วิเคราะห์! รวมสาเหตุที่ทำให้ คอนโด แพงขึ้นในอนาคต

3 September 2561

อย่างที่ทุกคนรู้กันดีว่านับวันราคาคอนโดก็มีแต่จะเพิ่มขึ้น โดยทาง บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ก็ได้ออกมาเปิดเผยว่าราคาคอนโดมีแนวโน้มปรับเพิ่มสูงขึ้น 8 - 12% ต่อปี นอกจากนี้ตามการรายงานของ Baania (via: mgronline) ยังระบุอีกด้วยว่าตอนนี้คอนโดที่ตั้งอยู่บน 5 ทำเลเศรษฐกิจได้แก่ อารีย์, พระราม 9, อโศก, ปทุมวัน-นานา-เพลินจิต และ สีลม-สาทร มีราคาคอนโดมือหนึ่งที่แพงกว่ามนุษย์เงินเดือนแถวนั้นจะซื้อได้ ซึ่งวันนี้ทางเรา Estopolis จะมาวิเคราะห์กันว่าอะไรที่เป็นสาเหตุทำให้คอนโดทั้งปัจจุบันและอนาคตมีราคาที่แพงมากขึ้น

ที่ดินหายากมากขึ้น

แน่นอนว่าที่ดินถือเป็นต้นทุนอย่างหนึ่งในการสร้างคอนโด ซึ่งทาง เน็กซัส ก็ได้วิเคราะห์ถึงสาเหตุที่ทำให้คอนโดในปัจจุบันราคาแพงนั้นเป็นเพราะที่ดินเริ่มหายาก และพอสิ่งใดสิ่งหนึ่งหายากก็จะทำให้สิ่งนั้นราคาแพงมากขึ้น สังเกตได้จากแนวโน้มคอนโดเกิดใหม่ที่ เน็กซัส เคยรายงานว่า 76% เกิดขึ้นรอบกลางใจเมือง รองลงมา 20% คือโซนชานเมือง มีเพียง 4% เท่านั้นที่อยู่ใจกลางเมือง ซึ่งนั่นก็เป็นเพราะว่าที่ดินใจกลางเมืองเริ่มหายาก โครงการต่างๆ จึงค่อยๆ เขยิบออกไปทีละนิด

แนวโน้มคอนโด ราคาแพง — สถิติที่ เน็กซัส เคยรายงาน

โครงการหันมาทำคอนโดลักชัวรี่มากขึ้น

ตามการรายงานของ JLL บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าผู้ประกอบการหรือนักพัฒนาโครงการหันไปจับตลาดคอนโดระดับบนหรือลักชัวรี่มากขึ้น เนื่องจากที่ผ่านมากำลังซื้อคอนโดในตลาดแมสเกิดการชะลอตัวเพราะถูกจำกัดด้วยหนี้สินครัวเรือนระดับสูง โดยคอนโดลักชัวรี่มีอัตราเพิ่มขึ้นถึง 15% ของจำนวนยูนิตที่มีอยู่เดิม ส่วนคอนโดระดับแมสเพิ่มขึ้นแค่ 4% เท่านั้น

นอกจากนี้ทางเรา Estopolis ยังวิเคราะห์อีกด้วยว่าสาเหตุที่นักพัฒนาโครงการไปจับตลาดลักชัวรี่ที่ราคาสูงนั้นอาจสืบเนื่องจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นจึงทำให้โครงการต้องแบกรับต้นทุนที่มากขึ้น และถ้าต้องการให้ได้กำไรจำนวนมากจึงต้องทำคอนโดระดับลักชัวรี่ที่มีราคาสูงกว่าคอนโดตลาดแมสหรือคอนโดทั่วไป

โครงการรถไฟฟ้า

อย่างที่ทุกคนรู้กันดีว่าในอนาคตนี้ประเทศไทยจะมีรถไฟฟ้าหลายสายวิ่งผ่านด้วยกัน และแน่นอนการมาของรถไฟฟ้านั้นก็ทำให้ต้นทุนคอนโดอย่างที่ดินแพงขึ้นด้วย ซึ่งนั่นก็จะส่งผลให้แนวโน้มคอนโดในอนาคตมีราคาสูงขึ้นไปอีก

อย่างเช่น โครงการรถไฟฟ้าสีชมพูกับสีเหลืองที่นายกเพิ่งกดปุ่มแสดงสัญลักษณ์ว่าให้เริ่มก่อสร้าง โดยนักเศรษฐศาสตร์ด้านอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า 2 สายนี้จะขึ้น 3 ช่วงด้วยกัน ช่วงแรกคือช่วงที่ปิดกั้นเพื่อก่อสร้าง ราคาที่ดินจะขึ้น 10 - 15% ช่วงต่อมาคือตอนระหว่างก่อสร้างจะขึ้นปีละ 5% และช่วงสุดท้ายคือตอนที่เปิดให้บริการจะปรับขึ้นอีก 10 - 15% ซึ่งแน่นอนว่าหากนักพัฒนาอสังหาฯ คนไหนซื้อที่ดินตอนรถไฟฟ้า 2 สายนี้สร้างเสร็จก็จะต้องแบกรับต้นทุนที่เพิ่มมากขึ้นและคงนำไปบวกกับราคาคอนโดอีกทีหนึ่ง

ภาษีลาภลอย

สืบเนื่องจากมาจากหัวข้อที่แล้วว่าที่ดินหรือคอนโดที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าจะมีราคาเพิ่มขึ้นทันทีเมื่อรถไฟฟ้าสายนั้นสร้างเสร็จหรืออยู่ระหว่างก่อสร้างก็ตาม ทางภาครัฐจึงเห็นชอบร่าง พรบ. ภาษีลาภลอย เพื่อเอาไว้เก็บภาษีคอนโดหรือที่ดินที่ได้ผลประโยชน์ เช่น ราคาที่ขึ้น จากการสร้างโครงการสาธารณูปโภคพวกรถไฟฟ้า BTS หรือ MRT ของภาครัฐ ซึ่งนักลงทุนอสังหาฯ ก็คาดการณ์ไปทางเดียวกันว่า พรบ. ภาษีลาภลอย ฉบับนี้จะส่งผลกระทบให้โครงการแบกรับต้นทุนที่มากขึ้นและแน่นอนก็เหมือนอย่างกับที่เราบอกไปทางโครงการจะนำต้นทุนนั้นมาบวกกับค่าคอนโดอีกหนึ่ง

ทั้งนี้นายพรชัย ฐีระเวช รองโฆษกกระทรวงการคลัง คาดการณ์ว่า พรบ. ภาษีลาภลอย จะมีผลบังคับใช้ปี 2562 แต่ยังไงก็ตามสำหรับนักลงทุนคอนโดที่ต้องการทำความรู้จักกับ ภาษีลาภลอย ให้มากขึ้น สามารถคลิกเข้าไปอ่านบทความที่เกี่ยวข้องด้านล่างนี้ได้