ร่างสัญญาเช่ายังไง ไม่ให้พลาด

สัญญาเช่า เปรียบเสมือนกำแพงอีกชั้นหนึ่งที่จะช่วยป้องกันปัญหาต่างๆ ที่จะตามมาหลังการปล่อยเช่าคอนโด และเป็นข้อกำหนดที่เจ้าของทรัพย์สินกับผู้เช่าต้องทำความเข้าใจและยึดถือปฏิบัติร่วมกันตามกฏหมาย ซึ่งแต่ละสัญญาจะมีข้อกำหนดแตกต่างกันตามแต่การตกลงของทั้งสองฝ่าย แต่วันนี้ Estopolis มีหลักคิดดีๆ ที่ไม่อยากให้มองข้ามกันมาบอก เผื่อจะเป็นประโยชน์ในการเขียนสัญญาเช่าครั้งนี้!!!!

สัญญาเช่า เรื่องการยกค่าใช้จ่ายบางส่วนให้กับผู้เช่า

อาทิเช่น ค่าเครื่องใช้ไฟฟ้าหากเกิดการชำรุดเสียหาย กระเบื้องแตก ผนังเป็นรู หรือน้ำรั่วไฟไม่ติด เป็นต้น กรณีลักษณะนี้ผู้ปล่อยเช่าควรกำหนดในสัญญาเช่าให้ชัดเจนไปเลยว่า ใครเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายทั้งหมด รวมไปถึงค่าส่วนกลาง หรือค่าประกันอัคคีภัยต่างๆ ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับการพูดคุยต่อรองระหว่างผู้เช่ากับผู้ปล่อยเช่าด้วยเช่นกัน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาถกเถียงเกี่ยงความรับผิดชอบขึ้นมา

กำหนดมูลค่าของใช้ อุปกรณ์ไฟฟ้า และเฟอร์นิเจอร์ทุกชิ้นไว้ในสัญญาเช่า

นอกจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางแล้ว เฟอร์นิเจอร์ข้าวของเครื่องใช้ก็สำคัญเช่นกัน ชิ้นหนึ่งไม่ใช่แค่บาทสองบาท ฉะนั้นผู้ปล่อยเช่าควรกำหนดมูลค่าของใช้เหล่านี้ไว้ในสัญญาเช่าให้ชัดเจนทุกชิ้น!! ย้ำว่าทุกชิ้น!! เพราะเราไม่อาจทราบได้เลยว่าอนาคตข้างหน้าจะเกิดอะไรกับห้องของเรา อาจเกิดอัคคีภัย หรือเหตุการณ์ทะเลาเบาะแว้งนำไปสู่ความเสียหายของเฟอร์นิเจอร์ภายในห้อง โดยให้ผู้ปล่อยเช่านั้น ระบุไปในสัญญาเช่าด้วยเลยว่า "หากเกิดเหตุการณ์ที่ไม่คาดฝันขึ้น ผู้เช่าจะต้องรับผิดชอบอย่างน้อยตามมูลค่าทรัพย์สินที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า หรือมากกว่า"

สัญญาเช่าควรระบุกลิ่นภายในห้องเช่าไว้ด้วย

ไม่ว่าจะกลิ่นจากสัตว์เลี้ยง จากการสูบบุหรี่ หรือกลิ่นอับสะสม ก็ไม่มีใครอยากเจอทั้งนั้น ห้องสกปรกเลอะเทอะยังพอทำความสะอาดปัดกวาดเช้ดถูได้ แต่เรื่องกลิ่นกวนใจภายในห้องเช่าดูท่าจะแก้ยากกว่า ฉะนั้นผู้ปล่อยเช่าไม่ควรปล่อยละเลยในส่วนนี้ ควรระบุไว้ในสัญญาเช่าด้วยว่า สามารถเลี้ยงสัตว์ได้หรือไม่ หรือสูบบุหรี่ภายในห้องเช่าได้หรือไม่ เพราะนอกจากจะสร้างมลพิษที่ไม่น่าอยู่อาศัย ยังอาจสร้างความรบกวนให้กับเพื่อนบ้านได้เช่นกัน บางคนแพ้ขนสัตว์ บางคนอาจแพ้บุหรี่ แน่นอนว่าปัญหานี้ล้วนเป็นปัญหาที่สำคัญ ส่งผลต่อการอยู่อาศัยเป็นอย่างมาก

ทำรายการตรวจสอบห้องเช่าไว้ในสัญญาเช่า ทั้งขาเข้า-ขาออก

รายการตรวจสอบห้องเช่านี้ จะระบุถึงจำนวนเฟอร์นิเจอร์และของใช้ต่างๆ ให้ชัดเจนว่ามีรายการอะไรบ้าง และอยู่ในสภาพพร้อมใช้งานหรือไม่ ทั้งนี้ก็เพื่อความสะดวกในการทำเรื่องย้ายเข้า-ย้ายออก ทั้งยังช่วยเรื่องการทะเลาพิพาทที่อาจเกิดขึ้นได้ หรือทางที่ดีที่สุดทั้งผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่าควรถ่ายรูปทรัพย์สินย์ต่างๆ เก็บไว้เป็นหลักฐานก่อนทำการเช่าห้อง แล้วแนบไว้ในใบสัญญาเช่าด้วย จะได้มีหลักฐานและเป็นธรรมกับทั้งสองฝ่าย

กฏระเบียบ รายละเอียดเรื่องการชำระเงินค่าเช่า รวมถึงค่าปรับ (หากไม่จ่ายตามที่สัญญาเช่ากำหนด)

ทางออกที่ดีที่สุดสำหรับผู้ปล่อยเช่า คือ ระบุให้ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าผ่านทางธนาคาร เพราะนอกจากจะสะดวกสบายแล้ว ผู้ปล่อยเช่ายังสามารถตรวจสอบได้ง่าย ไม่ว่าจะเป็นทาง sms หรือ Mobile Banking ส่วนเรื่องเบี้ยปรับในกรณีชำระค่าเช่าล่าช้า ผู้ปล่อยเช่าจะต้องระบุให้ครบถ้วนชัดแจ้งไว้ในสัญญา และบังคับใช้อย่างจริงจัง เพื่อป้องกันปัญหาที่ตามมาภายหลัง เช่น การปล่อยประละเลยหรือสถานะทางการเงินของผู้เช่า ซึ่งอาจจะมีการอะลุ่มอะลวยบ้างบางครั้ง แต่ไม่ใช่ทุกครั้ง ในทางกลับกับหากเจอผู้ใช้ระดับดี หากซื้อของเป็นสินน้ำใจเล็กๆ น้อยๆ อย่างซื้อโทรทัศน์เครื่องใหม่ กาต้มน้ำขนาดเล็ก

อย่าทำสัญญาเช่าที่ครบกำหนดภายในเดือนเดียวกัน

สมมุติว่ามีคอนโดมิเนียมให้เช่าอยู่ 4 ห้อง แล้วเกิดกำหนดวันย้ายออกทั้ง 4 ห้องที่ว่าไว้ในเดือนเดียวกัน รับรองว่า ผู้ปล่อยเช่าจะต้องปวดหัวเป็นแน่ เพราะอย่างน้อยแต่ละห้องจะต้องใช้ระยะเวลา 2-4 สัปดาห์ ในการทำเรื่องย้ายออก ไหนจะต้องทำความสะอาด ซ่อมแซมห้องเช่า หาผู้เช่ารายใหม่ ซึ่งแน่นอนว่าจะมีการเสียประโยชน์เกิดขึ้น ถ้าห้องว่างพร้อมกันหมดเลย

หากไม่มั่นใจ ปรึกษานักกฎหมายไว้ดีที่สุด

ใช่ว่าทุกคนจะเข้าใจอย่างถ่องแท้ในข้อบทกฎหมาย ฉะนั้นผู้ปล่อยเช่าควรหาคนมาช่วยเรื่องนี้ ตัวอย่างเช่น

ข้อพิพาทที่ผู้ปล่อยเช่าอ้างสิทธิ์ความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน แล้วจะกระทำการเช่นใดกับทรัพย์สินก็ได้ โดยเฉพาะกรณีที่ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า แล้วผู้ปล่อยเช่าไปใส่กุญแจล็อคห้องเช่าไว้ ซึ่งตามหลักกฏหมายแล้ว ผู้ปล่อยเช่าจะมีความผิด 2 กรณีทั้งทางแพ่งและอาญา 

คดีแพ่ง (ละเมิด) ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 

"ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวนานกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่า ให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน"

    หากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า หรือชำระค่าเช่าไม่ตรงกำหนดเวลา ผู้ให้เช่าจะต้องบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องผู้เช่าเรียกค่าเช่า แต่ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมออกจากห้องเช่าอีก ผู้ให้เช่าต้องฟ้องขับไล่ออกจากห้องเช่าตามกฎหมายต่อไป

    ผู้ให้เช่าหามีสิทธิที่จะทำการบุกรุกเข้าไปปิดประตูใส่กุญแจ ห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของผู้เช่าเข้าไปภายในอาคารไม่ ดังนั้น การที่จำเลยทั้งสองเข้าไปในอาคารของโจทก์แล้วทำการปิดประตูใส่กุญแจ ห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคาร จึงเป็นการทำละเมิดตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 (เทียบเคียงกับคำพิพากษาศาลฏีกาที่ 4207/2551)

คดีอาญา (บุกรุก) ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362

"ผู้ใดเข้าไปในอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น เพื่อถือการครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นทั้งหมด หรือแต่บางส่วน หรือเข้าไปกระทำการใดๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของเขาโดยปกติสุข ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปี หรือปรับไม่เกินสองพันบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ"

    แต่ถ้าในสัญญาเช่าไม่มีข้อความใดระบุว่าเมื่อผู้เช่าผิดสัญญาแล้ว ยินยอมให้ผู้ให้เช่าล็อคห้องได้ ผู้ให้เช่าไปล็อคห้องโดยมีเจตนาที่จะไม่ให้ผู้เช่าเข้าห้องเช่าได้ กฎหมายถือว่าเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยปกติสุขของผู้เช่า แล้วถึงแม้ว่าผู้ให้เช่าจะเป้นเจ้าของห้อง และยังไม่ได้เข้าไปในห้องเช่าเลยก็ตาม เป็นความผิดอาญาฐานบุกรุกตามประมวลกฏหมายอาญา มาตรา 362 แล้ว

ท้ายที่สุดจะเห็นว่า การคัดเลือกผู้เช่าที่ดี ตั้งแต่แรก ดูท่าจะเป็นวิธีการป้องกันปัญหาเรื่องการปล่อยเช่าคอนโดได้รัดกุมที่สุด ส่วนเรื่องสัญญาเช่า หากผู้ปล่อยเช่าต้องการตัวอย่างก็สามารถค้นหาได้ในหน้า Google มีให้ดาวน์โหลดฟรีมากมาย ทั้งยังสามารถปรับเปลี่ยนแก้ไขข้อความได้ตามต้องการ

อ้างอิง

หนังสือ 52 สัปดาห์ 52 ทรัพย์สิน

โดย จักรพงษ์ เมษพันธุ์ และอมรเทพ ผันสิน