ESTOPOLIS | เคล็ดลับลงทุนคอนโดปล่อยเช่าขั้นสุด ไม่ใช้เงินตัวเอง เหมาะสำหรับมนุษย์เงินเดือน

เรียนรู้ 'เคล็ดลับซื้อคอนโดปล่อยเช่า' ขั้นสุด สำหรับนักลงทุนมือใหม่หรือมนุษย์เงินเดือนที่อยากหากำไรจากกการปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งในวันนี้ Estopolis ได้นำเคล็ดลับดีๆ ที่จะช่วยให้การลงทุนเป็นเรื่องง่าย แถมใช้เงินน้อยกว่าที่คิด

พลิกโอกาสทำกำไรด้วยเคล็ดลับซื้อคอนโดปล่อยเช่า แบบไม่ใช้เงินตัวเอง

สำหรับใครที่สนใจการลงทุน คงจะพอรู้กันมาบ้างว่า นักลงทุนอสังหาฯ ส่วนใหญ่ก็ไม่ได้ลงทุนด้วยเงินตัวเองสักเท่าไหร่ โดยเราเคยเขียนให้ความรู้ในเรื่องนี้กันไปแล้วในบทความที่เกี่ยวกับการซื้อคอนโดปล่อยเช่าที่จะทำให้ได้กำไรแบบ passive income ซึ่งเป็นเคล็ดลับซื้อคอนโดปล่อยเช่าที่สร้างกำไรและใช้เงินทุนน้อยไปแล้ว 

สำหรับในหัวข้อนี้ เราจะพูดถึงขั้นตอนการที่จะทำให้ได้ห้องเหล่านั้นมาเพื่อทำการปล่อยเช่า ซึ่งจะมีรายละเอียดอะไรบ้าง เลื่อนลงไปอ่านรายละเอียดด้านล่างนี้ได้เลย

เคล็ดลับซื้อคอนโดปล่อยเช่า Step by Step

สำหรับวัฏจักรในการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าที่เราควรรู้นั้นหลักๆ จะมีขั้นตอนอยู่ 5 ขั้นตอนที่เราจะต้องตะลุยผ่าน ดังนี้

เคล็ดลับซื้อคอนโดปล่อยเช่า Step 1 : เริ่มต้นด้วยการต่อรอง

ก่อนอื่นเราต้องรู้ก่อนว่า การที่จะซื้อคอนโดให้ได้ในราคาถูกกว่าปกติต้องทำอะไรบ้าง

อย่างแรกที่ต้องรู้เลยก็คือ คนที่ลงทุนในด้านนี้จริง ๆ แล้วจะไม่ทำงานคนเดียว ส่วนใหญ่จะนิยมอยู่กันเป็นกลุ่มก้อน ทั้งนี้เพราะการอยู่เป็นกลุ่มก้อนสร้างอำนาจการต่อรองกับโครงการได้ดีกว่า ส่วนจะรวมกลุ่มได้ที่ไหน แนะนำให้ลองเข้าฟังการบรรยายด้านการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า แล้วของคุย ๆ กับโค้ชในด้านอสังหาดู เขาอาจจะช่วยให้แนะนำได้

และหลังจากที่เรามีกลุ่มแล้ว ตัวแทนกลุ่มนักลงทุนคอนโดปล่อยเช่าจะมองโครงการที่น่าสนใจลงทุนเอาไว้ ต้องเป็นโครงการที่สามารถปล่อยเช่าแล้วได้กำไร และเมื่อถือไว้ 1 - 5 ปี สามารถขายต่อได้กำไรมาก และขายต่อได้ไม่ยาก ที่สำคัญพวกเขาจะมองคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วหรือสร้างใกล้จะเสร็จ จากนั้นก็จะเข้าไปเจรจาต่อรองกับทางโครงการ

ในการเจรจาต่อรองนั้นเป็นการเจรจาต่อรองเพื่อของส่วนลด โดยสิ่งที่โครงการจะได้หากตกลงคือ การขายห้องได้แบบยกชั้น หรือกระทั่งสามารถปิดจ็อบได้เลย สำหรับส่วนลดที่ทางกลุ่มนักลงทุนจะได้จะค่อนข้างสูงเลยประมาณ 4 แสนขึ้นไปต่อห้อง

นอกจากนี้การต่อรองอาจจะได้ถึงขั้นที่ไม่ต้องวางเงินจองหรือเงินทำสัญญา ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความสามารถของตัวแทนกลุ่ม, จำนวนนักลงทุนในกลุ่มนั้น รวมถึงความต้องการในการปิดการขายของโครงการด้วย

เคล็ดลับซื้อคอนโดปล่อยเช่า Step 2 : จับจองห้องและยื่นกู้ธนาคาร

หลังจากการเจรจาต่อรองแล้วก็เข้าสู่กระบวนการจองห้องและยื่นกู้กับธนาคาร โดย 2 กระบวนการนี้ถ้าจะให้ซื้อคอนโดปล่อยเช่าได้ในราคาดีก็ต้องทำร่วมกันกับกลุ่มนักลงทุน ซึ่งมีวิธีดำเนินการ ดังนี้

วิธีการจองห้องเพื่อให้ได้ห้องที่ต้องการ

เมื่อตกลงเรื่องราคาเสร็จเรียบร้อยแล้ว นักลงทุนในกลุ่มที่สนใจก็จะมาจองห้องตามเวลาที่นัดหมายกับทางโครงการ ซึ่งจะมากันเยอะมาก เพราะพวกเขารู้ว่ายังไงโครงการนี้ต้องทำกำไรให้พวกเขาได้แน่นอน ดังนั้น การจองห้องก็จะเป็นบรรยากาศแบบลงชื่อก่อนได้ก่อน บางคนที่ช้าก็อดกันไป อาจจะต้องรอโครงการต่อไป หรือรอห้องที่สมาชิกคนอื่นในกลุ่มยื่นกู้แล้วไม่ผ่านถึงจะทำการจองต่อได้

ยื่นกู้แแบบไหนถึงจะได้มากกว่าเสีย

การยื่นกู้จะไม่ยื่นกู้สินเชื่อซื้อคอนโดในราคาที่ลดแล้ว แต่เราจะกู้กันในราคาเต็ม ซึ่งสัญญาจะมีสองตัว คือ ตัวที่แสดงกับธนาคารที่เป็นราคาเต็ม และส่วนสัญญาที่ระบุส่วนลดเอาไว้ เพื่อให้เรากู้ซื้อคอนโดปล่อยเช่าได้ในราคาเต็ม และมีเงินเหลือจากการกู้ยืมในครั้งนี้ด้วย

แต่เงินส่วนต่างจากการกู้เราจะยังไม่ได้ในทันที เราจะได้ก็ต่อเมื่อกู้ผ่านและรับโอนกันแล้ว โดยโครงการจะคืนเงินส่วนต่างหรือส่วนลดที่ระบุเอาไว้ให้กับผู้ซื้อภายหลัง

เคล็ดลับซื้อคอนโดปล่อยเช่า Step 3 : ถึงเวลาต้องปล่อยเช่า

ในเมื่อเราเลือกที่จะเข้ามาอยู่ในกลุ่มนักลงทุนเเล้ว การปล่อยเช่าก็จะต้องมีการตกลงในเรื่องราคาของนักลงทุนเช่นเดียวกัน โดยจะไม่มีการตัดราคากันเกิดขึ้น และจะกำหนดราคาปล่อยเช่ากันว่าไม่ควรต่ำกว่าเท่าไรก็ว่ากันไป ซึ่งราคาปล่อยเช่านี้ทุกคนก็จะนำไปคำนวณในเรื่องของค่าใช้จ่ายในการตกแต่งด้วยเพื่อไม่ให้ปล่อยเช่าแล้วขาดทุน

เคล็ดลับซื้อคอนโดปล่อยเช่า Step 4 : จัดการกับเงินส่วนต่าง 

ขั้นตอนนี้เรียกว่าเป็นผลพลอยได้จากการซื้อคอนโดปล่อยเช่าแบบกลุ่ม นั่นก็คือ การได้เงินส่วนลดจากทางโครงการ โดยเงินเหล่านี้เราสามารถนำไปลงทุนให้งอกเงยได้ในภายหลัง อาจจะใช้สำหรับการตกแต่งห้องเพิ่มเติมเพื่อการปล่อยเช่า เก็บไว้สำหรับบำรุงรักษาห้องภายหลัง หรือจะนำไปซื้อกองทุนรวมอสังหาเก็บไว้บ้าง ก็ถือเป็นวิธีการปันเงินเพื่อให้ได้กำไรจากการลงทุนได้อีกหลายช่องทางเลยทีเดียว

เคล็ดลับซื้อคอนโดปล่อยเช่า Step 5 : รู้ขั้นตอนเพื่อการขายไว้บ้าง

ถ้าเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันอย่างการปล่อยเช่าคอนโดไม่ได้ หรือปล่อยได้แต่ได้กำไรจากการปล่อยเช่าไม่ค่อยดี ซึ่งถ้าเกิดเหตุการณ์เหล่านี้ขึ้นก็อย่าเพิ่งตื่นตระหนก เรายังสามารถนำห้องเหล่านั้นมาปล่อยขายได้อยู่

หรือถ้าใครเป็นสายนักลงทุนตัวจริง หลังจากปล่อยเช่าคอนโดจนได้กำไรหรือเท่าทุนแล้วต้องการซื้อห้องใหม่ในทำเลที่ดีกว่า ราคาแพงกว่า การขายห้องที่ถืออยู่เพื่อนำมาเป็นเงินทุนสำหรับซื้อคอนโดปล่อยเช่าก็ถือเป็นทางเลือกที่ดีเช่นกัน

Estopolis Recommend : 

แล้วจะรู้ได้ยังไงว่า คอนโดที่ปล่อยเช่าอยู่ได้กำไรดีจริงมั้ย? สามารถคำนวณหาผลตอบแทนจากการเช่าของคอนโดคุณได้ที่ Yield คืออะไร ตั้งค่าเช่าคอนโดเท่าไหร่ถึงจะดี? บทความนี้มีคำตอบ

เคล็ดลับซื้อคอนโดปล่อยเช่า : ข้อควรระวังสำหรับการขายคอนโดเก่า

สำหรับใครที่มีคอนโดใหม่อายุไม่เกิน 5 ปี ราคาของคอนโดสำหรับการขายจะสูงขึ้นในอัตราที่ดี แต่หลัง 5 ปีราคาก็ยังคงขึ้นแต่จะเป็นอัตราที่ลดลง การขายต่อก็จะยากขึ้นตามไป การปล่อยเช่าก็อาจจะยิ่งยากเนื่องจากบางโครงการอาจจะมีสภาพเก่าแล้ว การย้ายไปลงทุนคอนโดใหม่อื่น ๆ จึงจึงน่าสนใจกว่า ดังนั้นก่อนจะขายก็อาจจะต้องสำรวจราคาคอนโด สภาพคอนโดให้พร้อมเพื่อที่จะปล่อยขายได้ไวขึ้น

ส่วนหลักการขายต่อก็จะต้องขายให้ได้ราคาที่ดีที่สุด ถ้าไม่ได้กำไรก็ต้องให้สามารถปิดหนี้ที่มีอยู่กับธนาคารได้หมด ซึ่งหมายความว่าส่วนต่างที่เรากู้มาได้จากคอนโดเก่าก็ไม่ใช่เงินกู้แล้ว แต่เป็นเงินเย็นที่เราถือไว้สำหรับลงทุนหรือจะใช้ปิดหนี้ที่ตกค้างก็ได้

เคล็ดลับซื้อคอนโดปล่อยเช่าที่เราต้องแนะนำเพิ่ม

1. มีเครดิตที่ดี (ในสายตาธนาคาร)

เคล็ดลับซื้อคอนโดปล่อยเช่าที่จะทำให้เราไม่ตกม้าตาย อย่างแรกที่อยากแนะนำเพิ่มเติมเลยก็คือ ต้องมีความพร้อมในการกู้สินเชื่อซื้อคอนโดกับธนาคาร ไม่ควรมีหนี้เยอะเกินไป เสียภาษีถูกต้อง ใครที่เป็นมนุษย์เงินเดือนแนะนำให้เป็นต่อไปเพราะการยื่นกู้จะง่ายกว่านักลงทุนบางท่านที่ประกอบอาชีพอิสระ เนื่องจากมีความมั่นคงมากกว่า

2. มองหาช่องทางการลงทุนอื่น ๆ เอาไว้ด้วย

อย่าลืมว่าเราจะได้เงินก้อนหนึ่งมาจากการกู้สินเชื่อซื้อคอนโด ดังนั้น การบริหารเงินก้อนนี้ให้เกิดกำไรงอกเงยจึงเป็นเรื่องสำคัญ จะเก็บเงินก้อนนี้ไว้ฝากธนาคารอย่างเดียวจะได้ดอกเบี้ยแค่ 1% ต่อปี  แต่ถ้าบริหารดี ๆ จะได้ประมาณ 5% ต่อเดือนขึ้นไปเลย  จึงควรศึกษาและหาช่องทางการลงทุนเอาไว้ ส่วนจะวิธีใดตรงนี้ขึ้นอยู่กับความชอบและความถนัดส่วนบุคคล

3. เก็บออมกำไรจากการปล่อยเช่าคอนโดเอาไว้

เคล็ดลับซื้อคอนโดปล่อยเช่าตรงนี้สำคัญมาก เราห้ามนำไปใช้เพื่อความบันเทิงเด็ดขาด เนื่องจากการปล่อยเช่าคอนโดจะมีช่วงที่ห้องว่างอย่างแน่นอน อย่างต่ำที่สุดคือ ช่วงรอยต่อระหว่างผู้เช่ารายใหม่และรายเก่าประมาณ 1 เดือน  แต่ถ้าโชคร้ายปล่อยยากจริง ๆ ก็อาจจะถึง 6 เดือนเลย แล้วไหนจะต้องซ่อมแซมห้องอีก ดังนั้น เราจึงควรมีเงินสำรองไว้สำหรับจ่ายค่าใช้จ่ายหลังจากได้ห้องคืนไว้ เพื่อซ่อมแซมและใช้ผ่อนจ่ายคอนโดต่อนั่นเอง

4. ห้ามหลุด

หลุดในที่นี้คือ ห้ามหลุดชื่อโครงการที่ทางกลุ่มไปดีลเอาไว้  ห้ามหลุดส่วนลดที่โครงการลดให้ เพราะมันจะมีผลกับกลุ่มและมีผลกับวงเงินกู้ ส่วนใครที่ไม่ได้รวมกลุ่มแต่ได้ส่วนลดมาก็ห้ามหลุดส่วนลดกับธนาคารเช่นเดียวกัน เพราะนอกจากจะไม่ได้เงินส่วนต่างตามที่ต้องการแล้ว เราอาจจะกู้ได้ต่ำกว่าราคาขายจริง ๆ ด้วย  

5. เลือกคอนโดสำหรับปล่อยเช่าด้วยเหตุผล อย่าเชื่อใคร

แม้ว่าเราจะไปเข้ากลุ่มกับนักลงทุน ก็ไม่ได้หมายความว่าทุกโครงการจะเหมาะสมกับเรา เช่น บางโครงการอยู่ไกลเกินไปดูแลไม่ได้ก็ไม่ควรจะซื้อไว้ เป็นต้น ควรดูความสะดวกของตัวเองเป็นหลัก รวมถึงเลือกหาโครงการที่เหมาะสมกับการลงทุนปล่อยเช่าให้เจอจริงๆ 

หวังว่าเคล็ดลับซื้อคอนโดปล่อยเช่าที่เรานำเสนอในวันนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับคุณผู้อ่านที่สนใจด้านการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า  แต่ขอให้จำไว้ว่าการลงทุนมีความเสี่ยง แม้ว่าการลงทุนอสังหาฯ จะมีความเสี่ยงน้อย แต่เวลาที่ขาดทุนรับรองว่าหนัก ดังนั้นใจเย็น ๆ ศึกษาเรื่องการลงทุนให้ดี ๆ กันก่อนที่จะตัดสินใจ สุดท้ายก็ขอให้โชคดีกับการลงทุน 

รวมบทความเคล็ดลับซื้อคอนโดปล่อยเช่าที่เกี่ยวข้อง :

• คอนโดเงินเหลือคืออะไร? กู้สินเชื่อซื้อคอนโด แล้วได้เงินสดจำนวนมากมาใช้ มีจริงหรือ
• เคล็ดลับลงทุนคอนโดปล่อยเช่าให้มีกำไรตลอดทำอย่างไร
• ลงทุนคอนโดใหม่ปล่อยเช่ามีขั้นตอนอย่างไร จะเริ่มได้กำไรที่เป็น passive income ตอนไหน
• รวมกลุ่มเป้าหมายผู้เช่าคอนโด สำหรับผู้ลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า
• หลักการซื้อคอนโดอยู่เอง ด้วยความคิดแบบนักลงทุน