กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่คนซื้อคอนโดควรรู้
14 September 2560
พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2560
ก่อนอื่นเรามาทำความรู้จักกับ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2560 ว่าคืออะไร มีที่มาที่ไปอย่างไร มีประโยชน์และส่งผลกระทบกับใครบ้าง โดยข้อมูลที่จะกล่าวต่อไปนี้อ้างอิงจากกระทรวงการคลัง ในวันที่ 7 มิถุนายน 2559 คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบร่างพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามที่กระทรวงการคลังเสนอ ซึ่งพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง2560 ไม่ใช่การเก็บภาษีใหม่แต่เป็นการปรับปรุงกฎหมายนำมาบังคับใช้แทนพ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดินพ.ศ.2475 และพ.ร.บ.ภาษีบำรุงท้องที่พ.ศ.2508 ที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน
มีหน่วยงานจัดเก็บภาษี คือ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น(อปท.) ได้แก่ เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา
ผู้เสียภาษี คือ เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง เจ้าของห้องชุด และผู้ครอบครองทรัพย์สินของรัฐ(ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง)
สาเหตุที่มีการปรับปรุงแก้ไขพ.ร.บ. เนื่องจากพ.ร.บ.เดิม คือ พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดินพ.ศ.2475 และพ.ร.บ.ภาษีบำรุงท้องที่พ.ศ. 2508 มีปัญหาและข้อจำกัดในการจัดเก็บภาษี ไม่สอดคล้องกับสภาวการณ์ปัจจุบัน ภาษีบำรุงท้องที่มีปัญหา คือ มีฐานภาษีราคาปานกลาง ไม่มีการปรับมาเป็นระยะเวลานาน มีอัตราภาษีแบบถดถอย และมีการยกเว้นลดหย่อนภาษีจำนวนมาก ส่วนภาษีโรงเรือนและที่ดินมีฐานภาษีที่ซ้ำซ้อนกับภาษีเงินได้ และการประเมินขึ้นกับดุลพิจารณาของเจ้าหน้าที่
กฎภาษีที่ดินใหม่จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ในการแก้ปัญหาโครงสร้างภาษีเดิม กระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดินมากขึ้น เพิ่มความเป็นอิสระและเพิ่มประสิทธิภาพการจัดเก็บภาษีให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น สร้างความเข้มแข็งและโปร่งใสในการบริหารการคลัง รวมทั้งเพิ่มรายได้ให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
พ.ร.บ.ฉบับใหม่มีการเปลี่ยนแปลงจาก พ.ร.บ. ตัวเดิมอย่างไร?
อย่างแรกคืออัตราจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราภาษีที่กำหนดไว้ในพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นอัตราเพดานภาษีสูงสุด ไม่ใช่อัตราที่จะใช้จัดเก็บจริง โดยจะแบ่งตามลักษณะการใช้ประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้
• เกษตรกรรม จัดเก็บอัตราภาษีสูงสุดไม่เกิน 0.2%
• ที่พักอาศัย จัดเก็บอัตราภาษีสูงสุดไม่เกิน 0.5%
• พาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม จัดเก็บอัตราภาษีสูงสุดไม่เกิน 2.0%
• ที่รกร้างว่างเปล่า จัดเก็บอัตราภาษีสูงสุดไม่เกิน 5.0%
ส่วนอัตราภาษีที่ใช้จัดเก็บจริง จะกำหนดโดยรัฐบาลและออกเป็นพระราชกฤษฎีกา ดังนี้
• เกษตรกรรม เริ่มตั้งแต่ 0-0.1% ของฐานภาษี
• ที่พักอาศัยหลัก ส่วน 50 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่ 0.05-0.1% และที่พักอาศัยหลังอื่น ตั้งแต่ 0.03-0.3% ของฐานภาษี
• ประเภทอื่น ๆ ตั้งแต่ 0.3-1.5% ของฐานภาษี
• ที่รกร้างว่างเปล่า จะจัดเก็บภาษีเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี โดยในปีที่ 1-3 เก็บในอัตรา 1% ของฐานภาษี ปีที่ 4-6 เก็บในอัตรา 2% ของฐานภาษี ปีที่ 7 เป็นต้นไป เก็บในอัตรา 3%
การยกเว้นและบรรเทาภาระภาษี
ทรัพย์สินที่ได้รับการยกเว้นภาษีใน พ.ร.บ. ได้แก่สาธารณสมบัติของแผ่นดิน ทรัพย์สินของรัฐหรือเอกชนที่ไม่ได้หาผลประโยชน์ สหประชาชาติ สถานทูต หรือสถานกงสุลของต่างประเทศ สภากาชาดไทย ศาสนสมบัติไม่ว่าของศาสนาใดโดยเฉพาะที่ไม่ได้หาผลประโยชน์ สุสานสาธารณะที่ไม่ได้หาผลประโยชน์ตอบแทน มูลนิธิหรือองค์กรที่ไม่ได้หาผลประโยชน์ ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร บ้านพักอาศัยหลัก 1 หลังที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท
การบรรเทาภาระภาษีโดยรัฐบาล ซึ่งตราเป็นพระราชกฤษฎีกามีมาตรการดังนี้คือ ลดภาษีให้ไม่เกินร้อยละ 75 ของภาษีที่ต้องชำระ เช่น บ้านพักอาศัยหลักซึ่งหน้าการเกษตรมาจากการรับมรดกก่อนที่พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผลบังคับใช้จะลดภาษีลง 50 เปอร์เซ็นต์ กิจการสาธารณะ เช่น โรงพยาบาล โรงเรียน เป็นต้น ลดภาษีลงน้อยกว่าหรือเท่ากับ 75 เปอร์เซ็นต์ ลดอัตราภาษี เช่น ลดอัตราภาษีให้กับเจ้าของที่ดินเปล่าที่อยู่ระหว่างปลูกสร้างเป็นที่อยู่อาศัย เป็นเวลา 1 ปี ลดอัตราภาษีทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างพัฒนาเพื่อทำโครงการที่พักอาศัยเป็นเวลา 3 ปี ทรัพย์สินที่เป็น NPA ของสถาบันการเงินเป็นเวลา 5 ปี
การลดหรือการยกเว้นจะขึ้นกับอำนาจของผู้บริหารท้องถิ่น โดยความเห็นชอบของคณะกรรมการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำจังหวัด หรือรมว.มหาดไทยในกรณีที่เกิดภัยพิบัติในพื้นที่ หรือทรัพย์สินเสียหายหรือถูกทำลายเฉพาะราย
ประโยชน์ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2560
ใครบอกว่ากฎหมายภาษีที่ดินฉบับใหม่นี้จะไม่มีประโยชน์เพิ่มขึ้น แน่นอนแล้วละ เมื่อร่างฉบับใหม่ขึ้นมา ภาครัฐก็ต้องวางแผนในระยะยาวก็ต้องจัดสรรทุกอย่างให้ลงตัว ก็ต้องมีประโยชน์ที่ส่งผลต่อประชาชนไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง เรามาดูกันว่า พรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีประโยชน์ทางด้านไหน อย่างไร และมีใครได้ประโยชน์นั้น
• มีประโยชน์แก่ผู้มีบ้านแค่หลังเดียว ดูจากโฉนดว่ามีบ้านกี่หลัง (ลดความเหลื่อมล้ำในสังคมได้ดี)
• ทำให้เกิดการกระตุ้นทางเศรษฐกิจ ช่วยกระตุ้นให้เกิดการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพที่สุด รวมถึงผลักดันให้เกิดการกระจายการถือครองที่ดิน และช่วยลดความเหลื่อมล้ำในการถือครองทรัพย์สินได้อีกทางหนึ่ง
• ทำให้เกิดการพัฒนาที่ดินว่างเปล่ามากขึ้น และพัฒนาออกไปเรื่อยๆสู่นอกเมือง
• ที่ดินในการเกษตรกรรมภาษีที่ดิน 2560 ก็ไม่ได้เปลี่ยนไปหรือส่งผลกระทบกับพี่น้องชาวไร่ชาวสวน
• แน่นอนว่าภาษีที่ดินใหม่นี้มีการเรียกเก็บภาษีเข้ารัฐเพื่อนำเงินส่วนนี้ไปปรับปรุงแก้ไขในบริการสาธารณะเพื่อให้ประชาชนได้รับประโยชน์เพิ่มขึ้น
• ทำให้ประชาชนมีส่วนร่วมในการตรวจตอบการบริหารของอปท.มากขึ้น
ผลกระทบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2560
การเปลี่ยนแปลง ร่างกฎหมายภาษีที่ดินฉบับใหม่นั้น มีการปรับเกณฑ์การประเมินภาษีใหม่จะส่งผลกระทบถึงใครบ้าง ในเมื่อมีข้อดีแล้วก็ต้องมีข้อเสียที่ตามมา การวางแผนจัดการอะไรสักอย่างก็ต้องมีผลประโยชน์ที่เกิดขึ้นไม่ฝ่ายใดก็ฝ่ายหนึ่ง ดังนั้นไม่แปลกหรอกที่จะต้องมีการเสียเปรียบที่ส่งผลกระทบต่อบางกลุ่ม และผลกระทบนั้นจะมีอะไรอยู่บ้าง ไปดูกันเลย
• ส่งผลกระทบต่อนักสะสมที่ดินหรือผู้ที่มีคอนโดหลายแห่ง นั่นก็คือเพราะเขามีบ้านหลังที่ 2 อย่างต่ำๆ ก็ต้องเสียภาษี 0.03% เป็นต้นไป หากบ้านราคาเกิน 5 ล้านและมีบ้านหลายหลัง ก็เสียภาษีมากขึ้นอีก
• อาจมีผู้ไม่เห็นด้วยสำหรับการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับที่ดินที่ว่างเปล่าไม่มีการใช้ประโยชน์ทำให้เกิดการต่อต้านไม่พอใจในกลุ่มคนที่ได้รับผลกระทบ
• ส่งผลกระทบต่อผู้ลงทุนที่ให้เช่าอสังหาฯ และผู้ประกอบการที่ขายอสังหาฯบางส่วน เนื่องจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าถูกแบ่งออกเป็น 4 ประเภท ได้แก่ 1) เพื่อเกษตรกรรม 2) เพื่ออยู่อาศัย 3) เพื่อการพาณิชย์หรืออุตสาหกรรม และ 4) ที่ดินรกร้างว่างเปล่า ซึ่งนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่มีที่ดินประเภทพาณิชย์และที่ดินว่างเปล่านั่น กฎหมายร่างฉบับใหม่ได้เพิ่มมูลค่าภาษีให้มากขึ้น ดังนั้นนักลงทุนที่มีที่ดินหลายที่ ก็จะส่งผลทำให้เสียภาษีที่เพิ่มขึ้น
• ส่งผลกระทบต่อโครงการคอนโดฯ ที่มีราคาประเมินกลางของสิ่งปลูกสร้างที่เพิ่มมากขึ้น เนื่องจากการคำนวณมูลค่าของโครงการคอนโดฯ จะใช้ราคาประเมินของอาคารชุด ตามระดับราคาขายของคอนโดฯ เป็นสำคัญ ซึ่งแตกต่างจากบ้านในแนวราบ ที่ใช้ราคาประเมินเท่ากัน
• หน่วย ที่เหลือขายสะสมของผู้ประกอบการไม่ว่าจะเป็นบ้าน หรือคอนโด เนื่องจากจะมีผลให้ต้นทุนของโครงการในแต่ละหน่วยเหลือขายสูงขึ้น จนกว่าจะเกิดการโอนให้กับผู้ซื้อนั่นเอง
• ส่งผลต่อผู้ประกอบการที่ยังเช่าที่ดินภาครัฐหรือรัฐวิสาหกิจอยู่ เนื่องจากบางแห่งอัตราค่าเช่าต่ำ แต่มูลค่าของทรัพย์สินตามราคาสูง โดยเมื่อฐานภาษีถูกเปลี่ยนมาคิดตามต้นทุน จะส่งผลให้ต้นทุนจากภาระภาษีของผู้ให้เช่าเพิ่มขึ้น
• มีแนวโน้มที่ผู้ประกอบการเพิ่มราคา ค่าเช่าที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านพักอาศัย หรือเชิงพาณิชย์
ประชาชนต้องทำความเข้าใจกฎหมาย รวมทั้งภาครัฐก็ต้องเข้าใจประชาชน อาจทำให้ส่งผลประโยชน์อย่างทั่วถึงในเชิงของการพัฒนาประเทศ มิใช่เชิงธุรกิจ
ปัจจุบันรัฐบาลกำลังที่จะเร่งประเมินราคาที่ดินใหม่ทั้งหมด โดยกำหนดที่จะให้แล้วเสร็จทันภายในสิ้นปีนี้ ซึ่งยังมีเวลาเตรียมการและรับมืออยู่พอสมควร ผู้ประกอบการหรือนักลงทุนก็ควรเตรียมตัวและพร้อมที่จะปรับตัวเข้าสู่การใช้ พรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2560 อย่าเต็มรูปแบบ ซึ่งนักลงทุนและผู้ประกอบการสามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้จากระบบฐานข้อมูลออนไลน์ของกรมธนารักษ์ เพื่อใช้คำนวณภาระภาษีที่ต้องจ่ายก่อน รวมทั้งเตรียมแผนกลยุทธ์ในการบริหารโครงการและกระบวนการก่อสร้าง เพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อต้นทุนมากจนเกินไป อย่างไรก็ตามเหล่าผู้ประกอบการและนักลงทุนก็ควรติดตามร่างพรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กันไปอย่างต่อเนื่อง เพื่อดูบทสรุปและวางแผนทางการเงินต่อไปในอนาคต
ที่มาของภาพ
