ปัญหาจากการซื้อคอนโดเพื่อการปล่อยเช่าที่คุณอาจต้องเจอ

ปัจจุบันการลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าถือว่าเป็นเรื่องธรรมดาไปแล้วสำหรับนักลงทุนสมัยใหม่ เพราะได้เล็งเห็นแล้วว่าการลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่มีโอกาสทำกำไรและเติบโตได้เร็วมากที่สุดคือ การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อ แต่กว่าการลงทุนนั้นจะสำเร็จผลได้ก็ต้องผ่านด่านต่าง ๆ มากมายในการจะได้มาซึ่งห้องชุดสวยเก๋ ถูกใจอย่างที่เราเห็นและวาดฝันไว้ตามที่โครงการได้โฆษณา ดังนั้นการตรวจสอบและป้องกันความผิดพลาดเหล่านี้ คือส่วนสำคัญมาก ๆ และก่อนที่จะตัดสินใจซื้อคอนโดนั้น เรามาดูกันว่ามีจุดไหนบ้างที่เราต้องระวัง และต้องเตรียมพร้อมที่จะรับมือกับสารพันปัญหาที่จะต้องเจออย่างไร

1. ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ควรทราบระยะเวลาในการก่อสร้าง

ส่วนใหญ่แล้วนักลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า มักจะเลือกจองคอนโดที่ยังอยู่ในระหว่างก่อสร้าง เพราะมีราคาที่ถูกกว่าคอนโดที่ทำเสร็จพร้อมเข้าอยู่ ดังนั้นเรื่องของการตรวจสอบเกี่ยวกับระยะเวลาการก่อสร้างของโครงการนั้นสำคัญมาก ไม่ว่าจะเรื่องของกำหนดการตลอดโครงการว่าเมื่อไหร่เสร็จได้กี่เปอร์เซ็นต์ และเมื่อไหร่จึงก่อสร้างเสร็จโดยสมบูรณ์ ตัวเลขรายละเอียดของวันเวลาต้องมีการบันทึกอยู่ในสัญญาซื้อขายให้ชัดเจน และส่วนที่สำคัญมากๆ คือตรวจสอบด้วยว่า ถ้าโครงการไม่สามารถก่อสร้างเสร็จได้ทันตามที่กำหนดในสัญญา ทางโครงการจะต้องชดเชยสิ่งใดกับผู้ซื้อบ้าง ดังนั้นการเลือกซื้อคอนโดหรือจับจองกับโครงการหรือบริษัทฯ ที่มีความน่าเชื่อถือก็เป็นการลดความเสี่ยงได้ในเรื่องนี้

2. ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า มักเจอความคลาดเคลื่อนของแบบแปลน

เป็นปัญหาที่ต้องถกเถียงเป็นประจำ ระหว่างนักลงทุนซื้อคอนโดกับทางโครงการ นั่นคือความคลาดเคลื่อน ผิดแปลก หรือหมกเม็ดเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงแบบแปลนทั้งภายนอกและภายในห้องชุดที่เราซื้อ ไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนวัสดุเล็ก ๆ น้อยที่เราอาจมองข้าม เช่น ภายนอกระเบียงตามแบบใช้วัสดุสเตนเลสเคลือบเงา แต่เมื่อตรวจสอบจริง ๆ แล้วเป็นเพียงโลหะทาสีเงินธรรมดา หรือใช้วัสดุอุปกรณ์ที่ไม่ตรงตามแบบ ซึ่งถ้าไม่ได้ใส่ใจหรือละเลยก็อาจจะพลาดตรวจสอบตรงจุดนี้ไป หรือปัญหาภายในอย่างเช่น การเปลี่ยนแปลงเฟอร์นิเจอร์บางชิ้นเป็นรุ่นอื่น แต่สีหรือทรงคล้ายกัน โดยที่โครงการไม่ได้แจ้งให้ผู้ซื้อทราบล่วงหน้า เป็นต้น ฉะนั้น ก่อนเข้าตรวจรับคอนโดต้องตรวจสอบและเทียบกับแบบให้ดีเสียก่อน หากมีปัญหาเรื่องมารตรฐานที่ต่ำกว่ามากก็สามารถเรียกร้องสิทธิ์ได้

3. ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ควรตรวจสอบพื้นที่ส่วนกลาง

หลังจากการตรวจสอบภายนอกและภายในห้องชุดที่ซื้อแล้ว ไม่มีปัญหาใด ๆ สิ่งที่ต้องดูและห้ามมองข้ามโดยเด็ดขาดนั่นคือ “พื้นที่ส่วนกลาง” คำนี้มีอะไรบ้างที่เป็นส่วนกลาง ก็เริ่มตั้งแต่ ล็อบบี้ ลิฟท์ผู้โดยสาร บันไดหนีไฟ การจัดเก็บขยะ ระบบไฟฟ้า ระบบรักษาความปลอดภัย รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ฟิตเนส ซาวน่า สวนหย่อม สระว่ายน้ำ ฯลฯ สิ่งเหล่านี้ล้วนแต่ต้องตรวจสอบให้เป็นไปตามที่โครงการได้ชี้แจงเอาไว้ อาจจะดูเล็ก ๆ น้อย ๆ จุกจิก แต่ถ้าไม่ตรวจสอบเราก็จะเสียสิทธิ์ตรงนี้ไปเลย เพราะส่วนใหญ่แล้วที่เราเลือกซื้อคอนโดก็เพราะสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้ หากผิดเพี้ยนไปก็จะทำให้การพักอาศัยไม่เป็นไปอย่างที่วาดฝันไว้

4. ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า มักเจอกับสิ่งแวดล้อมหลอกลวง

หลายโครงการมักแสดงภาพของโครงการที่แล้วเสร็จออกมาเป็นภาพวาดหรือคอมพิวเตอร์กราฟิก แล้วภาพเหล่านั้นมักจะออกมาสวยหรูน่าอยู่ บรรยากาศดูร่มรื่น สิ่งแวดล้อมล้วนแล้วแต่ทำให้น่าอยู่ที่มุมมองเลย แต่เมื่อโครงการเสร็จแล้ว สิ่งที่พบคือบรรยากาศเหล่านั้นเปลี่ยนไป สิ่งแวดล้อมดีๆ หายไป อย่างเช่นภาพที่โครงการถูกล้อมรอบด้วยต้นไม้ใหญ่มากมายดูร่มรื่น แต่ความเป็นจริงกลายเป็นแค่กอไม้พุ่มเตี้ยธรรมดาๆ หรือภาพของสิ่งแวดล้อมที่โครงการดูโดดเด่น มีวิวสวยๆ รอบด้าน แต่ความจริงกลับมีตึกรามใหญ่โตขวางทัศนะวิสัยเต็มๆ เพราะฉะนั้นเรื่องพวกนี้มีผลต่อการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าและขายต่อสูงมากทีเดียว

5. การบริหารงานของโครงการ ผลกระทบหลักต่อการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า

สุดท้ายและสำคัญไม่แพ้กัน นั่นคือความน่าเชื่อถือของโครงการในด้านของการบริหารงานในระยะยาว ซึ่งตรงจุดนี้เราอาจจะต้องเลือกซื้อคอนโดกับโครงการที่ได้รับการยอมรับในวงการก่อสร้างว่ามีคุณภาพมากน้อยแค่ไหน และมีชื่อเสียงที่ดีและแย่ในด้านใดบ้าง เพื่อเป็นตัวใช้สำหรับพิจารณาเลือกซื้อคอนโด รวมถึงการเลือกทีมงานหรือบริษัทฯ ที่จะมาเป็นนิติบุคคลสำหรับคอนโด ต้องมีความเป็นมืออาชีพ และไม่เคยมีประวัติเสียหาย เพราะเรื่องแบบนี้ ถ้านิติบุคคลแย่แล้วล่ะก็ จะนำพาให้ทั้งโครงการดูไม่น่าอยู่และทำให้ผู้อาศัยเข็ดขยาดกับคอนโดที่เราขาย พาลจะทำให้ชื่อเสียงของเราเสียหายไปด้วย

แม้ว่าการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อ เป็นธุรกิจที่ดูน่าสนใจไม่น้อยสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในยุคนี้ แต่ในความสวยงามน่าอยู่ บรรยากาศดี สิ่งแวดล้อมดี ห้องสวยงาม เฟอร์นิเจอร์ครบครันนั้น กว่าจะได้มาในสภาพสมบูรณ์พร้อมสรรพ นักลงทุนเองก็ต้องผ่านปัญหาต่าง ๆ มากมายดังที่กล่าวมาแล้วทั้งสิ้น มีทั้งปัญหาเล็ก ๆ น้อย ๆ ไปจนถึงปัญหาใหญ่โต ก็ต้องแก้ไขให้ได้ เพราะฉะนั้นต้องศึกษาสิ่งเหล่านี้ไว้ก่อนที่จะเจอของจริง ควรหมั่นหาข้อมูลจากประสบการณ์จากโครงการหรือนักลงทุนอื่น ๆ ประกอบ และหาแนวทางป้องกันและแก้ไขไว้ เพื่อเป็นการเตรียมพร้อม เมื่อต้องเจอปัญหาเหล่านี้แล้ว เราก็จะมีความพร้อมที่จะรับมือกับปัญหาได้