เทคนิคการกู้เงินเพื่อซื้อคอนโดฉบับมนุษย์เงินเดือน

เชื่อว่ามนุษย์เงินเดือนหลายคนพอทำงานเก็บเงินได้ซักก้อนคงมีความคิดอยากจะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองด้วยกันทั้งนั้น นอกเหนือจากบ้านและทาวน์โฮมแล้วที่อยู่อาศัยที่กำลังเป็นที่นิยมก็คือ คอนโดมิเนียม แต่เรื่องเงินทุนก็เป็นปัจจัยอันดับต้นๆ ที่ทำให้หลายคนไม่สามารถก้าวข้ามข้อจำกัดในการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ ทำให้มนุษย์เงินเดือนต้องมองหาแหล่งเงินทุนเพื่อ กู้เงินซื้อคอนโด นั่นเอง

คอนโดที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี เดินทางสะดวก และใกล้รถไฟฟ้าหรือใกล้ที่ทำงานนั้นเหมาะกับมนุษย์เงินเดือนอย่างเราๆเป็นอย่างยิ่ง ซึ่งจริงๆแล้วถ้ามนุษย์เงินเดือนมีการเตรียมความพร้อมตั้งแต่เนิ่นๆ การหาแหล่งเงินทุนโดยการกู้สินเชื่อจากสถาบันการเงินต่างๆ นับว่าเป็นเรื่องที่ดี แต่ต้องอยู่ในความสามารถในการผ่อนชำระของเรา

การกู้สินเชื่อ คือ การขอกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินมาใช้ก่อน แล้วค่อยผ่อนคืนทีหลัง บางคนสามารถกู้ได้ 100% หรือเต็มจำนวน แต่บางคนกู้ได้ไม่เกิน 90% ของราคาขาย ซึ่งจะได้มากหรือน้อยแตกต่างกันไปตามสัดส่วนรายได้ แต่ส่วนใหญ่จะกู้ได้ประมาณ 50 เท่าของรายได้ หรืออาจจะมากกว่า 50 เท่าก็ได้ ขึ้นอยู่กับความมั่นคงในหน้าที่การงานและประวัติในการชำระหนี้สินที่ดี

รายได้ของมนุษย์เงินเดือนสามารถแบ่งได้ 4 ระดับ ดังนี้

1. ระดับพนักงานใหม่ (First jobber) หรือเจ้าหน้าที่ปฎิบัติงานทั่วไป รายได้ตั้งแต่ 15,000-30,000 บาท (สถาบันการเงินมีสินเชื่อให้กู้ในวงเงินประมาณ 750,000-3,000,000 บาท) ซึ่งคอนโดที่อยู่ในราคานี้มักจะอยู่บริเวณชานเมือง เฉลี่ยราคาไม่เกิน 50,000-70,000 บาท/ตารางเมตร

อย่างเช่น คอนโดโครงการ H2 Condo (เอช ทู คอนโด รามอินทรา21) ราคา 1.59 ล้านบาท

2. ระดับหัวหน้างาน (Senion) หรือพนักงานที่ทำงานมานาน รายได้จะอยู่ที่ 30,000-70,000 บาท (สถาบันการเงินมีสินเชื่อให้กู้ในวงเงินประมาณ 1,500,000-3,000,000 บาท) ซึ่งราคาประมาณนี้จะเหมาะกับคอนโดมิเนียมที่อยู่ใจกลางเมือง ใกล้กับแนวรถไฟฟ้ารอบๆเมือง เน้นความเป็นส่วนตัวและดูหรูหรา ซึ่งราคาเฉลี่ยไม่เกิน 150,000-3000,000 บาท/ตารางเมตร

อย่างเช่น คอนโดโครงการ Mirage สุขุมวิท 27 ราคา 3.45 ล้านบาท

3. ระดับผู้จัดการ (Management) รายได้จะอยู่ที่ประมาณ 70,000 บาทขึ้นไป (สถาบันการเงินมีสินเชื่อให้กู้ในวงเงินประมาณ 3,000,000 บาทขึ้นไป) จะเหมาะกับคอนโดติดรถไฟฟ้าใจกลางเมือง ราคาเฉลี่ยไม่เกิน 150,000-230,000 บาท/ตารางเมตร

อย่างเช่น คอนโดโครงการ MUNIQ สุขุมวิท 23 ราคา 6.9 ล้านบาท

4. ระดับผู้บริหารองค์กร (Top level) ทำหน้าที่วางนโยบายต่างๆขององค์กร รายได้จะอยู่ที่ประมาณ 100,000 บาทขึ้นไป (สถาบันการเงินมีสินเชื่อให้กู้ในวงเงินประมาณ 10,000,000 บาทขึ้นไป) ราคานี้จะเหมาะกับคอนโดมิเนียมที่เน้นวิวสวย เน้นพื้นที่ใช้สอย สามารถอยู่ได้ทั้งครอบครัว ราคาเฉลี่ยตั้งแต่ 230,000 บาท/ตารางเมตรขึ้นไป

อย่างเช่น คอนโดโครงการ คณาพญา เรสซิเดนซ์ (Canapaya Residences) ราคา 10.5 ล้านบาท

การกู้สินเชื่อจะต้องมาพร้อมกับอัตราดอกเบี้ย ซึ่งอัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงินแต่ละแห่งนั้นจะไม่เท่ากันขึ้นอยู่กับต้นทุนทางการเงินของแต่ละสถาบันการเงิน

ส่วนใหญ่ช่วงปีแรกๆอัตราดอกเบี้ยที่เคยเป็นดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) คือ อัตตราดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายในจำนวนที่เท่าๆกันตามเงื่อนไขที่สัญญากำหนด ส่วนในปีต่อๆไปจะกลายเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงที่เปลี่ยนแปลงไปทางต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงินแต่ละแห่ง

MLR, MOR และ MRR แตกต่างกันอย่างไร?

1. MLR (Minimum Loan Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่สถาบันการเงินปล่อยกู้ให้กับลูกค้าชั้นดี ประเภทเงินกู้แบบมีระยะเวลา เช่น มีประวัติการเงินที่ดี มีหลักทรัพย์ค้ำประกันอย่างเพียงพอ

2. MOR (Minimum Overdraft Rate) คือ อัตตราดอกเบี้ยที่สถาบันการเงินเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ประเภทเงินเบิกเกินบัญชี

3. MRR (Minimum Retail Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้ารายย่อยชั้นดี เช่น เงินกู้ส่วนบุคคล สินเชื่อที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ เราสามารถหาข้อมูลอัตราดอกเบี้ยดังกล่าวได้จากเว็บไซต์ของสถาบันการเงินแต่ละแห่งและเว็บไซต์ของแบงค์ชาติ

การเตรียมความพร้อมในการขอสินเชื่อธนาคาร

การเตรียมตัวขอสินเชื่อธนาคารให้ประสบความสำเร็จนั้น มนุษย์เงินเดือนหลายคนควรศึกษาก่อนว่า ปัจจัยใดที่จะเป็นจุดอ่อนและเป็นอุปสรรคใหญ่ในการขอกู้เงินจากธนาคาร ซึ่งทางเว็บไซต์ estopolis ได้รวบรวมไว้ทั้งสิ้น 10 ปัจจัย ดังนี้

1. มีรายรับที่สม่ำเสมอ เมื่อผู้ขอสินเชื่อมีรายรับจากงานประจำ ตั้งแต่ 6 เดือน - 1 ปี และหากมีรายได้เสริมจากงานพิเศษควรแสดงเพิ่มเติมกับทางธนาคาร

2. ไม่มีประสบการณ์ เมื่อผู้ขอสินเชื่อไม่เคยมีประวัติการกู้เงินมาก่อน หรือเพิ่งเปลี่ยนที่ทำงานใหม่ เงินเดือนไม่สูงมากนัก จึงทำให้สถาบันการเงินวิเคราะห์ว่าเราไม่อาจจะไม่สามารถจ่ายค่างวดให้ธนาคารได้จึงทำให้การกู้ยิมเงินไม่ผ่าน

3. ควรเลือกซื้อคอนโดใหม่พร้อมอยู่ ถ้าหากว่าคอนโดหรือบ้านเป็นโครงการที่ไม่มีชื่อเสียง ทำเลไม่ดี หรือโครงการมีปัญหา ก็จะทำให้ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อได้เพราะอย่าลืมว่าเมื่อเราไม่สามารถผ่อนชำระได้ ธนาคารก็จะยึดคอนโดหรือบ้านเราไปขายทอดตลาดต่อ หากธนาคารมองว่าคอนโดหรือบ้านที่เราเลือกนั้นไม่สามารถขายต่อได้ธนาคารจะไม่อนุมัติตั้งแต่แรกเลย

สำหรับบางธนาคารจะมีรายชื่อบริษัทอสังหาริมทรัพย์หรือรายชื่อคอนโดที่กำหนดไว้เลยอย่างธนาคารทีเอ็มบี ได้แก่ Plum condo พลัมคอนโด พระราม2 , J Condo สาทร-กัลปพฤกษ์ , The Rich Nana และอื่นๆ อีกหลายคอนโดดูเพิ่มเติมได้ที่ www.estopolis.com ก็เป็นคอนโดที่อยู่ในรายชื่อเช่นกัน

4. มีประวัติหนี้เสีย (เครดิตบูโร) เมื่อผู้ขอสินเชื่อมีประวัติทางการเงินที่ดีจะเป็นการสร้างความมั่นใจและความน่าเชื่อถือว่าคุณไม่มีภาระหนี้สินใดๆ ให้ต้องเป็นกังวล และมีเงินเหลือพอที่จะชำระหนี้

5. อายุผู้กู้ เมื่อรวมกับจำนวนปีที่ขอกู้แล้วจะต้องไม่เกิน 70 ปี เช่น ผู้กู้อายุ 45 ปี จะกู้ได้สูงสุดไม่เกิน 25 ปี ถ้าอายุ 50 ปี จะกู้ได้ไม่เกิน 20 ปี เป็นต้น

6. ไม่ทำประกันชีวิต โดยปกติแล้วทุกครั้งที่ทำการยื่นกู้ขอสินเชื่อทุกธนาคารจะบังคับให้เราทำประกันชีวิต หากไม่ยอมทำธนาคารจะบอกเลยว่าไม่ให้เรากู้ แต่ถ้าหากผู้กู้ขอสินเชื่อยอมทำประกันตามที่สถาบันการเงินยื่นข้อเสนอให้เพื่อแลกกับดอกเบี้ยพิเศษ แต่หลังจากที่เราได้รับสินเชื่อแล้ว เราก็สามารถยกเลิกกรมธรรม์ตัวนี้ได้ภายใน 15 วันหลังจากได้รับกรมธรรม์

7. ไม่รู้เงื่อนไข เป็นข้อมูลหรือเงื่อนไขภายในที่เป็นที่รู้กันเฉพาะเจ้าหน้าที่อันมาจากนโยบายที่กำหนดขึ้นเป็นการภายในจากทางธนาคารเอง ตัวอย่างเช่นธนาคารบางแห่งจะไม่อนุมัติกับผู้ขอสินเชื่อที่เคยมีประวัติเครดิตบูโรมาก่อน เพราะธนาคารไม่ต้องการเสี่ยงกับลูกหนี้ที่เคยมีประวัติหนี้เสีย

8. ไม่สามารถผ่อนชำระ ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่สถาบันการเงินจะปฏิเสธการให้กู้แก่ผู้ยื่นขอสินเชื่อหากธนาคารพิจารณาแล้วเห็นว่าเรานั้นไม่สามารถผ่อนชำระเงินกู้ได้ตามที่ธนาคารระบุไว้ อาจจะมาจากหน้าที่การงานที่ไม่มั่นคง หรือค่าใช้จ่ายเกินตัวก็เป็นไปได้เช่นกัน

9. ไม่มีการเตรียมตัว การที่ผู้ยื่นขอสินเชื่อไม่มีการเตรียมความพร้อมในการขอสินเชื่อจากธนาคารทั้งการเตรียมเอกสาร การวางแผนเรื่องการเดินสมุดบัญชี อาจก่อให้เกิดความล่าช้าในการติดต่อหรืออนุมัติวงเงินกู้ได้

10. มีทัศนคติเชิงลบเกี่ยวกับการวางแผนทางการเงิน เมื่อผู้ยื่อขอสินเชื่อมีทัศนคติหรือการแสดงออกด้านลบเกี่ยวกับการวางแผนทางการเงิน เช่นการไม่มีเงินสำรอง , มีภาระค่าใช้จ่ายเกินตัว, มีการใช้เงินอย่างสุรุ่ยสุร่าย พวกนี้ธนาคารก็จะไม่อนุมัติให้กับเราได้เช่นกัน

ทั้งนี้มนุษย์เงินเดือนที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมทำเลดีๆสักแห่ง จะซื้อในราคาเท่าไหร่ได้นั้นขึ้นอยู่กับกำลังทรัพย์ที่เราผ่อนชำระไหวจริงๆ เพราะถ้าหากซื้อคอนโดในราคาที่เกินตัวก็อาจจะเป็นภาระทางการเงินในระยะยาวได้

ที่มา : http://money.sanook.com/372859/

http://www.nnspsme.org/?op=advertise&do=read7

estopolis.com

อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง

เงินเดือนเท่านี้กู้ซื้อคอนโดได้เท่าไร กับขั้นตอนการกู้-ผ่อนโดยละเอียด