ESTOPOLIS | เช็คด่วน! 10 พฤติกรรมลงทุนคอนโดปล่อยเช่าที่เสี่ยงเจ๊งมากที่สุด

การลงทุนคอนโดปล่อยเช่าเป็นเรื่องที่น่าสนใจและนิยมกันมากในสมัยนี้ แต่ว่ามันไม่ใช่ Passive Income ที่ได้มาง่าย ๆ แบบที่คนอื่น ๆ คิดกัน และถ้ามีพฤติกรรมเสี่ยง 10 ตามข้างล่างนี้แล้วล่ะก็ ทางเราเสียใจด้วย เพราะการลงทุนของคุณกำลังอยู่ในความเสี่ยง

1. ลงทุนคอนโดปล่อยเช่ากับ Developer มีชื่อเสียยาวนาน

ในสมัยอินเตอร์เน็ตเข้าถึงทุกคนแบบนี้ การจะซื้อหรือตัดสินใจเช่าอะไรสักอย่างที่มีราคาสูง ๆ ผู้บริโภคมักจะเช็คข้อมูลจากอินเตอร์เน็ตก่อนเป็นอันดับต้น ๆ และแน่นอนถ้าโครงการหรือ Developer ที่เราลงทุนคอนโดปล่อยเช่านั้นมีชื่อเสียแล้วล่ะก็จะทำให้ลูกค้าเกิดการลังเล หนักเข้าอาจไม่เช่าในที่สุด

2. คำนวณค่าใช้จ่ายในการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าผิด

การคำนวณค่าเช่าถือเป็นเรื่องสำคัญอย่างหนึ่งในการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า เพราะนี่คือตัวชี้วัดว่าสิ่งที่ทำอยู่นั้นจะได้กำไรหรือขาดทุน ซึ่งเราสามารถคำนวณค่าเช่าได้แบบง่าย ๆ หากรู้จักกับค่า Yeild โดยค่า Yeild ที่ใช้คำนวณค่าเช่าคอนโดนั้นยังสามารถแบ่งได้ออกเป็น 3 ประเภท นั่นคือ Gross Rental Yield, Net Rental Yield กับ Cash on Cash Rental Yield และแน่นอนว่าแต่ละประเภทนั้นเหมาะสมกับสถานการณ์ทางการเงินที่ต่างกันออกไป ซึ่งสามารถอ่านเพิ่มเติมได้ในลิงก์ บทความที่เกี่ยวข้อง ข้างล่างนี้

บทความที่เกี่ยวข้อง

Yield คืออะไร ตั้งค่าเช่าคอนโดเท่าไหร่ถึงจะดี? บทความนี้มีคำตอบ

3. ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าในที่ที่มีอสังหาฯ ขึ้นเยอะ

ในงานสัมมนา 'Bangkok's New Landmark แนวโน้มกรุงเทพเมืองใหม่จากแลนด์มาร์คใหม่' อาจารย์อนุชา กุลวิสุทธิ์ ผู้เชี่ยวชาญการลงทุนอสังหาฯ ได้บอกเอาไว้ว่าความสำเร็จของการลงทุนคอนโดปล่อยเช่านั้นขึ้นอยู่กับ Supply หรือ จำนวนของอสังหาฯ ในพื้นที่เป็นหลัก หากบริเวณไหนมีอสังหาฯ ขึ้นเยอะจะทำให้เรามีคู่แข่งมากขึ้น นอกจากนี้ยังเพิ่มทางเลือกให้กับผู้บริโภคอีกด้วยไม่ว่าจะเป็น ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม หรือ บ้านจัดสรร

เพราะฉะนั้นเราต้องศึกษาก่อนลงทุนคอนโดว่าแถวนั้นมีอสังหาฯ ขึ้นเยอะหรือไม่ รวมไปถึงแนวโน้มที่จะมีอสังหาฯ เพิ่มขึ้นในอนาคต โดยเฉพาะแถวรถไฟสายใหม่ที่กำลังก่อสร้าง แต่อย่างไรก็ตามหากต้องการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าบริเวณที่มีอสังหาฯ ขึ้นเยอะจริง ๆ ควรเลือกคอนโดที่มีลักษณะพิเศษที่แตกต่างจากคู่แข่ง เช่น มีที่จอดรถ 100% เป็นต้น

บทความที่เกี่ยวข้อง

8 กฎทอง 'ลงทุนคอนโดใกล้รถไฟฟ้า' รู้ไว้ชาตินี้ไม่มีเจ๊ง จากอาจารย์อนุชา กุลวิสุทธิ์

4. ลงทุนคอนโดไม่สอดคล้องกับความต้องการผู้เช่า

นอกจากการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าในบริเวณที่มีอสังหาฯ ขึ้นเยอะจะมีความเสี่ยงแล้ว การลงทุนคอนโดโดยไม่สอดคล้องกับผู้เช่าก็ทำให้เราปล่อยเช่ายากเช่นกัน เหตุการณ์นี้มักเกิดขึ้นกับการเลือกแบบห้อง ตัวอย่างก็ง่าย ๆ เช่น ต้องการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าให้นักศึกษามหาวิทยาลัย แต่กลับเลือกห้องแบบ 2 ห้องนอน หากลองวิเคราะห์ดูแล้วจะพบว่าส่วนใหญ่นั้นนักศึกษามหาวิทยาลัยจะอยู่กันเพียงไม่กี่คน และทางบ้านจะให้งบมาจำนวนหนึ่ง ซึ่งการเช่าคอนโดสองห้องนอนจะดูเกินกำลังของพวกเขาไปเยอะ

ทั้งนี้สามารถอ่านบทความเพิ่มเติมเกี่ยวกับการเลือกแบบห้องปล่อยเช่าที่จะเผยให้เห็นทุกข้อมูลทั้งข้อดี และข้อเสีย รวมถึงกลุ่มลูกค้าที่เหมาะสมในแต่ละทำเล ได้ข้างล่างนี้

บทความที่เกี่ยวข้อง

ซื้อคอนโดปล่อยเช่า แถวไหนดี ห้องแบบไหนถึงโดน ที่นี่มีคำตอบ

5. ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า แต่แต่งห้องเกินความจำเป็น

ถึงแม้การลงทุนแต่งห้องคอนโดปล่อยเช่าจะเป็นเรื่องสำคัญที่ขาดไม่ได้ แต่บางคนกลับลงเงินไปที่ส่วนนี้จนเกินความจำเป็นของผู้เช่า และนั่นก็จะทำให้เงินของเราจมไปกับสิ่งที่ไม่เป็นโยชน์ แถมผู้เช่าอาจไม่เห็นค่าในสิ่งที่เราทำด้วยซ้ำ อย่างไรก็ตามในข้อนี้เราต้องดูก่อนว่ากลุ่มผู้เช่านั้นเป็นใคร และวิเคราะห์ว่าพวกเขาต้องการหรือไม่ต้องการอะไร เพื่อจะได้แต่งห้องให้ตรงตามสิ่งที่พวกเขาอยากได้มากที่สุด

บทความที่เกี่ยวข้อง

รวม 7 อันดับสิ่งที่ลูกค้าอยากได้เมื่อเช่าคอนโด

รีวิวแต่งคอนโดให้เช่า งบประหยัด แค่ 50,000 บาท ปล่อยห้องได้ไวเวอร์

แต่งคอนโดให้ปล่อยเช่าเต็มตลอด ในย่านมหาลัย

6. ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าในพื้นที่ที่น้ำท่วม

หลังจากวิกฤตน้ำท่วมปี 2554 เวลาจะตัดสินใจซื้อที่ดินที่ไหนสักแห่งจะมีคำถามหนึ่งโผล่มาตลอดนั่นคือ “แถวนี้น้ำท่วมไหม” และแน่นอนผู้เช่าคอนโดก็จะถามคำถามนี้กับเราเช่นกัน โดยเฉพาะคนที่มีรถ ฉะนั้นเราจึงควรหลีกเลี่ยงลงทุนคอนโดปล่อยเช่าในพื้นที่ที่น้ำท่วมให้มากที่สุด หรือลงทุนในคอนโดที่มีที่ตึกจอดรถแทน เพราะอย่างน้อยก็การันตีได้ว่ารถของผู้เช่าจะปลอดภัยจากปัญหาน้ำท่วม

บทความที่เกี่ยวข้อง

ซื้อคอนโดอย่างไรให้รอดจากภัยน้ำท่วม ?

ประมวลภาพน้ำท่วมจากเหตุการณ์ฝนตกหนัก

7. ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า แต่ไม่สกรีนคนเช่า

เหตุการณ์นี้มักเกิดขึ้นกับนักลงทุนที่ให้นิติและนายหน้าหาผู้เช่ามาให้ตน ซึ่งถ้าพวกเขาสกรีนคนให้ก็ดีไป แต่ถ้าไม่ได้สกรีนแล้ว เราอาจเจอปัญหาต่าง ๆ นา ๆ ตามมาได้ โดยขั้นตอนเบื้องต้นในการสกรีนคนของนักลงทุนคอนโดปล่อยเช่ามือฉมังมักทำกัน คือ การลองถามหน้าที่การงานดูว่างานที่พวกเขานั้นทำมั่นคงหรือไม่ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาค้างค่าเช่าตามมา ซึ่งในต่างประเทศนั้นนักลงทุนคอนโดปล่อยเช่าส่วนใหญ่จะกำหนดเกณฑ์คนเช่าว่าต้องมีรายได้ต่อเดือนมากกว่า 30% ของค่าเช่า และถ้าไม่ถึงแล้วล่ะก็ ต้องหาคนมาเช่าร่วม

8. ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ทั้ง ๆ ที่บริเวณรอบข้างไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวก

สิ่งอำนวยความสะดวกในที่นี้หมายถึงการเดินทาง เช่น สถานีรถไฟฟ้า รวมถึงร้านอาหาร ซึ่งกรณีที่เห็นได้ชัดที่สุดคือการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าบริเวณที่ไกลปืนเที่ยงเนื่องจากเห็นว่ามีราคาถูกกว่าท้องตลาดทั่วไปจนลืมดูปัจจัยรอบข้างว่าสามารถดึงคนอื่นมาเช่าได้หรือไม่

9. ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าตามกระแสในอินเตอร์เน็ต

ในปัจจุบันการแข่งขันคอนโดสูงมากขึ้นเรื่อย ๆ เพราะฉะนั้นโครงการต่าง ๆ จึงต้องงัดทุกการตลาดมาใช้ ไม่ว่าจะเป็นจ้างคนที่มีอิทธิพลทางอินเตอร์เน็ตมารีวิวเขียนคอนเทนต์ว่าโครงการของตนเหมาะกับการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า หนักเข้าอาจมีการปล่อยข่าวว่าโครงการนี้ใบจองเกือบหมดทั้ง ๆ ที่ยังเหลือเยอะอยู่ เพื่อให้คนอื่นคิดว่าโครงการดังกล่าวเป็นที่ต้องการของคนอื่น ทั้งนี้หากต้องการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าให้ประสบความสำเร็จแล้วล่ะก็ ควรนำกระแสในอินเตอร์เน็ตมาเป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจเท่านั้น แต่ให้เน้นไปที่การวิเคราะห์ปัจจัย ๆ อื่นตามที่เรากล่าวไปข้างบนแทน

10. ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าตอนที่ตัวเองยังไม่พร้อม

ถึงแม้ว่าจะวิเคราะห์หาข้อมูลต่าง ๆ จนเจอทำเลที่เหมาะสมต่อการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าแล้ว แต่ถ้าไม่พร้อมเรื่องการเงิน หรือมีแผนใช้เงินระยะสั้น ควรเลื่อนแผนการลงทุนไปก่อน เพราะการลงทุนคอนโดปล่อยเช่านั้นถือเป็นการลงทุนระยะยาว นอกจากนี้ยังต้องเผื่อในกรณีที่ห้องว่างและเราต้องผ่อนธนาคารต่ออีกด้วย และแน่นอนถ้าให้นายหน้าที่อื่นหาผู้เช่าให้เราก็ต้องมีค่าตอบแทนให้เขาซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นเงินค่าเช่า 1 เดือน

บทความที่เกี่ยวข้อง

โครงการคอนโดน่าลงทุนเขาดูกันอย่างไร

ความผิด 8 ประการที่ผู้ปล่อยเช่าคอนโดมือใหม่มักทำพลาด

จะ เช่า หรือ ซื้อคอนโด ใกล้มหาวิทยาลัย ลงทุนแบบไหนคุ้มค่ากว่ากัน!!