ส่อง 5 ทำเลทองฮอตข้ามปี น่าลงทุนซื้อคอนโดไว้ให้เช่า

สภาพสังคมและเศรษฐกิจของไทยมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ ส่งผลให้ประชาชนต้องแสวงหารายได้เพิ่มขึ้น มีการศึกษาสูงขึ้น เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิต นอกจากนี้การขยายตัวของเมืองและโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ ในปัจจุบันยังกระจุกตัวอยู่ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ การค้าและการลงทุน ทำให้มีประชากรเพิ่มขึ้น ทั้งประชากรในพื้นที่และประชากรแฝงรวมถึงชาวต่างชาติ ทำให้คอนโดในกรุงเป็นทางเลือกหนึ่งที่เหมาะกับการลงทุนเพื่อเก็งกำไรจากสถานการณ์ดังกล่าว

ตามกฎหมายไทยอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดของคอนโดเท่านั้น การเช่าอยู่จึงเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมในรอบปีที่ผ่านมา และแน่นอนทำเลที่มีชาวต่างชาติอยู่จึงน่าสนใจเป็นพิเศษ

ภาพจากโครงการ Hyde Sukhumvit 11

แต่อย่างไรก็ตามคอนโดเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง การตัดสินใจซื้อเป็นเรื่องใหญ่ ต้องใช้เวลาในการตัดสินใจ และอาศัยปัจจัยหลายอย่าง เช่น ทำเลที่ตั้ง ใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส (BTS Station) รถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT Station) ทางด่วน ถนนสายหลัก ความหนาแน่น ราคา สภาพแวดล้อม รวมถึงประเภทคอนโดต่าง ๆ ไม่ว่าจะสร้างใหม่หรือคอนโดมือสอง ซึ่งวันนี้ทางเรา Estopolis จะนำปัจจัยที่กล่าวมานี้มา 'วิเคราะห์ทำเล' กันว่าละแวกไหนจะกลายเป็นทำเลทองฮอตข้ามปี ที่น่าลงซื้อคอนโดไว้ให้เช่า 

ทำเลเพลินจิต-ชิดลม (CBD1)

เพลินจิต-ชิดลม เป็นศูนย์กลางธุรกิจและสถานศึกษาที่สำคัญของไทย ครอบคลุมบริเวณโดยรอบถนนวิทยุ เพลินจิต ราชดำริ ชิดลม หลังสวน สารสิน ซอยร่วมฤดี ซอยต้นสน และซอยอื่น ๆ ในบริเวณดังกล่าว 

ภาพจากโครงการ Wish Signature II Midtown Siam

จุดเด่น: ทำเลบริเวณนี้เหมาะสำหรับการค้าการลงทุน มีห้างสรรพสินค้าชื่อดังหลายแห่ง เช่น เซ็นทรัลเวิลด์ (Central World) เกษรพลาซ่า (Gaysorn Plaza) และเซ็นทรัลชิดลม (Central Chidlom) จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โรงพยาบาลจุฬาลงกรณ์ สวนลุมพินี และสถานที่สำคัญอื่นๆ อีกมากมาย สะดวกสบายในการเดินทาง สามารถทะลุออกถนนสารสิน ราชดำริ พระราม 4 และสาทรได้ อยู่ใกล้รถไฟฟ้า BTS รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีรถไฟหัวลำโพง และทางด่วน ความต้องการเช่าทั้งจากคนไทยและต่างชาติยังมีอยู่

จุดด้อย: ที่ดินส่วนใหญ่ในบริเวณนี้เป็นทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ถือครองแบบเช่าสิทธิ์ (Leasehold) ผู้ซื้อควรตรวจสอบสิทธิ์การถือครองและศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนตัดสินใจ และการจราจรคับคั่งตลอดทั้งวัน โดยเฉพาะชั่วโมงเร่งด่วน

ภาพจากโครงการ Noble Ploenchit

โครงการสร้างใหม่: โครงการสร้างใหม่บริเวณเพลินจิต-ชิดลม ราคาค่อนข้างสูง เนื่องจากราคาที่ดินย่านนี้อยู่ที่ตารางวาละประมาณ 1.9 ล้านบาท ถือว่าแพงมากและปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในรอบ 2 - 3 ปีที่ผ่านมา เพราะที่ดินเหลือไม่มากในขณะที่มีความพร้อมในหลายๆด้าน ราคาขายตารางเมตรละประมาณ 250,000 - 350,000 บาท ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและสิ่งอำนวยความสะดวก การลงทุนซื้อคอนโดใหม่จึงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจ

คอนโดมือสอง: ย่านนี้มีโอกาสทำกำไรจากการให้เช่า เพราะชาวไทยและต่างชาติต้องการเช่าพักอาศัยในระยะยาว โดยเฉพาะชาวยุโรปและอเมริกา ประกอบกับราคาขายต่ำกว่าคอนโดสร้างใหม่ประมาณครึ่งหนึ่ง จากเริ่มเปิดโครงการซื้อตารางเมตรละ 140,000 - 180,000 บาท ถ้าขายต่อ คอนโดมือสองเริ่มต้นราคาตารางเมตรละ 100,000 - 250,000 บาทเท่านั้น ขึ้นอยู่กับทำเลและสิ่งอำนวยสะดวก

ทำเลสีลม-สาทร (CBD2)

สีลม-สาทร เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจ การค้าการลงทุนของไทย ย่านสถาบันการเงินที่สำคัญของประเทศ ทำเลนี้ครอบคลุมบริเวณถนนสีลม สาทร สุรวงศ์ นราธิวาสราชนครินทร์ และซอยต่าง ๆ ในบริเวณดังกล่าว

ภาพจากโครงการ Bangkok Horizon Sathorn

จุดเด่น: ใกล้สถาบันการเงิน ย่านธุรกิจสำคัญของประเทศ สถาบันการศึกษา อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า การคมนาคมขนส่งสะดวกสบาย ได้แก่ รถไฟฟ้า BTS รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT รถด่วน BRT สถานีรถไฟหัวลำโพง ทางด่วน สวนลุมพินี

จุดด้อย: การจราจรคับคั่งตลอดทั้งวัน โดยเฉพาะชั่วโมงเร่งด่วน บางส่วนของถนนสีลมเป็นการเดินรถทางเดียว (one way)

โครงการสร้างใหม่: ที่ดินย่านนี้ราคาประเมินตารางวาละ 1,000,000 บาท เพิ่มขึ้นจากสี่ปีที่แล้วที่มีราคาประเมิน ตารางวาละ 850,000 บาท โครงการสร้างใหม่จึงมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ตารางเมตรละ 170,000 – 200,000 บาท ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและสิ่งอำนวยความสะดวก การลงทุนซื้อควรพิจารณาเลือกโครงการอยู่ในศูนย์กลางธุรกิจ CBD

คอนโดมือสอง: โครงการเก่าที่มีอายุ 10 ปีขึ้นไป ก็จะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ตารางเมตรละ 100,000 – 150,000 บาท ขึ้นอยู่กับอายุการใช้งาน ทำเลที่ตั้ง และสิ่งอำนวยความสะดวก โอกาสทำกำไรจากการซื้อให้เช่ายังมีอยู่ เนื่องจาก ผู้เช่าชาวต่างชาตินิยมเช่าคอนโดในย่านนี้ ส่วนใหญ่ที่พบจะเป็นชาวยุโรป อเมริกา และตะวันออกกลาง

ทำเลสุขุมวิท (SKV)

ไพร์มสุขุมวิทเป็นศูนย์กลางสถานบันเทิง ร้านอาหารทั้งไทยและเทศ ห้างสรรพสินค้า ศูนย์แสดงสินค้า โรงพยาบาล ถือเป็นนศูนย์รวมของชาวต่างชาติที่สำคัญพื้นที่หนึ่งของไทย ครอบคลุมถนนสุขุมวิทตั้งแต่บริเวณสุขุมวิท ซอย 1 – 63 (ด้านเหนือ) และสุขุมวิท ซอย 2 – 42 (ด้านใต้)

ภาพจากโครงการ Hype Sukhumvit

จุดเด่น: เป็นทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง ใกล้สำนักงาน การค้าการลงทุน ห้างสรรพสินค้าชื่อดัง ศูนย์แสดงสินค้า ทำเลนี้เป็น International Hub ของกรุงเทพฯ ความหนาแน่นของประชากรค่อนข้างสูง พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นธุรกิจการค้า ชาวต่างชาติพลุกพล่าน หลากหลายเชื้อชาติ มีระบบขนส่งสาธารณะสะดวกสบาย ได้แก่ รถไฟฟ้า BTS รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ทางด่วนหลายเส้นทาง เชื่อมโยงทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล หรือเส้นทางออกต่างจังหวัดผ่านทางมอเตอร์เวย์ วงแหวนรอบนอก รวมทั้งการเดินทางไปกลับสนามบินก็สะดวกรวดเร็ว

จุดด้อย: ระบบขนส่งติดต่อหลายเส้นทาง การจราจรหนาแน่น โดยเฉพาะชั่วโมงเร่งด่วนมักจะติดขัด ผู้คนพลุกพล่านหลากหลายเชื้อชาติถือเป็นพื้นที่เข้มงวดด้านความมั่นคงของชาติ ไม่ว่าจะเป็นก่อการร้าย อาชญากรรมข้ามชาติ ยาเสพติด หรือภัยแทรกซ้อนอื่น ๆ

ภาพจากโครงการ Chateau In Town Sukhumvit 62/1

โครงการสร้างใหม่: ทำเลที่น่าสนใจและจับตามองต่อเนื่องจากปี 2559 คือ ช่วงอโศก-ทองหล่อ-สุขุมวิท ซอย 39-49เนื่องจากการแข่งขันค่อนข้างสูง มีหลายโปรดักส์ให้เลือก ทั้งกลุ่ม High-end, Luxury และ Super Luxury ผู้ซื้อหรือนักลงทุนมีโอกาสที่จะได้เลือกโปรดักส์ที่ดีที่สุด เหมาะกับไลฟ์สไตล์ และตอบสนองความต้องการในระยะยาวได้ แต่ราคาที่ดินทำเลนี้ค่อนข้างสูง ตกตารางวาละ 1,500,000 - 2,000,000 บาท ทำให้ราคาคอนโดสร้างใหม่มีราคาสูง ในรอบปี 2559 ราคาสูงสุดอยู่ที่ตารางเมตรละ 250,000 บาท

คอนโดมือสอง: การซื้อคอนโดในย่านนี้เป็นการลงทุนระยะยาว เป็นทำเลยอดนิยมและมีผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับโครงการในเมืองทำเลอื่น ๆ ผู้ซื้อหรือนักลงทุนซื้อเพื่อหาผลตอบแทนการลงทุนของคอนโด จากการขายเอากำไร (Capital Gain) และการให้เช่าเอากำไร (Rental Yield)

ดังนั้นคอนโดมือสองก็ยังขายได้ราคาดีอยู่ ขึ้นอยู่กับทำเล ถ้าตามแนวรถไฟฟ้าและโครงการ High-rise ระดับ Luxury แต่เปิดโครงการมานานแล้วราคาก็จะลดลงตามอายุการใช้งาน ในส่วนของโครงการ Low-rise ส่วนใหญ่จะอยู่ในซอยเข้าไปจากแนวรถไฟฟ้าหรือถนนใหญ่ ราคาก็จะลดลงและยิ่งเปิดให้บริการมานานแล้วก็จะยิ่งลดลงไปอีก แต่โอกาสทำกำไรก็มีอยู่มากเนื่องจากขนาดห้องใหญ่ กว้างขวาง โดยเฉพาะแถวทองหล่อ 'ชาวญี่ปุ่น' จะถูกอกถูกใจ นิยมชมชอบไลฟ์สไตล์ที่จัดให้

ทำเลพญาไท (PYT)

พื้นที่ครอบคลุมตั้งแต่ถนนรางน้ำ เพชรบุรี ศรีอยุธยา พญาไท และย่านอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ เป็นศูนย์กลางใจกลางเมือง มีห้างสรรพสินค้า การค้าการลงทุนค่อนข้างหนาแน่น สถานที่ราชการสำคัญๆ สถานศึกษาหลายแห่ง อาคารสำนักงานมากมาย

ภาพจากโครงการ Urbano Rajavithi

จุดเด่น: เป็นทำเลใจกลางเมือง การเดินทางสัญจรไปมาสะดวกสบาย มีถนนสำคัญหลายสาย รถไฟฟ้า BTS แอร์พอร์ตลิงค์ (Airport Rail Link) และรถไฟฟ้า MRT สามารถเดินทางเข้าออกศูนย์กลางธุรกิจ CBD ได้สะดวก นอกจากนี้ยังเป็นย่านการค้าการขายที่สำคัญ ได้แก่ ประตูน้ำ อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ อยู่ไม่ไกลจากมาบุญครอง สยามพารากอน และสยามเซ็นเตอร์

จุดด้อย: อยู่ใจกลางเมือง จราจรหนาแน่นโดยเฉพาะชั่วโมงเร่งด่วน แม้จะมีรถไฟฟ้า BTS แอร์พอร์ตลิงค์ (Airport Rail Link) และรถไฟฟ้า MRT แต่ก็อาจล่าช้าได้เนื่องจากมีผู้โดยสารจำนวนมากที่เดินทางเข้าออกหรือผ่านบริเวณนี้ 

ภาพจากโครงการ Chewathai Ratchaprarop

โครงการสร้างใหม่: ราคาที่ดินและต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจลงทุน เมื่อต้นทุนสูงขึ้น แน่นอนโปรดักส์ก็ต้องเน้นที่ขนาดห้องให้เป็นปัจจัยสำคัญในการพัฒนาเพื่อให้พอเหมาะสมกับความต้องการของลูกค้า แต่ราคาทำเลแต่ละแห่งมีราคาและความต้องการแตกต่างกัน ราคาต่อตารางเมตรและความคุ้มค่าจึงเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อคอนโดสร้างใหม่

คอนโดมือสอง: ต่อเนื่องจากปี 2558 - 2559 คอนโดมือสองเติบโตได้ดีที่สุดในบริเวณนี้ เนื่องจากลูกค้าระดับบนมีกำลังซื้อและสถาบันการเงินปล่อยกู้ สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการซื้อมีอย่างต่อเนื่อง ราคาขายเฉลี่ยปรับขึ้นจากเดิมประมาณ 25-30% แต่ถือว่าต่ำกว่าโครงการคอนโดเปิดใหม่ที่ราคาปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 35-40% โดยเฉพาะโซนใจกลางเมืองที่มีพื้นที่จำกัดในการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ โอกาสทำกำไรจากการให้เช่าก็เติบโตต่อเนื่องเช่นเดียวกัน

ทำเลพระราม 3 (Rama III)

ครอบคลุมบริเวณถนนพระราม 3 ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ทางใต้ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ถนนจันทน์ เจริญกรุง แขวงบางโคล่ เขตบางคอแหลม และเขตยานนาวา

ภาพจากโครงการ The Pano Rama 3

จุดเด่น: ทำเลพระราม 3 ที่ดินติดแม่น้ำเจ้าพระยามีวิวสวยงาม บรรยากาศดี ไม่ไกลจากถนนสาทรมากนัก การเดินทางไปยังศูนย์กลางธุรกิจ CBD ซึ่งมีที่ตั้งสำนักงานมากมาย สถาบันการเงินสำคัญของประเทศ การเดินทางออกชานเมืองหรือต่างจังหวัดก็เป็นไปได้ง่าย เช่น สมุทรปราการ สมุทรสาคร ภาคตะวันตก ภาคใต้ หรือออกไปทางภาคตะวันออกก็มีเส้นทางไปได้ง่ายเช่นกัน

อย่างไรก็ตามเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองที่ได้รับการสนับสนุนจากกลุ่มค้าปลีก ICONSIAM จะช่วยเพิ่มความเชื่อมั่นใจในการลงทุนซื้อคอนโดที่อยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตั้งแต่สะพานสาทรไปจนถึงสะพานพระปกเกล้า ซึ่งจะเปิดให้บริการในปี 2562 ในรูปแบบรถไฟฟ้าล้อยาง ระยะทาง 5.7 กม. และโครงการรถไฟฟ้าสายสีเทา (วัชรพล-พระโขนง-สะพานพระราม 9-ท่าพระ) เป็นข่าวดีของทำเลตามแนวถนนพระราม 3 ที่ซบเซามานาน แต่ต้องรออีกสักระยะ

จุดด้อย: การจราจรหนาแน่น ติดขัดในชั่วโมงเร่งด่วน ยังไม่มีรถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยามีข้อจำกัดในการพัฒนา เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้ห้ามสร้างอาคารสูง และจำกัดความสูงไว้ในระยะ 45 เมตรแรกจากริมแม่น้ำเจ้าพระยา

ภาพจากโครงการ Canapaya Residences

โครงการสร้างใหม่: พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามถนนพระราม 3 มีที่ดินหลายแปลงที่รอการพัฒนา บางแปลงสนับสนุนการพัฒนาที่ดินโดยการประกาศขายพร้อมกับใบอนุญาตก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ประเภทคอนโดมิเนียม แต่กฎหมายจำกัดความสูงในระยะ 45 เมตรจากริมแม่น้ำเจ้าพระยา ทำให้โครงการที่เปิดขายใหม่เน้นสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ เช่น มีพื้นที่ร้านค้าปลีกสนับสนุน ปรับรูปแบบมิกซ์ยูสคอนโดผสมผสานโรงแรม โดยให้ทางโรงแรมบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลาง เป็นการดีต่อการลงทุนซื้อเพื่อให้เช่า

นอกจากนี้ทางโครงการเน้นวิวริมเจ้าพระยาที่สวยงาม เงียบสงบ การลงทุนซื้อให้เช่าเอากำไรจึงมีโอกาสเป็นไปได้สูงจากกลุ่มลูกค้าชาวไทยกระเป๋าหนักและชาวต่างชาติที่เน้นบรรยากาศ

คอนโดมือสอง: ช่วงหลายปีที่ผ่านมาราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น ปัจจุบันราคาตารางวาละ 350,000 บาท ทำให้ราคาคอนโดปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย แต่ความต้องการซื้อค่อนข้างสูงประมาณ 80% ของโครงการ คอนโดมือสองจึงน่าลงทุนซื้อเพื่อให้เช่าเอากำไร เนื่องจากราคาต่ำกว่าโครงการใหม่ประมาณ 30-40% ตามอายุการใช้งาน ทำเลที่ตั้ง และสิ่งอำนวยความสะดวก

    “ทั้งนี้การลงทุนทุกประเภทมีความเสี่ยง การมุ่งสู่ความสำเร็จตามเป้าหมาย ซึ่งก็คือความสามารถในการทำกำไร (profitability) การสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน และถ้าสามารถรักษาความได้เปรียบนั้นได้เป็นเวลานาน ถือได้ว่ามีความได้เปรียบเชิงการแข่งขันอย่างแท้จริง”

ขอบคุณแหล่งข้อมูล:

http://th.wikipedia.org

www.posttoday.com

www.bangkokbiznews.com