จับตาสมรภูมิอสังหาฯ 62 สรุปคอนโด Q2 เปิดขายใหม่ในราคาเพิ่มขึ้น 45%

6 July 2562

หลังจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พ้นความรุ่งเรืองในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้แนวโน้มในปี 62 นี้ต้องเจอกับสภาวะซัพพลายเริ่ม “ล้น” ตลาด มีคอนโดมิเนียมรอการระบายอยู่มาก รวมถึงผลกระทบรอบด้านในช่วงต้นปี 62 จากทั้งฟากฝั่งบ้านเมืองเราที่มีการเปลี่ยนแปลงหลายอย่าง แต่ที่เห็นได้ชัดที่สุดน่าจะเป็นเรื่อง LTV ส่วนปัจจัยภายนอกประเทศก็คงเป็นเรื่องของสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกาที่ยืดเยื้อกันมานาน ส่งผลให้ตลาดคอนโดในปี 2562 มีปริมาณเปิดขายในช่วง Q1 ลดลง และมีภาพรวมการเปิดตัวคอนโดใหม่ต่ำกว่าปี 2561 ถึง 12-16%

ภาพรวมปี 62 ล้างสต็อกคอนโดรอระบาย เน้นกลุ่มคนอยู่จริง

จับตาสมรภูมิอสังหาฯ 62 คอนโด Q2 เปิดขายใหม่ในราคาเพิ่มขึ้น 45%

สำหรับภาพรวมของตลาดคอนโดในปี 2562 นี้ยังคงอยู่ในสถานะการระบายสต็อกค้างขาย โดยเฉพาะในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงย่านสมุทรปราการและปทุมธานีที่มีคอนโดเหลือสะสมอยู่หนาแน่น ก็หวังว่าการเปิดตัวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากทางฝั่งธนบุรีจะช่วยทำให้การขยายตัวของเมืองดึงดูดให้กลุ่มคนที่อยากได้คอนโดเพื่ออยู่เอง ขยับขยายออกชีวิตออกมาจับจองคอนโดในแถบชานเมืองกันมากขึ้น

สำหรับปัจจัยที่ทำให้สินค้าคงค้างที่มีมาก เป็นผลจากราคาที่ดินในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา (ปี 2558-2561) เพิ่มขึ้นถึง 12.5% ต่อปี ปกติในช่วงก่อนหน้า 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินสูงขึ้นเพียง 6-7% จึงส่งผลทำให้ราคาคอนโดปรับตัวสูงขึ้นในบางทำเลเพราะผู้ประกอบการบางรายที่ซื้อราคาที่ดินมาสูงเกินไป จึงต้องตั้งราคาคอนโดหรูสูงถึง 3.5 แสนบาทต่อตารางเมตร ขึ้นไปทั้งๆ ที่ราคาเฉลี่ยไม่ควรเกิน 2 แสนบาทต่อตารางเมตร จึงทำให้ขายยากขึ้น บวกกับปัจจัยภาพรวมของเศรษฐกิจต่างๆ ทำให้ตลาดเกิดการชะลอตัวเพื่อดูทิศทางตลาด และแข่งขันกันระบายสินค้าคงค้างในขณะนี้ ส่งผลให้ผู้ซื้อจะซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่ถูกลง

ตลาดคอนโดครึ่งปีหลังเริ่มเปิดขายใหม่ ราคาปรับขึ้น 45%

แม้ในช่วง Q1 ตลาดคอนโดจะโดดเด่นในเรื่องของการเร่งระบายสต็อก มีการอัดโปรฯแรงในรอบ 10 ปี ลดกระหนํ่ากว่า 20-30% แต่ในช่วง Q2 นี้ดูจะมีการเปิดตัวคอนโดเพิ่มขึ้นจาก Q1 ซึ่งจากรายงานของ คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ได้สรุปราคาเฉลี่ยและจำนวนโครงการที่จะเปิดในช่วงครึ่งปีหลังไว้ ดังนี้

ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาส 2 ปีนี้ อยู่ที่ประมาณ 148,365 บาท/ตร.ม. ซึ่งพบว่า มีการปรับขึ้นจากช่วงไตรมาสก่อนหน้าประมาณ 45,889 บาท/ตร.ม. หรือคิดเป็น 44.8% และเพิ่มขึ้นจาก ช่วงไตรมาส 2 ปี 2561 ประมาณ 13,365 บาท / ตร.ม. หรือคิดเป็น 9.9%

มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครทั้งหมดประมาณ 26 โครงการ 9,632 ยูนิต มูลค่าการลงทุนทั้งหมดอยู่ที่ 74,870 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 1,189 ยูนิต หรือคิดเป็น 14.1% และเพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันปีก่อนที่ประมาณ 1,121 ยูนิต หรือคิดเป็น 13.2%
ส่งผลให้ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ 18,075 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 120,302 ล้านบาท แต่พบว่าน้อยลงกว่าในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าประมาณ 4,486 ยูนิต หรือคิดเป็น 19.9%
เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาส 2 นี้ กว่า 71.8% ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน ซึ่งมีหลายโครงการที่ราคาขายต่อตารางเมตรสูงกว่า 200,000 บาท /ตร.ม. จึงส่งผลให้ราคาขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ช่วงไตรมาส 2 นี้พุ่งสูงกว่าในช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 44.8%

5 ทำเลคอนโดที่มีการปรับราคาสูงสุด 5 อันดับแรก

สำหรับทำเลที่มีการเปิดตัวคอนโดใหม่และมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรก ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2562 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ได้แก่

1) พญาไท-ราชเทวี

2) บางซื่อ-ดุสิต

3) สุขุมวิทตอนปลาย (ย่านพระโขนง-บางนา)

4) สุขุมวิทตอนต้น (ย่านวัฒนา-คลองเตย)

5) ชานเมืองฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ

ประเมินเงินในกระเป๋ากับราคาคอนโดเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ

สำหรับราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา พบว่าคอนโดมิเนียมในช่วงราคา 50,000-100,000 บาท/ตร.ม. เป็นช่วงที่ผู้ประกอบการพัฒนามากที่สุด ซึ่งพัฒนาแล้วประมาณ 267,029 ยูนิต
รองลงมาคือช่วงราคา 100,000-150,000 บาท/ตร.ม. ที่ 64,530 ยูนิต และช่วงราคา≤ 50,000 อยู่ที่ประมาณ 25,579 ยูนิต
โดยช่วงระดับราคา 100,000-150,000 บาท/ตร.ม. เป็นช่วงระดับราคาที่มีการเติบโตมากที่สุด เนื่องจาก ราคาที่ดินมีการปรับตัวเป็นอย่างมากในพื้นที่กรุงเทพมหานครในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับราคาขายของโครงการขึ้นตามต้นทุนที่ดินที่ขึ้นเช่นเดียวกัน
ในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นใน พบว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีการปรับราคาของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่สูงถึง 10-15% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าอัตราการปรับขึ้นโดยภาพรวมที่อยู่ที่ประมาณ 8-15% ต่อปี

ข้อมูลจาก : http://www.thansettakij.com

https://www.cbre.co.th