รู้ไว้ใช่ว่า คิดจะซื้อคอนโดทั้งทีต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง

ขึ้นต้นปีใหม่ หลายคนก็วางแพลนชีวิตใหม่ เริ่มลิสต์รายการที่อยากจะทำ หรือของที่ต้องการจะซื้อ ซึ่งแน่นอนว่า “คอนโด” ก็ยังคงเป็นหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ยอดฮิตที่ผู้คนยังต้องการไว้ครอบครอง ดูได้จากสถิติของการเกิดใหม่ของคอนโดในเมืองกรุงปี 2560 ที่มีความต้องการเสนอขายใหม่จากผู้ประกอบถึง 6.27 หมื่นยูนิต จาก 126 โครงการ นอกจากนี้คอนโดยังครองแชมป์เปิดตัวออกสู่ตลาดมากที่สุดในรอบ 10 ปี อีกด้วย

เหล่านี้บ่งบอกว่าผู้คนมีความต้องการที่จะซื้อคอนโดไว้ครอบครองเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ แต่สำหรับใครที่เป็นมือใหม่ไม่เคยมีคอนโด อาจยังไม่รู้ว่านอกเหนือจากค่าใช้จ่ายหลักๆ อย่าง ค่าจอง ค่าทำสัญญา หรือค่าผ่อนคอนโดแล้ว ยังมีรายจ่ายปลีกย่อยอีกมากมาย และเพื่อไม่ให้การซื้อคอนโดของคุณต้องฉุกละหุก Esto จึงจะพาทุกคนไปดูว่าคิดจะซื้อคอนโดทั้งที มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ซึ่งในบทความนี้เราแบ่งออกเป็น 4 หมวดใหญ่ๆ ให้ดูด้วยกัน

ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายให้กับโครงการ

เงินจอง

เมื่อเลือกห้องได้แล้ว อันดับต่อมาคือ “การจองห้อง” เป็นเงินก้อนแรกที่เราต้องจ่าย เพื่อเป็นการล็อกห้องที่ต้องการรอวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยจำนวนเงินจองจะขึ้นอยู่กับราคาของคอนโดและเงื่อนไขที่โครงการกำหนด โดยส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 5,000 - 60,000 บาท ซึ่งบางโครงการอาจจะมีโปรโมชั่นพิเศษออกมาเชิญชวนสำหรับใครที่จองพร้อมทำสัญญา

แต่หากในกรณีที่เราเปลี่ยนใจไม่ซื้อภายหลัง ทางโครงการจะยึดเงินส่วนนี้ไป เนื่องจากมองว่าเราทำให้โครงการเสียโอกาสในการขายให้กับลูกค้าคนอื่นๆ นั่นเอง ดังนั้นก่อนวางเงินจองต้องคิดให้ดีๆ

ค่าทำสัญญา

หลังจากจ่ายเงินก้อนแรกในการจองคอนโดไปแล้ว หลังจากนั้น 7 - 14 วัน ทางโครงการจะกำหนดวันทำ “สัญญาซื้อขาย” ซึ่งในส่วนนี้จะมีจำนวนเงินมากกว่าค่าจอง อย่างเช่น คอนโดราคา 2 ล้านบาท ค่าทำสัญญาอาจอยู่ที่ 30,000 - 50,000 บาท ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่โครงการนั้นๆ กำหนด เพราะบางที่อาจถึงหลักแสนก็มี

ค่าผ่อนดาวน์

ในกรณีที่โครงการยังสร้างไม่เสร็จ เราจะต้องทำการผ่อนดาวน์ไปจนกว่าคอนโดจะสร้างเสร็จเรียบร้อย ซึ่งค่าผ่อนดาวน์หากนำมารวมกับค่าจองและค่าทำสัญญา จะต้องรวมกันไม่น้อยกว่า 10% ของราคาห้อง เช่น ถ้าซื้อคอนโดห้องละ 5 ล้าน ค่าผ่อนดาวน์+ค่าจอง+ค่าทำสัญญา จะต้องไม่น้อยกว่า 5 แสนบาท ตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด

ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

เมื่อได้คอนโดมาแล้ว สิ่งที่พ่วงมาด้วยคือส่วนกลางต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ ห้องซาวน่า ที่จอดรถ สวนหย่อม รวมไปถึงค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าทำความสะอาด เป็นต้น ดังนั้นเราจึงต้องจ่ายเงินในทุกๆ ปีให้กับนิติบุคคล เพื่อนำไปดูแล บำรุงรักษาส่วนกลางให้น่าใช้อยู่เสมอ ซึ่งแต่ละโครงการเรียกเก็บแตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับจำนวนยูนิตและค่าใช้จ่ายที่จำเป็น

อย่างเช่น ค่าส่วนกลางคอนโดอยู่ที่ ตร.ม. ละ 50 บาท/เดือน ขณะที่ขนาดห้องของเรา 40 ตร.ม. เราจะต้องจ่ายในราคาค่าส่วนกลางต่อเดือนอยู่ที่ 50 x 40 = 2,000 บาท แต่ค่าส่วนกลางจะเก็บเป็นรายปี ดังนั้นคุณจะต้องจ่าย 2,000 x 12 = 24,000 บาท/ปี

นอกจากนี้ บางโครงการอาจจะมีเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้าอย่างน้อย 1ปี เป็นอย่างต่ำ ซึ่งส่วนนี้จะต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์นั่นเอง

ค่ากองทุนสำรองส่วนกลาง

เป็นเงินที่ทางโครงการหรือนิติบุคคลเรียกเก็บไว้ เพื่อใช้เป็นทุนสำรองในการบริหารจัดการคอนโด ซึ่งส่วนใหญ่จะเรียกเก็บเพียงครั้งเดียวโดยจะคิดตามขนาดห้องคูณค่าส่วนกลางต่อ ตร.ม.

เช่น ถ้าห้องขนาด 40 ตร.ม. ค่ากองทุนอยู่ที่ 500 บาท/ตร.ม. เราก็จะต้องจ่ายเป็นเงิน 40 x 500 = 20,000 บาท นั่นเอง แต่ในอนาคตหากมีเหตุต้องนำเงินกองทุนมาใช้ ทางโครงการก็อาจมีการเรียกเก็บเพิ่ม

ค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า

ส่วนนี้เราจะต้องจ่ายให้กับโครงการ แล้วโครงการจะเป็นผู้ไปจ่ายให้กับการไฟฟ้านครหลวงและการประปา เพื่อทำเรื่องเปลี่ยนเป็นชื่อเราภายหลัง โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2000 - 5,000 บาท ขึ้นอยู่กับขนาดมิเตอร์และเงื่อนไขของแต่ละโครงการ

ค่าประกันภัยอาคาร

นอกจากนี้เราต้องจ่ายค่าประกันภัยอาคารให้กับทางโครงการ หากนิติบุคคลของคอนโดมีการทำประกันอัคคีภัยหรือประกันความเสียหายของคอนโดไว้ เบี้ยประกันเหล่านี้ทางนิติบุคคลก็จะมาเรียกเก็บกับเราผู้เป็นเจ้าของห้อง โดยปกติจะคิดตามสัดส่วนขนาดพื้นที่ห้องพัก ในส่วนนี้หากเราทำประกันภัยส่วนตัว ควรสอบถามรายละเอียดความคุ้มครองกับทางนิติบุคคลให้ชัดเจน เพื่อไม่ให้ขอบเขตประกันซ้ำกัน

ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายให้กับสำนักงานที่ดิน

ค่าธรรมเนียมการโอน

ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ เราจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาซื้อขายให้กับสำนักงานที่ดิน เพราะทางกฎหมายกำหนดให้ต้องจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นจะเป็นโมฆะ โดยส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะออกกันคนละครึ่งหรือแล้วแต่ตกลง

ตัวอย่าง ถ้าราคาเต็มคอนโดอยู่ที่ 2 ล้านบาท ก็ต้องจ่าย 40,000 บาท ซึ่งหากจ่ายคนละครึ่งกับโครงการ ก็จะเป็นเงิน 20,000 บาทที่ต้องเสียในส่วนนี้

ค่าจดจำนอง

ในวันโอนกรรมสิทธิ์นอกจากค่าธรรมเนียมการโอนที่ต้องจ่ายให้สำนักงานที่ดินแล้ว ยังต้องจ่าย “ค่าจดจำนอง” เพื่อเอาคอนโดเป็นประกันหนี้ให้ธนาคาร โดยจ่ายให้สำนักงานที่ดิน 1% ของวงเงิน สมมติว่า เรากู้จากธนาคารมา 2 ล้านบาท คิดเป็น 1%x2 ล้าน = 20,000 บาท

ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายให้กับธนาคาร (กรณีขอสินเชื่อ)

ค่าประเมินราคาห้องชุด

ในกรณีที่ขอสินเชื่อกับทางธนาคาร เราจะต้องจ่ายค่าประเมินราคาห้องชุดให้กับทางธนาคารเฉลี่ยอยู่ที่ 2,000 - 3,000 บาท ต่อการประเมินหนึ่งครั้ง หมายความว่าหากเรายื่นกู้หลายธนาคาร ก็จะต้องจ่ายค่าประเมินราคาให้กับทุกธนาคารนั่นเอง และในกรณีที่กู้ไม่ผ่านหรือไม่ได้รับการอนุมัติเงินกู้ เงินส่วนนี้ก็จะไม่ได้คืน

ค่าประกันสินเชื่อ

ส่วนมากหากกู้สินเชื่อบ้านหรือคอนโด ธนาคารมักจะให้เราซื้อประกันสินเชื่อ MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) หรือประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ คือ ประกันชีวิตประเภทหนึ่งที่มีจุดประสงค์การประกันความเสี่ยงให้กับผู้ขอสินเชื่อ เพื่อคุ้มครองทรัพย์สินให้กับผู้กู้และผู้ให้กู้ ในระยะเวลาคุ้มครองและวงเงินประกันที่เราเลือกทำประกันเอาไว้ ทำให้ถ้าเราเกิดเสียชีวิตหรือเป็นบุคคลทุพพลภาพถาวรขึ้นมา จนไม่สามารถผ่อนต่อไปได้ บริษัทที่รับทำประกันจะทำหน้าที่ในการผ่อนจ่ายหนี้แทนจนกว่าจะครบสัญญาการกู้ ทำให้หนี้สินในส่วนนี้ไม่ตกเป็นภาระให้กับคนอื่นๆ ในครอบครัว

ซึ่งประเภทและรูปแบบของประกันคุ้มครองสินเชื่อ MRTA ก็มีหลายรูปแบบ เราสามารถเลือกความคุ้มครองวงเงินและระยะเวลาคุ้มครองเองได้

ค่าอากรแสตมป์

ค่าอากรแสตมป์ติดหน้าสัญญาจำนอง เป็นค่าใช้จ่ายในวันโอนที่ทางธนาคารเรียกเก็บจากเรา เพื่อนำไปชำระให้กับทางสรรพากรอีกที โดยอัตราการจ่ายค่าอากรจะอยู่ที่ 0.05% ของวงเงินกู้ เช่น ถ้าเรากู้ 1 ล้าน ก็จ่าย 500 บาท

ค่าประกันอัคคีภัย

ตอนกู้สินเชื่อโดยปกติแล้ว ธนาคารจะกำหนดให้เราต้องทำประกันอัคคีภัยคอนโดด้วย ซึ่งส่วนใหญ่จะคุ้มครอง 6 ภัยหลัก ได้แก่ ภัยไฟไหม้, ภัยฟ้าผ่า, ภัยระเบิด, ภัยจากยานพาหนะ, ภัยจากอากาศยานและภัยเนื่องจากน้ำ โดยเราที่เป็นผู้ซื้อต้องรับหน้าที่ชำระเบี้ยประกัน และมีธนาคารเป็นผู้รับผลประโยชน์ เพราะหากเมื่อใดคอนโดเกิดเหตุต่างๆ บริษัทประกันภัยจะจ่ายเงินไปที่ธนาคาร เพื่อเอาเงินในส่วนนี้ไปหักกับเงินกู้

เบี้ยประกันอัคคีภัยส่วนใหญ่จะคิดอัตรา 0.1% ของทุนประกันภัย บวกลบมากน้อยขึ้นอยู่กับประเภทของสิ่งปลูกสร้าง ดังนั้น สมมติทุนประกัน 2 ล้าน ค่าเบี้ยก็ตกปีละแค่ไม่กี่พันบาท และการจ่ายเบี้ยประกันภัย บางธนาคารจะจ่ายในวันที่เซ็นสัญญา หรือเริ่มจ่ายพร้อมกับค่าผ่อนงวดแรก

ผ่อนธนาคาร

เมื่อเราไม่มีเงินสดมากพอที่จะซื้อคอนโด ก็ต้องขอสินเชื่อเพื่อให้ธนาคารซื้อคอนโดให้เรา และเราก็เป็นผู้มาผ่อนจ่ายกับธนาคารอีกที แต่การผ่อนจ่ายก็จะมีดอกเบี้ยมากน้อยแล้วแต่เงื่อนไขของธนาคาร

ค่าใช้จ่ายอื่นๆ

ค่าตกแต่ง

พอได้คอนโดมาครอบครองแล้ว เชื่อว่าทุกคนต้องอยากเนรมิตหรือตกแต่งห้องตามสไตล์ที่ชื่นชอบ ดังนั้นไม่ว่าจะซื้อคอนโด Fully Fitted หรือ Fully Furnished เราควรแบ่งเงินไว้ในส่วนนี้ไม่น้อยกว่า 1 แสนบาท ยิ่งโดยเฉพาะห้องแบบ Fully Fitted ถ้าไม่มีเฟอร์นิเจอร์หรือของตกแต่งเดิมมาด้วย อาจจะต้องเตรียมเงินสำรองให้มากขึ้น เพราะคงหมดเงินไปกับการซื้อสิ่งของใหม่ๆ อยู่ไม่น้อยเลยทีเดียว

ในการซื้อคอนโดนั้น ไม่ใช่แค่จ่ายค่าคอนโดแล้วก็จบไป แต่มันมีรายการปลีกย่อยอื่นๆ เยอะแยะมากมาย เพราะฉะนั้นเราควรจะต้องมีเงินสดสำรองไว้มากเท่าไหร่ยิ่งดี ดังนั้นใครที่เพิ่งแพลนจะซื้อคอนโด ก็อย่าลืมคิดค่าใช้จ่ายในส่วนต่างๆ ที่บทความบอกไว้ลงไปด้วย!