รวมเด็ด 7 ประเด็นฮิตกับตลาดอสังหาฯ สุดฮอต จาก Nexus
26 April 2561
เมื่อวันที่ 18 เมษายน 2561 คุณนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้สรุปแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีหลังไว้อย่างน่าสนใจ ซึ่งสามารถออกเป็น 7 ประเด็น ดังนี้
1. คอนโดเกิดใหม่ส่วนมากอยู่รอบใจกลางเมือง เนื่องจากค่าที่ดินพุ่งสูงขึ้น
ตามสถิติของ เน็กซัส ได้ระบุว่าว่าตลาดคอนโดมิเนียมเกิดใหม่ในกรุงเทพฯ นั้นกว่า 76% เกิดขึ้นรอบกลางใจเมือง (แบ่งเป็นโซนสุขุมวิทตอนปลาย 29%, โซนพญาไท-รัชดาภิเษก-พระราม ต 23% และโซนตากสิน เพชรเกษม 17%) รองลงมา 20% คือโซนแถวชานเมือง (บริเวณรถไฟฟ้าสายสีชมพู ย่านแจ้งวัฒนะ และ รามอินทรา) อันดับสุดท้าย 4% อยู่ใจกลางเมือง (สาทร สีลม สยาม เพลินจิต และ สุขุมวิทตอนต้นถึงทองหล่อ)
ซึ่งประเด็นที่น่าสนใจที่ทำให้อัตราการเกิดใหม่คอนโดย่านใจกลางเมืองอยู่ในอันดับสุดท้ายก็คงไม่พ้น ค่าที่ดินที่พุ่งสูงและหายากมากขึ้นในปัจจุบัน ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ ต้องหันไปซื้อที่ดินบริเวณรอบข้างแทน
นอกจากนั้นต้นทุนที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นเช่นนี้เองก็ส่งผลให้ราคาห้องชุดใจกลางเมืองขยับขึ้นมากกว่าแต่ก่อน โดยคุณนลินรัตน์ได้ระบุว่าราคาห้องชุดในเมืองนั้นจะขึ้นสูงถึงประมาณ 15% เลยทีเดียว (ขณะที่ภาพรวมทั้งในเมือง รอบใจกลางเมือง และชานเมือง อยู่ที่ 10%) และนั่นก็อาจทำให้เราเห็นคอนโดซูเปอร์ลักชัวรี่เปิดตัวราคาตารางเมตรละ 400,000 บาทภายในสิ้นปีนี้หรือต้นปีหน้า
2. ผู้พัฒนาอสังหาฯ ขนาดกลางและรายใหม่มีมากขึ้นกว่าแต่ก่อน
ต้องขอเกริ่นอย่างนี้ก่อนว่า ทางคุณนลินรัตน์ได้แบ่งผู้พัฒนาอสังหาฯ ออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่ 2.1 Listed Companies ผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่เข้าตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งเดิมทีจะเน้นคอนโดเป็นหลัก ประกอบกับบ้านเดี่ยวประปราย แต่ในปัจจุบัน Listed Companies ได้ขยายพอร์ทมากขึ้น โดยโฟกัสไปที่การลงทุนระยะยาว เช่น เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ สำนักงาน ให้เช่าที่ดิน พัฒนาอสังหาฯ แนวราบ รวมถึงลงทุนกับต่างประเทศ
2.2 Non-Listed Mid Size ผู้พัฒนาอสังหาฯ ขนาดกลางที่ไม่เข้าตลาดหลักทรัพย์ มักอยู่ในตลาดคอนโด ซึ่งส่วนใหญ่มีแผนเข้าตลาดหลักทรัพย์กันทั้งนั้น
2.3 Newly Launched Business ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหม่ที่มักมาจากธุรกิจครอบครัวหรือการรวมตัวของกลุ่มเพื่อน ส่วนใหญ่จะเริ่มจากตลาดคอนโด เนื่องจากได้รับกระแสเงินสดกลับมาได้ง่าย ซึ่งสินค้าของผู้พัฒนาอสังหาฯ กลุ่มนี้จะมีเอกลักษณ์ เพราะพวกเขาต้องทำโครงการให้แตกต่างจากตลาดทั่วไป
โดยปีที่แล้วนั้นผู้พัฒนาอสังหาฯ ในกลุ่ม Listed Companies มีสัดส่วนมากถึง 70% ส่วนที่เหลือ 30% อยู่ในกลุ่ม Non-Listed Companies (บริษัทที่ไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งขนาดกลาง และ รายใหม่) ซึ่งในปัจจุบันกลุ่ม Non-Listed Companies เพิ่มขึ้นอีก 8% เป็น 38%
3. ทุนต่างชาติมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจีน
สำหรับชาวต่างชาติที่มาลงทุนอสังหาฯ นั้นจะมี 4 ประเทศเป็นผู้เล่นสำคัญ ได้แก่ ญี่ปุ่น ฮ่องกง สิงคโปร์ และ จีน โดยญี่ปุ่นจะเริ่มจากการเข้ามาพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน แล้วค่อยย้ายไปพัฒนาอสังหาฯ ต่อ ซึ่งถือเป็นผู้เล่นรายแรกๆ และในปีนี้ทุนญี่ปุ่นก็มีการเข้ามาพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่องไม่ต่ำกว่า 4 - 5 โครงการ
ส่วนจีนนั้นจะคล้ายๆ กับญี่ปุ่น กล่าวคือแรกเริ่มนั้นได้เข้ามาพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในไทย และย้ายไปพัฒนาอสังหาฯ ต่อ แต่ชาวจีนนั้นมาหลังญี่ปุ่น ซึ่งทางเน็กซัส รายงานว่า ช่วงไตรมาศแรกมีบริษัททุนขนาดใหญ่จากจีนที่เปิดตัวโครงการชัดเจนโดยมิได้อาศัยบริษัทไทยที่มีชื่อเสียงเข้าร่วมทุนถึง 20% ของจำนวนห้องที่เปิดในกรุงทเพ และยังเป็นโครงการขนาดใหญ่มีมูลค่ารวม 30,000 ล้านบาท ในด้านของ ฮ่องกง กับ สิงคโปร์ นั้นก็มีมาลงทุนในไทยเรื่อยๆ อย่างต่อเนื่อง
4. คอนโดบ้านเราเสน่ห์แรงในหมู่ต่างชาติ
นักลงทุนรายย่อยต่างชาติจาก ญี่ปุ่น ฮ่องกง สิงคโปร์ และ จีน ยังคงให้ความสนใจคอนโดในไทยอย่างต่อเนื่องและมีจำนวนมากขึ้น ส่่วนอีกประเด็นที่น่าจับตามองคือ ที่ผ่านมานั้นมีชาวต่างชาติแห่เหมาคอนโดให้ครบ 49% ตามโควต้าที่ชาวต่างชาติซื้อได้ เพื่อไปเก็งกำไรและนำเสนอขายชาติตัวเองอีกต่อหนึ่ง โดยเน็กซัสได้ให้สาเหตุที่นักลงทุนรายย่อยต่างชาติสนใจคอนโดในเมืองไทยไว้ 4 ข้อ ดังนี้
4.1 ราคาถูกเมื่อเทียบกับอสังหาฯ ในประเทศของพวกเขา ในประเทศขนาดเล็กที่มีพื้นที่ค่อนข้างน้อยและจำกัดอย่าง ฮ่องกง สิงคโปร์ และ ญี่ปุ่น นั้นจะมีราคาอสังหาฯ ต่อตารางเมตรที่แพงมาก แถมยังได้พื้นที่ส่วนกลางน้อยอีกด้วย
4.2 ซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สอง หรือ Holiday Home ในการมาพักผ่อน เนื่องจากประเทศไทยมีสถานที่ท่องเที่ยวเยอะ แถมยังเดินทางไม่นานอีกด้วย
4.3 ซื้อลงทุนเพื่อกระจายความเสี่ยง สำหรับนักลงทุนชาวต่างชาติโดยเฉพาะฮ่องกง กับ จีน มักจะหาช่องทางกระจายความเสี่ยงในการลงทุน ซึ่งพวกเขามองว่าอสังหาฯ บ้านเรานั้นปลอดภัย เนื่องจากนักพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ๆ เข้าไปทำการตลาดในจีนและฮ่องกงมากพอสมควร
4.4 อัตราดอกเบี้ยต่ำ ในประเทศญี่ปุ่นที่เป็นหนึ่งในลูกค้าหลักของเรานั้น มีอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารที่ต่ำมาก ทำให้ชาวอาทิตย์อุทัยต้องนำเงินไปลงที่ทรัพย์สินประเภทอื่นที่ให้ผลตอบแทนที่ดี ซึ่งแน่นอนว่าทรัพย์สินที่ว่านี้ก็คืออสังหาฯ บ้านเรานั่นเอง
5. นักลงทุนรายใหม่ กับ โครงการแนวใหม่
ประเด็นนี้จะคล้ายๆ กับข้อที่ 2 ที่เราได้บอกไป กล่าวคือในปัจจุบันนี้มีนักพัฒนาอสังหาฯ ที่ได้เงินทุนจากครอบครัว หรือ กลุ่มเพื่อน มากขึ้น ซึ่งนักลงทุนประเภทนี้จะมีต้นทุนในการบริหารจัดการต่ำ และมีความคล่องตัวสูง ทำให้พวกเขาสร้างโครงการแนวใหม่ที่แหวกจากตลาดเดิมได้ง่ายกว่านักพัฒนาอสังหาฯ ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งความแปลกใหม่นี้ไม่ได้จำกัดแค่โครงการที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังรวมถึง Co-Working Space และ Lifestyle Retail ต่างๆ ด้วย
6. มีการนำ Lifestyle Platform มาใช้ในโครงการ
ทางคุณนลินรัตน์ ได้จำแนก Lifestyle Platform ที่เราจะได้เห็นในโครงการปัจจุบันไว้ 3 ด้าน ได้แก่ 6.1 สุขภาพ อย่างที่เราทราบกันดีว่าสมัยนี้คนหันมาสนใจสุขภาพกันมากขึ้น ซึ่งนอกจากฟิตเนส สระว่ายน้ำที่ใช้ออกกำลังกายแล้ว บางโครงการยังมีมุมปลูกผักออแกนิคให้ผู้อยู่อาศัยปลูกกินกันอีกด้วย
6.2 ความสะดวกสบาย ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าในปัจจุบันเทคโนโลยีมีส่วนช่วยอำนวยความสะดวกให้กับเรามากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการช้อปปิ้ง หรือ การหาข้อมูลต่างๆ ซึ่งทางโครงการส่วนใหญ่ก็ตระหนักถึงประเด็นนี้ดีจึงได้ทำ Smart Locker หรือ ห้องรับส่งพัสดุ เพื่อตอบโจทย์นักช้อปออนไลน์โดยเฉพาะ นอกจากนี้โครงการหลายแห่งยังหันมาใช้ระบบ Home Automation ไว้เปิด-ปิดไฟในห้องผ่านโทรศัพท์มือถือ
6.3 ความปลอดภัย ในอนาคตที่จะถึงนี้ประเทศไทยจะกลายเป็นสังคมผู้สูงอายุ โดยทางโครงการต่างๆ ก็ได้ออกแบบและนำเทคโนโลยีมาใช้กับคอนโดเพื่อให้ตอบโจทย์ด้านความปลอดภัยมากที่สุด ตัวอย่างเช่น เทคโนโลยีการแจ้งเตือนเมื่อมีคนในห้องหกล้ม ฯลฯ
7. ราคาคอนโคลักชัวรี่ขยับขึ้น ในขณะที่ระดับกลางเท่าเดิม
ทางเน็กซัสยังได้พูดถึงแนวโน้มคอนโดครึ่งปีหลังอีกด้วย ตลาดลักชัวรี่นั้นจะมีการขยับราคาขึ้น เนื่องจากที่ดินทำเลดีๆ ใจกลางเมืองเริ่มหายาก ทำให้มีการซื้อขายในราคาที่สูงและส่งผลให้ต้นทุนเพิ่มมากขึ้นไปโดยปริยาย ส่วนราคาคอนโดระดับกลางนั้นยังคงที่ไม่เพิ่มหรือลดลงแต่อย่างใด นอกจากนี้เน็กซัสยังได้บอกอีกด้วยว่าเราจะได้คอนโดมิเนียม Low Rise 7 - 8 ชั้นมากขึ้น
อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง
สรุปภาพรวมเทรนด์คอนโดปี 2561 จาก Nexus
ส่องแนวโน้มคอนโดปี 61 จากสายตา อนันต์ อัศวโภคิน อดีตบิ๊กใหญ่ LH
รวมคอนโดใหม่ย่านพระราม 3 พร้อมทิศทางการเติบโตในอนาคต
รวมคอนโด Pre-sale ปี 2018 มีคอนโดไหนน่าลงทุนบ้าง
