รับมือปัญหาคอนโดที่ซื้อสร้างไม่เสร็จ เรียกร้อง ขอเงินคืนได้ยังไงบ้าง?

จะทำอย่างไรเมื่อคอนโดที่วาดฝันไว้กลับสลายพังทลายลง เพราะโครงการมีปัญหาไม่มีทีท่าว่าจะสร้างเสร็จได้ตามกำหนดเลย เราเป็นผู้ซื้อจะทำอย่างไรได้ เพราะตราบใดที่คอนโดยังสร้างไม่เสร็จ จึงไม่มีการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุด ก็เท่ากับว่าผู้ซื้อก็ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ใดๆ ในห้องชุดนั้นๆ ไหนจะผิดแผนที่วางไว้ ไหนจะเงินจอง เงินดาวน์ที่จ่ายไปอีก แล้วผู้ซื้อจะรับมือกับปัญหาคอนโดสร้างไม่เสร็จนี้อย่างไรถึงจะดี

คอนโดสร้างไม่เสร็จคืออย่างไร

ปัญหาคอนโดเสร็จล่าช้า สังเกตได้จากความคืบหน้าของการก่อสร้างเทียบกับกำหนดระยะเวลาในการสร้าง คือ แบบ Row rise คอนโดขนาด 8 ชั้น ระยะเวลา 1.5 ปี แบบ High rise ใช้เวลาประมาณ 2.5 ปี ขนาด 20 ชั้นขึ้นไป และจากกรณีที่เป็นปัญหาเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขาย จะเป็น 2 ลักษณะคือ

(1) โครงงการที่ผู้ซื้อได้จองหรือจ่ายเงินดาวน์ไปแล้วนั้น กลับกลายเป็นคอนโดสร้างไม่เสร็จ เท่ากับไม่อาจไปจดทะเบียนนิติบุคคลได้

(2) เมื่อองค์ประกอบและเงื่อนไขของตัวโครงการคอนโดมิเนียมเองไม่ครบถ้วนหรือไม่ตรงตามสัญญา หรือจากที่โฆษณาไว้ ถ้าหากทางโครงล่าช้า ทางผู้ซื้อสามารถยกเลิกสัญญาได้ แต่ถ้าผู้ซื้อเองยอมรับเงื่อนไขได้ ทางโครงการต้องจ่ายดอกเบี้ยในกรณีล่าช้าด้วย

วิธีการแก้ไขปัญหาอย่างไร

เกี่ยวกับปัญหาคอนโดสร้างไม่เสร็จหรือคอนโดเสร็จล่าช้ากว่าที่กำหนด ตามพรบ.อาคารชุด พ.ศ.2551 ถือได้ว่าเป็นกฎหมายคอนโดที่เน้นการคุ้มครองผลประโยชน์ของผู้บริโภคหรือที่เรียกว่าลูกบ้านเป็นอย่างมากอยู่แล้ว ซึ่งหากเกิดกรณีนี้ทางผู้ซื้อสามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้ คือ

กรณีที่คอนโดสร้างไม่เสร็จที่มีการหยุดสร้างกลางคันหรือไม่ก่อสร้าง

ผู้ซื้อมีสิทธิ์ขอยกเลิกสัญญาและขอเงินคืนได้ ไม่ว่าจะเป็นเงินจอง เงินดาวน์ พร้อมกับเรียกดอกเบี้ยได้ร้อยละ 7.5 ต่อปี โดยนับจากวันที่เริ่มต้นการชำระเงินจองนั้นๆ 

กรณีที่คอนโดเสร็จล่าช้า

จากสาเหตุที่ผู้ขายหรือผู้ประกอบกิจการตามกฎหมายกำหนดให้ในสัญญาจะซื้อจะขายจะต้องระบุเงื่อนไขให้ผู้ขายต้องจ่ายค่าปรับให้กับผู้ซื้อเป็นรายวัน อัตราวันละ 0.01% ของราคาซื้อขาย จนกว่าจะมีการสร้างเสร็จและทำการส่งมอบให้ลูกบ้านเป็นที่เรียบร้อยแล้ว หรือแล้วแต่ตกลงเป็นกรณีไป

ขั้นตอนการบอกเลิกสัญญา

การขอยกเลิกสัญญา ทางผู้ซื้อจะได้เงินดาวน์คืนก็ต่อเมื่อ ทางโครงการผิดสัญญา คือทางคอนโดเสร็จล่าช้า เจ้าของโครงการไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกำหนดในสัญญาได้ ทางผู้ซื้อสามารถยกเลิกสัญญาได้ทันที

เมื่อเจ้าของโครงการผิดสัญญาที่มีกำหนดระยะเวลาเป็นสาระสำคัญอ้างอิงด้วยหลักฐานและเอกสาร

โดยไปติดต่อสำนักงานขาย แจ้งว่าต้องการที่จะยกเลิกสัญญาและขอรับเงินคืน

ทางผู้ซื้อเองบอกเลิกสัญญาแล้ว

ดังนั้นผู้ซื้อจะมีสิทธิ์ได้รับ เงินจอง เงินมัดจำและเงินดาวน์ที่ผู้ซื้อได้ชำระไปแล้วนั้นคืนพร้อมอัตราดอกเบี้ย

ขั้นตอนในการเรียกร้องค่าปรับล่าช้า

ในเมื่อทางเจ้าของโครงการไม่สามารถดำเนินการสร้างคอนโดให้แล้วเสร็จภายในกำหนดสัญญาได้ และไม่ได้แจ้งสาเหตุที่เป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้ซื้อทราบภายในกำหนดของสัญญา ถือว่าทางโครงการสละสิทธิ์ในการขยายเวลาการทำการก่อสร้างออกไป เมื่อเกินระยะเวลากำหนดเสร็จ เมื่อคอนโดเสร็จล่าช้าผู้ซื้อต้องแสดงความจำนงตามสิทธิ์ในการได้รับค่าปรับล่าช้าไปจนกว่าจะสามารถจดทะเบียนอาคารชุดได้ ควรดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปนี้

1.ทำจดหมายแสดงความจำนงเพื่อขอค่าปรับตามสัญญา

ในจดหมายควรให้บริษัทฯ ระบุว่าจะชำระค่าปรับด้วยวิธีใดให้ชัดเจนด้วย เช่น จะจ่ายเป็นเช็ค หรือ จะหักจากราคาห้องชุด เป็นต้น

2.จ่าหน้าถึงกรรมการผู้มีอำนาจลงนามของบริษัท

ได้จากหนังสือรับรองของบริษัทฯ และในหนังสือสัญญาของห้องชุด จัดส่งตามที่อยูที่่่ระบุในสัญญา และจัดส่งแบบจดหมายแบบลงทะเบียน

3. รอผลตอบกลับ

หากได้รับการตอบกลับจากบริษัทฯ ว่ายินยอมที่จ่ายค่าปรับล่าช้า

โดยระบุเป็นจำนวนเงินหรือบอกเป็นเปอร์เซ็น ก็เท่ากับผู้ซื้อได้ค่าปรับแน่ๆ แต่ต้องรอเวลา อาจจะได้ในรูปแบบที่ทางบริษัทจะนำไปหักลบจากราคาห้องชุด ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งในจดหมายตอบกลับจะต้องระบุให้ชัดเจนด้วย

กรณีที่ว่าบริษัทฯ ไม่ยอมจ่าย

อย่างเช่น อ้างว่าเป็นความผิดของทางราชการ กรณีนี้เป็นเรื่องของทางบริษัทฯ กับทางราชการเอง ทางผู้ซื้ออย่างเราๆ ถ้าได้รับจดหมายตอบกลับมาเช่นนี้ ให้ทำจดหมายเพิ่มเติมปฏิเสธจดหมายฉบับนั้นๆ ไปโดยระบุว่าเป็นความผิดพลาดในการดำเนินงานของบริษัทเจ้าของโครงการเอง ไม่ใช่ผู้ซื้อ จึงขอค่าปรับตามสัญญาเดิม แล้วนำส่งพร้อมจดหมายฉบับนั้นกลับไปอีกครั้ง

กรณีได้จดหมายปฏิเสธการจ่าย

ให้ส่งกลับเช่นกัน และยืนยันว่าผู้ซื้อจะขอสิทธิค่าปรับเหมือนเดิม และแจ้งไปเลยว่าถ้าหากบริษัทยังปฏิเสธการจ่าย เรามีความจำเป็นต้องยื่นเรื่องฟ้อง สคบ.

4. หลังจากที่คอนโดสร้างเสร็จพร้อมตรวจรับแล้ว

ผู้ซื้อไม่ควรเซ็นรับห้องจนกว่าเรื่องของ สคบ. ดำเนินการถึงที่สุด เพราะถ้าผู้ซื้อโอนรับห้องมาก่อนต่อให้ทางบริษัทผิดก็อาจจะไม่ได้เงินคืนได้

* ปัจจุบันการยื่นเรื่องแจ้ง สคบ.ทำได้โดยง่าย สามารถขอแบบบันทึกการร้องเรียนได้ที่ 7-11 ทุกสาขา โดยเขียนคำบันทึกร้องเรียน พร้อมแนบสำเนาหลักฐานต่างๆ ส่งกลับไปที่ สคบ. หรือจะยื่นเรื่องร้องเรียนผ่านช่องทาง Online ได้แล้วที่ http://complain.ocpb.go.th/OCPB_Complains/Home/Index/TH ต้องการข้อมูลเพิ่มเติมติดต่อ สายด่วนร้องทุกข์ 1166

ป้องกันปัญหาคอนโดสร้างไม่เสร็จ

การจะเลือกซื้อคอนโดที่ยังไม่ได้สร้างหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง แล้วจะทำอย่างไรถึงจะไม่เจอปัญหาคอนโดสร้างไม่เสร็จตามกำหนด เบื้องต้นนอกจากทางผู้ซื้อจะดูจากแผนงานการก่อสร้างแล้ว ก็ควรหาข้อมูลเกี่ยวกับบริษัทฯ เจ้าของโครงการ ประวัติ และผลงานที่ผ่านมา เพื่อประกอบการตัดสินใจในการเลือกซื้อ อย่างน้อยก็เพื่อลดความเสี่ยงในเรื่องคอนโดสร้างไม่เสร็จ เช่น เลือกโครงการน่าเชื่อถือ เจ้าของหรือผู้ประกอบการมีประวัติในด้านการดำเนินการหรือสร้างอสังหาริมทรัพย์มาก่อน โดยเฉพาะประเภท คอนโดมิเนียม และควรสังเกตระยะเวลาในการสร้างจากแผนกับความคืบหน้าโครงการสอดคล้องกันหรือไม่ เป็นต้น