ESTOPOLIS | สิ่งที่มือใหม่มักจะพลาด และข้อแนะนำในการเลือกซื้อคอนโดอยู่เอง

เมื่อเราต้องการขยับขยาย จากการอาศัยในอพาร์ทเม้นท์ หรืออยู่ร่วมกับครอบครัว ไปอยู่ตามลำพัง ตัวเลือกแรก ๆ ที่หลายคนคิดถึงคงหนีไม่พ้นการซื้อคอนโดดี ๆ สักห้องอยู่  แต่เชื่อเถอะค่ะมันไม่ใช่เรื่องง่ายเลยในการตัดสินใจเลือกคอนโดห้องแรกให้ตรงกับความต้องการ และหลายคนก็อาจจะตัดสินใจผิดพลาดได้โครงการที่ไม่ตรงกับความต้องการ หรือเกิดเปลี่ยนใจยอมทิ้งเงินจองไปฟรี ๆ ก็มีค่ะ 

สำหรับในบทความนี้เราจะมาเช็คกันดูค่ะ ว่าเวลาที่มือใหม่ หรือใครก็ตามที่ไม่ได้รู้เรื่องการเลือกซื้อคอนโดมาก่อน แล้วต้องการซื้อคอนโดหลังแรก จะมีสิ่งใดที่ทำให้เกิดความผิดพลาดได้บ้าง

1. เลือกคอนโดใกล้บ้าน ใกล้ที่อยู่เดิม

ลองสังเกตเวลาเราเลือกหาคอนโดดูค่ะ ส่วนใหญ่เราจะเลือกดูในย่านที่อยู่เก่าเป็นหลัก ไม่ค่อยมองหาทำเลใหม่  ทั้ง ๆ ที่มีทำเลใหม่ ๆ ที่น่าสนใจมากมาย ตอบโจทย์ทั้งราคา และไลฟ์สไตล์ แต่เราก็ยังเลือกที่จะอยู่ในทำเลเดิม ๆ ใกล้บ้าน หรือใกล้อพาร์ทเม้นท์ที่เคยอยู่  การเลือกคอนโดในทำเลที่อยู่เก่า นอกจากจะทำให้ตัวเลือกลดลงแล้ว ยังเป็นการตัดโอกาสที่จะได้คอนโดดี ๆ ด้วยนะคะ  

สิ่งที่เราแนะนำคือ หาคอนโดในทำเลที่ดูสะดวกสบาย เดินทางไปที่ทำงานได้ง่าย อนาคตดี มีโครงการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ในอนาคต  หรืออย่างน้อยทำเลต้องดีกว่าบ้าน ยิ่งเรื่องของน้ำท่วมยิ่งต้องเช็คให้ดีค่ะ 

บทความแนะนำ การเลือกคอนโดจากทำเล

- ซื้อคอนโดอย่างไรให้รอดจากภัยน้ำท่วม ?

- หลักการซื้อคอนโดอยู่เอง ด้วยความคิดแบบนักลงทุน

2. ประเมินความสามารถในการกู้ซื้อคอนโดต่ำไป 

มือใหม่หลายคนมักจะเริ่มถามตัวเองก่อนว่า รายได้เท่านี้กู้ซื้อคอนโดได้ราคาเท่าไร แล้วก็มักจะไปอ่านเจอว่าธนาคารคิดความสามารถในก่อนผ่อนอยู่ที่ 40% ของรายได้ ซึ่งมันไม่จริงค่ะ  แถมในโปรแกรมคิดคำนวนวงเงินกู้ก็ใช้ฐานเดียวกัน ทำให้เราไปมองหาแต่คอนโดที่ราคาถูก หรือไม่ก็ล้มเลิกความตั้งใจไป ซึ่งจริง ๆ แล้วธนาคารให้เยอะกว่านั้นค่ะ 

ถ้าคิดเอาแบบง่าย ๆ เลย ไม่ต้องละเอียด ธนาคารให้หมื่นละล้านค่ะ เช่น ฐานเงินเดือน 3 หมื่น ธนาคารก็ปล่อยให้ได้สูงสุด 3 ล้าน   แต่ถ้าโครงการที่จะซื้อมีโปรโมชั่นกับธนาคาร ตรงนี้ธนาคารก็สามารถปล่อยได้มากขึ้นอีก  แต่อย่างไรก็ตามอย่าลืมคำนวนความสามารถจริง ๆ ของเราด้วยนะคะ ว่าสามารถผ่อนคอนโดได้ที่เท่าไรต่อเดือน ยังไงก็อย่าให้ตึงมากนักเดี๋ยวจะเหนื่อยค่ะ 

ส่วนการคำนวนวงเงินกู้ซื้อคอนโด สามารถอ่านแบบละเอียดได้ที่บทความต่อไปนี้เลยค่ะ 

- เงินเดือนเท่านี้กู้ซื้อคอนโดได้เท่าไร กับขั้นตอนการกู้-ผ่อนโดยละเอียด

- หลักการคำนวนรายได้ต่อเดือน ก่อนนำไปคำนวณสินเชื่อ (สำหรับมนุษย์เงินเดือน)

- อาชีพอิสระ Freelancer จะกู้ซื้อคอนโดได้อย่างไร ธนาคารให้เท่าไร? เรามีคำตอบ

3. ซื้อคอนโดเกินกำลังผ่อน 

ด้วยความที่ธนาคารมีโปรโมชั่นให้กับโครงการคอนโดใหญ่ ๆ เยอะมาก โดยเฉพาะการปล่อยสินเชื่อซื้อคอนโดในอัตราที่สูงกว่าปกติ ซึ่งหมายความว่าเวลาที่เราต้องผ่อนธนาคาร ก็จะต้องผ่อนแพงกว่าที่ธนาคารประเมิณความสามารถเราไว้ด้วยค่ะ ทีนี้โอกาสที่จะตึง ขาดสภาพคล่องทางการเงินก็อาจจะเกิดขึ้นได้ 

ทางออกของปัญหานี้คือ ให้เรากำหนดความสามารถในการผ่อนต่อเดือนของเราเองค่ะ ให้กำหนดตัวเงินที่ทุก ๆ เดือนเราจะต้องส่งธนาคาร  จากนั้นก็ลบด้วย 1,500 - 2,000 ซึ่งเป็นเงินที่หักเอาไว้เผื่อจ่ายค่าส่วนกลาง  แล้วลองเอามาคำนวณดูค่ะ ตามตัวอย่างค่ะ 

(จำนวนเงินที่สบายใจผ่อนต่อเดือน - ค่าส่วนกลางเฉลี่ยต่อเดือน)/7,000 =  ราคาคอนโดที่ควรซื้อ (ล้านบาท)

ถ้าเราเงินเดือน 30,000 บาท  หักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ คิดว่าสบายใจที่จะผ่อนอยู่ที่  17,000 บาท ต่อเดือน 

แต่ว่าทุกปีจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางด้วย ดังนั้นหักเอาไว้ก่อนเลย 2,000 ทุกเดือน  จะเหลือที่สามารถจ่ายได้ 15,000 บาท

ทีนี้  15,000 / 7,000 =  2.19 (ล้านบาท) 

4. ไม่ได้เตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ 

หลายคนไม่ได้คำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการดำเนินการต่าง ๆ มาก่อนเลย  การจะซื้อคอนโดได้ไม่ใช่แค่การกู้สินเชื่อซื้อคอนโดอย่างเดียว มันมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีกค่ะ เช่น ค่าจอง ค่าทำสัญญา ค่าโอนกรรมสิทธ์ ค่าจดจำนอง ค่ามิเตอร์ไฟฟ้า ค่าส่วนกลาง(จ่ายล่วงหน้า)  ซึ่งรวม ๆ แล้วขั้นต่ำก็เกือบ ๆ 1 แสนแล้วค่ะ สำหรับคอนโดใหม่ ๆ  กลายเป็นว่าต้องนำเงินที่เก็บเอาไว้เผื่อตกแต่งมาใช้ก่อน หรือต้องไปกู้ยืมมาเพื่อค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ทำให้ชีวิตในปีแรกต้องตึง หมุนเงินกันลำบากเลย 

วิธีแก้ไขในข้อนี้ ไม่ได้หมายความว่าจะต้องมีเงินเก็บก่อนที่จะซื้อคอนโดเสมอไปค่ะ  เราอาจจะอาศัยช่วงจังหวะที่มีโปรโมชั่น พวกฟรีโอน ฟรีค่าจดจำนอง ฟรีค่าส่วนกลาง ซึ่งมักจะมีโปรโมชั่นเหล่านี้มาเรื่อย ๆ ค่ะ โดยเฉพาะในมหกรรมบ้านและคอนโด  ตามข่าวกันดี ๆ รับรองไม่พลาดแน่นอน 

มีค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายอะไรบ้างในการซื้อคอนโด อ่านได้ที่บทความนี้ค่ะ 

- รู้ยัง? ซื้อคอนโดไม่ได้มีแค่ผ่อนอย่างเดียว ต้องจ่ายอะไรบ้างมาดูกัน!

5. กู้สินเชื่อเพื่อการตกแต่งคอนโด 

ถ้าใครติดตาม Estopolis มาก่อน จะทราบว่าเราไม่ค่อยแนะนำให้กู้สินเชื่อเพื่อการตกแต่งค่ะ เพราะดอกเบี้ยมันค่อนข้างแพง บางธนาคารจัดมันอยู่ในประเภทสินเชื่อส่วนบุคคลก็มีค่ะ  ดอกเบี้ยสูงสุดที่เคยเห็นก็ประมาณ 20% ต่อปี พอ ๆ กับบัตรเครดิตเลย 

ถ้าใครที่ซื้อคอนโดประเภทแต่งครบย้ายเข้าอยู่ได้เลยที่เรียกว่า Fully furnish ก็ถือว่าโชคดีไปค่ะ เพราะลงทุนตกแต่งอีกนิดหน่อยก็จบแล้ว ไม่ต้องถึงขึ้นกู้ยืม แค่รูดบัตรเครดิตที่มีก็อยู่แล้ว   แต่ถ้าใครที่เล็งคอนโดแบบ Fully fitted หรือแบบห้องเปล่าไม่ตกแต่ง  ทางออกของคุณอาจจะเป็นการมองหาคอนโดที่มีส่วนลด  ให้โครงการยื่นกู้ในราคาที่สูงกว่าราคาซื้อขายจริง เพื่อเอาเงินส่วนต่างไปใช้ตกแต่งก็ได้ค่ะ 

อย่างไรก็ดี Estopolis เคยเขียนบทความที่เกี่ยวข้องกับการหาเงินมาตกแต่งคอนโดโดยไม่ต้องกู้สินเชื่อเพื่อการตกแต่ง เอาไว้ สามารถอ่านได้ที่ลิ้งค์เลยค่ะ 

- 3 วิธีหาเงินแต่งคอนโดแบบร้ายกาจ ประหยัดกว่ากู้สินเชื่อเพื่อการตกแต่ง

6. ซื้อคอนโดโดยเชื่อเพื่อน และไม่ดูเผื่อไว้เยอะ ๆ

ในบรรดาเพื่อน ๆ ของผู้เขียนเป็นกันเยอะมาก และหลายคนก็จบลงด้วยการทิ้งเงินจอง เพราะมาตัดสินใจได้อีกทีว่าโครงการเหล่านี้ไม่ใช่โครงการที่ตัวเองต้องการ กลุ่มคนเหล่านี้ในช่วงแรก ๆ ก็จะชอบโครงการที่ตัวเองจองค่ะ แต่เมื่อเวลาผ่านไปก็เกิดความไม่มั่นใจ  กลัวนั่นกลัวนี่ จนสุดท้ายมารู้ตัวอีกทีว่าไม่ใช่ 

ทีมงาน Estopolis เองก็ออกไปรีวิวมาหลาย ๆ โครงการค่ะ หลายครั้งก็กลับมาบอกต่อว่าโครงการนั้นโครงการนี้สวย บางคนก็กลับมาพร้อมใบจองก็มี  นี่ขนาดว่าทีมงานออกไปดูคอนโดบ่อยยังหลงไปกับห้องตัวอย่าง และการขายของเซลเลยค่ะ 

ทางออกที่ดีที่สุดคือ ดูเอาไว้หลาย ๆ โครงการเลยค่ะ ถือว่าเป็นการเปิดโอกาสให้ตัวเองด้วย เปรียบเทียบแต่ละโครงการ เลือกโครงการที่ชอบที่สุด เหมาะสมกับตัวเองที่สุด ให้เวลากับการเลือกและหาความรู้เกี่ยวกับคอนโดให้เยอะ ๆ  จะได้โครงการที่มั่นใจค่ะ 

7.  ไม่ได้คิดว่าคอนโดที่จะซื้อจะอยู่ไปได้นานแค่ไหน

อย่าลืมว่าการซื้อคอนโดมีข้อผูกมัดในระยะยาว บางคนก็หวังที่จะอยู่ไปที่นี่ไปนาน ๆ  ก็อาจจะมองคอนโดใหม่เป็นหลัก  แต่จริง ๆ แล้วสิ่งที่มีสำคัญกว่าอายุของคอนโด คือ การดูแลรักษา  ซึ่งหากจะดูว่าโครงการเหล่านั้น ๆ จะดูแลรักษาดีหรือไม่ให้ดูดังนี้ค่ะ  

- ลองสืบประวัติของดิเวลลอปเปอร์แต่ละรายดูค่ะ ถ้าชื่อเสียงดีเราก็จะมั่นใจได้ 

- ประเมิณดูว่าโครงการขายง่ายหรือไม่ ถ้าขายยากแปลว่า โครงการนี้จะมีปัญหาเรื่องเงินแน่นอน ดังนั้นการบำรุงรักษาก็อาจจะตามอัตภาพ 

- ใช้นิติของที่ไหน  เป็นนิติที่มีชื่อเสียง บริการดี ดูแลดีหรือเปล่า 

- เงินบำรุงค่าส่วนกลางเยอะหรือไม่ ยิ่งเงินค่าส่วนกลางเก็บได้เยอะเท่าไรยิ่งดีค่ะ  ปกติส่วนกลางคิดเป็นตารางเมตรใช่ไหมคะ เราคำนวณได้ง่าย ๆ อยู่แล้ว เราะเรารู้จำนวนห้อง(ยูนิต) ขนาด(ตารางเมตร)ของแต่ละห้อง และค่าส่วนกลางต่อตารางเมตร   ดังนั้นพวกคอนโดที่ยูนิตเยอะ ๆ จะได้เปรียบเรื่องรายได้เข้าส่วนกลาง ยิ่งถ้าคอนโดไหนมีคอมมูนิตี้มอลล์ มีร้านค้าภายในโครงการ ก็จะได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นมาอีก  

หากคุณผู้อ่านต้องการซื้อคอนโดที่อยู่ไปนาน ๆ อ่านคำแนะนำได้ที่บทความนี้เลยค่ะ 

- หลักการซื้อคอนโดอยู่เอง ด้วยความคิดแบบนักลงทุน

8. ใจร้อนอยากได้คอนโดจนเกินไป 

ตรงนี้ต้องของบอกเลยค่ะว่า พนักงานขายมีเทคนิคที่ทำให้เรารู้นึกว่าต้องการอยากได้คอนโดมาก ๆ และสามารถบีบให้เราทำสัญญาจองได้ในทันที  เช่นบอกว่าขายดีมาก โอนจะหมดแล้วเหลือไม่กี่ห้อง ทั้งที่จริงอาจจะไม่ได้เป็นอย่างนั้นเลย  แทนทีเราจะได้ห้องที่ถูกใจเราที่สุด กลับกลายเป็นห้องที่เซลอยากขายให้เราที่สุดแทน 

ถ้าโครงการนั้น ไม่ได้ดังจนคนแย่งกันซื้อ ก็มีโอกาสที่จะมีการทิ้งจอง หรือมีห้องว่างมากกว่าที่เซลบอกก็ได้ค่ะ หากเรามีชั้น แบบห้อง และทิศที่ชอบอยู่ในใจแล้ว อาจจะฝากกับเซลเอาไว้เลยว่า ถ้ามียูนิตแบบนี้มาขายเมื่อไร ให้ติดต่อมา  ดีไม่ดีผ่านไปไม่ถึงสัปดาห์อาจจะมีการติดต่อมาก็ได้ค่ะ  

9. ซื้อคอนโดโดยไม่ได้ดูสัญญา 

สัญญาเป็นสิ่งที่สำคัญไม่ว่าจะเป็นเรื่องใดก็ตามค่ะ  บางคนดูสัญญาแบบไม่ละเอียด ก็อาจจะทำให้เกิดปัญหาในภายหลังได้ สิ่งที่ต้องดูคือเรื่องของการรับประกัน และดูว่าเราจะได้อะไรบ้าง ส่วนกลางจะมีอะไรบ้าง ต้องดูให้ครบค่ะ  

เคยมีเคสหนึ่งของสมาชิกทีม Estopolis ที่ไปซื้อคอนโดที่ไม่ได้ระบุเรื่องของกล้องวงจรปิดเอาไว้ ปรากฏว่าตอนที่ตึกเสร็จไม่มีกล้องวงจรปิดติดตั้งบริเวณโถงทางเดินของแต่ละชั้น  กลายเป็นว่าต้องมาเรียกร้องเอากับนิติ และผ่านมาเกือบหนึ่งปีแล้วก็ยังไม่มีกล้องวงจรปิดมาติดตั้งค่ะ  

10. ศึกษาข้อมูลคอนโด แต่ไม่ได้ศึกษาเคล็ดลับการเลือกซื้อ

เคล็ดลับ และเทคนิคการเลือกซื้อคอนโด จริง ๆ แล้วเป็นเรื่องที่สำคัญมากเลยนะคะ มันจะทำให้เราเลือกคอนโดได้ตรงกับความต้องการ และทำให้เราไม่ตัดสินใจพลาด หรือจ่ายแพงเกินไปด้วย 

 ยกตัวอย่างหากคุณใช้รถ สิ่งสำคัญที่สุดไม่ใช่เรื่องของจุดขึ้นลงทางด่วนว่าใกล้แค่ไหน แต่เป็นเรื่องของจำนวนที่จอดรถ และคอนโดที่มีที่จอดรถเพียงพอไม่ได้ดูจากแค่จำนวนที่จอดรถอย่างเดียว จะต้องดูว่าทำเลบีบให้ทุกห้องต้องมีรถหรือไม่ และใครเป็นผู้อาศัย ถ้าชาวต่างชาติเยอะก็อาจจะมีคนแย่งที่จอดรถน้อยลง  

อีกเคสหนึ่งคือ คอนโดที่สามารถเดินไปขึ้นรถไฟฟ้าได้ ไม่ได้หมายความแค่คอนโดต้องอยู่ในระยะเดิน (ไม่เกิน 600 ม.)  สิ่งสำคัญกว่าคือสิ่งแวดล้อมระหว่างทาง ถ้าเปลี่ยว อันตราย หรือแม้แต่มีสุนัขจรจัด ก็อาจจะไม่สามารถเดินได้จริง ตรงกันข้าม ต่อให้คอนโดห่างไปสัก 1 กม. แต่ทางเดินดี ไม่เปลี่ยว การจะเดินไปขึ้นรถไฟฟ้าก็ทำได้ไม่ยากค่ะ  

สำหรับเคล็ดลับการเลือกซื้อคอนโด Estopolis เขียนเอาไว้เยอะ สามารถตามอ่านได้ที่ลิ้งค์ด้านล่างเลยค่ะ 

- 132 ข้อ สรุปคำแนะนำการเลือกซื้อคอนโด ที่ไม่อยากให้คุณพลาด

คอนโดเป็นทรัพย์สินที่มีราคาแพง การจะเลือกซื้อก็ควรที่จะหาข้อมูลเอาไว้เยอะๆ และศึกษาหาความรู้เอาไว้มาก ๆ เพราะถ้าเลือกพลาด นั่นหมายความว่าเราจะต้องอยู่กับคอนโดเหล่านั้นไประยะหนึ่ง ซึ่งอาจจะเป็นช่วงเวลาที่แย่ที่สุดในชีวิตเราเลยก็ได้  อย่างไรก็ตามสำหรับบทความนี้เราไม่ได้ต้องการให้คุณผู้อ่านกลัวที่จะซื้อคอนโดแต่อย่างใดนะคะ  เพียงแต่อยากให้คุณผู้อ่านได้เตรียมตัวให้พร้อม เลือกคอนโดได้อย่างถูกต้อง เพื่อจะได้มีคอนโดดี ๆ อยู่แล้วสบายใจ มีความสุข เป็นรางวัลให้ตัวเองค่ะ