วิเคราะห์ 5 แนวโน้มคอนโดครึ่งปีหลัง 2562 จะทรงหรือจะทรุด!?

วิเคราะห์ 5 แนวโน้มคอนโดครึ่งปีหลัง ในไตรมาสที่ 3 - 4 จะไปในทิศทางไหน และมีปัจจัยใดมากระทบบ้าง บทความนี้มีคำตอบ

ผ่านไปแล้วครึ่งปีสำหรับตลาดคอนโด ซึ่งแน่นอนว่าครึ่งปีแรก 2562 นั้นตลาดคอนโดอยู่ในสถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงไม่ใช่น้อย ทั้งปัจจัยลบจากมาตรการคุมเข้มสินเชื่อ LTV การเลือกตั้งที่ตอนนั้นยังไม่แน่ไม่นอน รวมถึงสงครามการค้าที่ส่งผลกระทบกับนักลงทุนจีน

ปัจจัยทั้งหมดที่ว่ามานี้ส่งผลให้เหล่านักพัฒนาคอนโดเลือกที่จะชะลอการเปิดตัวโครงการต่างๆ ซึ่งตอนนี้ก็เข้าช่วงครึ่งปีหลัง 2562 เป็นที่เรียบร้อยแล้ว เรามาวิเคราะห์กันดีกว่าว่าในช่วงนี้สถานการณ์คอนโดจะเป็นอย่างไร และจะไปในทิศทางไหน

ครึ่งปี 2562 นี้ ผู้พัฒนาโครงการยังไม่ลุยเต็มตัว คอนโดเปิดตัวน้อยลง 

ตามการรายงานของเน็กซัสฯ (via: ประชาชาติ) ระบุว่าครึ่งปีหลัง 2562 นี้จะมีคอนโดเจ้าเล็กและเจ้าใหญ่เปิดเพิ่มรวมกัน 52 โครงการ รวมกันมากกว่า 20,000 ยูนิต (หากนับโครงการที่อยู่ตลาดหลักทรัพย์เพียงอย่างเดียวจะเหลือ 44 โครงการ 14,000 ยูนิต) เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกถือว่ามีจำนวนที่น้อยกว่าพอสมควร

โดยช่วงครึ่งปีแรก 2562 มีคอนโดเปิดตัวทั้งสิ้น 23,600 ยูนิต ใกล้เคียงกับครึ่งแรกของปีก่อน แต่สถิติที่น่าสนใจก็คือช่วงครึ่งปีหลัง 2561 นั้นมีคอนโดเปิดตัวทั้งสิ้นประมาณ 38,996 ยูนิต แบ่งเป็นไตรมาส 3 ปี 2561 จำนวน 22,579 และไตรมาส 4 ปี 2561 จำนวน 16,417 ยูนิต

จะสังเกตว่าจำนวนยูนิตที่เปิดตัวครึ่งหลังปี 2562 รวมกันทั้งหมดยังน้อยกว่าจำนวนยูนิตที่เปิดตัวไตรมาส 3 ปี 2561 ซึ่งอาจสะท้อนได้ว่าผู้พัฒนาโครงการเฝ้าระวังสถานการณ์อยู่ ยังไม่อยากลุยแบบเต็มที่ หรือสะท้อนความจริงที่ว่าในปัจจุบันนี้มีซัพพลาย (คนขายคอนโด) มากกว่าดีมานด์ (คนซื้อคอนโด) อย่างเห็นได้ชัด

โครงการจัดโปรโมชั่นมากขึ้น แก้ปัญหาซัพพลายล้นและผลกระทบจาก LTV 

จากสถิติระบุว่าคอนโดเหลือขายปี 2562 มีมากถึง 68,652 ยูนิต แบ่งเป็นในกรุงเทพฯ 44,954 ยูนิต และปริมณฑล 23,698 ยูนิต ซึ่งแน่นอนว่าตัวเลขนี้สะท้อนภาวะคอนโดล้นตลาดอย่างเห็นได้ชัด นอกจากนี้ยังมีปัจจัยลบจากมาตรการคุมเข้ม LTV ตั้งแต่ช่วงครึ่งปีแรกที่ส่งผลให้อัตราการดูดซับคอนโดลดลง จึงทำให้คอนโดเหลือขายมากขึ้น

ซึ่งก่อนวันที่ 1 เมษายน 2562 ที่มาตรการคุมเข้ม LTV จะมีผล ทางโครงการก็ออกโปรโมชั่นหนีตายเพื่อระบายสต๊อกกันอย่างมากมาย บางโปรโมชั่นถึงขั้นออกส่วนต่างจาก LTV ให้กับผู้ซื้อกันเลยทีเดียว แต่น่าเสียดายที่ปัญหาซัพพลายล้นก็ยังมีอยู่ เพราะฉะนั้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2562 นี้เราก็ยังเห็นโปรโมชั่นคอนโดที่ลด แลก แจก แถม แบบจัดหนักจัดเต็มกันอยู่ และยังมีแนวโน้มว่าจะจัดโปรโมชั่นกันทุกเดือนอีกด้วย

บทความที่เกี่ยวข้อง

• มาตรการรัฐคุมเข้ม LTV คืออะไร หาคำตอบได้ที่นี่
• 5 ทำเลนี้คอนโดราคาขึ้นมากสุด พร้อมจัดอับดับโปรโมชั่นสุดฮอทดึงดูดลูกค้า
  
  

โครงการหันไปจับผู้มีกำลังซื้อสูง คอนโดเปิดใหม่ครึ่งปีหลัง 2562 จะราคาแพง

ไม่เชื่อก็ต้องเชื่อ! คอนโดเปิดใหม่จะมีราคาที่แพงมากขึ้น ซึ่งสถิติระบุว่าในไตรมาส 2 ปี 2562 ที่ผ่านมานี้ราคาคอนโดเพิ่มขึ้นประมาณ 45% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรก อาจฟังดูแปลกตรงที่มีคอนโดเหลือขายจำนวนมาก แถมยังมีโปรโมชั่นลดราคามาให้เห็นกันทุกเดือน แต่ทำไมคอนโดเปิดใหม่ถึงราคาขึ้น!?

หากดูตามสถิติจะพบว่า 5 อันดับทำเลที่คอนโดเปิดตัวมากที่สุดไตรมาส 2/2562 ได้แก่ พญาไท-ราชเทวี, บางซื่อ-ดุสิต, สุขุมวิทตอนปลาย (ย่านพระโขนง-บางนา), สุขุมวิทตอนต้น (ย่านวัฒนา-คลองเตย), ชานเมืองฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ ที่ล้วนเป็นทำเลที่ถูกมองว่ามีศักยภาพ นอกจากนี้ในไตรมาส 2 ปี 2562 มีคอนโดเปิดใหม่กว่า 71.8% ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน

และอย่างที่พวกเรารู้กันดีว่าที่ดินละแวกดังกล่าวมีราคาที่ค่อนข้างสูง นั่นจึงเป็นเหตุผลว่าทำไมคอนโดเปิดใหม่ไตรมาส 2 ถึงมีราคาสูงขึ้นเกือบ 45% ซึ่งทำเลที่มีศักยภาพแบบนี้ย่อมดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงมากขึ้นได้เป็นอย่างดี

ส่วนคอนโดเก่าที่ค้างสต๊อกเหลือขายนั้น ตามการวิเคราะห์จากศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่าคอนโดราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทเหลือขายมากที่สุด 38% ตามด้วยราคาระหว่าง 2 - 3 ล้านบาท 28% ซึ่งแน่นอนว่าเหตุผลที่ทำให้คอนโดเหล่านี้ค้างสต๊อกอาจเกี่ยวข้องกับศักยภาพของทำเล ทำให้ทางโครงการต้องจัดโปรโมชั่นเพื่อดึงดูดลูกค้ากันต่อไป

บทความที่เกี่ยวข้อง

• รวม 3 ทำเลฝ่าวิกฤต คอนโดแห่เปิดตัวมากสุดครึ่งปีแรก
  

คอนโดจับ "เรียล ดีมานด์" คนไทยมากขึ้น หลังนักลงทุนโดนสะกัดขา

มาตรการคุมเข้ม LTV ส่งผลให้นักลงทุนระมัดระวังในการซื้อคอนโดมากขึ้น โดยเงื่อนไขของมาตรการนี้ก็คือคนที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองต้องวางเงินดาวน์ 10 - 20 เปอร์เซนต์ ยกตัวอย่างเช่น ซื้อคอนโดหลังที่สองราคา 1,000,000 บาท นักลงทุนต้องวางเงินดาวน์เอง 100,000 - 200,000 บาท ทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นโดยปริยาย

เพื่อหลีกหนีผลกระทบจากมาตรการ LTV ทางโครงการจึงหันไปจับและพยายามเข้าถึง "เรียล ดีมานด์" หรือ คนที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกกันมากขึ้น ทั้งการลุยตลาดบ้านที่ไม่ค่อยมีใครซื้อเก็งกำไร รวมถึงประชาสัมพันธ์คอนโดที่ยังเหลือผ่าน Influencer ที่ชูจุดเด่นด้านไลฟ์สไตล์

บทความที่เกี่ยวข้อง

• 6 บิ๊กอสังหาฯ ชี้ทิศทางคอนโดเตรียมชะลอตัว รอลุยตลาดบ้าน
  

ครึ่งปีหลัง 2562 ผู้ซื้อคอนโดจะกู้ยากขึ้น

ถึงแม้ผู้พัฒนาอสังหาฯจะหันทิศไปทางกลุ่ม "เรียล ดีมานด์" และมีการจัดโปรโมชั่นมากขึ้น แต่นั่นก็ไม่อาจทำให้ภาพรวมคอนโดดีขึ้นแบบก้าวกระโดดได้ เพราะในอนาคตรวมถึงครึ่งปีหลัง 2562 นี้มีแนวโน้มว่าธนาคารจะปล่อยเงินกู้ให้คนซื้อคอนโดยากมากขึ้นจาก ภาวะหนี้เสีย หรือ NPL

นอกจากนี้สำหรับผู้พัฒนาคอนโดนั้น ก็มีข่าวในวงการว่ามาว่าทางธนาคารหมายหัวเรื่องปล่อยเงินกู้บางทำเลเป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยนายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ได้กล่าว (via: mgronline) ไว้ว่า

"เป็นที่รู้กันดีในแวดวงธุรกิจอสังหาฯ ว่า ในจำนวนเส้นทางแนวรถไฟฟ้าที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการแล้ว มีเพียงแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง 2 เส้นทางนี้เท่านั้นที่สถาบันการเงินแทบจะขึ้นป้ายว่าไม่ปล่อยสินเชื่อเพื่อการพัฒนาโครงการ เนื่องจากตลอดเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 2 สายนี้ ยังมีซัพพลายสะสม และซัพพลายที่รอระบายออกเยอะที่สุด ขณะที่สถานการณ์การระบายออกของซัปพลายเองก็ช้ามาก”

บทความที่เกี่ยวข้อง

• เตรียมตัวก่อนยื่นกู้สินเชื่อบ้านและคอนโด เพิ่มโอกาสอนุมัติผ่าน
• รวม 7 อันดับโปรรีไฟแนนซ์คอนโด ผ่อนต่อเดือนถูกลงแบบเห็นๆ
  
  

ทั้งนี้อาจสรุปได้ว่าทิศทางคอนโดครึ่งปีหลัง 2562 ไม่น่าจะหวือหวามากนัก ผู้พัฒนาอสังหาฯ เริ่มเล็งเห็นซัพพลายที่เอ่อล้นตลาด ประกอบกับธนาคารที่กาหัวไม่ปล่อยสินเชื่อให้สร้างคอนโดทำเลที่มีซัพพลายล้น ทำให้ปีนี้เราจะเห็นคอนโดเปิดตัวใหม่น้อยลงเมื่อเทียบกับปีก่อน

และถ้าผู้พัฒนาอสังหาฯ จะเลือกสร้างคอนโดจริงๆ ก็จะพัฒนาบนทำเลที่มีศักยภาพในการดึงดูดลูกค้าเรียล ดีมานด์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งจะทำให้คอนโดเปิดใหม่มีราคาที่แพงมากขึ้น ส่วนคอนโดที่ค้างสต๊อกอยู่นั้นทางโครงการจะพยายามเร่งระบายด้วยโปรโมชั่นที่จะออกมาให้เห็นกันทุกเดือน