ใครว่าซื้อคอนโดมือสองแล้วจะได้ราคาถูก! คนขายบวกเพิ่มอะไรไปบ้างรู้ไหม

เห็นหลาย ๆ คนชอบพูดกันจังเลยว่าอยากได้คอนโดราคาถูกให้ซื้อคอนโดมือสอง ซึ่งจริง ๆ แล้ว คอนโดมือสองที่ราคาถูกจริง ๆ ไม่ใช่คอนโดมือสองอายุไม่เกิน 5 ปี แต่เป็นคอนโดมือสองอายุตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไปต่างหาก และสาเหตุที่ทำให้มันราคาถูกไม่ใช่เพราะราคาตก แต่เพราะในยุคนั้นคอนโดไม่ได้เริ่มต้นด้วยราคาที่สูงอย่างทุกวันนี้ตากหาก

หากไปลองสำรวจตลาดคอนโดมือสองเทียบกับมือ 1 ในโครงการเดียวกัน ในช่วงเวลาเดียวกัน คอนโดมือสองในโครงการใหม่ที่ยังขายไม่หมดมีราคาที่สูงกว่ามาก และสิ่งที่ทำให้คอนโดมือสองเหล่านี้ราคาสูงก็คือเงินที่เจ้าของเก่าต้องลงทุนไปกับคอนโดนั่นเอง สำหรับบทความนี้ Estopolis จะพาคุณผู้อ่านมาดูกันว่า สิ่งที่เจ้าของห้องบวกเพิ่มไปในราคาคอนโดมีอะไรกันบ้าง

1. มูลค่าที่สูงขึ้นของที่ดิน และทำเล

สำหรับนักลงทุนคอนโดคงทราบกันดีอยู่แล้วว่ามูลค่าที่ดินมีการขยับตัวสูงขึ้นในทุก ๆ ปี ส่วนเรื่องของอัตราก็จะแล้วแต่ทำเล ในบางโครงการสามารถปรับขึ้นราคาได้แบบก้าวกระโดด ซึ่งปัจจัยที่สำคัญก็คือรถไฟฟ้า ในบางโครงการสร้างเสร็จก่อนที่จะมีการเซ็นสัญญารถไฟฟ้า เมื่อรถไฟฟ้าได้เซ็นสัญญาอนุมัติการก่อสร้างก็จะทำให้คอนโดที่ใกล้รถไฟฟ้าสถานีนั้นมีราคาเพิ่มขึ้น และจะเพิ่มขึ้นทุกปีจนกว่ารถไฟฟ้าจะสร้างเสร็จ เมื่อรถไฟฟ้าสร้างเสร็จราคาของคอนโดโครงการนั้นก็อาจจะมีการปรับขึ้นแบบก้าวกระโดดได้

2. กำไรที่เจ้าของคอนโดมือสองต้องการ

ไม่ว่าคอนโดใหม่ หรือเก่า นักลงทุนคอนโดหรือผู้ขาย ก็ย่อมต้องอยากได้กำไรบ้างอยู่แล้ว หรืออย่างต่ำสุดก็สามารถหักลบกับเงินที่จ่ายไปก่อนหน้าได้ ประมาณว่าที่ผ่านมาคือได้อยู่ฟรีนั่นเอง แต่อย่างไรเรื่องของกำไรเหล่านี้ก็คงจะต้องขึ้นอยู่กับทำเลด้วยเช่นกัน

3. ค่าตกแต่งคอนโด

ส่วนใหญ่คนที่ขายคอนโดมือสองมักจะคิดค่าตกแต่งคอนโดรวมไปด้วย แม้ว่าเราจะชอบหรือไม่ชอบก็ตาม บางห้องแต่งได้ไร้รสนิยมมากจนเราแทบจะอยากรื้อออกทั้งหมด หรือบางห้องก็แถมเฟอร์นิเจอร์ที่เจ้าของห้องเก่าเลือกเองมาให้ด้วย อันที่จริงเราพอจะสามารถตกลงจะเอาหรือไม่เอากับเจ้าของคอนโดเก่าได้ แต่เชื่อเถอะ พวกเขาได้บวกค่าตกแต่งไปในค่าคอนโดแล้วไม่มากก็น้อย

และการตกแต่งคอนโดของเจ้าของคนเก่านี่แหล่ะที่จะทำให้ราคาของคอนโดสูงขึ้น แบบน่าปวดหัว เพราะนอกจากคุณจะต้องจ่ายค่าตกแต่งให้เจ้าของห้องคนเก่าแล้ว คุณอาจจะต้องจ่ายค่ารื้อถอนเฟอร์นิเจอร์ Built-in ต่าง ๆ และออกเงินค่าตกแต่งใหม่ทั้งหมดด้วย

4. ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าทำสัญญา ค่าจอง ค่าจดจำนอง

เป็นเงินที่เจ้าของห้องคนเก่าซื้อคอนโดกับโครงการโดยตรง โดยค่าธรรมเนียมการโอน 2% ทางเจ้าของห้องคนเก่าจะออกกันคนละครึ่งกับโครงการ หากมีการกู้สถาบันการเงินก็จะมีค่าจดจำนองอีก 1% ด้วย เงินเหล่านี้รวม ๆ กันแล้วก็เกือบ ๆ 1 แสน สำหรับคอนโดราคา 3 ล้าน และพวกเขาก็จะคิดรวมไปกับราคาคอนโดมือสองด้วย

5. ค่านายหน้า คอนโด

เจ้าของคอนโดบางคนใช้นายหน้าในการช่วยขาย เพื่อไม่ให้ผู้ซื้อต่อราคาได้มาก และเพื่อให้ขายออกได้เร็วขึ้น ซึ่งค่านายหน้าจะอยู่ที่ 3% - 5% ในบางครั้งหากเราเข้าไปที่เวปไซต์ซื้อขายคอนโดมือสอง ก็อาจจะเห็นห้องเดียวกันที่ประกาศขายคนละราคากัน ซึ่งนั่นอาจจะเป็นการขายของนายหน้าคนละคน หรือการประกาศของนายหน้าและเจ้าของตัวจริงที่ไปลงไว้ในที่เดียวกันนั่นเอง

6. ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในวันโอน

สำหรับหัวข้อนี้ค่อนข้างมีความซับซ้อนสักหน่อย เพราะเป็นเหมือนค่าธรรมเนียมในการซื้อ-ขาย คอนโด แต่ว่าวิธีการคิดจะเป็นในส่วนของคอนโดมือสอง ค่าใช้จ่ายทั้งหมดนั้นได้แก่

6.1 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย)  

สำหรับ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย) มีการคิดแบบขั้นบันไดภาษี การคำนวนค่อนข้างหลายขั้นตอน ส่วนนี้เจ้าของห้องคนเก่าเป็นคนจ่าย แต่พวกเขาก็จะรวมค่าใช้จ่ายเหล่านี้ลงไปในราคาขายแล้วครับ

6.2 ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม หรือค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าธรรมเนียมการโอนจะอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน จากกรมที่ดิน ตามธรรมเนียมแล้วผู้ซื้อกับผู้ขายจะช่วยกันออกครึ่ง ๆ แต่ก็มีบางครั้งที่ผู้ขายออกให้ทั้งหมด เพราะพวกเขาคิดรวมไปกับราคาคอนโดแล้ว

6.3 ค่าจดจำนอง (หากมีการกู้กับสถาบันการเงิน)

เงินจำนวนนี้เป็นส่วนที่ผู้ซื้อเป็นผู้ออก ประมาณ 1% จากเงินที่กู้ทั้งหมด

6.4 ค่าอากรแสตมป์ หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ อย่างใดอย่างหนึ่ง

มีกฏอยู่ว่า หากคอนโดห้องนั้นมีการถือครองเกิน 5 ปี และเจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ไปเสียค่าอากรแสตมป์แทน

ค่าอากรแสตมป์ จะอยู่ที่ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน

ภาษีธุรกิจเฉพาะ จะอยู่ที่ 3.3% ของราคาซื้อขายแต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน

ข้อนี้เป็นส่วนที่ผู้ขายต้องเป็นคนออก แต่ก็อย่างที่บอกนั่นแหล่ะครับ พวกเขาคิดมันลงไปในราคาซื้อขายแล้ว

นอกจากนี้คอนโดมือสอง คนที่จะซื้อต้องมีความพร้อมมาก ๆ เพราะการกู้เงินจากสถาบันการเงินนั้น จะกู้ได้ไม่เต็ม 100% ซึ่งสูงสุดที่ธนาคารให้ได้คือ 85% และสถาบันการเงินไม่ได้คิดจากราคาซื้อขายด้วย พวกเขาจะคิดจากราคาประเมินล้วน ๆ เลย ดังนั้นหากคุณหมายตาคอนโดมือสองเอาไว้ คุณจะต้องเตรียมเงินอย่างเอาไว้อย่างต่ำที่ 20% ของราคาเสนอขาย ซึ่งเงินจำนวนนี้ยังไม่รวมค่าตกแต่ง ค่าส่วนกลาง ค่าจิปาถะที่จะตามมาเหมือนการซื้อคอนโดมือหนึ่งด้วย

บทความที่เกี่ยวข้อง

ใกล้แล้ว! ภาษีที่ดิน คสช. กระทบนักลงทุนคอนโดปล่อยเช่า-กลุ่มทุนใหญ่ได้ครองที่ดินมากขึ้น

"ภาษีธุรกิจเฉพาะ" คืออะไร ทำไมคนซื้อคอนโดเก็งกำไรถึงต้องรู้!

จ่ายเยอะขึ้น! ปีหน้าเจอกัน! ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ 2561

6 สิ่งที่ต้องสืบให้รู้ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดมือสอง