ESTOPOLIS | ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าทำอย่างไร : 13 ข้อแนะทำที่ทำให้หาผู้เช่าได้ง่าย
3 February 2560
ทุกวันนี้การเช่าคอนโดอยู่เป็นที่นิยมมาก แม้ว่าจะแพงกว่าการเช่าอพาร์ทเม้นท์อยู่บ้าง แต่เมื่อแลกมากับคุณภาพชีวิต ความสวยงาม และค่าน้ำค่าไฟที่ไม่บวกเพิ่มอย่างไร้ความปราณี ก็ถือว่าสมน้ำสมเนื้อ ทำให้นักลงทุนคอนโดทั้งหลายหันมาลองจับธุรกิจนี้ แต่ก็มีหลายคนเช่นกันที่ปล่อยเช่าเท่าไรก็ยังหาผู้เช่าไม่ได้สักที บางครั้งสิ่งที่ทำให้พวกเขาตัดสินใจอาจจะเป็นเรื่องเล็ก ๆ น้อย ๆ ที่เราคาดไม่ถึงก็ได้ ดังนั้นเรามาดูกันตั้งแต่เรื่องของการตัดสินใจซื้อคอนโดไปจนถึงพาผู้เช่าเข้าไปชมกันเลย ว่าจะมัดใจผู้เช่าต้องทำอย่างไรกันบ้าง หากคุณผู้อ่านฝันเอาไว้ว่าคอนโดที่ซื้อจะได้ผู้เช่าชาวต่างชาติสวย ๆ หล่อ ๆ คุณผู้อ่านที่รักอาจจะต้องผิดหวังเรื่องค่าเช่านะครับ อ่านแล้วอาจจะตกใจ เพราะฝรั่งสวย ๆ หล่อ ๆ พวกนี้อาจจะเป็นนายแบบนางแบบ ที่เข้ามาเมืองไทยเพื่อสร้างโพรไฟล์ คนพวกนี้จะไม่ค่อยมีตังครับเพราะเอเจนซี่หักค่าดำเนินการค่อนข้างเยอะ จึงอาจจะเห็นบางคนรับจ็อบเสริมโดยการเป็นครูสอนภาษาบ้าง อะไรบ้างก็ว่ากันไป กลุ่มเป้าหมายของเราดูได้จากย่านครับ ถ้าย่านมหาวิทยาลัย ผู้เช่าอาจจะเป็นนักศึกษา ย่านออฟฟิศผู้เช่าจะเป็นมนุษย์เงินเดือน ย่านสนามบินหรือ Airport link ผู้เช่าจะเป็นลูกเรือสายการบิน เป็นต้น เรื่องทำเลในการเลือกซื้อคอนโด ไม่ว่าจะอยู่เองหรือปล่อยเช่าถือเป็นเรื่องใหญ่เลยครับ ยิ่งคอนโดของเราทำเลดีเท่าไร ก็จะยิ่งมีคนสนใจเช่าเยอะเท่านั้น แต่ถ้าหากคอนโดอยู่ลึกเกินไป ไม่ค่อยอุดมสมบูรณ์ เราอาจจะซื้อคอนโดนั้นได้ในราคาถูก แต่อาจจะปล่อยเช่ายาก ผู้เช่าส่วนใหญ่มักจะอยากได้ของแถม ได้รับความสะดวกสบาย การเลือกซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าควรจะหาคอนโดที่รองรับความสะดวกสบายให้ลูกบ้านมากที่สุด โดยเฉพาะผู้เช่าชาวต่างชาติจะให้ความสำคัญกับเรื่อง life style มาก หาก facility มีไม่กี่อย่าง ก็อยากให้ดูความพอเพียงของสระว่ายน้ำ และฟิตเนสเป็นหลักครับ เพราะลูกค้าชาวต่างชาติจะชอบมาก ส่วนผู้เช่าที่เป็นชาวไทยโดยเฉพาะนักศึกษาจะไม่ค่อยอินกับสระว่ายน้ำซักเท่าไร อาจจะไปเน้นอุปกรณ์ฟิตเนส ห้องอ่านหนังสือ หรือสวนหย่อมแทน ลองเช็คคอนโดใกล้เคียง หรือคอนโดที่หมายตาว่าจะซื้อเพื่อปล่อยเช่า ว่ามีการปล่อยเช่าเยอะหรือไม่ และตอนนี้เต็มหรือยัง อาจจะลองเซิร์สหาตามเวปไซต์ปล่อยเช่าคอนโดอย่าง https://www.hipflat.co.th/ หากมียูนิตว่างเยอะ อาจจะต้องเสียงกับการหาผู้เช่ายากครับ อย่าลืมดูพื้นที่ว่างข้าง ๆ คอนโด อาคารที่กำลังก่อสร้างอยู่ด้วย หากมีคอนโดชื่อดังมาก่อสร้างใกล้ ๆ อาจจะต้องทำใจเอาไว้หน่อย เพราะคอนโดใหม่ ๆ โดยเฉพาะพวกมีชื่อเสียงคนย่อมอยากไปอยู่มากกว่า จากการที่เราหมายตาผู้เช่าเอาไว้แล้วว่าน่าจะเป็นใคร ดังนั้นการเลือกแบบห้องให้ตรงกับทาเก็ตจึงเป็นเรื่องสำคัญ ยกตัวอย่าง คนญีปุ่นติดอ่างอาบน้ำ หากหมายตาอยากให้คนญีปุ่นเช่าอยู่ ควรมีอ่างอาบน้ำ ส่วนขนาดห้องไม่ต้องกว้างก็ได้ เนื่องจากคนญีปุ่นค่อนข้างชินกับที่แคบ ๆ อยู่แล้ว แต่ถ้าหากเป็นชาวยุโรปอาจจะต้องเลือกห้องที่ใหญ่ขึ้นมาหน่อย ส่วนนักศึกษาไม่ควรเลือกห้องน้ำแบบเซ็กซี่ พวกที่ผนังห้องน้ำเป็นกระจกมองเห็นห้องนอน เพราะอาจจะไม่ผ่านการอนุมัติจากผู้ปกครองได้ เมื่อเราซื้อคอนโดแล้ว บางโครงการอาจจะแต่งมาให้ มีเฟอร์นิเจอร์มาพร้อม ตรงนี้ก็จะดีไปครับ แต่อย่างไรก็ตามเราต้องเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เข้าไปเพื่อให้ผู้เช่าเข้ามาแล้วสามารถลากกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลย เช่น ไมโครเวฟ ตู้เย็น ทีวี เครื่องซักผ้า ติดม่านให้เรียบร้อย และถ้าจะให้ดีไปกว่านั้น อาจจะมีผ้าปูที่นอน หมอน ผ้าห่ม และอุปกรณ์ครัวพวกช้อนจานชามมาด้วย ก็จะยิ่งดีครับ เฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ และสิ่งอำนวยความสะดวก นอกจากจะต้องครบครันแล้ว ต้องมีขนาดที่พอเหมาะ ไม่กินพื้นเกินไป อีกข้อคือคอนโดมีขนาดไม่กว้างอยู่แล้ว เฟอร์นิเจอร์ควรเลือกที่สามรถใช้งานได้หลากหลาย เช่น เตียงเป็นแบบที่มีลิ้นชักเก็บของได้ โซฟาเลือกเป็นโซฟาเบด หรือมีช่องสำหรับเก็บของ เป็นต้น สุดท้าย ไม่ควรแต่งคอนโดด้วยอะไรที่เป็นส่วนตัวเกินไป เช่น ตกแต่งด้วยสิ่งของที่เกี่ยวกับศาสนาความเชื่อ โทนสีและของประดับห้องบ่งบอกเพศของผู้เช่าเกินไป(ยกเว้นว่าอยากเลือกเพศผู้เช่าด้วย) ซึ่งการตกแต่งเหล่านี้ผู้เช่าที่อินไปกับเราด้วยเท่านั้นถึงจะตัดสินใจเช่าอยู่จริง ๆ จะซื้อเฟอร์นิเจอร์แต่งคอนโดเพื่อให้คนอื่นเช่า ต้องเข้าใจอยู่อย่างหนึ่งนะครับว่าผู้เช่าอาจจะไม่ได้ดูแลของให้เราดีนัก ดังนั้นของที่เราจะนำมาแต่งคอนโดควรจะมีความทานในระดับหนึ่ง ยกตัวอย่างโซฟาควรเลือกเป็นโซฟาหนัง เพราะทำความสะอาดง่าย และไม่เก่าเร็ว โต๊ะควรเลือกเป็นโต๊ะไม้จริงเพราะทนทานกว่าโต๊ะไม่ที่เป็นท็อปลามิเนต หรือท็อปกระจกที่แตกได้ง่าย นอกจากนี้ระวังเรื่องเฟอร์นิเจอร์สีขาวที่อาจจะเกิดคราบเหลืองได้ง่ายด้วย หากมีผู้เช่าเข้ามาดูห้อง ควรสร้างบรรยากาศให้น่าอยู่ครับ เช่น อาจจะลองตกแต่งเป็นตัวอย่าง ทำให้เหมือนกับห้องตัวอย่างตอนที่เราไปดูกตอนซื้อคอนโด แล้วค่อยบอกว่าอันนี้เราแต่งเป็นตัวอย่างอะไรก็ว่ากันไป แต่แนะนำว่าอย่างแต่งให้ดูรกนะครับ เช่นมีการวางแจกัน พรม ของประดับต่าง ๆ เราอาจจะบอกผู้เช่าที่มาดูวันนั้นเลยก็ได้ว่าเราแต่งเป็นตัวอย่าง ถ้ามาอยู่จริงเราจะเก็บของตกแต่งเหล่านี้กลับให้ เพราะนี่คือวิธีการที่ sale office คอนโด นิยมทำเพื่อสร้างความประทับใจครับ สำหรับกลิ่นของน้ำหอมแนะนำว่าอย่าเลือกน้ำหอมที่มีกลิ่นออกเปรี้ยว ให้เลือกเป็นกลิ่นดอกไม้ และกลิ่นที่อุ่น ๆ อย่างลาเวนเดอร์ กุหลาบ วนิลา จะดีกว่า เนื่องจากน้ำหอมกลิ่นเปรี้ยว ๆ ไม่ใช่กลิ่นกลาง ๆ ที่ทุกคนรับได้ ส่วนกลิ่นที่ไม่มีกลิ่น เช่น กลิ่นทะเล กลิ่นถ่าน อันนี้ก็ไม่แนะนำเช่นกันครับ เพราะผู้เช่าอาจจะไม่รู้สึกอะไร อเจนซี่ หรือนายหน้าต่าง ๆ มักจะลงรูปที่ไม่ค่อยสวย รูปไม่ตรงปก หรือไม่มีรูปเลย นั่นก็เพราะที่มาของคนที่เช่าอาจจะไม่ได้มาจากหน้าประกาศโดยตรง และพวกเขาสามารถปิดการขายได้เก่งกว่าเรา รูปที่ถ่ายนอกจากจะต้องสวยแล้ว ยังต้องทำให้ผู้เช่าจินตนาการชีวิตดี ๆ ในคอนโดแห่งนี้ได้ด้วย ดังนั้นนอกจากรูปที่เห็นมุมกว้างของห้องแล้ว การถ่ายแบบมินิมอล หรือถ่ายบริเวณมุมพักผ่อนบรรยากาศดี ๆ ก็จะช่วยให้ห้องที่เราประกาศให้เช่ามีความน่าสนใจมากขึ้น ภาษาที่ใช้ประกาศเช่าคอนโดเป็นสิ่งสำคัญที่จะคัดกรองผู้เช่าในระดับแรก เช่น หากเป็นภาษาอังกฤษ ผู้เช่าจะเป็นชาวต่างชาติ หากเป็นภาษาไทยผู้เช่าก็จะเป็นคนไทยเป็นต้น หากเราไม่อยากกำหนดเชื้อชาติอาจจะใส่ทั้งภาษาไทยและอังกฤษไปเลยครับ อาจจะไม่บีบรัดให้ตัดสินใจตอนนั้นเลย เพราะจะดูฮาร์ดเซลจนเกินไป ผู้เช่าอาจจะรู้สึกไม่ดีกับเราและไม่กล้าเช่าอยู่ แนะนำว่าอาจจะบอกไปว่ามีคนมาดูแล้ว 2 - 3 รายในสัปดาห์นี้ แต่ยังไม่ให้คำตอบ และพรุ่งนี้ก็มีอีกคนหนึ่งนัดมาดูห้องด้วยเช่นกัน จะทำให้ผู้เช่าเร่งตัดสินใจทำสัญญาเช่าทันที่ถ้าห้องนี้เป็นห้องที่เขาถูกใจจริง ๆ ถ้าการปล่อยเช่ายาก หรือเราไม่มีเวลาดูแลจริง ๆ แนะนำให้หาเอเจนซี่หรือนายหน้ามาช่วยปล่อยเช่าเลยครับ จะช่วยลดความกังวลของเราได้เยอะเลย ส่วนเรื่องค่าใช้จ่ายหากสัญญาเช่าเป็น 1 ปี นายหน้าจะรับเงินค่าจ้างเท่าอับอัตราค่าเช่า 1 เดือน แต่ถ้าเป็นการขายไปเลยจะอยู่ที่ 3 - 5 % ของราคาขาย
1. เลือกกลุ่มเป้าหมายในการที่จะซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า
2. เลือกซื้อคอนโดที่ทำเลดีเพื่อปล่อยเช่า
3. ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า… Facility และชื่อเสียงของคอนโด เป็นเรื่องสำคัญ
ส่วนหนึ่งของคนที่เช่าคอนโดอยู่ ก็อยากได้ภาพลักษณ์ที่ดี และความมั่นใจในบริการที่ดีด้วย ดังนั้นชื่อเสียงของแบรนคอนโด ก็เป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ผู้เช่าจำนวนไม่น้อยตัดสินใจเช่า
4. สำรวจคอนโดอื่น ๆ และคู่แข่ง
5. เลือกซื้อห้องคอนโดให้ถูกใจผู้เช่า
6. แต่งคอนโดที่ซื้อมาให้ถูกใจผู้เช่า
7. ซื้อเฟอร์นิเจอร์แต่งคอนโดเน้นความคุ้มค่าและคงทน
8. สร้างบรรยากาศในห้องให้น่าอยู่
9. อย่าลืมเปิดแอร์ และวางน้ำหอมอโรม่าไว้ในห้อง
10. ถ่ายรูปให้สวยเพื่อลงประกาศเช่า
11. เลือกภาษาที่ใช้ประกาศเช่าคอนโด
12. สร้างสถานการณ์บีบรัดให้ผู้เช่าตัดสินใจ
13. ถ้าซื้อคอนโดแล้วไม่ไหวที่จะปล่อยเช่าเอง ให้เอเจนซี่ช่วย
นี่คือเคล็ดลับง่าย ๆ ที่จะช่วยให้การปล่อยเช่าคอนโดที่เราซื้อมาเป็นไปได้ไม่ยากครับ อ้อ สุดท้ายอย่าลืมทำสัญญาและข้อตกลงให้ชัดเจนกับผู้เช่าด้วยนะครับ โดยเฉพาะกฏต่าง ๆ ของทางคอนโด ต้องแจ้งให้ลูกบ้านทราบ เพราะยังไงก็ตามคอนโดเป็นอสังหาที่มีเจ้าของร่วมกันหลายคน ความรับผิดชอบต่อส่วนรวมจึงต้องมาก่อนครับ
Tags
การลงทุน
