สร้างคอนโด ทำไมถึงต้องมีระยะร่นตัวอาคาร
29 May 2560
การเลือกซื้อคอนโดนั้นนอกจากเราจะต้องพิจารณาถึงทำเลที่ตั้ง ราคา รวมถึงองค์ประกอบอื่นๆ แล้ว สิ่งที่จะละเลยเสียไม่ได้ก็คือมาตรฐานด้านความปลอดภัยของคอนโด ซึ่งหากเราจะต้องจ่ายเงินซื้อคอนโดไปก็ควรจะมั่นใจได้ว่าคอนโดแห่งนั้นได้มีการสร้างโดยถูกต้องตามมาตรฐานและกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกฎหมายเรื่องการควบคุมอาคาร ซึ่งมีหลายบทบัญญัติที่กำหนดมาตรฐานความปลอดภัยของคอนโดเอาไว้ แต่ในเบื้องต้นนี้จะขออธิบายเฉพาะกฎหมายที่เกี่ยวกับระยะร่นของคอนโดก่อน เนื่องจากเป็นเรื่องที่ค่อนข้างมีความสำคัญไม่น้อย เพราะหากผู้ก่อสร้างไม่ปฏิบัติตามกฎหมายที่กำหนดระยะร่นของอาคาร อาคารที่สร้างไปย่อมไม่ได้มาตรฐาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรฐานในด้านความปลอดภัย
1. กฎหมายร่นคอนโด
สำหรับกฎหมายที่มีบทบัญญัติกำหนดระยะร่นของคอนโดนั้น ในปัจจุบันมีทั้งหมด 3 ฉบับด้วยกัน ประกอบไปด้วย พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ซึ่งเป็นกฎหมายหลักของการควบคุมอาคาร กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543 แก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ.2550) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ซึ่งกฎหมายแต่ละฉบับได้กำหนดหลักการสำคัญที่เกี่ยวกับคอนโด และระยะร่นของคอนโด ดังต่อไปนี้
(1) พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งแม้จะไม่ได้ให้ความหมายของ อาคารชุด ไว้ โดยตรง แต่เมื่อพิจารณาจากนิยามของอาคาร ที่ได้ระบุไว้ว่า “อาคาร” หมายความว่า ตึก บ้าน เรือน โรง ร้าน แพ คลังสินค้า และสิ่งก่อสร้างอย่างอื่นซึ่งบุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ จึงสรุปได้ว่า อาคารชุด หรือ คอนโด อยู่ในความหมายของคำว่า “อาคาร” ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 และจะต้องถูกควบคุมตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้นั่นเอง
(2) กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 เป็นบทบัญญัติที่มีวัตถุประสงค์ในการควบคุมอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษโดยเฉพาะ เพื่อประโยชน์แห่งความมั่นคง แข็งแรง ความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย การสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การผังเมือง การสถาปัตยกรรม และการอำนวยความสะดวกแก่การจราจร ตลอดจนการวางแผนพัฒนาด้านสาธารณูปโภคของรัฐ
(3) กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 เป็นกฎหมายที่กำหนดลักษณะของอาคารบางประเภท ประกอบด้วย อาคารอยู่อาศัย ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ อาคารสาธารณะ อาคารพิเศษ อาคารอยู่อาศัยรวม อาคารขนาดใหญ่ สำนักงาน คลังสินค้า โรงงาน โรงมหรสพ โรงแรม ภัตตาคาร ส่วนต่างๆ ของอาคาร ซึ่งประกอบด้วย การกำหนดวัสดุของอาคาร พื้นที่ภายในอาคาร บันไดของอาคาร และที่ว่างนอกอาคาร
ดังนั้นในการพิจารณาระยะร่นของอาคาร เราจึงต้องพิจารณาจากกฎหมายทั้ง 3 ฉบับเป็นหลัก
2. เพราะเหตุใดถึงต้องมีระยะร่น
ระยะร่นของอาคารถือว่าเป็นเรื่องสำคัญอย่างมากสำหรับการปลูกสร้างอาคาร โดยวัตถุประสงค์ของการกำหนดระยะร่นของอาคารก็คือ เพื่อรักษาทัศนียภาพและพื้นที่โล่งสำหรับผู้พักอาศัย ไม่ว่าจะเป็นการกำหนดระยะถอยร่นด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้างของอาคาร ซึ่งการกำหนดระยะร่นของอาคารนั้น นอกจากจะทำให้ผู้พักอาศัยมีแสงสว่าง ช่องว่าง และอากาศที่เพียงพอ รวมถึงความปลอดภัยในกรณีที่มีการเกิดเพลิงไหม้ เช่น การกำหนดเส้นทางเพื่อการอพยพ เส้นทางและช่องว่างเพื่อการเข้าถึงของรถดับเพลิง รถพยาบาล หน่วยกู้ชีพ เป็นต้น และนอกจากนั้นการกำหนดระยะร่นของอาคาร อาจส่งผลถึงกรณีอื่นด้วย อาทิเช่น ในกรณีที่มีการขยายถนนหรือก่อสร้างถนนเพิ่มเติม หรือการปิดป้ายโฆษณา เป็นต้น
3.ระยะร่นของอาคารคอนโด
ปัจจุบันอาคารประเภท “อาคารชุด” หรือ “คอนโด” สามารถแบ่งออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ๆ ตามขนาดของพื้นที่และความสูงของอาคารได้แก่ อาคารชุดหรือคอนโดที่มีความสูงไม่เกิน 23 เมตร หรือคอนโด Low rise และอีกประเภทหนึ่งคืออาคารชุด หรือคอนโด ที่มีความสูงเกินกว่า 23 เมตรขึ้นไป หรือคอนโด High rise ซึ่งกฎหมายหลักที่กำหนดระยะร่นของคอนโดทั้งสองประเภท ได้แก่ กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) และสำหรับคอนโดประเภทอาคาร High rise นั้นจะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดในกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ซึ่งเป็นข้อกำหนดสำหรับอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษ อีกด้วย โดยระยะร่นตามกฎหมายของอาคารทั่วไปนั้น แบ่งออกเป็น 2 กรณี ตามพื้นที่ก่อสร้างอาคาร ได้แก่
(1) คอนโดที่ติดกับถนนสาธารณะ
คอนโดทุกประเภทที่มีการก่อสร้างติดถนนสาธารณะ จะต้องมีระยะร่นตามที่กำหนดกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) มาตรา 41 โดยอาคารทุกประเภทที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร จะต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตรแต่ถ้าเป็นอาคารที่มีความสูงเกินสองชั้นหรือเกิน 8 เมตร ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะ ป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดหรือตั้งป้ายหรือคลังสินค้าที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะ จะต้องมีระยะร่น ดังนี้
1. ถ้าถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนน สาธารณะอย่างน้อย 6 เมตร
2. ถ้าถนนสาธารณะมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร ต้องร่นแนว อาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างของถนนสาธารณะ
3. ถ้าถนนสาธารณะมีความกว้างเกิน 20 เมตรขึ้นไป ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนน สาธารณะอย่างน้อย 2 เมตร
สำหรับกรณีคอนโดที่เป็นอาคารสูง (High rise) หรือคอนโดที่เป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ มีพื้นที่ของอาคารรวมกันทุกชั้นตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องปฏิบัติตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ดังต่อไปนี้ด้วย
1) ต้องร่นแนวผนังอาคารโดยรอบให้ห่างเขตที่ดินของผู้อื่นและห่างจากถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 เมตร ซึ่งคำว่า “แนวผนังอาคาร” นั้น จะต้องวัดจากส่วนที่เป็นผนังเท่านั้น ไม่รวมถึงส่วนที่เป็น กันสาด หรือเสา อันเป็นโครงสร้างของอาคาร (ตามหลักปฏิบัติของสำนักควบคุมและตรวจสอบอาคาร)
2) ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะมีเขตทางกว้าง ไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้าง ไม่น้อยกว่า 10 เมตร และหากอาคารมีพื้นที่อาคารเกินกว่า 30,000 เมตรที่ดินต้องอยู่ริมถนนสาธารณะ ที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มี เขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร
(2) คอนโดใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ
ในปัจจุบันมีโครงการก่อสร้างคอนโดหลายแห่งที่เน้นจุดขายในเรื่องของทิวทัศน์ หรือทำเลที่ตั้งที่ใกล้กับทะเลสาบหรือแม่น้ำขนาดใหญ่ ซึ่งการก่อสร้างอาคารจะต้องมีระยะร่นระหว่างตัวอาคารกับแหล่งน้ำสาธารณะด้วย ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ที่ใช้บังคับกับคอนโดทุกประเภทไม่ว่าจะเป็นคอนโด High rise หรือ Low rise โดยกฎหมายฉบับนี้ได้กำหนดให้อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ เช่น แม่น้ำคูคลอง ลำรางหรือลำกระโดง จะต้องมีระยะร่นดังนี้
1. ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะนั้นกว้างน้อยกว่า 10 เมตร จะต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขต แหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 3 เมตร แต่ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะนั้นกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป จะต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 6 เมตร
2. สำหรับอาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้แหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่ เช่น บึง
ทะเลสาบ หรือทะเล ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 12 เมตร ทั้งนี้เว้นแต่ สะพาน เขื่อน รั้ว ท่อระบายน้ำ ท่าเรือ ป้าย อู่เรือ คานเรือหรือที่ว่างที่ใช้เป็นที่จอดรถ ไม่ต้องร่นแนวอาคาร
4. ประโยชน์ของกฎหมายระยะร่นคอนโด
การกำหนดระยะร่นของอาคารมีประโยชน์ในการป้องกันอัคคีภัยไม่ให้ลุกลามเข้าไปในอาคารใกล้เคียง และการกำหนดระยะร่นของอาคารให้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดนั้นส่งผลให้เมื่อเกิดอัคคีภัยเกิดขึ้น แนวร่นดังกล่าวจะทำให้พนักงานดับเพลิงสามารถเข้าทำการควบคุมและดับเพลิงได้อย่างคล่องตัว รวมทั้งป้องกันไม่ให้ชายคาหรือส่วนใดๆของอาคารรุกล้ำเข้าไปในที่ดินหรืออาคารข้างเคียง และมีพื้นที่เหลือสำหรับจัดสวนและการปลูกต้นไม้ หรือที่พักผ่อนหย่อนใจเพื่อสร้างความร่มรื่นและลดแสงแดดที่ตกกระทบมายังตัวอาคาร
ประโยชน์อีกประการหนึ่งของระยะร่นคอนโด ก็คือ ในกรณีที่มีการก่อสร้างอาคาร หากมีการกำหนดระยะร่นของอาคารที่ถูกต้องตามกฎหมาย ย่อมส่งผลดีต่อความสะดวกและความปลอดภัยในการก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นการตั้งนั่งร้านเพื่อฉาบหรือการทาสีอาคาร ทั้งระยะร่นดังกล่าวยังช่วยป้องกันไม่ให้เศษวัสดุจากการก่อสร้างตกหล่นไปยังอาคารหรือบ้านข้างเคียง ที่อาจก่อให้เกิดอันตรายและความเสียหายแก่บุคคลอื่นอีกด้วย
5. ผลของการก่อสร้างคอนโดที่ฝ่าฝืนกฎหมายเรื่องระยะร่นอาคาร
ในกรณีที่มีการก่อสร้างคอนโดโดยฝ่าฝืนกฎหมายไม่เว้นระยะร่นของอาคารตามที่กฎหมายกำหนด กฎหมายได้กำหนดให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจหน้าที่ดำเนินการตามความเหมาะสมแก่อาคารที่ก่อสร้างโดยผิดกฎหมาย ดังต่อไปนี้
1. ในกรณีที่ลงมือก่อสร้างไปแล้ว จะมีคำสั่งให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร ผู้ควบคุมงาน ผู้ดำเนินการ ลูกจ้าง หรือบริวาร ระงับการก่อสร้างที่ฝ่าฝืนนั้น และอาจมีคำสั่งห้ามมิให้บุคคลใดใช้หรือเข้าไปในส่วนใดๆ ของอาคาร หรือบริเวณที่มีการกระทำดังกล่าวและจัดให้มีเครื่องหมายแสดงการห้ามไว้ในที่เปิดเผยแลเห็นได้ง่าย ณ อาคารหรือบริเวณดังกล่าว
2. ถ้าการกระทำที่ฝ่าฝืนเป็นการกระทำที่สามารถเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องได้ เช่น เพียงแต่กำหนด แนวการก่อสร้างเท่านั้นแต่ยังไม่ได้มีการลงมือก่อสร้าง หรือลงมือทำการก่อสร้างไปเพียงบางส่วนซึ่งอาจทำการแก้ไขให้ถูกต้องได้ เจ้าพนักงานท้องถิ่นสามารถสั่งให้เจ้าของอาคารดำเนินการแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องภายในระยะเวลาไม่เกิน 30 วัน
3. ถ้าการกระทำที่ฝ่าฝืนเป็นการกระทำที่ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องได้ เช่น กรณีลงมือ ก่อสร้างไปแล้วเกือบทั้งหมด หรือก่อสร้างในส่วนโครงสร้างที่สำคัญไปแล้ว หรือดำเนินการก่อสร้างจนแล้วเสร็จ เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งให้เจ้าของ หรือผู้ครอบครองอาคาร ผู้ควบคุมงาน หรือผู้ดำเนินการ รื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมดหรือบางส่วนภายในระยะเวลาที่กำหนดได้
เห็นไหมครับว่า เพียงแค่เจ้าของโครงการหรือผู้ดำเนินการก่อสร้างไม่ปฏิบัติตามกฎหมายเรื่องระยะร่นของอาคาร ก็อาจส่งผลต่อเจ้าของโครงการและส่งผลต่อผู้พักอาศัยอย่างมากมาย ทำให้ไม่สามารถได้ใช้ประโยชน์อาคารได้ตามความประสงค์ แถมอาจจะต้องถูกห้ามเข้าอาคารหรืออาจร้ายแรงถึงขนาดต้องรื้อถอนคอนโดเลยก็เป็นได้ ดังนั้นการที่เจ้าของโครงการใส่ใจปฏิบัติตามกฎหมายในส่วนนี้ให้ถูกต้องและไม่จงใจหลีกเลี่ยงกฎหมาย ปัญหาเหล่านี้ก็จะไม่เกิดขึ้น
ที่มา : http://download.asa.or.th/03media/04law/cba/mr/mr43-55r-bm.pdf
http://download.asa.or.th/03media/04law/cba/cba22.pdf
http://britishpatriotssociety.info/modern-apartment-living-room-ideas.html
http://www.kentucky.com/news/local/counties/fayette-county/article44531877.html
http://staff.theagent.co.th/property.aspx?item=OG-C102R4254
https://www.srx.com.sg/condo/sea-esta-24402
http://www.costilegal.com.au/construction-law.php
