ESTOPOLIS | รู้ยัง ชาวต่างชาติมีสิทธิ์ซื้อคอนโดในไทยได้เหมือนกัน

ไม่ว่าจะผ่านไปกี่ยุคกี่สมัย ไทยแลนด์แดนออฟสมายด์ ยังได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติไม่เสื่อมคลาย ทั้งฝรั่งมั่งค่า อาตี๋อาหมวย หรือแม้แต่เพื่อนบ้านอาเซียนร่วมใจก็ยังข้ามชายแดนมาเที่ยวตามเทศกาลของไทยอยู่บ่อยๆ

เหตุผลหลักๆ ที่ประเทศไทยได้รับความนิยมจากชาวต่างชาตินั่นก็คือสถานที่ท่องเที่ยวที่สวยงาม ทั้ง ทะเล ภูเขา น้ำตก อีกทั้งอาหารไทยก็อร่อยมากๆ ที่สำคัญค่าครองชีพต่ำก็ไม่แพง ทำให้หลายๆ คนตกหลุมรักประเทศไทยไปโดยปริยาย

หากคุณเป็นเพื่อกับชาวต่างชาติที่อยากเข้ามาพักอาศัยในประเทศไปเป็นการถาวรอาจสงสัยกันอยู่ล่ะสิว่าชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในไทยไดหรือไม่ ?

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดได้จริงหรือ?

บอกก่อนว่าการที่ชาวต่างชาติจะซื้ออสังหาในไทยนั้นไม่ใช่เรื่องยาก แต่ต้องทำความเข้าใจกฎหมายการครอบครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของชาวต่างชาติในไทยก่อน เพราะตามกฎหมายไทยยังไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติมีสิทธิ์ครอบครองที่ดินในประเทศไทย เว้นแต่ว่าจะมาลงทุนในไทยไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท ระยะเวลาการลงทุนไม่ต่ำกว่า 5 ปี และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ถึงจะมีสิทธิ์ซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยในประเทศไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่

อย่าเพิ่งถอดใจคิดว่าเพื่อนต่างชาติเราจะไม่ได้อยู่ในเมืองไทยแล้ว เนื่องจากเงื่อนไขข้างต้นไม่รวมการซื้อห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมนะ เพราะชาวต่างชาติมีสิทธ์ซื้อคอนโดพร้อมกับเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แต่เพียงผู้เดียว โดยใช้ชื่อของชาวต่างชาติเองได้ ในกรณีใดกรณีหนึ่ง ดังต่อไปนี้

(1) ชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ถาวรในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการตรวจคนเข้าเมือง

(2) ชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

(3) ชาวต่างชาติที่นำเงินตราต่างประเทศมาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของถิ่นที่อยู่นอกหรือจากบัญชีสกุลเงินต่างประเทศเพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะของการซื้อห้องชุด

ถ้าเพื่อนของคุณมีคุณสมบัติผ่านเกณฑ์ 1 ใน 3 ข้อข้างต้นก็สามารถทำสัญญาซื้อคอนโดได้ด้วยตนเองตามกฎหมาย โดยการถือกรรมสิทธิ์ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขตามพระราชบัญญัติอาคารชุดโดยให้คนต่างชาติ เมื่อรวมกันแล้วชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดได้ไม่เกิน 49% ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น

เมื่อวันเวลาผ่านไปถ้าเพื่อนต่างชาติยากจะขายคอนโดก็สามารถทำได้ และถ้าต้องการโอนเงินค่าขายคอนโดออกนอกประเทศได้เช่นกัน เพียงแค่นำเอกสารสัญญาซื้อขายคอนโดจากทางสำนักงานที่ดินไปแสดงกับธนาคาร

สำหรับชาวต่างชาติที่จะซื้อคอนโดในเมืองไทยภายใต้ชื่อกรรมสิทธิ์ของเขาเอง ต้องเตรียมแบบฟอร์มการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FOREX/FET) หรือที่เมืองไทยเรียกว่า แบบธ.ต. 3 ซึ่งเป็นเอกสารทางการของธนาคารออกโดยธนาคารฝ่ายรับเมือ่ได้รับเงินตราจากต่างประเทศที่โอนจากต่างประเทศมีมูลค่าเท่ากับหรือมากกว่า 50,000 ดอลลาร์สหรัฐเข้าสู่บัญชีธนาคารในประเทศไทย

โดยแบบฟอร์ม FOREX ต้องมีมูลค่าเท่ากับราคาที่ตรงกับราคาซื้อที่ระบุในสัญญาซื้อขายในชื่อของชาวต่างชาติ ซึ่งแบบฟอร์ม FOREX ตัวต้นฉบับจะถูกส่งต่อไปยังกรมที่ดินเพื่อดำเนินการจดทะเบียนในชื่อของชาวต่างชาติที่ไม่ได้มีถิ่นพำนักในประเทศไทย

ซึ่งแบบฟอร์ม FOREX เป็นเอกสารโอนคอนโดที่สำคัญภายใต้ชื่อกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ เพราะต้องแสดงแบบฟอร์มนี้และเอกสารอื่นๆ ประกอบในกรณีที่ต้องการชำระหนี้อสังหาในอนาคตหรือต้องการโอนเงินกลับไปยังประเทศบ้านเกิดหรือประเทศอื่นๆ

เพื่อนต่างชาติต้องการกู้เงินเพื่อซื้อคอนโดทำได้หรือไม่ ?

ถ้าชาวต่างชาติต้องการกู้ซื้อคอนโดด้วยตนเองโดยตรงกับสถาบันธนาคารพาณิชน์ส่วนใหญ่นั้นคงไม่สามารถทำได้ ตามข้อบังคับของธนาคารแห่งประเทศไทยที่อยู่ภายใต้การดูแลให้สินเชื่อกับชาวต่างชาติได้ แต่ก็มีธนาคารพาณิชย์บางแห่งที่ชาวต่างชาติสามารถกู้เงินซื้อได้โดยตรงกับธนาคารพาณิชย์เอกชนนานาชาติ ซึ่งจะมีเงื่อนไขที่ต่างกันออกไป โดยการเตรียมเอกสารเพื่อขอสินเชื่อสำหรับชาวต่างชาติก็เหมือนกับคนไทย สามารถแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่

1. เอกสารประจำตัวสำหรับผู้ขอสินเชื่อ

         ● หนังสือเดินทาง (Passport)
         ● ใบอนุญาตเข้าประเทศไทย (Visa)
         ● ใบอนุญาตทำงาน (Work Permit) ถ้าทำงานในประเทศไทย
         ● ทะเบียนสมรสและหนังสือเดินทางของคู่สมรส (ถ้ามี)

2. เอกสารแสดงความสามารถทางการเงิน

         ● หนังสือรับรองการทำงาน
         ● หนังสือรับรองเงินเดือน (6 เดือนล่าสุด)
         ● หนังสือแสดงรายจ่ายเงินเดือน (Payment Slip)
         ● สมุดบัญชีเงินฝากธนาคารเพื่อแสดงราายการบัญชีย้อนหลัง (12 เดือนล่าสุด)
         ● รายการเครดิต (ออกโดยองคร์กรเครดิตบูโรแห่งชาติ)

3. เอกสารแสดงรายละเอียดหลักทรัพย์

         ● แบบฟอร์มการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FOREX/FET)
         ● เอกสารที่แสดงรายละเอียดคอนโดมิเนียมที่จะซื้อ ได้แก่ แผนที่โครงการ แผนผังห้องชุด รูปถ่าย
         ● สัญญาจะซื้อขาย , สัญญามัดจำ หรือหลักฐานการชำระเงินดาวน์
         ● หนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุด
         ● ใบรับมอบอำนาจ (ในกรณีที่ผู้ซื้อให้บุคคลอื่นมาดำเนินการแทน)

เพียงแค่เตรียมเอกสารดังกล่าวข้องต้นให้เรียบร้อยก็สามารถนำไปยื่นให้กับธนาคารที่ต้องการขอสินเชื่อได้เลย

ในส่วนค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระเมื่อซื้อคอนโดมิเนียมในไทย

         1. ค่าส่วนกลาง คือ ค่าใช้จ่ายในการจัดการคอนโดทั่วไป ได้แก่ ค่าบำรุงรักษา ค่าทำความสะอาด อุปกรณ์ใช้สอย เงินเดือนพนักงาน และอื่นๆ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระทุกเดือน โดยคิดค่าใช้จ่ายตามตารางเมตรแล้วคูณด้วยขนาดคอนโดมิเนียม

         2. ค่ากองทุนส่วนกลาง คือ เงินทุนที่แยกออกไปสำหรับใช้จ่ายในอนาคต อาทิเช่น ค่าซ่อมแซมอาคาร ลิฟท์ หรือการลงทุนในเงินทุนอื่นๆ โดยจะเรียกเก็บเพียงครั้งเดียวในขณะที่ดำเนินการซื้อ แต่ถ้าเงินในกองทุนหมดแล้วก็จะเรียกเก็บเพิ่มภายหลัง

         3. ค่าโอน คือ ค่าใช้จ่ายในการโอนประมาณร้อยละ 1 ของมูลค่าอสังหาที่ชำระให้กับรัฐบาล

หากพูดถึงคอนโดที่ตอบโจทย์ชาวต่างชาติได้ดีที่สุด ต้องดูก่อนว่าเขาเป็นคนชาติอะไร ถ้าเป็นชาวเอเชีย จีน ญี่ปุ่นเกาหลี มักอยู่รวมกันเป็นชุมชนเพื่อความอุ่นใจ อย่างโซน พร้อมพงษ์ , ทองหล่อ , เอกมัย และพระราม 9 เป็นต้น ส่วนชาวยุโรปหรือชาติอื่นๆ จะให้ความสำคัญของการเดินทางมากกว่า จะเลือกทำเลที่เดินทางไปทำงานสะดวกหรือพักใกล้ๆ กับศูนย์กลางทางธุรกิจ หากมองโดยภาพรวมแล้วทำเลที่ชาวต่างชาตินิยมเลือกพักอาศัยส่วนใหญ่จะอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า

จะเห็นได้ว่าตลาดการซื้อ-ขาย-ให้เช่ายังมีแนวโน้มที่เติบโตขึ้นอย่งต่อเนื่อง ยิ่งตอนนี้เราเปิด AEC กันแล้ว ก็จะมีแรงงานต่างชาติเข้ามาทำงานหาที่พักอาศัยมากขึ้น หากต้องการที่จะปล่อยเช่าหรือขายคอนโดให้ชาวต่างชาติแล้วล่ะก็อย่าลืมคำนึงถึงทำเลที่ตอบโจทย์กับชาวต่างชาติกันด้วยนะ

ส่วนใครที่ซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง เลือกซื้อคอนโดที่ชาวต่างชาติอาศัยอยู่เยอะจะมีข้อดีตรงที่มีเคารพกฎระเบียบ กติกา มารยาทค่อนข้างดี ทั้งยังมีที่จอดรถเพียงพอเพราะเขาจะมีรถรับส่งหรือเดินทางด้วยรถไฟฟ้าเป็นส่วนใหญ่ ส่วนข้อเสียก็จะเป็นเรื่องวัฒนธรรม อาหาร ศาสนา ที่ถ้าแตกต่างจากคนไทยมากๆ อาจทำให้ไม่น่าพักอาศัยเท่าไหร่นัก ขอ

ขอขอบคุณข้อมูลจาก : สำนักงานอัยการพิเศษฝ่ายคุ้มครองสิทธิประชาชนระหว่างประเทศ 
                               : RAIMON LAND
                               : ธนาคารไอซีบีซี 
                               : https://pixabay.com