ESTOPOLIS | ลงทุนอสังหา ให้เช่ายากจริงมั้ย ถ้าเป็นมือใหม่ต้องรู้อะไรก่อนบ้าง

31 January 2560

อีกหนึ่งการลงทุนที่น่าสนใจไม่ใช่น้อยในปัจจุบัน คงหนีไม่พ้น “การลงทุนอสังหา ให้เช่า” เนื่องด้วยสภาวะเศรษฐกิจที่ขับเคลื่อนอย่างไม่หยุดนิ่ง ทำให้ผู้คนเริ่มหันมาสนใจธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้เช่ามากขึ้น เพราะเป็นทรัพย์สินที่จับต้องได้ สวยงาม และแข็งแรง อย่างที่ โดนัล ทรัมป์ ได้กล่าวไว้ในหนังสือ Think Like a Billionaire ว่า

“It’s tangible, it’s solid, it’s beautiful, and it’s artistic, from my standpoint. I just love real estate.”

ซึ่งหากจะกล่าวถึง การลงทุนอสังหา ให้เช่าในประเทศไทยแล้ว อาจครอบคลุมไปถึง บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม หรือแม้กระทั้งการเช่าที่ดิน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่น่าจับตามองอยู่ ณ ขณะนี้ เพราะนอกจากการซื้อคอนโดเพื่อการอยู่อาศัยแล้ว ยังมีอีกหลายคนที่หันมาซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนปล่อยเช่าเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

ลงทุนอสังหา ให้เช่า, ลงทุนอสังหาริมทรัพย์

จึงมี Developer หลายเจ้า ต่างแย่งกันจับจองพื้นที่ทำเลทอง และแข่งขันทำการตลาดกันอย่างสุดความสามารถ ทำให้ทุกวันนี้ไม่ว่าจะเดินไปทางไหน ก็มักพบเห็นคอนโดสร้างใหม่เกิดขึ้นอยู่ตลอดเวลา

แต่ทุกการลงทุนก็ย่อมมีความเสี่ยง เราจึงจำเป็นต้องคำนึงถึงปัจจัยหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นความคุ้มค่าที่จะได้รับหลังการลงทุน หรือค่าใช้จ่ายที่ต้องเสียไป แต่อย่างไรก็ตาม การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็มีทั้งข้อดีและข้อเสียที่เราต้องพิจารณากันอย่างถี่ถ้วน เพื่อให้ได้มาซึ่งความสำเร็จที่เราต้องการ

เรื่องน่ารู้…ก่อนเริ่ม ลงทุนอสังหา ให้เช่า ขอแค่เข้าใจก็ลงทุนได้คล่องมือ

การลงทุนอสังหา ให้เช่า สภาพคล่องต่ำ ลงทุนได้แต่ต้องใจเย็น

เรื่องแรกที่ต้องรู้เลยก็คือ ราคาของอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ไม่ได้ขึ้นลงกันได้ภายในเวลาแค่วันหรือสองวัน เพราะมันต้องใช้ระยะนานหลายปีกว่าจะมีการขยับของช่วงราคา

อย่างราคาของคอนโดมิเนียมที่มักเกี่ยวเนื่องกับราคาที่ดินในพื้นที่นั้นๆ สังเกตได้จากการพัฒนาและความเจริญของพื้นที่นั้น ยิ่งถ้าพื้นที่ไหนมีโครงการจะก่อสร้างรถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ก็ยิ่งมีโอกาสที่ราคาคอนโดมิเนียมในย่านนั้นจะสูงตามไปด้วย

ทำให้นักลงทุนมีเวลาที่จะศึกษา เปรียบเทียบข้อมูล วิเคราะห์ตัวเลขให้ดีก่อนว่า ทำเลที่ต้องการลงทุนอสังหา ให้เช่านั้น จะสามารถเพิ่มมูลค่าขึ้นได้หรือเปล่า? หรือในทางกลับกัน หากราคาของอสังหาฯ ลดลง นักทุนส่วนใหญ่ก็ค่อนข้างมั่นใจว่า อย่างน้อยเงินต้นของพวกเขาก็จะไม่หายวับไปอย่างรวดเร็ว และจะกลายเป็นช่วงเวลาที่พลิกวิกฤตให้เป็นโอกาสให้กับนักลงทุนมือใหม่ เพราะเขาจะสามารถลงทุนอสังหา ให้เช่าได้ในราคาที่ถูกลง

แต่สภาพคล่องก็ต่ำเช่นกัน เพราะการลงทุนอสังหา ให้เช่าต้องใช้เงินก้อนใหญ่ กว่าจะได้กำไรก็ต้องใช้ระยะเวลาพอสมควร ไม่สามารถทำอะไรได้รวดเร็วทันใจ ฉะนั้นการทำธุรกิจด้านนี้ ผู้ลงทุนจะต้องใจเย็นและมีการตัดสินใจที่ดี

ลงทุนอสังหา ให้เช่า ต้องรู้จักบริหารการเงินให้ดี

เรื่องต่อมาที่ควรรู้เลยก็คือ ไม่ว่าใครก็สามารถเรียนรู้และลงทุนอสังหาให้เช่าได้ เราสามารถควบคุมได้ทั้งรายรับและรายจ่าย ซึ่งถ้าหากมีการบริหารจัดการที่ดี คุณก็จะสามารถสร้างกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ

โดยกระแสเงินสดที่เรากล่าวถึงก็คือ การหมุนเวียนเงินสดที่ใช้ในการลงทุน ทั้งรายรับและรายจ่ายอย่างละเอียด เพื่อให้การลงทุนสามารถดำเนินต่อไปได้อย่างราบรื่น ไม่สะดุด มีเงินให้ใช้จ่ายได้อย่างต่อเนื่อง

กระแสเงินสดแบ่งเป็น 2 รูปแบบ ได้แก่

กระแสเงินสดเป็นบวก (Positive Cash Flow) หมายความว่า รายรับมากกว่ารายจ่าย ก็จะได้ กำไร
กระแสเงินสดเป็นลบ (Negative Cash Flow) หมายความว่า รายจ่ายมากกว่ารายรับ ก็จะ ขาดทุน นั่นเอง

เช่น ลูกค้าจ่ายค่าเช่าคอนโดเดือนละ 15,000 บาท ซึ่งผู้ให้เช่าจะต้องนำเงินค่าเช่าไปจ่ายค่าผ่อนคอนโด 5,000 บาท และค่าส่วนกลาง 50 บาท แสดงว่าในเดือนนั้น ผู้ลงทุนจะได้กำไรจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเงิน 9,950 บาท

ซึ่งกระแสเงินสดถือเป็นรายได้สำคัญของการลงทุนอสังหา ให้เช่า เพราะถ้ากระแสเงินสดเป็นบวก (รายรับมากกว่ารายจ่าย) ก็จะส่งผลให้คุณได้กำไรจากการลงทุนครั้งนี้

แต่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็มีค่าซ่อมแซมที่สูงเอาเรื่องอยู่เหมือนกัน ซึ่งผู้ลงทุนต้องดูแลเอาใจใส่และซ่อมแซมให้ดูใหม่อยู่เสมอ ไม่ใช่คิดเพียงแค่ว่าปล่อยเช่าแล้วจะก็จบ หรือซื้อมาทิ้งไว้เฉยๆ เพราะอาจทำให้สภาพของทรัพย์สินเสื่อมโทรมลง มูลค่าของทรัพย์ก็ลดลงตามเช่นกัน

ดังนั้น ก็ควรจะบริหารเรื่องการเงินด้วยตัวเองให้ดีเพื่อให้การลงทุนอสังหา ให้เช่าเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นมาตามหลัง

การลงทุนอสังหา ให้เช่า ได้สิทธิประโยชน์ทางภาษีดีๆ หลายอย่าง

เรื่องต่อมาที่ต้องรู้เลยก็คือ เรื่องสิทธิประโยชน์ที่เราพึงมีจากการลงทุนอสังหาให้เช่า ซึ่งในที่นี้ก็เรื่องของภาษี ว่าแต่จะมีสิทธิประโยชน์ทางภาษีดีๆ อะไรที่เราต้องรักษาไว้บ้าง ตามไปดูพร้อมๆ กันเลย

การหักค่าเสื่อมราคาตามระยะ

โดยจะคิดเป็นเปอร์เซ็นจากมูลค่าของทรัพย์สินตามที่กฎหมายกำหนดไว้ ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว ทรัพย์สินอาจไม่ได้เสื่อมเต็มมูลค่า แต่ผู้ลงทุนสามารถทำการขอลดหย่อนภาษี ทำให้เกิดเป็นค่าส่วนต่างที่ทำให้เสียภาษีน้อยลงได้

ได้รับการยกเว้นภาษี

ในบางประเทศ นักลงทุนอสังหาให้เช่าอาจได้รับการยกเว้นภาษี หากนำเงินที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ไปซื้ออสังหาริมทรัพย์อื่น ตามระยะเวลาที่กำหนด

มีข้อยกเว้นสำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะ

เมื่อทำการขายบ้านที่ถือครองนานเกิน 5 ปี จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามที่กรมสรรพากรระบุไว้ว่า

“การขายอสังหาริมทรัพย์ภายหลังที่ได้ไถ่จากการขายฝาก ซึ่งเมื่อรวมระยะเวลาการได้มาซึ่ง อสังหาริมทรัพย์ก่อนการขายฝาก ระยะเวลาระหว่างการขายฝาก และระยะเวลาภายหลังจากการขายฝากแล้วเกินห้าปี”

การลงทุนอสังหา ให้เช่า สร้างความคุ้มค่าได้หลายต่อ

นอกจากคุณจะทำการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์แล้ว คุณยังสามารถซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ได้ด้วย ซึ่งสำหรับคนที่ซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน คุณอาจใช้เงินเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นเพื่อใช้ในการผ่อนดาวน์เท่านั้น แล้วค่อยนำเงินค่าเช่ามาใช้ในการผ่อนค่าคอนโด หมุนเงินไปเรื่อยๆ โดยนักลงทุนบางคน ก็สามารถกู้เงินจากธนาคารได้เกือบ 100%

ยิ่งถ้าใครที่มีความเชี่ยวชาญด้านลงทุนอยู่แล้ว คุณอาจไม่จำเป็นต้องใช้เงินตัวเองเลยด้วยซ้ำ หรือหากท้ายที่สุดแล้วต้องการจะขายต่อ คุณก็จะได้เงินทั้งจากการขายและส่วนต่างของค่าเช่าในเวลาเดียวกันเรียกว่าได้กำไร 2 ต่อเลยทีเดียว

แต่อสังหาริมทรัพย์ที่ดีก็ใช่ว่าจะหาได้ง่ายๆ ต้องใช้เวลาหาสิ่งที่เหมาะสมที่สุด ไม่ว่าจะด้านราคา ทำเล รวมไปถึงขั้นตอนการลงทุน การบริหารจัดการ การติดต่อประสานงานต่างๆ ย่อมต้องใช้เวลา และความทุ่มเทเป็นอย่างมาก เพื่อให้การลงทุนอสังหา ให้เช่าประสบความสำเร็จ

ทั้งนี้ ทุกการลงทุนย่อมตั้งอยู่บนพื้นฐานของความเสี่ยง ฉะนั้นผู้ที่จะทำการลงทุนอสังหา ให้เช่าจึงควรทำการศึกษาข้อมูลให้รอบคอบเสียก่อนตัดสินใจ

แต่สำหรับใครที่ยังเป็นมือใหม่สำหรับการลงทุนแล้วอยากศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม เราขอแนะนำ 5 บทความด้านการลงทุนอสังหาให้ได้ผลสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ที่ Estopolis คัดมาให้แล้วว่ามีประโยชน์ต่อผู้อ่านแน่นอน!