ซื้อคอนโดปีนี้ดีไหม? สรุปรวมปัจจัยกระทบกับตลาดคอนโด ใครได้-ใครเสีย?

6 July 2562

ผ่านมาครึ่งปีแล้วกับ ปี 2562 กับสถานการณ์ของตลาดอสังหาฯ ที่ดูจะชะลอตัวกว่าปีที่แล้วค่อนข้างมาก จนหลายคนเกิดความรู้สึกไม่มั่นใจว่า ในปีนี้ควรจะลงทุนซื้อคอนโดกันดีหรือไม่? หรือถ้าอยากลงทุนซื้อคอนโดในปีนี้จริงๆ จะมีปัจจัยอะไรบ้างที่กระทบกับการขยายตัวของตลาดอสังหาฯ ในปีนี้

วันนี้ ESTO จึงได้สรุปรวบรวม 3 เหตุผลที่นักลงทุนและผู้ประกอบการบอกเป็นเสียงเดียวกันว่า ส่งผลกระทบกับตลาดอสังหาฯ ในปีนี้เป็นอย่างมาก ใครที่เป็นนักลงทุนมือใหม่ควรจับตาและศึกษากันไว้ เผื่อจะใช้เป็นข้อมูลในการตัดสินใจเลือกซื้อและลงทุนคอนโดในปีนี้ได้ว่า ควรหรือไม่ควรกันแน่?

มาตรการ LTV ใหม่

ซื้อคอนโดปีนี้ดีไหม? สรุปรวมปัจจัยกระทบกับตลาดคอนโด

เรื่องนี้ส่งผลกับผู้ประกอบการอสังหาฯ แบบเต็มๆ เลยก็ว่าได้กับ 'การประกาศใช้มาตรการ LTV (Loan-To-Value) ใหม่' ที่ออกกฏเข้มขื้นกว่าปีที่ผ่านมาสำหรับการผ่อนหรือปล่อยกู้ของธนาคาร โดยที่...

ถ้าเรายังผ่อนบ้านหรือคอนโดหลังแรกไม่ถึง 3 ปี แล้วต้องการจะกู้หลังที่ 2 ต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าบ้าน (หรือมีสัดส่วนการกู้ไม่เกิน 80% ของมูลค่าของบ้าน)
ถ้าเราผ่อนบ้านหรือคอนโดหลังแรกเกินสามปีขึ้นไป และต้องการกู้สำหรับหลังที่ 2 ต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 10% ของมูลค่าบ้าน (หรือมีสัดส่วนการกู้ไม่เกิน 90% ของมูลค่าของบ้าน)
ถ้าเราผ่อนคอนโดไปแล้ว 2 ที่ และต้องการกู้ซื้อสำหรับหลังที่ 3 ต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 30% ของมูลค่าบ้าน (หรือมีสัดส่วนการกู้ไม่เกิน 70% ของมูลค่าของบ้าน)

จากกฎนี้จะเห็นว่า ผู้ที่จะได้รับผลกระทบในมาตรการดังกล่าวนี้จะเป็นกลุ่มที่มีสัญญาสินเชื่ออยู่แล้ว ไม่รวมกลุ่มที่ซื้อใหม่ และเป็นการทำสัญญาจะซื้อจะขายใหม่ก่อนเกณฑ์บังคับใช้ ผู้ซื้อเก่าหรือผู้ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายมาก่อนวันที่ 1 ตุลาคม พ.ศ.2561 จะไม่เข้าเกณฑ์ LTV ใหม่นี้

ดังนั้น ผู้ที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการนี้จึงเป็นกลุ่มนักลงทุนใหม่ที่ติดเกณฑ์ LTV เนื่องจากทำสัญญาจะซื้อจะขายหลังจากวันที่ 1 ตุลาคม พ.ศ.2561 หรือมีสัญญาสินเชื่ออยู่ก่อนหน้านี้และเพิ่งผ่อนมาไม่ถึง 3 ปี รวมถึงการไม่มีเงินโปะส่วนต่าง 10-20% ทำให้มีผลต่อการกู้ซื้อกับธนาคาร

แน่นอนว่า นักลงทุนซื้อไม่ได้ ผู้ประกอบการก็ต้องมีสินค้าค้างสต็อกอยู่เยอะ ในจุดนี้จึงเป็นโอกาสดีสำหรับคนที่ต้องการซื้อคอนโดเพื่ออยู่เองเป็นหลังเเรก รับรองเลยว่าจะได้ทั้งการลด แลก แจก แถม เพื่อระบายสินค้าที่เหลือค้างอยู่ในสต็อก ส่วนในระยะยาวถ้าหากผู้ซื้อและผู้ประกอบการสามารถปรับตัวได้ก็น่าจะกลับเข้าสู่สภาวะการลงทุนที่ปกติมากขึ้น

ปรับผังเมืองกรุงเทพมหานครใหม่

ถือเป็นข่าวที่น่าสนใจอยู่ไม่น้อยเลยทีเดียวกับเรื่องของ 'การร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4' ที่แก้ไขจากฉบับปี 2556 ซึ่งในเรื่องนี้ดีต่อใจคนกรุงเทพฯ แน่นอน เพราะมีการวางร่างปรับผังเมืองให้สอดคล้องกับสภาพพื้นที่ และการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มมากขึ้น โดยยึดตามการก่อสร้างรถไฟฟ้าในเส้นทางต่างๆ ที่มีผลต่อศักยภาพที่ดินและพื้นที่โดยรอบ

แล้วเรื่องนี้ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ อย่างไร?

แน่นอนว่า เมื่อมีการปรับผังสีใหม่ในหลายพื้นที่ก็ย่อมมีการเปลี่ยนแปลงในทางที่ดีขึ้น อาจจะส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนั้นสูงขึ้น รูปแบบของโครงการที่อยู่อาศัยก็คงต้องปรับตัวและปรับราคาตามๆ กัน ซึ่งอาจจะทำให้ในแต่ละทำเลมีโครงการคอนโดที่เพิ่มมากขึ้น เพราะโครงการสร้างที่อยู่อาศัยในรูปแบบอื่นๆ ให้ผลตอบแทนไม่คุ้มค่าเท่า แต่ก็ต้องควบคุมให้ขึ้นอยู่กับดีมานด์ในตลาดนั้นๆ มากกว่ากำลังการผลิตของผู้ประกอบการ ไม่เช่นนั้นอาจจะทำให้เกิดเหตุการณ์ Over Supply ในบางทำเลได้ในอนาคต ส่วนทางฟากผู้ซื้อคอนโดก็น่าจะได้ขยายพื้นที่การลงทุนหรือการอยู่อาศัยกระจายออกไปจากจุดศูนย์กลางธุรกิจซึ่งมีราคาสูงมากยิ่งขึ้น

สงครามการค้าระหว่างประเทศจีนและสหรัฐอเมริกา

สุดท้ายเป็นผลกระทบที่คาดว่าน่าจะส่งผลต่อหลายประเทศเลยกับ 'สงครามการค้าระหว่างประเทศจีนและสหรัฐอเมริกา' ที่เข้าสู่ความตึงเครียดต่อกันมานานเป็นเวลากว่า 2 ปีแล้ว แน่นอนว่าส่งผลกระทบไปทั่วโลก รวมถึงประเทศไทยของเราที่ได้รับผลกระทบต่อการส่งออกที่มีอัตราลดลง

เนื่องจากประเทศจีนที่มีปัญหาถือเป็นคู่ค้าสำคัญของเรา เมื่อประเทศจีนชะลอการขยายตัวทางเศรษฐกิจภายในประเทศ มีผลต่อเนื่องไปถึงค่าเงินหยวนที่อ่อนค่าลงต่อเนื่องลดลงมากว่า 10% การลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมในบางเจ้าจึงเกิดการชะลอ เนื่องจากกระทบต่อความรู้สึกลูกค้าก็อยากจะเก็บเงินติดตัวไว้ก่อนทำให้การลงทุนจากตลาดจีนมีน้อยลง รวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์ของคอนโดอาจล่าช้าลงไป หรือเกิดเหตุการณ์คอนโดหลุดโอนที่ทำให้เราคนอยากได้คอนโดมีโอกาสซื้อคอนโดในราคาดีมากขึ้น

ขอบคุณข้อมูลบางส่วนจาก :