ESTOPOLIS | ลงทุนปล่อยเช่าคอนโดอย่างไร ให้ได้กำไร ปล่อยง่ายขายคล่อง

7 November 2560

การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดให้ได้กำไร ต้องใช้หลายปัจจัยมาเพื่อประกอบการพิจารณา และคงจะดีไม่น้อย หากเราเข้าใจหัวอกของผู้เช่าว่า ต้องการคอนโดแบบใด? คอนโดแถวไหนดี? หรือแม้แต่กลยุทธ์ของดิเวลลอปเปอร์ก็มีส่วนสำคัญที่จะส่งผลให้การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดนั้นประสบความสำเร็จ

เพราะทุกการลงทุนมีความเสี่ยง

การวางแผนและศึกษากลุ่มเป้าหมาย มีความสำคัญมากสำหรับผู้ปล่อยเช่าคอนโด และเพื่อไม่ให้พลาด วันนี้ Estopolis เลยมาบอกกลละเม็ดเคล็ดไม่ลับเกี่ยวกับการลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่าว่า เราควรลงทุนคอนโดอะไรให้โดนใจผู้เช้า

1. ลงทุนปล่อยเช่าคอนโด โดยเลือกจาก ทำเลที่ตั้ง

สิ่งที่สำคัญที่สุดที่คุณควรพิจารณาเป็นอันดับแรกๆ ก่อนจะตัดสินใจซื้อหรือลงทุนคอนโด คือ ทำเลที่ตั้งคอนโด เพราะทำเลเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินชีวิต ตลอดจนคุณภาพชีวิตผู้อยู่อาศัย โดยเราสามารถพิจารณาได้จากหลากหลายปัจจัย อาทิเช่น

1 ลงทุนปล่อยเช่าคอนโด ใกล้ร้านค้าและสิ่งอำนวยความสะดวก

เรื่องปากท้องเป็นใกล้ตัวเราที่สุด อย่างน้อยทำเลคอนโดที่เราจะลงทุนปล่อยเช่า ก็ควรมีร้านค้าร้านอาหารอยู่ในบริเวณใกล้เคียงในระยะเดินถึง อาจเป็นร้านค้าของคนในพื้นที่ หรือจะให้ดีกว่านั้นก็ควรมีร้านสะดวกซื้อร่วมด้วย เพราะปฏิเสทไม่ได้เลยว่า มีมนุษย์คอนโดหลายคนที่ฝากชีวิตไว้กับร้านสะดวกซื้อ 24 ชั่วโมง เนื่องจากมีความสะดวกสบาย หรือหากใกล้ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ด้วยแล้ว ก็จะยิ่งทวีความน่าลงทุนให้กับคอนโดมากขึ้นเท่านั้น อย่าง คอนโดใกล้ห้าง ก็ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์แห่งความสุขของคนเมือง ได้เป็นอย่างดี

2 ลงทุนปล่อยเช่า คอนโดใกล้รถไฟฟ้า

คอนโดใกล้รถไฟฟ้า เรียกได้ว่าเป็นทำเลยอดฮิตเหมาะสำหรับการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่ามาแต่ไหนแต่ไร ได้รับความสนใจจากลูกค้าทุกกลุ่ม เนื่องจากเดินทางสะดวก เข้าออกเมืองได้ในเวลาอันรวดเร็ว อีกทั้งยังเป็นเครื่องการันตีความเจริญของพื้นที่นั้นได้เป็นดี ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลต่อราคาคอนโดนิเนียมที่สูงขึ้นตาม ทำให้นักลงทุนคอนโดหหลายคนไม่พลาดที่จะหาซื้อคอนโดใกล้รถไฟฟ้ามาไว้ในครอบครอง และหากมองในมุมของผู้เช่าก็ย่อมอยากได้คอนโดที่สะดวกสบายต่อการใช้ชีวิตเป็นธรรมดา จึงไม่แปลกที่ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า จะเป็นคอนโดอันดับแรกๆ ที่ถูกจับจองกันตั้งแต่ช่วงพรีเซลล์

3 ลงทุนปล่อยเช่าคอนโดใกล้รถเมล์วิ่งผ่าน

ใช่ว่าทุกสถานที่จะอยู่ใกล้รถไฟฟ้าเสมอไป และหากนับรวมระบบขนส่งสาธารณะที่ผู้คนนิยมใช้มากที่สุดอีกหนึ่งเส้นทาง ก็ไม่อาจหนีพ้น "รถโดยสารประจำทาง" เนื่องจากมีราคาถูก เข้าถึงเกือบทุกพื้นที่ของกรุงเทพฯ ตั้งแต่ตัวเมืองชั้นในไปจนถึงชานเมืองรอบนอก

ซึ่งการที่คอนโดของคุณมีรถโดยสารประจำทางวิ่งผ่านหลายสาย ก็นับเป็นตัวบ่งชี้ความเจริญว่าเหมาะแก่การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดหรือไม่ เนื่องจากสถานที่สำคัญส่วนใหญ่มักมีรถเมล์วิ่งผ่าน และยังเข้าถึงกลุ่มผู้เช่าหลากหลายระดับ แม้แต่นิสิตนักศึกษาก็ยังใช้บริการรถเมล์บ่อยกว่าขับรถเอง

4 ลงทุนปล่อยเช่าคอนโดใกล้ความอุดมสมบูรณ์

การซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่า จะมองแแค่ทำเลหรือการเดินทางอย่างเดียวคงไม่ได้ เพราะต่อให้คอนโดนั้นอยู่ใกล้รถไฟฟ้า หรือมีช่องทางการเดินทางสะดวกไหน แต่ถ้าสภาพแวดล้อมคอนโดที่คุณจะปล่อยเช่ากลับเงีียบเหงา ร้านค้าร้านอาหารหาซื้อหาทานยากแบบนี้ก็ส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้เช่าด้วยเช่นกัน เพราะไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของแต่ละคนล้วนต้องการความสะดวกสบาย ยิ่งคอนโดไหนมีร้านค้าอยู่ใต้คอนโดก็จะยิ่งส่งผลดีต่อผู้เช่าเข้าไปอีก

นอกจากนี้ยังเกี่ยวโยงกับความปลอดภัยของผู้เช่าคอนโด สังเกตได้ว่าคอนโดที่น่าลงทุนปล่อยเช่าส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ช่วงต้นซอยที่มีร้านค้าร้านอาหาร และผู้คนสัญจรเกือบตลอดเวลา ดูแล้วไม่เปลี่ยว ไม่น่ากลัวเกินไป ทำให้ผู้เช่ารู้สึกอุ่นใจเวลากลับ

5 ลงทุนปล่อยเช่าคอนโดใกล้สาธารณูปโภค

ไม่ว่าจะเป็นโรงพยาบาล คลีนิก สถานีตำรวจ ล้วนเป็นสิ่งที่ส่งผลต่อการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด เพราะไม่ว่าใครก็อยากอยู่ใกล้ความสะดวกสบาย ยามป่วยไข้ก็ไม่ต้องเดินทางไกล ยามเกิดปัญหาอะไรก็สามารถแก้ไขได้ทันท่วงที ตลอดจนสถานที่ทำงาน สถานที่ราชการก็เช่นกัน เพราะผู้เช่าบางรายก็อยากได้คอนโดใกล้ที่ทำงาน เพื่อความสะดวกในชีวิตปรจำวัน อย่างคอนโดพระราม 9 , คอนโดสีลม หรือ คอนโดสาทร ก็เป็นตัวอย่างทำเลที่เหมาะแก่การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดใกล้ที่ทำงาน

2. ลงทุนปล่อยเช่าคอนโด โดยวิเคราะห์จาก กลุ่มลูกค้า

ต่อให้คุณศึกษาทำเลที่ตั้งคอนโดมามากเพียงใด มันก็อาจไม่มากพอต่อการตัดสินใจลงทุนปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งคงจะดีกว่าหากคุณเรียนรู้และเข้าถึงกลุ่มลูกค้าของตนเองด้วย เพื่อนำเอาข้อมูลไปวิเคราะห์พิจารณาถึงผลได้ผลเสียต่างๆ ว่าคุ้มค่าพอที่จะลงทุนปล่อยเช่าคอนโดหรือเปล่า?

1. วิเคราะห์กลุ่มลูกค้าว่าเช่าเพื่ออะไร? ก่อนลงทุนปล่อยเช่าคอนโด

ลงทุนปล่อยเช่าคอนโด เช่าคอนโด ลงทุนคอนโด ปล่อยเช่าคอนโด คอนโดน่าลงทุน ลงทุนคอนโด

เราควรทราบว่าผู้เช่าต้องการเช่าคอนโดไปเพื่ออะไร? เพื่ออยู่อาศัยเอง หรือเพื่อทำ Home office หรือเช่าเพื่อให้ลูกหลานอีกทีนึง ซึ่งปัจจัยข้อนี้จะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ว่า ควรเลือกซื้อห้องประเภทใด? ระหว่างซื้อห้อง 1 Bedroom หรือ 2 Bedrooms จึงจะถูกใจผู้เช่ามากกว่า

2. วิเคราะห์ข้อมูลเบื้องต้นของกลุ่มลูกค้า ก่อนปล่อยเช่าคอนโด

เขารู้เรามีชัยไปกว่าครึ่ง ณ ที่นี้จะหมายถึงรู้ ข้อมูลเบื้องต้นของผู้เช่า ที่ผู้ปล่อยเช่าควรรู้ เพื่อใช้ประกอบการพิจารณา และใช้เป็นหลักฐานสำคัญในการร่างสัญญา อาทิเช่น ชื่อ-นามสกุลของผู้เช่า , ที่อยู่ปัจจุบัน , สำเนาบัตรประชาชน , ประวัติการศึกษา , ข้อมูลสถานที่ทำงาน เป็นต้น บางประเทศถึงขนาดมีระบบตรวจสอบฐานข้อมูล เช็กประวัติอาชญากรรมของผู้เช่าทุกครั้งก่อนทำการตกลงด้วยซ้ำ ซึ่งจริงๆ แล้วผู้ปล่อยเช่าเองก็มีสิทธิ์รับรู้ข้อมูลเหล่านี้ได้ อาจจะนัดมาพูดคุยสอบถาม หรือนำชื่อ-นามสกุลไปค้นหาตาามอินเตอร์เน็ต

3. วิเคราะห์ฐานะทางการเงินของกลุ่มลูกค้า ก่อนปล่อยเช่าคอนโด

ผู้ปล่อยเช่าอาจไม่ต้องถึงขั้นขอดูสลิปเงินเดือนย้อนหลัง 5 เดือน หรือบัญชีเงินเดือน statement ของผู้เช่า แต่อย่างน้อยควรทราบถึงฐานเงินเดือนของผู้เช่าว่าอยู่ประมาณเท่าไร และมีภาระหนี้สินเท่าไร เพื่อลดความเสี่ยงในอนาคต หรือจะศึกษา กลุ่มเป้าหมายผู้เช่าคอนโด สำหรับผู้ลงทุนปล่อยเช่าคอนโด เพื่อนำไปวางแผนการลงทุนก่อนได้

3. ลงทุนปล่อยเช่าคอนโด โดยพิจารณาจาก รูปแบบห้อง

เมื่อเราทราบถึงปัจจัยภายนอกทั้งทำเลและตัวผู้เช่าแล้ว ถัดมาก็เป็นหัวใจหลักของการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด นั่นก็คือ รูปแบบห้อง ที่ต้องการลงทุนปล่อยเช่า

เพราะผู้เช่าทุกคน ย่อมอยากได้แบบห้องที่ตอบโจทย์ความต้องการและไลฟ์สไตล์ของตนเอง โดยเราสามารถพิจารณาคร่าวๆ ได้ เช่น ห้องขนาด 25 - 35 ตารางเมตร จะเป็นขนาดห้องที่ปล่อยเช่าง่าย เนื่องจากดูแลรักษาง่าย ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุงมากมาย และยังมีราคาไม่แพงเกินไป จึงเหมาะกับทั้งผู้ที่เช่าอาศัยอยู่คนเดียว หรือจะอยู่กับเพื่อน กับครอบครัวก็ได้เช่นกัน

ตัวอย่างห้อง 1 Bedroom

อย่าง ห้อง 1 Bedroom จะเหมาะกับการลงทุนปล่อยเช่าให้กับผู้อาศัอยู่คนเดียวหรืิออยู่เป็นคู่ มากกว่าผู้เช่าที่อาศัยกันเป็นครอบครัว ด้วยพื้นที่ใช้สอยไม่กว้างเกินไป ทำให้ดูแลทำรักษาได้ทั่วถึง ไม่จำเป็นต้องจ้างแม่บ้านหรือเสียค่าทำความสะอาดให้เปลืองเงินเพิ่ม

ทั้งยังสามารถเจาะกลุ่มลูกค้าที่เป็นนักเรียนนักศึกษา ตลอดจนพนักงานบริษัททั่วไปได้เป็นอย่างดี เนื่องจากราคาห้องไม่สูงมากเกินจะรับไหว

ตัวอย่างห้อง 2 Bedrooms

ส่วนใครที่อยากลงทุนปล่อยเช่าคอนโดให้กับครอบครัวหรือกลุ่มเพื่อน แนะนำให้เลือกซื้อห้อง 2 Bedrooms ไว้ลงทุนจะเหมาะกว่า เพราะรูปแบบห้องค่อนข้างมีความเป็นส่วนตัวกว่าห้องแบบ 1 Bedroom สามารถจัดการพื้นที่ใช้สอยได้ตามความต้องการ

และถึงจะมีราคาปล่อยเช่าสูงกว่าแบบ 1 ห้องนอน แต่ส่วนใหญ่ผู้เช่าก็ไม่ได้แบกรับค่าใช้จ่ายเพียงผู้เดียว สามารถหารค่าเช่าออกเป็น 2-3 ส่วน เผลอๆ แล้วอาจจ่ายถูกกว่าการเช่าห้องอยู่คนเดียวด้วยซ้ำ

4. ลงทุนปล่อยเช่าคอนโด โดยเลือกจาก สิ่งอำนวยความสะดวก
แต่ละคอนโดใช่ว่าจะมีแต่อาคาร ห้องชุดพักอาศัยอย่างเดียวเสียเมื่อไร แต่ยังมี สิ่งอำนวยความสะดวก (Facilities) ต่างๆ ที่ไม่ควรมองข้ามไป ไม่ว่าจะเป็นห้องฟิตเนส สระว่าย สวนพักผ่อน พื้นที่สีเขียว หรือแม้กระทั้งระบบรักษาความปลอดภัย ก็ล้วนส่งผลต่อการตัดสินใจเช่าคอนโดด้วย

บางคอนโดที่อยู่ไกลจากรถไฟฟ้า BTS หรือ MRT แต่หากคอนโดนั้นมีบริการ Shuttle bus รับส่งถึงสถานี ก็ย่อมได้รับความสนใจจากผู้เช่าไม่น้อย แถมราคาห้องยังถูกกว่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้าเสียอีก

หากถามว่า สิ่งอำนวยความสะดวกแบบไหนที่ตอบโจทย์กลุ่มผู้เช่ามากที่สุด ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับไลฟ์สไตล์ความชอบส่วนบุคคล บางคนชอบออกกำลังในห้องฟิตเนสมากกว่าวิ่งตามสวนพักผ่อน หรือ บางคนอาจชอบนั่งทำงานที่ห้องอเนกประสงค์มากกว่านั่งทำที่ห้องตัวเองก็มีเช่นกัน ฉะนั้นเราควรถามผู้เช่าให้แน่ใจว่าต้องการสิ่งใด หรือศึกษาคอนโดที่เราต้องการลงทุนปล่อยเช่าว่ามีจุดเด่นอะไร เพื่อให้การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดประสบความสำเร็จง่ายขึ้น สามารถเข้าไปดูวิธีเลือกพื้นที่ส่วนกลางคอนโดอย่างไร ให้ตอบโจทย์การลงทุนปล่อยเช่า ได้

แต่สิ่งสำคัญที่ควรรู้ คือ ความต้องการแท้จริงของผู้เช่า เนื่องจากผู้เช่าแต่ละกลุ่มมีไลฟ์สไตล์ที่ค่อนข้างแตกต่างกันชัดเจน ซึ่งถ้าหากเราพลาดลงทุนปล่อยเช่าคอนโดที่ไม่ตรงตามความต้องการของตลาด หรือไม่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้อาศัย นั่นเท่ากับว่าที่ลงทุนไปก็หมดความหมาย และ Estopolis ก็ได้รวบรวมทุกคำนิยามของคอนโดแบบ "Live Out Lound" มาไว้ให้คุณแล้ว