ESTOPOLIS | 3 ทำเลนี้มีดีอะไร ทำไมคอนโดถึงแห่กันไปเปิดตัวเยอะ
22 July 2562
ESTO Recap
สำหรับในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2562 ที่ผ่านมาจากการรวบรวมข้อมูลของแผนกวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่า มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 45 โครงการ 18,075 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 120,302 ล้านบาท น้อยลงกว่าในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าประมาณ 4,486 ยูนิต หรือคิดเป็น 19.9% ซึ่งเป็นผลมาจากสถานการณ์ต่างๆ ในแต่ละไตรมาส โดยมีรายละเอียด ดังนี้
- ช่วงไตรมาสที่ 1 ปี พ.ศ. 2562 ที่ผ่านมานั้น ผู้ประกอบการเน้นการระบายสต็อกยูนิตคงค้างที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเพื่อให้ลูกค้าสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ก่อนที่มาตรการ LTV ของทางธนาคารแห่งประเทศไทยจะประกาศใช้ จึงไม่ค่อยเปิดตัวโครงการใหม่มากนัก
- ช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา ในช่วง 2 เดือนแรกผู้ประกอบการก็ยังคงไม่เปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากส่วนใหญ่รอเปิดตัวโครงการหลังจากการเลือกตั้งครั้งใหม่เสร็จสิ้น เพื่อรอความชัดเจนสำหรับรัฐบาลใหม่ที่จะเข้า และเริ่มทยอยเปิดตัวโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมากในช่วงเดือนมิถุนายน
- ช่วงเดือนมิถุนายนซึ่งถือว่าเป็นเดือนสุดท้ายของไตรมาสที่ 2 พบว่า มีอุปทานของโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในเดือนนี้สูงถึง 5,100 ยูนิต จากหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ประมาณ 9,632 ยูนิต คิดเป็น 52.94%
ESTOPOLIS แนะนำ :
อยากลงทุนซื้อคอนโดแบบไม่พลาด อย่าลืมอ่านสรุปผลกระทบหลัก ๆ ในปี 2562 นี้ที่มีต่อตลาดอสังหาก่อนตัดสินใจลงทุนได้ที่ ซื้อคอนโดปีนี้ดีไหม? สรุปรวมปัจจัยกระทบกับตลาดคอนโด ใครได้-ใครเสีย?
ซึ่งจากผลสรุปตลาดคอนโดในช่วงครึ่งปีแรกที่ทางผู้พัฒนาต่าง ๆ อั้นการเปิดตัวคอนโดใหม่ ทำให้มีการเปิดตัวคอนโดในแต่ละทำเลคค่อนข้างกระจุกตัว เนื่องจากการเน้นไปยังทำเลที่ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนให้ความสนใจ โดยชาวจีนจะเน้นซื้อเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่บนทำเลที่ดี เช่น พระราม9 – รัชดา หรือ ในพื้นที่ใจกลางเมืองในเรทราคาที่เหมาะสม
รวมถึงต้องเป็นโครงการที่พวกเขายังสามารถทำกำไรหรือให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างดี ซึ่งจากการลงพื้นที่ เรายังคงพบว่าในหลายโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกของที่ผ่านมา แต่ละสำนักงานขายโครงการยังคงมีนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนให้ความสนใจเข้าชมและซื้อคอนโดมิเนียมโดยผ่านการแนะนำจากเอเจนซี่กันเป็นจำนวนมาก
3 ทำเลฝ่าวิกฤต คอนโดแห่เปิดตัวมากที่สุดในช่วงครึ่งปีแรก
หากจำแนกข้อมูลเป็นรายพื้นที่ โดยใช้ข้อมูลอุปทานคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2562 ที่ประมาณ 18,075 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 120,302 ล้านบาท จะพบว่า มี 3 ทำเลฮอตที่ในช่วงครึ่งปี 2562 ที่ผ่านมามีการเปิดตัวคอนโดมากที่สุด เนื่องจากเป็นทำเลที่ดีและมีชาวต่างชาติสนใจที่จะลงทุนอยู่ ได้แก่...
บึงกุ่ม : ย่านลาดพร้าว-บางกะปิ
เรียกว่าเป็นแลนด์มาร์กของคนซื้อคอนโดในย่านใกล้ใจกลางกรุงเทพฯ เลยก็ว่าได้กับ 'บึงกุ่ม' เขตที่กินอาณาบริเวณในช่วงย่านลาดพร้าว-บางกะปิ ซึ่งเป็น 2 ทำเลที่มีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองตัดผ่าน ทำให้ในปัจจุบันกลายเป็น 2 ทำเลที่มีดีเวลอปเปอร์ให้ความสนใจขึ้นคอนโดมิเนียมมากที่สุดอีกแห่ง โดยในช่วงครึ่งปีแรกของ 2562 มีการเปิดขายคอนโดมิเนียมมากที่สุดประมาณ 2,461 ยูนิต ด้วยมูลค่าการพัฒนาประมาณ 2,200 ล้านบาท
3 โซนน่าสนใจของย่านลาดพร้าว-บางกะปิ
สำหรับย่านลาดพร้าว-บางกะปิ ถือเป็นย่านที่มีตัวเลือกด้านการอยู่อาศัยให้เยอะไม่ว่าจะเป็นทั้งฝั่งคอนโดหรือทาวน์โฮม ซึ่งเมื่อนำเรทราคาของทั้งคอนโดและทาวน์โฮมในย่านนี้มาเปรียบเทียบกันในช่วง 3-4 ล้านบาทจะพบว่า งบเท่านี้สามารถซื้อคอนโดห้องใหญ่ในแบบ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำได้สบายๆ หรือถ้าใครเทใจไปทางฝั่งทาวน์โฮมก็จะได้เป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ เหมาะสำหรับคนอยากได้ห้องกว้างและอยู่กันเป็นครอบครัว ซึ่งตัวโครงการต่างๆ จะกระจายตัวอยู่ใน 3 โซน ตามช่วงถนน ดังนี้
ถนนรามคำแหง - ถนนที่อยู่ทางฝั่งย่านบางกะปิ มีทั้งคอนโด High Rise และ Low Rise ใกล้แนวรถไฟฟ้าสายสีส้มให้เลือกมากมายหลายโครงการ ทำเลนี้เหมาะสำหรับคนที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง เพราะอยู่ไม่ไกลจากย่านพระราม 9 ส่วนเรื่องเรทราคาถือว่าสูงกว่าโซนอื่น จึงเหมาะกับคนที่มี Budget ในราคาสูงขึ้นมาหน่อย โดยเรทราคาคอนโดแบบ 2 ห้องนอนจะมีราคาเริ่มต้นที่ 3.6 ล้านบาทขึ้นไป
ถนนนวมินทร์ - ส่วนใหญ่เป็นคอนโด Low Rise และที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นส่วนใหญ่ ทำให้มีความเป็นส่วนตัวสูงกว่า และไม่เน้นโครงการที่อยู่ติดกับรถไฟฟ้ามากนัก เนื่องจากเน้นกลุ่มคนขับรถยนต์ส่วนตัวเป็นหลัก ราคาของคอนโดในโซนนี้จึงถูกกว่าทางฝั่งถนนรามคำแหงพอสมควร
ถนนเสรีไทย - เป็นถนนที่อยู่ติดกับถนนลาดพร้าว ทำให้เดินทางสะดวกด้วยการขับรถยนต์ส่วนตัว รูปแบบของโครงการในย่านนี้จึงออกแบบมาให้สอดคล้องกับทำเลที่ไม่ต้องอยู่ใกล้รถไฟฟ้า ทำให้ได้ห้องขนาดใหญ่ในราคาจับต้องได้มากที่สุดเมื่อเทียบกับคอนโดในย่านเดียวกัน จึงเป็นโซนที่เหมาะสำหรับคนมีครอบครัวที่ต้องการขยายพื้นที่การอยู่อาศัยให้กว้างขึ้น
ESTOPOLIS แนะนำ :
อยากได้คอนโดในเขตบึงกุ่ม แต่ไม่รู้จะเลือกโครงการไหนดี ให้ ESTOPOLIS ช่วยหาสิ! สนใจฝากความต้องการของคุณได้ได้เลย >>> ที่นี่
ห้วยขวาง : ย่านห้วยขวาง-รัชดา
สำหรับเขตฮอตฮิตที่ในช่วงครึ่งปี 2562 มีการเปิดตัวรองลงมาจากเขตบึงกุ่ม คือ เขตห้วยขวาง โดยมีการเปิดตัวอยู่ที่ประมาณ 2,119 ยูนิต ด้วยมูลค่าการพัฒนาประมาณ 18,870 ล้านบาท และถึงแม้จะมาเป็นอันดับ 2 แต่บอได้เลยว่า ย่านห้วยขวาง-รัชดา ถือเป็นย่านที่มีดีมานด์และมีอัตราการปล่อยเช่าได้สูงเป็นอันดับต้นๆ ของกรุงเทพเลยทีเดียว
2 โซนน่าสนใจของย่านห้วยขวาง-รัชดา
ย่านห้วยขวาง-รัชดาถือเป็นย่านที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากได้รับอิทธิพลการขยายตัวมาจากทางฝั่งสุขุมวิท ทำให้ย่านนี้เป็นพื้นที่รองรับด้านอาคารสำนักงานให้เช่าเพื่อทำธุรกิจต่างๆ เป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ยย่านนี้กลายเป็นย่านที่อยู่อาศัยของพนักงานที่ททำงานทั้งทางฝั่งสุขุมวิท-พระราม 9- รัชดา
นอกจากนี้ยังเป็นย่านยอดนิยมของชาวจีนที่เข้ามาท่องเที่ยว รวมถึงทำธุรกิจเป็นจำนวนมาก แน่นอนว่าการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดในย่านนี้จึงได้เรทอัตราที่ดีโดยมี Rental Yield อยู่ที่ 5-7% ซึ่งโซนที่น่าสนใจจะซื้อหรือลงทุนคอนโดของย่านห้วยขวาง เราจะขอแบ่งออกเป็น 2 โซน ดังนี้
รอบสถานีรถไฟฟ้า MRT ห้วยขวาง :
สำหรับคอนโดโดยรอบสถานี MRT ห้วยขวางที่เป็นที่นิยม จะเป็นคอนโดที่อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าในระยะรัศมีไม่เกิน 300 เมตรซึ่งมีราคาค่อนข้างสูง แต่ก็ทำกำไรให้กับการปล่อยเช่าได้ดี โดยอยู่ที่ 15,000-25,000 บาท/เดือน ขึ้นอยู่กับขนาดห้องและตำแหน่งที่ตั้งของโครงการด้วย ส่วนราคาขายของคอนโดรอบ MRT ห้วยขวางระยะไม่เกิน 300 เมตรจะเฉลี่ยแล้วอยู่ที่ประมาณ 185,000 บาท/ตารางเมตร (Nexus Thailand, Collier, Real Research 2018) ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่ยังจับต้องได้เมื่อเที่ยบกับราคาคอนโดในย่าน CBD อย่างสุขุมวิทหรือสาทรที่เป็นแหล่งคนทำงานเช่นเดียวกัน
ถนนประชาราษฎร์บำเพ็ญ : 
ถนนประชาราษฎร์บำเพ็ญเป็นถนนสายสั้นๆ ความยาวประมาณ 700 เมตรเชื่อมต่อไปยังบริเวณสี่แยกลาดพร้าวได้ ก็ถือเป็นอีกหนึ่งโซนที่น่าสนใจ เพราะเป็นย่านของคอนโดแบบ Low Rise ที่ค่อนข้างเงียบสงบ รายล้อมไปด้วยของกินในสไตล์จีน ให้อารมณ์เหมือนอยู่อาศัยในใจกลางย่านเยาวราช จนถนนสายนี้ได้รับการขนานนามว่าเป็น The New China Town ซึ่งเป็นพื้นที่ดึงดูดใจสำหรับชาวไทยที่อยากได้คอนโดใกล้แหล่งของกิน แต่ยังคงความเงียบสงบ พร้อมดีมานด์ของชาวจีนที่อยากได้คอนโดในย่านไชน่าทาวน์ใจกลางเมือง
ESTOPOLIS แนะนำ :
อยากได้คอนโดในเขตห้วยขวาง แต่ไม่รู้จะเลือกโครงการไหนดี ให้ ESTOPOLIS ช่วยหาสิ! สนใจฝากความต้องการของคุณได้ได้เลย >>> ที่นี่
พระโขนง : ย่านพระโขนง-เอกมัย-ทองหล่อ
และเขตในอันดับที่ 3 ตกเป็นของเขตพระโขนง ที่ปริมาณคอนโดเปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกไปประมาณ 1,315 ยูนิต มูลค่าการพัฒนาประมาณ 6,810 ล้านบาท ส่วนสาเหตุที่ทำให้ทำเลนี้เป็นอีกหนึ่งทำเลยอดฮิตสำหรับผู้พัฒนานั่นก็เพราะ 'ความหลากหลาย' ทางด้านพื้นที่ซึ่งผสมผสานรูปแบบการอยู่อาศัยดั้งเดิมในเขตชุมชน เข้ากับอาคารสำนักงาน คอนโด รายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกอีกมากมายโดยเฉพาะการเป็นเมืองต้นแบบที่กรุงเทพฯ จะผลักดันให้เป็นย่านแห่งความคิดสร้างสรรค์ (Innovation District) เพื่อการประกอบอาชีพอย่างยั่งยืน
โซนน่าสนใจของย่านพระโขนง-เอกมัย-ทองหล่อ
สำหรับโซนที่น่าสนใจในเขตพระโขนง จะกินพื้นที่รวมตั้งแต่ย่านทองหล่อมาจนถึงพระโขนง โดยในย่านนี้ถือเป็นตลาดคอนโดในระดับบไฮเอนด์ที่มีดีมาด์ดี โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ในรอบรัศมีของรถไฟฟ้า ซึ่งสามารถขายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 13 ยููนิต/เดือน/โครงการ และมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 244,000 บาท/ตารางเมตร
- โดยย่านที่มีราคาขายเฉลี่ยสูงที่สุดจะเป็นสถานีทองหล่อฝั่งเลขคี่ อยู่ที่ 15.80 ล้านบาท คิดเป็น 188,600 บาทต่อตร.ม.
- ถัดมาจะเป็นโซนทางฝั่งถนนเพชรบุรีที่อยู่ใกล้กัน มีราคาขายอยู่ที่ 12.45 ล้านบาท คิดเป็น 145,600 บาทต่อตร.ม.
- ในโซนเอกมัยและพระโขนงจะมีราคาเฉลี่ยขายต่ำสุดมีราคาขายอยู่ที่ 8.09 ล้านบาท คิดเป็น 86,600 บาทต่อตร.ม.
ESTOPOLIS แนะนำ :
อยากได้คอนโดในเขตพระโขนง แต่ไม่รู้จะเลือกโครงการไหนดี ให้ ESTOPOLIS ช่วยหาสิ! สนใจฝากความต้องการของคุณได้ได้เลย >>> ที่นี่
จะเห็นว่า 3 ทำเลที่ยังมีการเปิดตัวมากที่สุดในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นทำเลในเขตยอดนิยม ซึ่งเป็นแหล่งทำงาน และย่านที่อยู่อาศัยใหม่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้าทั้งสายปัจจุบันและส่วนต่อขยายที่กำลังก่อสร้างอยู่ในขณะนี้ ซึ่งถ้าใครอยากจะได้คอนโดเพื่ออยู่อาศัยในปีนี้ก็ถือว่าเป็นโอกาสดี เพราะจะมีโปรโมชันเด็ดๆ เพื่อกระตุ้นยอดขายรับรองว่าได้ลดมากกว่าปีไหนๆ อย่างแน่นอน
