เรียนรู้อสังหาฯ ผ่านมุมมองนักลงทุน 'Kim Property' กับยุคสมัยคอนโดล้นตลาด

"โลกอสังหาเองมันก็มีทั้งดีและไม่ดี แล้วก็คนพูดจริงไม่จริง ผมเองก็เคยล้มเหลวตอนแรกเหมือนกัน"

ชัชวาลย์ วัฒนะโชติ หรือที่เรารู้จักกันดีในชื่อ 'Kim Property' ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและเป็นนักลงทุน อาทิ อสังหาริมทรัพย์ หุ้น ทองคำ ฯลฯ นอกจากนี้เขายังเป็นวิทยากร และที่สำคัญเขาเป็น YouTuber สายการเงินอันดับต้น ๆ ของเมืองไทย ได้บอกเล่าเรื่องราวและมุมมองของเขาก่อนที่จะมายืนอยู่ในจุดที่ใครหลายคนยกให้เป็น 'กูรู' ในวันนี้

อสังหาฯ ไม่มีวันตายในสายตาของ 'คิม ชัชวาลย์'

แต่ธุรกิจไม่มีอะไรที่ง่ายทุกอย่างต้อง 'ลงทุน'

แล้วถ้าอยากรวยด้วยอสังหาฯ ต้องทำยังไง

คงเป็นคำถามสำหรับนักลงทุนทั้งหลายที่อยากจะสร้างกำไรจากการลงทุนอสังหาฯ เลือกได้ก็อยากจะลงทุนแล้วได้กำไรในระยะสั้น แต่ถ้าเป็นในมุมมองของผู้มีประสบการณ์ล่ะ เราจะสามารถลงทุนอสังหาฯ ในระยะสั้นได้จริงหรือไม่ เราไปหาคำตอบพร้อม ๆ กัน

"ถ้าพูดถึงอสังหา จะต้องเปลี่ยนมุมมองก่อนจะมองระยะสั้นเหมือนหุ้นไม่ค่อยได้"

นี่คือคำตอบสำหรับนักลงทุนที่คาดหวังสำหรับการลงทุนอสังหาฯ แล้วอยากเติบโตไว ๆ โดยคุณคิมให้ความรู้ในเรื่องนี้เกี่ยวกับความผันผวนของตลาดอสังหาฯ โดยเปรียบเทียบกับเรื่องหุ้นไว้ว่า...

"ความเป็นจริงแล้วหุ้นเองก็มองระยะสั้นมันก็จะมีความเสี่ยงของมันในเรื่องของความผันผวน แต่อสังหามันจะยิ่งกว่านั้น เพราะอสังหาเป็นการลงทุนที่มีค่าใช้จ่ายในการโอนเปลี่ยนมือนายหน้า ทำให้ค่านายหน้าจะเยอะมาก ซึ่งถ้าคุณจะลงทุนระยะสั้นก็จะต้องมีเงินสำหรับใช้จ่ายที่สูงในการเปลี่ยนมือสลับไปสลับมา และด้วยความที่อสังหาเป็นการลงทุนในรูปแบบสภาพคล่องต่ำ ถ้าคุณอยากจะขายวันนี้คุณอาจจะขายไม่ได้ อาจต้องรอเป็น 2 ปีด้วยซ้ำ ยิ่งถ้าเราจะรีบขาย โอกาสพลาดก็จะเยอะ

ดังนั้น ในช่วงแรกเราควรเริ่มในมุมมองระยะยาวก่อน โดยเริ่มคิดว่าถ้าฉันลงทุนตรงนี้ 5 ปี 10 ปีจะเป็นยังไงต่อจากนี้จะดีกว่า"

เงินเย็นคือ 'กุญแจ' สำคัญของการลงทุนอสังหาฯ ?

เรื่องนี้ก็ถือเป็นอีกเรื่องที่นักลงทุนมือใหม่สอบถามกันเข้ามาเยอะมาก เพราะคิดกันเอาเองว่า การลงทุนอสังหาฯ ต้องมีเงินเย็นเก็บไว้เท่านั้นถึงจะลงทุนได้ ซึ่งเรื่องนี้คุณคิมก็ให้ความเห็นไว้ว่า 

"ถ้าพูดกันตรงๆ การมีเงินเย็นมันก็ดีกว่าอยู่แล้ว เพราะการกู้เงินมา โอกาสที่จะมีความเสี่ยงมันเกิดได้และถ้าเราไม่มีเงินส่ง มันก็เสี่ยง แต่สำหรับผมเรื่องเงินเย็นหรือเรื่องการกู้มันยังไม่ใช่ปัญหา เพราะคนที่มีความเสี่ยงมากกว่าคนที่กู้เงินจากธนาคารเพื่อมาลงทุนคือ 'คนไม่มีความรู้' ถ้าเราไม่มีความรู้มันเสี่ยงหมดนะครับ แต่ถ้าคุณมีความรู้เรื่องการลงทุนเป็นอย่างดี บางทีการมีเงินเย็นก็ไม่จำเป็นด้วยซ้ำ เพราะเราใช้ Leverage ด้วยเงินกู้อย่างฉลาด ก็ทำให้เราเพิ่มความมั่งคั่งได้แบบไม่ต้องพึ่งเงินเย็นจำนวนมาก ๆ เลย" 

'ตลาดเช่า' กับ 'ตลาดขาย' ความแตกต่างที่ต้องรู้จัก

หลายคนที่เพิ่งเริ่มลงทุนอสังหาฯ แล้วอยากลองเริ่มจากการปล่อยเช่าคอนโดสักห้อง อาจจะกังวลในเรื่องผลกระทบต่าง ๆ ทำให้เกิดความกลัวที่จะก้าวลงสู่สนามนี้อย่างเต็มตัว เพราะหลายครั้งเราก็จะได้เห็นภาพตัวเลขติดลบจากยอดขาย หรือตัวเลขพุ่งสูงของ Supply ที่ไม่รู้ว่า ถ้าเกิดปล่อยเช่าจริง ๆ จะมี Demand มาเติมเต็มหรือไม่ เรามาลองถามนักลงทุนกันดีกว่าว่า เขาคิดเห็นว่าอย่างไรสำหรับความกังวลในเรื่องนี้

"ต้องบอกก่อนว่า อสังหาฯ ในตลาดซื้อ-ขาย และตลาดเช่าเป็นคนละตลาดกัน เพราะถ้าเราพูดถึงการซื้อขายหรือการเก็งกำไรราคา แน่นอนว่าเราจะต้องเจอกับความผันผวน เช่น คนจะซื้อที่ดิน เพราะเห็นว่าราคาจะขึ้น พอคนเข้ามาจับจองลงทุนซื้อกันเยอะ ๆ ราคาที่ดินแถวนั้นก็ต้องสูงขึ้นเป็นธรรมดา แต่พอเจอเรื่องของเศรษฐกิจการปรับเปลี่ยน หรือมีคาดการณ์แนวโน้มแย่ ๆ ออกมา ก็จะเกิดการเทขายทิ้งทำให้ราคาร่วงลง จะเห็นว่าการซื้อขายมันเกี่ยวข้องไปกับเรื่องราคาและกลไกการตลาดซะส่วนใหญ่ 

แต่ถ้าเป็นตลาดการเช่า คนเช่าไม่ได้สนใจหรอกว่าเศรษฐกิจจะดีหรือไม่ดี คนเช่าจะคำนึงถึงแค่ใกล้ที่ทำงานไหม เดินทางสะดวกหรือเปล่า ดังนั้นเศรษฐกิจเลยไม่ได้กระทบกับตลาดเช่าเยอะ ก็เหลือแค่ว่าจะเลือกทำเลที่ลงทุนปล่อยเช่าได้ถูกไหมแค่นั้นเอง" 

เศรษฐกิจแย่ยิ่งต้องซื้อไว้ลงทุน

พอเข้าสู่คำถามเรื่องเศรษฐกิจในช่วงนี้ที่ดูจะทำให้ภาพรวมตลาดคอนโดดูซบเซาลงจากปัจจัยหลาย ๆ อย่าง ทำให้เกิดความไม่มั่นใจที่จะลงทุนซื้อคอนโด แต่คุณคิมกลับไม่ได้คิดว่าการที่เศรษฐกิจแย่จะเป็นปัญหาเหมือนกับที่เราคาดไว้

"คนเราจะคิดว่า เศรษฐกิจแย่ต้องห้ามซื้อ แต่จริงๆ ผมคิดกลับกัน เศรษฐกิจแย่เราควรจะรีบซื้อไว้สิ"

เพราะในความคิดของเขา การที่มีคนบอกว่าเศรษฐกิจดีก็จะยิ่งทำให้ราคาอสังหาฯ ขึ้นสูง ซึ่งถ้าเราอยากได้อสังหาฯ ที่ถูกก็ต้องลงทุนในช่วงที่ตลาดขาลงและถือไว้ทำกำไรในช่วงเศรษฐกิจดี ๆ หรือเลือกเจาะกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบ เช่น กลุ่มนักศึกษา กลุ่มคนอยู่จริง ฯลฯ ซึ่งแล้วแต่เราวางกลยุทธ์ในการทำตลาดด้วย

คอนโดล้นตลาดแล้วหรือยัง

สำหรับคุณคิมแล้ว เขามองว่าเรื่องอสังหาฯ เป็นเรื่องที่อยู่อาศัย ในบางพื้นที่ก็มีการ Over Supply จริง แต่ถ้าเลือกทำเลที่เป็นที่ต้องการอยู่แล้วก็ไม่ต้องกังวลใจในเรื่องของโอกาสด้านการลงทุน

"ผมยกตัวอย่างง่าย ๆ นะครับ ถ้าพูดถึงชาวต่างชาติ โซนที่เขาอยู่กันมากที่สุด ก็จะมีอยู่ไม่กี่โซนอาจจะเป็นทองหล่อ หรือไม่ก็สุขุมวิท ก็เหหมือนกับเวลาเราไปต่างประเทศ เช่น ญี่ปุ่นที่เราเองก็รู้จักกันอยู่ไม่กี่ทำเล เช่น โอซาก้า โตเกียว แปลว่า ทำเลที่เป็นที่รู้จักอยู่แล้วยังไงก็ขายได้เสมอ ดังนั้น ถ้าเราซื้ออสังหาฯ เป็นก็จะไม่เกิด Over Supply ในทำเลที่เราลงทุนแน่นอน"

ก็ได้คำตอบหลากหลายเรื่องราวเกี่ยวกับอสังหาฯ ในช่วงนี้แล้ว ก็หวังว่าจะช่วยทำให้นักลงทุนมือใหม่ได้ข้อคิดที่ดีกลับไปปฎิบัติใช้กันไม่มากก็น้อย

ส่วนใครที่อยากรู้เคล็ดลับด้านการลงทุนในด้านอสังหาฯ แบบเจาะลึกเพิ่มเติมก็อย่าลืมติดตามอ่านบทความดี ๆ กันต่อได้เลยที่ ...

ESTOPOLIS | เคล็ดลับลงทุนคอนโดปล่อยเช่า "Passive income" รวยแบบไม่ใชัเงินตัวเอง

ESTOPOLIS I ลงทุนอะไรผลตอบแทนสูง เปิดธุรกิจน่าลงทุนกับ 'คอนโดในกรุงเทพ'

ESTOPOLIS | ลงทุนอสังหา ให้เช่ายากจริงมั้ย ถ้าเป็นมือใหม่ต้องรู้อะไรก่อนบ้าง

ESTOPOLIS | 3 ทำเลนี้มีดีอะไร ทำไมคอนโดถึงแห่กันไปเปิดตัวเยอะ