วิเคราะห์ปัจจัย ทำไมพระราม 9 จึงเป็น NEW CBD ของประเทศไทย

2-3 ปีที่ผ่านมา เริ่มตั้งแต่สี่แยกฟอร์จูนไปจนถึงแยกสุทธิสาร ทุกกลุ่มจากสีลมย้ายมาลงทุนจำนวนมาก เป็นแหล่งรวมธุรกิจและเต็มไปด้วยตึกสำนักงานทันสมัยจากบริษัทบิ๊กเนมของไทย การมาของอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งใหม่ ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาลชั้นนำ สิ่งเหล่านี้ส่งผลให้พระราม 9 กำลังจะกลายเป็นสีสันของบรรดาเจ้าสัวรายใหญ่ของไทย และเป็นย่านที่ทรงพลังอำนาจทางเศรษฐกิจแห่งใหม่ที่จะดึงดูดผู้คนทุกกลุ่มจากทั่วสารทิศเข้ามาสร้างความคึกคัก เขย่าโลกแห่งธุรกิจ การท่องเที่ยว และไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่เร็วๆ นี้

ปัจจุบันมีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สายสีน้ำเงิน บางซื่อ-หัวลำโพง ให้บริการ 1 เส้นทาง และกำลังก่อสร้างส่วนต่อขยายเป็น Loop Line รูปตัว Q วิ่งวนลูปรอบกรุงเทพฯ และพาดออกไปทางทิศตะวันตก จะเปิดให้บริการครบวงจรในปี 2563, รถไฟฟ้า Airport Rail Link เชื่อมต่อสนามบินสุวรรณภูมิกับใจกลางเมือง, กำลังก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ซึ่งจะเปิดให้บริการในปี 2566 และทางด่วนพิเศษศรีรัช เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี (สุวินทวงศ์)

เส้นทางรถไฟสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี

โครงข่ายคมนาคมของทำเลย่านพระราม 9 มีตัวเลขทางสถิติที่น่าสนใจ โดยพบว่า ถนนช่วงรามคำแหง - พระราม 9 (ช่วงเช้า ขาเข้า) ติดอันดับต้นๆ ถนนที่รถติดมากที่สุดในปี 2558 - 2559 และอยู่ในอันดับที่ 2 ทั้ง 2 ปี ด้วยความเร็วเฉลี่ย 9.7 กม./ชม. และ 8.1 กม./ชม. ตามลำดับ ซึ่งเมื่อนำมาพิจารณาถึงปริมาณรถยนต์แล่นผ่านย่านนี้จนทำให้รถติดอันดับต้นๆ แล้ว คงบอกอะไรได้หลายอย่าง หนึ่งในนั้นคือ เป็นทำเลที่มีแหล่งรองรับกิจกรรมทางเศรษฐกิจจำนวนมากนั่นเอง

และถ้าพิจารณา รถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน ซึ่งพาดผ่านตลอดแนวถนนรัชดาภิเษกตัดผ่านถนนพระราม 9 มีปริมาณการใช้บริการหนาแน่นทุกวัน โดยสถิติจากสำนักการจราจรและขนส่ง กทม. ในช่วงปี 2558 ที่ผ่านมา พบว่า สถานีสุขุมวิทมีผู้ใช้บริการมากที่สุด แต่ตัวเลขที่น่าสนใจคือ สถานีพระราม 9 เป็นสถานีที่ผู้ใช้บริการมากที่สุดเป็นอันดับ 2 รองจากสถานีสุขุมวิท แสดงให้เห็นว่าพื้นที่โดยรอบสถานีในโซนเดียวกันนี้ไม่ว่าจะเป็นสถานีเพชรบุรี สถานีห้วยขวาง มีผู้คนอยู่อาศัยและคนทำงานในทำเลเหล่านี้จำนวนมาก ในแต่ละเดือนมีประมาณ 4 ล้านคน หรือ ประมาณ 47 ล้านคนต่อปี คิดเป็นประมาณ 50% ของจำนวนผู้ใช้บริการรถไฟฟ้า MRT ทุกสถานีรวมกันเลยทีเดียว

ภาพจากเว็บไซต์ Show DC

เป็นที่ทราบกันดีว่าทำเล อโศก-พระราม 9 และรัชดาฯ เรียกรวมกันว่า New CBD ศูนย์กลางทางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ และแน่นอนทำเลย่านพระราม 9 ก็เป็นส่วนหนึ่งของ New CBD ที่เกื้อหนุนอโศกและรัชดาฯ ให้ดีมากยิ่งขึ้น ปัจจุบันเราจะเห็นอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ในทำเลนี้มากขึ้น อาคารสำนักงานเกรดเอหลายแห่งปรากฏให้เห็น เช่น สำนักงานใหญ่ AIA, สำนักงานใหญ่ Unilever, อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งใหม่, โรงแรมระดับ 5-6 ดาว และศูนย์ประชุมขนาดใหญ่ แสดงให้เห็นว่าพนักงานหลายหมื่นคนที่อาจต้องการที่พักอาศัยในทำเลย่านนี้ โดยเฉพาะสำนักงานโดยรอบสถานีพระราม 9 กำลังขาดตลาด สวนทางกับความต้องการที่มากขึ้นเรื่อยๆ ข้อมูลจากคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่า อัตราค่าเช่า (Occupancy Rate) ของสำนักงานในย่านรัชดาฯ เรื่อยมาจนถึงพระราม 9 อยู่ที่ประมาณ 90% ซึ่งใกล้เคียงกับสีลมที่มีอัตราค่าเช่าประมาณ 95%

ในส่วนของศูนย์การค้า ทำเลย่านรัชดาฯ-พระราม 9 ถือได้ว่าเติบโตเร็วมาก นับตั้งแต่รถไฟฟ้าใต้ดิน สายสีน้ำเงินเปิดให้บริการ 2 ปีแรก เอสพลานาดรัชดาฯ ก็เปิดให้บริการ หลังจากนั้นก็มีศูนย์การค้าเปิดให้บริการตามมาอีกมากมาย เช่น Central Rama 9, Show DC ศูนย์การค้าสไตล์เกาหลี ตั้งอยู่หน้าถนน RCA อยู่ไม่ไกลจากทางด่วนพิเศษศรีรัช ศูนย์การค้าเหล่านี้ส่งผลให้ตลาดและแหล่งช้อปปิ้งย่านพระราม 9 เกิดขึ้นตามมาอีกหลายแห่ง ตั้งแต่ตลาดสดจนถึงตลาดแบกะดิน โดยเฉพาะตลาดนัดวันทำงานเอาใจพนักงานบริษัทน้อยใหญ่ที่กระจายอยู่ทุกพื้นที่ทั่วทำเล เช่น ตลาดว่องวานิช (ตลาดนัดพระราม 9) เปิดตามวันเวลาเดียวกับเวลาทำงานของพนักงานบริษัท ตั้งอยู่ริมถนนพระราม 9 ข้างตึกวรสมบัติ ใกล้สี่แยก อสมท. ตรงข้ามเยื้องกับกรมโยธาธิการและผังเมือง

ที่ตั้ง Central Plaza Rama 9

นอกจากนี้ยังมีสถานเอกอัครราชทูตสาธารณรัฐประชาชนจีน ประจำสหราชอาณาจักรไทย หนึ่งในประเทศมหาอำนาจของโลก ตั้งอยู่บนถนนพระราม 9 ซึ่งเป็นทำเลทองยอดฮิตของนักธุรกิจจีน จากความร่วมมือทางเศรษฐกิจของไทย-จีน ทำให้ปัจจุบันเราเห็นชาวจีนหันมาลงทุนในไทยมากขึ้น โดยเฉพาะการลงทุนในคอนโดที่ชาวจีนสามารถซื้อได้ ซึ่งประเทศไทยเป็นประเทศที่ชาวจีนนิยมซื้อคอนโดเป็นลำดับที่ 6 และได้รับความนิยมจากชาวจีนเพิ่มขึ้นถึง 180% เลยทีเดียว โรงแรมในย่านพระราม 9 อย่าง Grand Mercure ก็ได้อานิสงส์จากความร่วมมือทางเศรษฐกิจนี้ด้วย ซึ่งเป็นโรงแรมชั้นนำ ตั้งอยู่หัวมุมสี่แยกพระราม 9 อาคารเดียวกับ Fortune Town ฝั่งโรงแรม นักธุรกิจไทย-จีนนิยมจัดสัมมนาบ่อยครั้ง และสามารถเดินต่อไปช้อปปิ้งในศูนย์การค้าได้เลย

ภาพจากโครงการ Esse Singha

ปัจจัยที่ 3 Mega Project

ทำเลย่านพระราม 9 ไปทางรามคำแหง ได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของแหล่งงานขนาดใหญ่บริเวณแยกพระราม 9 - รัชดาฯ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น แผ่ขยายไปทางพระราม 9 - รามคำแหง ตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมามีคอนโดเปิดขายใหม่ต่อเนื่องทุกปี ปัจจุบันอัตราการขายคอนโดเฉลี่ยค่อนข้างสูง ประมาณ 85-86% แต่โครงการส่วนใหญ่เปิดขายมานานแล้ว ราคาขายเฉลี่ยโดยรวมของคอนโดในย่านพระราม 9 อยู่ที่ 1.2-1.3 แสนบาทต่อ ตร.ม. ปรับเพิ่มขึ้นทุกปี ประมาณ 10% ในขณะที่โครงการเปิดขายในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา มีความน่าสนใจทั้งการออกแบบ รูปแบบฟังก์ชั่นดีไซน์ และการเลือกใช้วัสดุพรีเมี่ยม รวมถึงปัจจัยบวกต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตเป็นตัวเพิ่มความน่าสนใจและเป็นจุดเน้นทางการตลาด

ในส่วนของโครงการเปิดใหม่จะขายอยู่ที่ ตร.ม.ละ 1.7-2 แสนบาท อย่างไรก็ตามการเลือกซื้อคอนโดในย่านนี้ต้องพิจารณาปัจจัยอื่นๆ ด้วย เพราะถ้าซื้อราคาสูงกว่าราคาเฉลี่ย หรือซื้อจากโครงการที่มีราคาแพงเกินไป ก็อาจจะต้องใช้เวลาในการขายต่อสักระยะ เนื่องจากคอนโดในย่านนี้มีราคาขายต่ำกว่าโครงการเปิดขายใหม่และสามารถเข้าชมห้องจริง รวมไปถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ก็ไม่แตกต่างกันมากนัก

ภาพจากโครงการ ASHTON Asoke-Rama 9

ทำเลย่านพระราม 9-รามคำแหง ถือว่ามีศักยภาพในอนาคต ปัจจุบันผังเมืองในย่านนี้เป็นสีส้มหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นดิน (Floor Area Ratio: FAR) สามารถสร้างพื้นที่อาคารรวมได้ 4.5 เท่าของพื้นที่ดิน แม้ FAR จะไม่มากนักแต่มีโอกาสพัฒนาได้ สามารถสร้างอาคารสูงได้ประมาณ 20 ชั้น แต่ developer รายเล็กส่วนใหญ่เลือกพัฒนาโครงการ Low Rise เพื่อสร้างความแตกต่างจากคู่แข่งรายใหญ่

เมื่อพิจารณาจาก FAR ถ้าเลือกพัฒนาโครงการ Low Rise ต้นทุนจะถูกกว่าโครงการ High Rise และแบกรับความเสี่ยงน้อยกว่า ก่อสร้างเสร็จเร็วกว่า เหมาะกับภาวะที่เศรษฐกิจผันผวน กำลังซื้อไม่แน่นอน พื้นที่ใช้สอยที่พบในย่านนี้ประมาณ 25-33 ตร.ม. ราคาขายประมาณ 7.7-8 หมื่นต่อ ตร.ม. หรือขายเริ่มต้นที่ประมาณ 1.7 ล้านบาท

ภาพจากโครงการ IdeO New Rama 9

ปัจจุบันเป็นที่ฮือฮากับการปรากฏตัวครั้งสำคัญของ Mega Project ทั้งภาครัฐและเอกชน ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าสายสีส้ม ตลิ่งชัน-มีนบุรี โดยมี interchange ร่วมกับรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สายสีน้ำเงินที่สถานีศูนย์วัฒนธรรม รวมถึงแผนพัฒนาที่ดินศูนย์ซ่อมบำรุงของ รฟม. ห้วยขวาง ถนนพระราม 9 และ G Land พัฒนาโครงการ The Grand พระราม 9 ให้กลายเป็น New CBD บนเนื้อที่ 73 ไร่ใจกลางถนนพระราม 9 ตัดกับถนนรัชดาภิเษก ถือว่าเป็นโครงการ Mega Project ที่ใหญ่ที่สุดเพียงแห่งเดียวในกรุงเทพฯ ที่รวมอาคารสำนักงาน, ออฟฟิศ คอมเพล็กซ์ ที่ทันสมัย, ห้างสรรพสินค้า, โรงแรม, และคอนโดมิเนียมที่พักอาศัย พร้อมอำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตบนเนื้อที่กว่า 1.2 ล้าน ตร.ม. ภายในประกอบด้วย The Super Tower, G Tower, The 9th Tower, The Shoppes Grand Rama 9, Unilever House, Central Plaza Grand Rama 9, Belle Grand Rama 9 และ New World Grand Rama 9 Bangkok Hotel เป็นต้น

ภาพจากโครงการ Belle Grand Rama 9

จากปัจจัยบวกต่างๆ ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ทำให้ราคาที่ดินย่านพระราม 9 ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ 2.5-3.5 แสนบาท/ตร.วา เมื่อรถไฟฟ้าใต้ดินเปิดให้บริการราคาขายขึ้นมาแตะที่ราวๆ 5-6 แสนบาท/ ตร.วา และในปัจจุบันขยับขึ้นสูงสุดเป็น ตร.วา ละ 7-8 แสนบาท แต่ที่ดินเปล่าติดถนนใกล้สถานีพระราม 9 แทบไม่มีแล้ว ต้องขยับทำเลออกไปทางรามคำแหงจะยังพอมีที่ดินเปล่าพร้อมพัฒนา หรือจะเป็นย่าน RCA คนในวงการซื้อขายที่ดินระบุว่าในเวลาอันใกล้เจ้าของสถานบันเทิงเหล่านี้อาจต้านราคาที่ดินที่สูงขึ้นมากไม่ไหว อาจจูงใจให้ขายที่ดินก็เป็นไปได้

ขอบคุณแหล่งข้อมูล : กรุงเทพธุรกิจ, ประชาชาติธุรกิจ, โพสต์ทูเดย์ และฐานเศรษฐกิจ

อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง

จับตาทิศทางอนาคตทำเล เพชรบุรี-อโศก-รัชดา-พระราม 9

แนะนำคอนโดน่าลงทุนใกล้ MRT พระราม 9