้น สภาพคล่องและสุขภาพทางการเงินจึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้การลงทุนเป็นไปอย่างราบรื่น หากตอนนี้ยังไม่รู้ว่า จะขอสินเชื่อกับธนาคารไหน ควรเริ่มอย่างไรดี ลองเข้าไปดู 5 หลักเกณฑ์เลือกกู้คอนโดธนาคารไหนดี ก่อนได้เลย
