รู้จักผังเมืองเบื้องต้น ไม่พลาดเรื่องการลงทุน : 10 สีบนผังเมือง 10 ลักษณะทำเลส่งผลต่อการลงทุน

การผังเมืองคืออะไร มีไว้ทำไม?

พอพูดคำว่า “ผังเมือง” หลายคนอาจนึกถึงแค่การจัดวางสิ่งปลูกสร้าง, สาธารณูปโภค หรือเส้นทางการคมนาคมทั่วไป ตามที่กรมโยธาธิการและผังเมืองได้กำหนดไว้ แต่สำหรับในมุมของการพัฒนาแล้ว การวางผังเมือง จะหมายถึง ‘การกำหนดแนวทางพัฒนาเมืองในอนาคต’ ที่ต้องดูทั้งเรื่องความสวยงาม, ความปลอดภัย, เป็นระเบียบเรียบร้อย ตลอดจน การรักษาไว้ซึ่งสภาพสังคม และสิ่งแวดล้อม เพราะหากเรามีการบังคับใช้ผังเมืองที่ไม่แข็งแรงพอ สิ่งที่ตามมาอาจก่อให้เกิดความวุ่นวายในสังคม เช่น ปัญหาสาธารณูปโภคไม่เพียงพอต่อการใช้งาน หรือปัญหามลพิษจากโรงงาน, โรงขยะ และโรงฆ่าสัตว์คอยรบกวนพื้นที่อยู่อาศัยของคนในชุมชน

ผังเมืองกับเหตุผลในการลงทุน

การดูผังเมืองก็เหมือนกับ ‘การดูคน’ เพราะถ้าแต่ละคนมีบุคลิกแตกต่างกัน แต่ละพื้นที่ก็ย่อมมีลักษณะเฉพาะ หรือข้อกำหนดต่างกันด้วยเช่นกัน โดยแต่ละพื้นที่จะมีผังเมืองรวมคอยควบคุมไว้อยู่ ทำให้เรารู้เบื้องต้นว่า...พื้นที่ที่จะทำการลงทุนนั้นมีข้อห้าม จุดเด่น ข้อด้อยอย่างไรบ้าง แล้วค่อยนำข้อมูลที่ได้มาใช้วางแผน ประกอบการตัดสินใจ เพื่อให้ได้ทำเลที่เหมาะสมกับการลงทุนของตัวเองมากที่สุด รวมถึงกลุ่มเป้าหมายเองก็สามารถพิจารณาได้คร่าว ๆ จากการดูผังเมือง เช่น ทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวก, สถานที่ราชการ หรืออาคารสำนักงานอยู่เยอะ ก็เหมาะกับการลงทุนปล่อยเช่า เป็นต้น

ส่อง 10 สีสันบนผังเมือง ส่งผลต่อการลงทุนกว่าที่คิด

ถ้าใครเคยเอาผังเมืองรวมมากางดูเล่น ก็จะเห็นถึงขอบเขตพื้นที่ที่ถูกแบ่งเป็นสีต่าง ๆ ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดิน 10 สี 10 ความหมายที่จะทำให้เราเข้าใจภาพรวม และทิศทางการพัฒนาในอนาคตมากขึ้น

เขตสีเหลือง (ย.1 - ย.4)

เขตสีเหลือง (ย.1 - ย.4) คือ ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย แบ่งออกเป็น 4 ประเภทใหญ่ ๆ โดยแต่ละโซนจะมีเงื่อนไข และข้อกำหนดมากน้อยต่างกันไปตามวัตถุประสงค์การใช้งาน

• ที่ดินเพื่อส่งเสริมสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยชานเมือง ซึ่งจะอนุญาตให้สร้างบ้านได้เฉพาะบ้านเดี่ยว
• ที่ดินเพื่อรองรับการขยายตัวแถบชานเมือง
• ที่ดินเพื่อดำรงรักษาการอยู่อาศัย ที่มีสภาพแวดล้อมอันดี
• ที่ดินอยู่อาศัยบริเวณชานเมือง ที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งสาธารณะ
  

ขณะเดียวกันก็มีข้อห้าม ไม่อนุญาตให้เข้ามาใช้ประโยชน์บนที่ดินประเภทนี้ด้วยเช่นกัน อย่าง สถานีบริการก๊าซปิโตรเลียมเหลว, คลังน้ำมันเชื้อเพลิง/สถานที่เก็บน้ํามันเชื้อเพลิงเพื่อจําหน่าย, สถานบริการ, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน, สวนสัตว์, โรงฆ่าสัตว์/โรงพักสัตว์, ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร, การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็ม/น้ำกร่อ, สถานที่เก็บ/สถานีรับส่ง/กิจการรับส่งสินค้า, การกําจัดวัตถุอันตราย และ สถานศึกษาระดับอุดม/อาชีวศึกษา

เขตสีส้ม (ย.5 - ย.7)

เขตสีส้ม (ย.5 - ย.7) คือ ที่ดินประเภทที่มีที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง โดยจะแบ่งขอบเขตพื้นที่ออกเป็น

• ที่ดินเพื่อรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัย ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเมืองชั้นใน โดยจะไม่อนุญาตให้มีการก่อสร้างสํานักงานพื้นที่เกิน 1,000 ตารางเมตรด้วย
  
• ที่ดินเพื่อรองรับการอยู่อาศัย ที่ต่องเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน ศูนย์ชุมชนชานเมืองอุตสาหกรรม และนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งที่ดินประเภทนี้จะอนุญาตให้สร้างสํานักงานพื้นที่ถึง 5,000 ตารางเมตรได้
  
• ที่ดินเพื่อรองรับการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน ซึ่งจะอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
  

แต่จะไม่อนุญาตให้มีการใช้ประโยชน์จำพวก ตลาดพื้นที่เกิน 5,000 ตารางเมตร, สถานสงเคราะห์ หรือรับเลี้ยงสัตว์, การกําจัดสิ่งปฏิกูล และมูลฝอย, สถานีบริการก๊าซปิโตรเลียมเหลว, คลังน้ำมันเชื้อเพลิง/สถานที่เก็บน้ำมันเชื้อเพลิง เพื่อจําหน่าย, สถานบริการ, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน, สวนสัตว์, โรงฆ่าสัตว์/โรงพักสัตว์, ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร, การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็ม/น้ำกร่อย และการกําจัดวัตถุอันตรายบนที่ดินประเภทนี้

เขตสีน้ำตาล (ย.8 - ย.10)

เขตสีน้ำตาล (ย.8 - ย.10) จะเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก มีการอนุญาตให้สร้างที่อยู่อาศัยได้มากที่สุด ทั้งบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ห้องแถว ไปจนถึงอาคารชุดต่าง ๆ ด้วย ขณะเดียวกันก็สามารถใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชยกรรมได้มากกว่าเขตสีเหลือง และส้ม

• ที่ดินเพื่อรองรับการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่เขตเมืองชั้นใน ที่มีการส่งเสริมและดำรงรักษาทัศนียภาพ สภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ
  
• ที่ดินเพื่อรองรับการอยู่อาศัยบริเวณเขตเมืองชั้นใน ซึ่งจะอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
  
• ที่ดินเพื่อรองรับการอยู่อาศัยเขตเมืองชั้นใน โดยจะต่อเนื่องกับย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง และเขตการให้บริการระบบขนส่งมวลชน 

ทั้งนี้ก็ยังมีข้อห้ามไม่ให้ใช้ประโยชน์บนที่ดินประเภทนี้อยู่หลายประการ เช่น ตลาดพื้นที่เกิน 2,500 ตารางเมตร, สถานสงเคราะห์ หรือรับเลี้ยงสัตว์, การกําจัดสิ่งปฏิกูลและมูลฝอย, สถานีบริการก๊าซปิโตรเลียมเหลว, คลังน้ำมันเชื้อเพลิง/สถานที่เก็บน้ำมันเชื้อเพลิงเพื่อจําหน่าย, สถานบริการ, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน, สวนสัตว์, โรงฆ่าสัตว์/โรงพักสัตว์, ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร, การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็ม/น้ำกร่อย, การกําจัดวัตถุอันตราย, การซื้อขาย/เก็บชิ้นส่วนเครื่องจักรกลเก่า การซื้อขาย/เก็บเศษวัสดุพื้นที่เกิน 100 ตารางเมตร (เป็นอาคารปิด) นั่นเอง

เขตสีแดง (พ.1 - พ.5)

เขตสีแดง (พ.1 - พ.5) หรือ ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ซึ่งจะพื้นที่ที่เหมาะการค้ามากสุด หากใครคิดจะลงทุน หรือเข้ามาอยู่อาศัยเองก็นับว่าเอื้อต่อการใช้ชีวิต เนื่องจากบนที่ดินประเภทนี้จะเต็มไปด้วยแหล่งอำนวยความสะดวก, แหล่งงาน ย่านเศรษฐกิจมากมาย ทำให้ราคาที่ดินเขตสีแดงสูงกว่าเขตสีเหลือง, ส้ม และน้ำตาล ที่เป็นแหล่งพักอาศัยหลัก

สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ไม่ได้รับอนุญาตบนที่ดินประเภทนี้ จะได้แก่ สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงสัตว์, การกําจัดสิ่งปฏิกูลและมูลฝอย, สถานีบริการก๊าซปิโตรเลียมเหลว, คลังน้ำมันเชื้อเพลิง/สถานที่เก็บน้ำมันเชื้อเพลิงเพื่อจําหน่าย, สถานบริการ, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน, สวนสัตว์, โรงฆ่าสัตว์/โรงพักสัตว์, ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร, การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็ม/น้ำกร่อย, การกําจัดวัตถุอันตราย, การซื้อขาย/เก็บชิ้นส่วนเครื่องจักรกลเก่า และการซื้อขาย/เก็บเศษวัสดุพื้นที่เกิน 100 ตารางเมตร (เป็นอาคารปิด)

เขตสีม่วง (อ.1- อ.2) 

เขตสีม่วง (อ.1- อ.2) หรือ ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม ที่อนุญาตให้ตั้งโรงงานอุตสาหกรรมและพักสินค้าได้ ทำให้ที่ดินประเภทนี้ไม่เหมาะกับการอยู่อาศัยเท่าไรนัก เพราะเราต้องเสี่ยงกับมลพิษและสารเคมีตลอดเวลา 

ข้อห้ามเรื่องการใช้ประโยชน์ของที่ดินประเภทนี้ จะค่อนข้างแตกต่างจากที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย และพาณิชยกรรม เพื่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย อย่าง อาคารอยู่อาศัยรวมเกิน 2,000 ตารางเมตร, พาณิชยกรรมพื้นที่เกิน 300 ตารางเมตร, สำนักงานเกิน 500 ตารางเมตร, โรงแรม, ตลาด, สถานีบริการก๊าซปิโตรเลียมเหลว, ศูนย์ประชุม/อาคารแสดงสินค้า/นิทรรศการ, คลังน้ำมันเชื้อเพลิง/สถานที่เก็บน้ำมันเชื่อเพลิงเพื่อจําหน่าย, สถานบริการ, โรงมหรสพ, สวนสนุก, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน,สวนสัตว์, สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงสัตว์, โรงฆ่าสัตว์/โรงพักสัตว์, ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร, การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็ม/น้ำกร่อย, สถานีขนส่งผู้โดยสาร, สถานศึกษาระดับต่ำกว่าอุดม/อาชีวศึกษา, สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงเด็ก และสถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงคนชรา สถานสงเคราะห์ หรือรับเลี้ยงคนพิการ นั่นเอง

เขตสีเม็ดมะปราง (อ.3)

เขตสีเม็ดมะปราง (อ.3) จะเป็นที่ดินประเภทคลังสินค้า โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้เป็นคลังสินค้าสําหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ จึงไม่อนุญาตให้ใช้ประโยชน์ด้านที่อยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวม พื้นที่เกิน 1,000 ตารางเมตร, พาณิชยกรรมพื้นที่เกิน 300 ตารางเมตร, สํานักงานพื้นที่เกิน 300 ตารางเมตร, โรงแรม, ตลาด, คลังน้ํามันเชื้อเพลิง/สถานที่เก็บน้ํามันเชื่อเพลิงเพื่อจําหน่าย,สถานีบริการก๊าซปิโตรเลียมเหลว, ศูนย์ประชุม/อาคารแสดงสินค้า/นิทรรศการ, สถานบริการ, โรงมหรสพ, สวนสนุก, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน, สวนสัตว์, สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงสัตว์, โรงฆ่าสัตว์/โรงพักสัตว์, ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร, การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็ม/น้ำกร่อย, สถานีขนส่งผู้โดยสาร, สถานศึกษาระดับต่ำกว่าอุดม/อาชีวศึกษา, สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงเด็ก, สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงคนชรา สถานสงเคราะห์ หรือรับเลี้ยงคนพิการ และการซื้อขาย/เก็บเศษวัสดุพื้นที่เกิน 100 ตารางเมตร (เป็นอาคารปิด)

เขตสีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว (ก.1 - ก.3)

เขตสีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว (ก.1 - ก.3) หรือ ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อรักษาสภาพทางธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรมโดยเฉพาะ จึงไม่อนุญาตให้มีที่อยู่อาศัยประเภทอื่นนอกจากบ้านเดี่ยวบนที่ดินประเภทนี้ เพื่อเอื้อให้เกิดการอนุรักษ์ แต่ก็ยังเปิดให้มีพาณิชยกรรมแค่ขนาดเล็กได้อยู่บ้าง

สำหรับสิ่งปลูกสร้างที่ไม่อนุญาตให้ใช้ประโยชน์บนที่ดินประเภทนี้จะมี ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแฝด, ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแถว, ที่อยู่อาศัยประเภทห้องแถว ตึกแถว, ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวม, พาณิชยกรรมประเภทห้องแถว-ตึกแถว, พาณิชยกรรมพื้นที่เกิน 300 ตารางเมตร, สํานักงานประเภทห้องแถว-ตึกแถว, โรงแรม, ตลาดพื้นที่เกิน 1,000 ตารางเมตร, คลังน้ำมันเชื้อเพลิง/สถานที่เก็บน้ำมันเชื่อเพลิงเพื่อจําหน่าย, สถานีบริการก๊าซปิโตรเลียมเหลว, ศูนย์ประชุม/อาคารแสดงสินค้า/นิทรรศการ, สถานบริการ, โรงมหรสพ, สวนสนุก, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน, สวนสัตว์, สถานศึกษาระดับต่ำกว่าอุดม/อาชีวศึกษา, โรงงานประเภทห้องแถวตึกแถว, สถานที่เก็บ/สถานีรับส่ง/กิจการรับส่งสินค้า, การซื้อขาย/เก็บชิ้นส่วนเครื่องจักรกลเก่า, การกําจัดสิ่งปฏิกูลและมูลฝอย และสถานศึกษาระดับอุดม/อาชีวศึกษา

เขตสีเขียว (ก.4 - ก.5)

เขตสีเขียว (ก.4 - ก.5) จะเป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม โดยจะมีลักษณะคล้าย ๆ กับเขตที่ 7 แต่วัตถุประสงค์จะเน้นเพื่อการเกษตรกรรม รักษาสภาพทางธรรมชาติ และส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร ทั้งยังเอื้อต่อการเป็นชุมชน, การศูนย์กลางการให้บริการทางสังคม และการส่งเสริมเศรษฐกิจชุมชนในพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรมอีกด้วย

โดยการใช้ประโยชน์ที่ไม่อนุญาตบนที่ดินประเภทนี้ จะมี โรงแรม, ศูนย์ประชุม/อาคารแสดงสินค้า/นิทรรศการ, สถานบริการ, โรงมหรสพ, ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร, การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, สถานศึกษาระดับต่ำกว่าอุดม/อาชีวศึกษา และสถานศึกษาระดับอุดม/อาชีวศึกษา

เขตสีน้ำตาลอ่อน

เขตสีน้ำตาลอ่อน จะปรับมาเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย เพื่อมุ่งเน้นและให้ความสำคัญกับเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมของชาติ ตลอดจนส่งเสริมกิจกรรมทางเศรษฐกิจ และการบริการด้านการท่องเที่ยวเป็นหลัก

โดยที่ดินประเภทนี้จะไม่อนุญาตให้ใช้ประโยชน์เกี่ยวกับ ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวม ที่มีพื้นที่เกิน 1,000 ตารางเมตร, ตลาดพื้นที่เกิน 1,000 ตารางเมตร, คลังน้ำมันเชื้อเพลิง/สถานที่เก็บน้ำมันเชื้อเพลิงเพื่อจําหน่าย, สถานีบริการน้ำมันเชื้อเพลิง, สถานีบริการก๊าซปิโตรเลียมเหลว, ศูนย์ประชุม/อาคารแสดงสินค้า/นิทรรศการ, สถานบริการ, โรงมหรสพ, โรงงานพื้นที่เกิน 500 ตารางเมตร, หน่วยงานคอนกรีตผสมเสร็จ (ชั่วคราว), โรงฆ่าสัตว์/โรงพักสัตว์, ไซโลเก็บผลติผลทางการเกษตร, การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็ม/น้ำกร่อย, สถานีขนส่งผู้โดยสาร, สถานที่เก็บ/สถานีรับส่ง/กิจการรับส่งสินค้า, การซื้อขาย/เก็บชิ้นส่วนเครื่องจักรกลเก่า การซื้อขาย/เก็บเศษวัสดุ ที่มีพื้นที่เกิน 100 ตารางเมตร (อาคารปิด), การกําจัดสิ่งปฏิกูลและมูลฝอย, การกําจัดวัตถุอันตราย และป้ายโฆษณา

เขตสีน้ำเงิน (ส.)

เขตสีน้ำเงิน (ส.) หรือ ที่ดินประเภทสถาบันราชการ, สาธารณูปโภค และะสาธารณูปการ ซึ่งจะเป็นเขตที่ดินที่เกี่ยวข้องกับกิจการของรัฐ

อย่างไรก็ตาม การใช้ประโยชน์จากที่ดินบนผังเมืองนั้นจะต้องมีการขอใช้ประโยชน์ที่ดินเสียก่อน เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อย โดยเราสามารถยื่นแจ้งการใช้ประโยชน์ที่ดิน พร้อมขออนุญาติก่อสร้างอาคาร หรือประกอบกิจการต่าง ๆ ได้ง่าย ๆ ด้วย 7 ขั้นตอนการขอใช้ประโยชน์ที่ดิน

และหากใครต้องการทราบข้อมูล เกี่ยวกับรายละเอียดของแต่ละสีบนผังเมืองรวม ว่ามีข้อจำกัด สร้างอะไรได้บ้าง ก็สามารถศึกษาอย่างละเอียดได้ที่ตารางด้านล่างหรือเสิร์ช Google ว่า สรุปข้อกําหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน 2556 เพื่อดูไฟล์ภาพคมชัดขึ้นได้ 

วิธีง่ายๆ ที่จะดูว่าที่ดินของตนหรือที่กำลังสนใจอยู่บนผังสีอะไร

ก่อนที่จะจบบทความนี้ ก็มีวิธีง่ายๆ ที่ทำให้รู้ได้ทันทีว่า ที่ดินที่มีหรือที่กำลังสนใจอยู่บนผังสีอะไร

กรณีมีเลขโฉนดที่ดิน

ขั้นตอนแรก - เข้าไปที่เว็บไซต์ของกรมที่ดิน (http://dolwms.dol.go.th/tvwebp/)

ขั้นตอนที่สอง - ติ้กเลือกช่อง “เปิด/ปิด - ผังเมือง” เลือกชื่อจังหวัด อำเภอ และกรอกเลขโฉนด แล้วกดค้นหา

กรณีที่ไม่มีโฉนดที่ดิน

ขั้นตอนแรก - เข้าไปที่เว็บไซต์ Longdo Map (https://map.longdo.com)

ขั้นตอนที่สอง - เลือกประเภทข้อมูลแผนที่มุมขวาบนของเว็บเป็น “ผังเมืองประเทศไทย” กรอกชื่อสถานที่ใกล้เคียงหรือปักหมุดใน google map เพื่อนำโค้ดมาใส่ในช่องค้นหา

นอกจากนี้ที่ดินแต่ละประเภทจะมีรายละเอียดเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ และข้อห้ามในการประกอบกิจกรรมประเภทต่าง ๆ ซึ่งเราสามารถแบ่งออกได้เป็น 3 ลักษณะ ดังนี้

• กิจกรรมที่อนุญาต คือ ลักษณะของกิจการที่เหมาะสมกับศักยภาพในทำเลนั้น ๆ เช่น ในเขตสีเหลือง ย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย จะมีกิจกรรมหลักเป็น ‘บ้านเดี่ยว’ ส่วนกิจกรรมที่เกื่ยวเนื่องกันจะเป็นพวกร้านค้า, โรงเรียน หรือสถานพยาบาล เป็นต้น 
• กิจกรรมที่ไม่อนุญาต คือ กิจกรรมที่ส่งผลต่อสภาพแวดล้อม ก่อให้เกิดความรำคาญ และไม่ปลอดภัยต่อชุมชน เช่น โรงงานที่ก่อให้เกิดมลพิษร้ายแรง หรืออาคารขนาดใหญ่ เป็นต้น 
• กิจกรรมที่อนุญาตโดยมีเงื่อนไข จะคล้ายคลึงกับกิจกรรมข้อ 2 ซึ่งอาจจะก่อให้เกิดผลกระทบต่อสภาพแวดล้อม หรือสาธารณูปโภคได้ จึงต้องมีการกำหนดเงื่อนไข อย่าง กรณีที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะ จะต้องตั้งอยู่บนทำเลที่มีความกว้างเพียงพอ เช่น หากมีหน้ากว้างของแปลงที่ดินขั้นต่ำ 16 เมตร จะต้องมีระห่างจากเขตทางถนนสาธารณะของแปลงที่ดิน 300 เมตร เป็นต้น
  

จะเห็นว่า การพัฒนาผังเมืองอาจเป็นวิธีหนึ่งที่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ เราจึงจำเป็นต้องมีการศึกษา และพัฒนาผังเมืองรวมให้สอดคล้องกับความเจริญในปัจจุบัน อย่าง กรุงเทพมหานครเองก็มีโครงการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางราง หรือศูนย์คมนาคมพหลโยธินขึ้น เพื่อตอบโจทย์ความสะดวกสบาย ควบคู่ไปกับสภาพแวดล้อมที่ดี และมีโครงข่ายคมนาคมการขนส่งที่สมบูรณ์

ส่งผลให้เกิดผังเมืองใหม่ที่เน้นศักยภาพที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า ภายใต้แนวคิด ‘การพัฒนาเมืองกรุงเทพมหานครให้เป็นเมืองกระชับ (Compact City)’ เพื่อส่งเสริมการพัฒนาเมืองให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น โดยจะปรับเปลี่ยนเขตพื้นที่สีเหลือง และพื้นที่เกษตรกรรมให้ใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น กลายเป็นพื้นที่สีส้มและน้ำตาล

ที่เห็นได้ชัดก็อย่าง พื้นที่ย่านฝั่งธนบุรี ที่ปรับจากพื้นที่เกษตรและที่ดินอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ให้กลายเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ส่วนย่านตลิ่งชันก็ถูกปรับจากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ให้กลายเป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมแทนนั่นเอง

อ้างอิง

“กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. ๒๕๕๖”

(2556, 30 พฤษภาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 130 ตอนท่ี 41 ก. หน้า 4-75.

Trebs. (2559). ตรวจสอบสีผังเมืองจากที่ดินที่เราสนใจหรือที่เราถืออยู่นั้น ทำอะไรได้บ้าง ?. สืบค้นเมื่อ 4 เมษายน 2562,

จากเว็บไซต์:

• https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=71
• http://www.bma-cpd.go.th/files/admin/bma%20pr_290754-mini02.pdf
• http://3d-cpd.bangkok.go.th/bmaall/BangkokMasterPlan.pdf
  

บทความที่เกี่ยวข้อง 

• ความหมายของสีบนผังเมือง พื้นที่ของเราทำอะไรได้บ้างนะ
• 'รถ คน เมือง' 3 เรื่องที่กรุงเทพฯ ต้องแก้ แต่เราต้องแลกอะไรกับการแก้ปัญหาในครั้งนี้บ้าง
• สำรวจทำเลรอบกรุงเทพฯ ตลอด 24 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในแถบไหนเติบโตมากที่สุด
• สำรวจราคาที่ดินตามเส้นรถไฟฟ้าสายสีเหลือง พุ่งแรงขึ้นปีละ 10%