สำรวจทำเลรอบกรุงเทพฯ ตลอด 24 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในแถบไหนเติบโตมากที่สุด

27 February 2562

ถ้าพูดถึงเรื่องอสังหาฯ แน่นอนว่า ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ราคาอสังหาฯ ดีดขึ้นพราะขายดี หรือร่วงลงเพราะไม่มีคนซื้อ ส่วนหนึ่งคือเรื่องของ 'ราคาที่ดิน' ซึ่งในช่วงปี 2561 ที่ผ่านมาจะเห็นว่าในแง่ของเศรษฐกิจในบ้านเราก็ดูจะขยายตัวเพิ่มขึ้น ทำให้เกิดการลงทุนในหลายๆ ด้าน ไม่เว้นแม้แต่ด้านการซื้อขายที่ดินที่ในปี 2561 ราคาของที่ดินกระโดดพรวดขึ้นถึง 7.9% เนื่องจากมีอุปทานที่ดินจำกัด รวมถึงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายต่างๆ เป็นจำนวนมากในช่วงนี้ ส่งผลให้ในหลายๆ ทำเลดูจะปรับตัวเพื่อรองรับการขยายของเมืองมากขึ้น

ซึ่งจากผลการวิจัยของ www.area.co.th ที่ทำการสำรวจราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมาตลอด 24 ปี ตั้งแต่ช่วงพ.ศ. 2537 -2561 ชี้ให้เห็นถึงราคาที่ดินในย่านต่างๆ ทั้งหมด 324 แปลงที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัดโดยสามารถสรุปเป็นประเด็นที่น่าสนใจได้ ดังนี้

ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีแนวโน้มสูงขึ้นเรื่อยๆ

จากผลสำรวจราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงปี 2561 เพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ยถึง 7.9 % เมื่อเทียบกับปี 2560 ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราสูงสุดในรอบ 24 ปีที่ผ่านมา โดยแบ่งผลการสำรวจราคาของแต่ละทำเลออกเป็น...

สำรวจทำเลกรุงเทพฯ ตลอด 24 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินแถบไหนเติบโตมากที่สุด

แบ่งตามเขตที่ตั้งของพื้นที่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

กรุงเทพฯ ชั้นนอก

ด้านเหนือ +8.4%
ด้านตะวันออก +9.9%
ด้านตะวันตก +10.3%
ด้านใต้ +8.9%

กรุงเทพฯ ชั้นกลาง

ฝั่งกรุงเทพฯ +13.5%
ฝั่งธนบุรี +12.5%

กรุงเทพฯ ชั้นใน

ศูนย์ธุรกิจ (Central Business District CBD) +11.5%

แบ่งตามแนวรถไฟฟ้า

BTS

โดยรวม +9.9%
ส่วนต่อขยาย อ่อนนุช-แบริ่ง +11.6%
ส่วนต่อขยาย ตากสิน-บางหว้า +11.7%
ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่ +9.6%

MRT

โดยรวม +9.1%
แอร์พอร์ตลิงก์ +6.5%
สายสีม่วงบางซื่อ-บางใหญ่ +10.1%
สายสีแดงบางซื่อ-ตลิ่งชัน +3.3%
สายสีน้ำเงินบางซื่อ-ท่าพระ +16.2%
สายสีน้ำเงินหัวลำโพง-บางแค +11.3%

ราคาที่ดินแพงที่สุดในรอบ 24 ปีคือ 'ทำเลแถวสยามสแควร์'

สำหรับราคาที่ดินแปลงที่แพงที่สุดคือบริเวณสยามสแควร์ ซึ่งมีราคาตารางวาละ 2.5 ล้านบาท ซึ่งหากนำธนบัตรใบละ 1,000 บาท (ขนาด 7.2*16.2 เซนติเมตร) มาวางบนที่ดิน 1 ตารางวา ก็ต้องวางธนบัตรดังกล่าวถึง 7.29 ชั้น จึงจะเท่ากับค่าของที่ดินในราคานี้ แสดงให้เห็นว่าที่ดินแปลงนี้มีราคาสูงมาก ถ้าเป็นในกรณีทองคำ ที่ดินตารางวาละ 2.5 ล้านบาท เท่ากับทองคำหนักถึง 125 บาท หรือเท่ากับทองคำ 1.9 กิโลกรัมเลยทีเดียว

4 สถานีรถไฟฟ้าราคาที่ดินพุ่งสูงที่สุด

หากนับจากบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้า จะพบว่า ที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต และนานา มีราคาประมาณ 2.5 ล้านบาทต่อตารางวาเท่ากัน ทั้งนี้เพราะตามบริเวณรถไฟฟ้า BTS ช่วงนี้มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจทั้งที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมอย่างเข้มข้นที่สุด

โดยทั้ง 4 สถานีทำราคาสูงกว่าบริเวณที่เคยมีราคาสูงสุดเดิม เช่น สีลม ซึ่งมีรถไฟฟ้าเส้นเดียวผ่านช่วงหนึ่งของถนน และเยาวราช (China Town) ซึ่งที่ผ่านมาไม่มีรถไฟฟ้าผ่านเลย ทำให้ราคาที่ดินที่แต่เดิมเคยสูงสุดในประเทศไทย กลับไม่ติดอันดับต้นๆ ในปัจจุบัน

หน้ามหาวิทยาลัยรามคำแหง : แนวโน้มแปลงที่ดินราคาดีในอนาคต

แปลงที่ดินที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาสูงสุดก็คือ บริเวณหน้ามหาวิทยาลัยรามคำแหง ซึ่งปัจจุบันมีราคาตารางวาละ 280,000 บาทแล้ว ทั้งนี้เป็นการเพิ่มขึ้นถึง 27.3% ในห้วงเวลาเพียง 1 ปี ทั้งนี้เพราะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้ม และมีกิจกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ เกิดขึ้น

ทำเลปรับตัวน้อยราคาไม่ค่อยขึ้น

สำหรับผลสำรวจทางฝั่งทำเลที่มีราคาปรับตัวค่อนข้างน้อย จะเป็นริเวณกรุงเทพฯ ชั้นนอก โดยเฉพาะด้านทิศตะวันออก ของเมืองเฉลี่ย 90.8% เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นบริเวณเขตพื้นที่สีเขียว

ส่วนแปลงที่ดินที่ราคาไม่ขึ้นเลย ได้แก่ บริเวณถนนเลียบคลองระพีพัฒน์ ราคาตารางวาละ 8,000 บาท , ถนนติวานนท์-บางกระดี่ ตารางวาละ 38,000 บาท และถนนบางพูน-ปทุมธานี ตารางวาละ 35,000 บาท สาเหตุเพราะบริเวณนี้ไม่มีการเปลี่ยนแปลงเพราะไม่มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจใหม่ๆ ใดๆ

อาจกล่าวได้ว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพราะการก่อสร้างรถไฟฟ้า ทำให้ศักยภาพของที่ดินเพิ่มมากขึ้น แต่ในกรณีที่ดินที่ไม่มีสถานีรถไฟฟ้าการเพิ่มขึ้นย่อมน้อยกว่ามาก อาจจะต้องรอมาตรการรัฐอย่างระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การก่อสร้างรถไฟฟ้า หรือการจัดวางผังเมืองใหม่ อาจจะช่วยทำให้ราคาที่ดินในทำเลต่างๆ มีการเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้นทั้งในฝั่งทำเลที่ราคาสูง และในฝั่งที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาที่ดีพอ

บทความที่เกี่ยวข้อง :